Եվս երկու «կոշիկ գցելու» անշարժ գույքի շուկայում մինչև…

Ներկայիս իրողությունները և հնարավոր հետևանքները, թե ինչպես կարող է զարգանալ առևտրային անշարժ գույքի շուկան գալիք ամիսներին

Վերջերս ես իմացա «սպասում եմ մյուս կոշիկի ընկնելուն» արտահայտության ծագմանը։ Տասնիններորդ դարի վերջին Նյու Յորքի բնակարանների բնակիչները կարող էին լսել իրենց վերևում ապրող հարևանների ձայները: Ընդհանուր ձայներից մեկը կոշիկները հանելն էր. Երբ դուք լսում էիք կոշիկի խուլ հարվածը, որը հարվածում էր հատակին, դուք ակնկալում էիք, որ կարճ ժամանակ անց կլսեք մյուս կոշիկի անկումը:

ԱՄՆ-ի բնակարանային և առևտրային անշարժ գույքի շուկայում առաջին կոշիկը եղել է ամբողջ 2022 թվականը՝ հետևողական տոկոսադրույքների բարձրացում, վաճառքի ծավալների զգալի կրճատում և անշարժ գույքի գների սառը անկում: Երկրի լավագույն վեց նոր տուն կառուցողներից երեքը վերջերս զուտ նոր պատվերներ են հաղորդել 2022 թվականի աշնան համար՝ 15% անկումով (LennarLEN
), 38% (DR Horton) և 80% (KB HomeKBH
) 2022 թվականի դեկտեմբերին ԱՄՆ Առևտրի նախարարությունը հաղորդել է, որ մեկ ընտանիքի նոր տների վաճառքը նվազել է 27% 2021-ի դեկտեմբերից:

Առևտրային անշարժ գույքի ընկերությունների համար, մասնավորապես գրասենյակային շուկայում, պայմանները մնում են ծանր: Վերջին ուսումնասիրությունների համաձայն՝ մինչև 71% Գրասենյակային տարածքը կարող է ապահովել «չորս անգամ իրենց ներկայիս օգտագործումը»: Նման վիճակագրությունը լուրջ հարցականի տակ է դնում գրասենյակների թափուր աշխատատեղերի վերաբերյալ ազգային վիճակագրությունը:

Եկեք անկեղծ լինենք; 2022 թվականը գեղեցիկ չէր. Այնուամենայնիվ, փորձագետները դեռևս վստահ չեն, թե ինչպես կարող է ձևավորվել 2023 թվականը: Եվս քանի՞ կոշիկ պետք է գցենք, որպեսզի կարողանանք ասել առածը «ամեն ինչ պարզ է» բնակարանային և առևտրային անշարժ գույքում: Պատասխանը երկուսն է և հնարավոր երրորդը (այդ բահերի բոլոր խաղացողների համար այնտեղ).

1. Աուդիտներ
2. Քաղաքային հարկեր
3. (Հնարավոր) հարկադիր վաճառք

Առաջին կոշիկը, որը պետք է գցվի

Անշարժ գույքի մասնավոր բաժնետիրական ընկերությունների մեծ մասը ունեն դեկտեմբեր ամսվա վերջ և պետք է իրենց բանկերին և ներդրողներին տրամադրեն աուդիտի ենթարկված ֆինանսական հաշվետվություններ մինչև մարտի կամ ապրիլի վերջ: Քանի որ 2021-ի դեկտեմբերը բառացիորեն պատմության մեջ ամենացածր տոկոսադրույքն էր, մինչդեռ վարձավճարները շատ արագ աճում էին (այսինքն՝ գնաճը), անշարժ գույքի արժեքը գրեթե ինքնահոս էր: Մինչև 2022 թվականի վերջ, և պայմանները շատ տարբեր էին, սակայն անշարժ գույքի շատ ներդրողներ ակտիվորեն չեն վերագնահատել իրենց անշարժ գույքի արժեքը կտրուկ բարձր տոկոսադրույքների պայմաններում:

Ինչու՞ անշարժ գույքի որոշ ներդրողներ չեն վերագնահատել իրենց արժեքը: Մի կողմից, վարձավճարները և, հետևաբար, շահույթը, հավանաբար, դեռևս աճում էին 2022-ին ընդդեմ 2021-ի: Իրականում անշարժ գույքի սեփականատերերը սիրում են հավատալ, որ եթե նրանք ավելի շատ շահութաբերություն են ստեղծում, նրանք ավելի մեծ արժեք են ստեղծում, ինչը ճիշտ է: Բայց անշարժ գույքում գնահատումը պահանջում է, որ դուք բազմապատկեք ձեր շահույթը գնահատման գործակցով, որպեսզի ստանաք վերջնական պատասխանը (պարզապես ամեն ինչ մի փոքր ավելի շփոթեցնող դարձնելու համար): Դուք ձեր շահույթը բաժանում եք տոկոսի վրա, որը կոչվում է կապիտալիզացիայի դրույքաչափ, որպեսզի ստանաք ձեր գույքի ընթացիկ արժեքը: Կապի տոկոսադրույքները հակված են հետևել տոկոսադրույքներին: Քանի որ տոկոսադրույքները բարձրանում են, ավելանում են գլխարկային տոկոսադրույքները: Երբ սահմանաչափերը բարձրանում են, անշարժ գույքի արժեքը նվազում է:

Այսպիսով, եթե մնացած բոլորը հավասար լինեն, եթե անշարժ գույքի սեփականատերը 2022-ին ավելի շատ շահույթ ստացավ, քան 2021-ին, իր անշարժ գույքի սեփականատերերը, նրանք դեռևս կունենան ավելի ցածր գնահատումներ մեկ տարի առաջվա համեմատ, քանի որ տոկոսադրույքները բարձրացել են մոտ 5 տոկոսային կետով:

Իսկ աուդիտի սեզոնը ճշմարտության պահն է: Զգալիորեն ավելի քիչ գործարքների դեպքում, ինչը նշանակում է ավելի քիչ փոխհատուցումներ գնահատողների համար, ովքեր գնահատում են առևտրային գույքը, անշարժ գույքի ներդրողները ստիպված կլինեն պաշտպանել իրենց արժեքները տոկոսադրույքի բարձրացումից հետո առաջին անգամ: Այս ամբողջ «վերարժևորումը» տեղի է ունենում հենց հիմա և կտևի առաջիկա 60-ից 90 օրվա ընթացքում: Համեմատաբար ցածր հավանականություն կա, որ արժեքն ավելի բարձր լինի, քան նախորդ տարի։

Ինչո՞ւ է այս ամենը կարևոր: Եթե ​​ներդրողի կողմից վարկի արժեքի առավելագույն չափը իր վարկատուի մոտ 80% է, բանկը ձեզ միայն 80% վարկ կտա, նույնիսկ եթե ձեր գույքի արժեքը նվազի: Ի՞նչ կլինի, եթե ներդրողը բանկին ավելի շատ պարտք ունի, քան այն, ինչ նրանք պատրաստ են ձեզ վարկ տալ: Դուք կամ պետք է վերադարձնեք ամբողջ վարկը կամ բանկին ավելի շատ կանխիկ (կամ այլ ակտիվներ) տրամադրեք որպես գրավ: Համաճարակի ժամանակ բանկերը, այնուամենայնիվ, շտապեցին փոփոխություններ կատարել և ծածկել ներդրողներին, բայց այսօր ամեն ինչ շատ տարբեր է:

Ֆինանսական շուկայի ներկայիս պայմանները կտրուկ ավելի խիստ են. Սեփականատերերը, ովքեր կարող էին վերջին տարիներին ապահով լինել, այժմ կարող են ստիպված լինել գտնել ֆինանսավորման այլ տարբերակներ: Կամ դարձեք հարկադրված վաճառողներ։

Կան ներդրողներ, որոնք եղել են և՛ խելացի, և՛ ակտիվորեն ազնիվ՝ տոկոսադրույքների աճի պայմաններում (թեև եկամուտը դեռևս աճում էր իրենց գույքի վրա), բայց շատերը պահել են իրենց արժեքները նույնը, ինչ 2021 թվականին: Ոմանք նույնիսկ բարձրացրել են դրանք:

Նրանք, ովքեր ձեռնամուխ են եղել արժեւորմանը, կարող են ստիպված լինել ընդունել այն փաստը, որ տոկոսադրույքները բարձրացել են: Նույնիսկ եթե դրանք լավ են աշխատում, բանկերը կարող են ստիպել նրանց պատասխանել հարցին.

Երկրորդ կոշիկը, որը պետք է գցվի. նվազեցված հարկերը

Եթե ​​դուք քաղաք, շրջան կամ դպրոցական շրջան եք, որը գանձում է անշարժ գույքի հարկերը, ձեր եկամուտը հիմնված է երկու բանի վրա.

Միշտ տարբերություն կա գնահատողի կողմից գույքի արժեքի և հարկվող արժեքի միջև: Առաջիկա մի քանի ամիսների և եռամսյակների ընթացքում գույքի արժեքի շատ զգալի կրճատումներ, հավանաբար, տեղի կունենան դատարաններում: Քանի որ աուդիտորները և գույքի սեփականատերերը մտածում են, թե որքան բարձր արժեքներ կարող են ունենալ աուդիտի ենթարկված ֆինանսական հաշվետվությունները, այդ նույն անշարժ գույքի սեփականատերերը հակված են պայքարել դատարանների դեմ՝ քաղաքապետարաններից հնարավորինս ցածր հարկերի գնահատման արժեք ստանալու համար:

Այսպիսով, ինչ է դա նշանակում: Եթե ​​ավելի բարձր տոկոսադրույքները հանգեցնեն ավելի ցածր արժեքների աուդիտի սեզոնի ընթացքում, ապա անշարժ գույքի ներդրողները, ովքեր ունեն այդ գույքը, իրենց հաջորդ ուղևորությունը կկատարեն դատարաններ՝ նվազեցնելու քաղաքապետարաններին վճարվող հարկերի գումարը:

Գույքի արժեքի նվազումը և թափուր աշխատատեղերի դրույքաչափերի աճը նշանակում է քաղաքների համար ավելի ցածր հարկային եկամուտներ: Քանի որ քաղաքները շատ կարևոր դեր են խաղում անշարժ գույքի հետ կապված գործարքներ իրականացնելու համար ֆինանսավորման տարբեր ձևերի տրամադրման հարցում, խնդրահարույց է նախատեսել հարկային եկամուտների զգալի կրճատումներ այն վայրերում, որտեղ ենթակառուցվածքների բարելավումը կենսական նշանակություն ունի անշարժ գույքի զարգացման համար:

Պարզ ասած, ցածր հարկային եկամուտները նշանակում են ավելի քիչ հնարավորություններ մշակողների համար:

Այս կոնկրետ կոշիկը լինելու է շատ տարածաշրջանային: Քաղաքապետարաններն ունեն ֆինանսական կենսունակության տարբեր վիճակներ: Նրանք, ովքեր ունեն ավելի փոքր գրասենյակային շուկաներ, օրինակ, ամենայն հավանականությամբ, ավելի լավ կլինեն: Հարկային գների մտահոգությունը կարող է նաև մեղմվել հարկերի դրույքաչափերի բարձրացմամբ, որը կարող է ժամանակավորապես շտկել մուտքերի անցքը, բայց, ի վերջո, երկարաժամկետ հեռանկարում ցանկացած վայր ավելի քիչ գրավիչ է դարձնում ներդրողների համար:

Երրորդ (հնարավոր) կոշիկը, որը պետք է գցվի. հարկադիր վաճառողներ

Մի բան պարզաբանեմ՝ ես հարկադրված վաճառողի շուկա չեմ կանխատեսում։ Դա կարող է պատահել; դա կարող է ոչ:

Բայց մինչ մենք դիտում ենք, թե ինչպես են ընկնում երկու առաջին կոշիկները, մենք բոլորս պետք է բաց պահենք մեր ականջները՝ լսելու համար, թե արդյոք երրորդ կոշիկը ընկնում է բնակարանային և առևտրային անշարժ գույքի շուկաների համար: Միանգամայն հնարավոր է, որ այս առաջին երկու գործոնների համակցությունը` աուդիտի ենթարկված գնահատումները և նվազեցված հարկային եկամուտները, հանգեցնի նրան, որ ներդրողները դառնում են հարկադիր վաճառողներ:

Հարցերը, որոնք մենք հիմա պետք է տանք, հետևյալն են. «Ե՞րբ մենք կիմանանք»: և «Որքա՞ն ժամանակ կպահանջվի»: Կարճ պատասխանն այն է, որ մենք հավանաբար կիմանանք մինչև ամառ: Գարունը հիանալի ժամանակ է սպառողական շուկայի հզորությունը տեսնելու համար, քանի որ գարնան վաճառքի սեզոնն այն է, երբ սպառողների մեծամասնությունը գնում է նոր տներ (ժամանակին) հաջորդ ուսումնական տարվա համար: Գարնանային վաճառքի սեզոնին թեյի վաղ տերևները կարծես թե նորմալ են, բայց դա կարող է արագ փոխվել, եթե ինչ-ինչ պատճառներով տոկոսադրույքները բարձրանան:

Նաև ամառ կլինի, մինչև բանկերը կարողանան վերծանել լուծումները նրանց համար, ովքեր չեն համապատասխանում իրենց վարկերի LTV թեստերին:

Եթե ​​անշարժ գույքի ավելի ցածր գնահատումը չհանգեցնի հարկադիր վաճառքի, ես կարծում եմ, որ մենք կմոտենանք բնակարանային շուկայում ամենապարզին: Բնակարանային շրջագայությունների մեծ մասը մեկ տարուց ավելի երկար են տևում, բայց առևտրային անշարժ գույքում ամեն ինչ ավելի անկայուն է, քան նախկինում: Պիկերն ավելի բարձր են, անկումների արագությունն ավելի արագ է, և ես հավատում եմ, որ երբ ներդրողները զգան, որ տոկոսադրույքները կայուն են, և հարկադիր վաճառքի ռիսկը չեզոքացվի, անշարժ գույքի ակտիվների իրական պահանջարկ կառաջանա: