Starwood REIT-ը, ինչպես BREIT-ը, սահմանափակում է ներդրողների հետգնումները անշարժ գույքի հիմնադրամից

Հայտնի է որպես SREIT, 14.6 միլիարդ դոլար արժողությամբ REIT-ը նախագահում է Barry Sternlicht-ը՝ Starwood Capital մասնավոր ներդրումային ընկերության հիմնադիրն ու գործադիր տնօրենը, որը կենտրոնացած է անշարժ գույքի վրա՝ կառավարվող ավելի քան 125 միլիարդ դոլարի ակտիվներով: Starwood Capital-ը ղեկավարում է REIT-ը: Sternlicht-ը նաև Starwood Property Trust-ի (STWD) գործադիր տնօրենն է, որը հանրային առևտրով զբաղվող անշարժ գույքի վարկավորման ընկերություն է:

SREIT-ը երկրորդ խոշորագույն չվաճառվող REIT-ն է Blackstone Real Estate Income Trust-ից հետո, որն ունի մոտ 69 միլիարդ դոլար զուտ ակտիվներ: Blackstone (նշում՝ BX) մեքենան, որը հայտնի է որպես BREIT, տեղափոխվել է սահմանափակելու մարումները նոյեմբերին այն բանից հետո, երբ ներդրողների հետկանչման մեծ պահանջները գերազանցեցին դրա 5% եռամսյակային սահմանաչափը:

Ինչպես BREIT-ը, SREIT-ը թույլ է տալիս ամսական մարումներ կատարել զուտ ակտիվների արժեքի 2%-ի կամ NAV-ի և NAV-ի 5%-ի եռամսյակային կտրվածքով:

Բարձրացված մարման հայտը ցույց է տալիս, որ շատ մանրածախ ներդրողներ գնում են դեպի ելքեր չառևտրվող REIT-ներից, որոնք չեն վաճառվում բորսայում, այն բանից հետո, երբ այս տարի նրանց կատարողականը զգալիորեն գերազանցել է հրապարակային վաճառվող գործընկերների ցուցանիշը: Ոչ հրապարակային և հանրային REIT-ների միջև կատարողականի հսկայական բացը խթան է ստեղծել ոչ առևտրային REIT-ներում ներդրողների համար կանխիկացման համար:

NYSE-ի նման բորսաներում առևտրի փոխարեն, այս REIT-ները նման են փոխադարձ հիմնադրամների, քանի որ ներդրողները կարող են ամսական գնել կամ վաճառել բաժնետոմսեր՝ հիմնվելով իրենց NAV-ի վրա, որոնք ենթակա են մարման սահմանաչափերի:

Ֆինանսական խորհրդատուներին ուղղված նամակում, որն ուղարկվել է Barron's-ին, SREIT-ն ասում է, որ նոյեմբերին ստացել է հետգնման հարցումներ, որոնք հավասար են NAV-ի 3.2%-ին: Հիմնվելով 2% ամսական սահմանաչափի վրա՝ այն կատարել է ներդրողների հետգնման հարցումների 63%-ը (0.63 անգամ 3.2-ը հավասար է 2-ի): Ցանկացած հարցում, որը չի կատարվել, պետք է կրկին ներկայացվի դեկտեմբերին, ասվում է նամակում:

Ոչ առևտրային REITS-ներն ունեն մարման ամսական և եռամսյակային սահմանաչափեր՝ պաշտպանելու նրանց զգալի քանակությամբ անշարժ գույքի լուծարումից կամ նյութապես խթանելու լծակները՝ ի պատասխան ներդրողների կողմից մարման բարձր պահանջների:  

«Այս սահմանափակումները նախատեսված են պաշտպանելու առկա ներդրողներին և մեքենայի երկարաժամկետ առողջությունը և, ի վերջո, առավելագույնի հասցնելու բաժնետերերի արժեքը», - գրել է SREIT-ն իր նամակում:

SREIT-ն ունի BREIT-ի ակտիվների խառնուրդ և վճարների կառուցվածք և ունեցել է համեմատելի արդյունավետություն: SREIT-ը, ինչպես և BREIT-ը, ունի իր ակտիվների հիմնական մասը բազմաբնակարան բազմաբնակարան համալիրներում, որին հաջորդում են պահեստները: Սրանք վերջին տարիներին REIT արդյունաբերության ամենաուժեղ կատարողական ոլորտներից երկուսն էին:

SREIT-ի տարեցտարի եկամտաբերությունը մինչև հոկտեմբեր ամիսը կազմել է 10.2% իր բաժնետոմսերի դասերից մեկի համար, որը համեմատելի է BREIT-ի մոտ 9% եկամտաբերության հետ:

Առաջատար հանրային բնակարանների REIT-ները, ինչպիսիք են

Բաժնեմաս Բնակելի

(EQR) և

Ամերիկայի միջին բնակարանի համայնքներ

(

MAA

) անջատված են 30-ին մոտ 2022%-ով: SREIT-ի տարեկան բազային վճարը կազմում է զուտ ակտիվների 1.25%-ը և կատարողականի վճարը 12.5%-ի չափով՝ 5% խոչընդոտի դրույքաչափով: Անցած երեք տարիներին այն վերադարձել է տարեկան մոտ 15%:

SREIT և BREIT ակտիվների բազաներում գերակշռում են առևտրային անշարժ գույքի ներդրումները, որոնք ավելի քիչ իրացվելի են, քան հրապարակային շրջանառվող արժեթղթերը: SREIT-ն իր 10-րդ եռամսյակում ասաց, որ սեպտեմբերի վերջին ուներ 2.5 միլիարդ դոլարի անմիջական իրացվելիություն, որը բաղկացած է 1.7 միլիարդ դոլար փոխառության հզորությունից և 800 միլիոն դոլար կանխիկից:

Ինչպես BREIT-ը, այնպես էլ SREIT-ը արագորեն աճել է անցած տարում, քանի որ ընդհանուր ակտիվները հոկտեմբերին աճել են մինչև 30 միլիարդ դոլար՝ 20 թվականի վերջի մոտ 2021 միլիարդ դոլարից: Սեպտեմբերի վերջին մոտ 15 միլիարդ դոլար պարտքի դեպքում, SREIT-ն ունի լծակների ավելի բարձր գործակից, քան համեմատելի հանրային REIT-ներ, ինչպիսիք են Միջին Ամերիկայի բնակարանային համայնքները,

AvalonBay համայնքներ

(AVB), և

Պրոգլիս

(PLD), ամենամեծ պահեստը REIT. AvalonBay-ն, օրինակ, ունի նմանատիպ ձեռնարկության արժեքը՝ շուկայական արժեքը գումարած զուտ պարտքը, ինչպես SREIT-ը, բայց ունի 8 միլիարդ դոլար չմարված պարտք:

Այնուամենայնիվ, մանրածախ ներդրողներին դուր է եկել չվաճառվող REIT-ների կատարողականը և մեծ շահաբաժինների եկամտաբերությունը՝ մոտ 4%: Բայց մարումների վրա սահմանափակումներ դնելը կամ դարպասի սահմանումը կարող է ցնցել ներդրողներին և պոտենցիալ դուրս բերելու ավելի շատ պահանջներ առաջացնել՝ միաժամանակ դժվարացնելով չվաճառվող REIT-ի համար նոր բաժնետոմսեր վաճառելը ներդրողներին:

Keefe, Bruyette & Woods-ի վերլուծաբան Ռոբերտ Լին այս տարվա սկզբին գրել է, որ այլընտրանքային մենեջերները ցանկանում են ներգրավել «արգելափակված կապիտալ» անհատ ներդրողներից: Թեև դա խնդիր չէ, երբ ժամանակները լավ են, նա ասաց, որ «վտանգ կա, որ սթրեսի ժամանակ անհատ ներդրողները կարող են գիտակցել, որ այնքան էլ գոհ չեն իրենց կապիտալին հասանելիության բացակայությունից»:

Թեև իրացվելիության սահմանաչափերը հստակորեն բացահայտված են չվաճառվող REIT գրականության մեջ, դրանք մինչև վերջերս խնդիր չէին: Ահա թե ինչպես է SREIT-ը նկարագրում իր մարման կամ հետգնման ծրագիրը.

«Չնայած դուք պետք է ձեր ներդրումը դիտեք որպես երկարաժամկետ՝ սահմանափակ իրացվելիությամբ, մենք ընդունել ենք բաժնետոմսերի հետգնման պլան, ըստ որի՝ ամսական կտրվածքով բաժնետերերը կարող են խնդրել, որ մենք հետ գնենք իրենց բաժնետոմսերի ամբողջ մասը կամ որևէ մասը: Անշարժ գույքում ներդրումների ոչ իրացվելիության պատճառով մենք կարող ենք չունենալ բավարար իրացվելի ռեսուրսներ՝ հետգնման հարցումները ֆինանսավորելու համար: Բացի այդ, մենք սահմանել ենք ցանկացած օրացուցային ամսվա և եռամսյակի ընթացքում հետգնումների համար միջոցների չափի սահմանափակումներ»:

Գրեք Էնդրյու Բարիին ժամը [էլեկտրոնային փոստով պաշտպանված]