ԱՄՆ. անշարժ գույքի նոր փուչիկը ճանապարհին է

Բնակարանային շուկայի ամենաօգտակար առանձնահատկությունն այն է, որ այն ան գերազանց ջերմաչափ երկրի տնտեսության համար. Այն ակնկալում է, թե ինչ կլինի, այնպես որ, երբ տվյալ շուկան ամերիկյան շուկան է, որը կազմում է մոլորակի տնտեսության 25%-ը, Եվրոպային վարակվելը միայն ժամանակի հարց է:

ԱՄՆ. ևս մեկ բնակարանային փուչիկ, որը նման է 2008թ.

2008թ.-ին ԱՄՆ անշարժ գույքի շուկան արդեն իսկ ունեցել է ծավալային առումով շատ կարևոր փուչիկ, որի համեմատ այսօր բոլորովին այլ պատկեր կա, որը երկու իրադարձություններն ամենևին էլ համեմատելի չեն դարձնում։

Առաջին փուչիկը կոչվում էր նաև subprime հիփոթեքային պղպջակ, որի անվանումն օգտագործվում էր այն հիփոթեքային վարկերի նույնականացման համար, որոնք չեն համապատասխանում առաջին կարգի վարկունակությանը:

Այն ժամանակ, ամերիկացիների մեծամասնությունը պարտքեր էր վերցնում մեկ կամ մի քանի տներ գնելու համար՝ հաշվի առնելով վարկի մատչելիության հեշտությունը, մինչև վարկերի ստացումը գնալով ավելի դժվարացավ և ավելի քիչ կատարողական մարելու հնարավորությունը, և այսպես, կասկադային պայմաններում հիփոթեքային վարկերը «պայթեցին», տնտեսությունը ընկավ ռեցեսիայի մեջ:

Իրադարձությունների այդ շղթայով առաջացած վնասը թվերով կազմվել է ընդամենը երկու տարի առաջ՝ 2020 թվականին, գույքի արժեքի զգալի աճով, 13% տարեկան կտրվածքով, շատ ավելի բարձր, քան 20 տարվա միջինը 2% և նույնիսկ 10 տարվա միջինը շուրջ 5%:

Այս առումով, 2021 թվականին Շիլլերի ազգային գների ինդեքսը (գների միտումները որպես բնակարանային շուկայի տոկոս) արձանագրել է տների արժեքի աճ, որոնք հասել են ցածր $50,000.

Եթե ​​մենք անտեսենք Ֆլորիդան, որն իր շատ մատչելի հարկման պատճառով կարող է դոպինգի ենթարկել տվյալները, ապա ԱՄՆ բնակարանային շուկայի մնացած մասը ահռելիորեն աճել է վերջին երեք տարիներին՝ չնայած համաճարակին, պատերազմ Ուկրաինայում որը դիպել է բոլորին ռեսուրսների և արջուկային շուկայի պատճառով (որը սավառնում է արդեն մեկ տարուց ավելի):

Անցյալ տարի ԱՄՆ-ի բաց դռների մոտ հերթեր տեսնելը հազվադեպ չէր՝ բոլոր չափերի և գների տներ գնելու համար, բայց հիմա ամեն ինչ միանշանակ փոխվել է: ԱՄՆ-ի ընտանիքները ծախսելու ավելի ու ավելի քիչ ռեսուրսներ ունեն, և նրանք, ովքեր դրա կարիքն անհապաղ չունեն, կամ հրաժարվում են տներ գնելուց, կամ այլապես հարմար տեղ են գտնում:

Սա որոշակի ազդեցություն ունի. մի կողմից կան ավելի քիչ մարդիկ, ովքեր կարող են և ցանկանում են գնել տներ, միգուցե չնայած կարիքի վիճակին, հետևաբար հիփոթեքային հայտերի կտրուկ անկմանը, իսկ մյուս կողմից տուժում է ամբողջ արդյունաբերությունը, ավելի խարխլված աշխատատեղերը, ավելի քիչ պահանջարկ խոհանոցների և հյուրասենյակների համար, ավելի քիչ էլեկտրիկներ, ատաղձագործներ և տեղափոխվող աշխատատեղեր, և այդպիսով ամերիկյան տնտեսությունը կտրուկ անկում է ապրում:

ԱՄՆ բնակարանային շուկայի տվյալների վերլուծություն և առողջություն

Բնակարանային վարկերի պահանջարկը, ինչպես առաջին, այնպես էլ երկրորդ տների համար, գտնվում է 22 տարվա ցածր մակարդակի վրա, և դա այն դեպքում, երբ շուկան շատ դանդաղ է ընթանում:

Բնակարանային շուկան խստորեն սպասում է գալիք ճգնաժամին, բայց այն նաև շատ դանդաղ է, այն չունի նույն արձագանքման ժամանակը, ինչ ֆոնդային շուկան, որը հաճախ կտրուկ է լինում, սկզբում տների գինը կանգ է առնում, հետո անհետանում են գնորդները և վերջապես գինը: ուղղում է (այս տարի -8%) դրան հաջորդող ամենով։

Ապառիկ-եկամուտ հարաբերակցությունն ամենակարևորն է, և ամերիկացիները սովոր են մտածել ապառիկի մատչելիության առումով: Այսօրվա նույն վճարման դիմաց ԱՄՆ քաղաքացին կարող է իրեն թույլ տալ սեփական տուն $118,000 պակաս, քան 2020 թ, եթե մենք խոսում ենք $500,000 տներ. Սա այն փուլում, երբ տոկոսադրույքները, որոնք սերտորեն կապված են ապառիկ 6% բայց վստահ չէ, որ դրանք կարող են նորից բարձրանալ և տարածումը ընդլայնել:

Այդ 6% տոկոսադրույքը խստորեն կապված է ԱՄՆ Կենտրոնական բանկի տոկոսադրույքի բարձրացման հետ, և դրանք այս մակարդակի վրա են՝ ընդհանուր տոկոսադրույքի բարձրացում 225 բազիսային կետից, բայց Դաշնային պահուստն արդեն հայտարարել է ոչ միայն, որ այս տարի կլինի ևս մեկ տոկոսադրույքի բարձրացում, այլև որ աճը կշարունակվի հաջորդ տարի, մինչև գնաճը հասնի շուրջ 3%-ի։ 

Որքան բարձրանում են տոկոսադրույքները, այնքան ավելի թանկ են հիփոթեքային վարկերը՝ համեմատած տարեսկզբի հետ, երբ ԱՄՆ-ում հիփոթեքային վարկերը կազմում էին 3%: Այսօր երեք եռամսյակից հետո դրանք հասնում են 6.25 տոկոսի, և աճը կանգ չի առնում։

Վարկերի հասանելիության և անշարժ գույքի գների անկման դժվարությունների այս պարույրի մեջ շատ հետաքրքիր փաստ է Google-ում «ինչպես վաճառել իմ տունը հիմա» արտահայտության որոնումների տոկոսը, որը գրանցել է արտասովոր + 2750% միայն այս տարվա օգոստոսին։

Մանրամասնորեն անցնելով, մենք կարող ենք տեսնել, որ ամենաշատ տուժած գների միջակայքը կլինի տները $500,000-ից $800,000-ի միջև և $200,000-ից ցածր տները, չնայած այն հանգամանքին, որ այս պահի դրությամբ վերջինների շարքում գտնվողները վայելել են այնպիսի կարևոր պարաշյուտ, ինչպիսին է այն փաստը, որ տուն գնելը մեծ նշանակություն ունի: զգացմունքային բաղադրիչ, և, հետևաբար, գնորդները պատրաստ են դիմանալ աճին, որպեսզի հասնեն տուն գնելու երազանքին, բայց թե որքան երկար կտևի այս «համբերությունը» շարունակական աճի պայմաններում, անհայտ է:

The Նոր տների ամսական մատակարարում, որը վաճառվող նորակառույց տների և չվաճառված տների հարաբերակցությունն է կտրուկ նվազում, ազդանշան, որ չվաճառված գույքը գնալով ավելի տարածված է դառնում:

ԱՄՆ բնակարանային շուկան անցյալում

Համեմատած 2000թ.-ի հետ, երբ առաջարկը քիչ էր, իսկ բնակարանների գները բավականին լավ էին պահպանվում, այսօր կան շատ տներ, և գները կտրուկ նվազում են, դա զուգորդվում է այն փաստի հետ, որ ծնելիության մակարդակը նվազում է նույնիսկ լատինաամերիկացիներում և աֆրոամերիկացիներում: բնակչությունը (որոնք պատմականորեն ավելի բարձր ծնելիություն ունեն) և որ անշարժ գույք գնելու համաճարակային և հետհամաճարակային խթաններն աստիճանաբար ավարտվում են, ԱՄՆ-ում բնակարանային հատվածի կատարյալ փոթորկի պատճառ են դառնում:

Միակ շատ դրական նշումը այն է, որ տնային տնտեսությունները համեմատած են subprime հիփոթեքային վարկ 2008 թվականի ճգնաժամը շատ ավելի կոշտ է, բայց չնայած դրան, մինչդեռ անցյալ տարի հնարավոր էր թույլ տալ գնել գույքի 60%-ը Այսօր շուկայում ամերիկյան տնային տնտեսությունների միջին հարստությամբ այս տոկոսը նվազել է մինչև 45% (ընդամենը երեք եռամսյակում 15% անկում):

Բնակարանների վաճառքի ճգնաժամի վարակիչ ազդեցությունը միայն ժամանակի հարց է: Եվրոպան և հատկապես Իտալիան կարող են ապավինել տնային տնտեսությունների ամենաբարձր խնայողություններին ամբողջ աշխարհում, ինչը լավ մեղմացնող գործոն է. Դրան մենք պետք է ավելացնենք ռազմավարական դիրքը և զբոսաշրջության, սննդի և գինու ուժեղ ազդեցությունը, որը բարձրացնում է տների արժեքը: Սակայն, մյուս կողմից, մտահոգություններ կան պետական ​​պարտքի հետ կապված, որը կարող է երկիրը բերել դեֆոլտի, և մոտակա պատերազմն Ուկրաինայում՝ միշտ առկա վտանգի հետ, որ այն կվերածվի միջուկային և գլոբալ պատերազմի: