Ինչու՞ է առաջանում բնակարանային շուկայի փուչիկները

Ի տարբերություն ֆոնդային շուկայի, որտեղ մարդիկ հասկանում և ընդունում են այն ռիսկը, որ գները կարող են ժամանակ առ ժամանակ իջնել, երբեմն՝ կտրուկ, շատ մարդիկ, ովքեր տուն են գնում, իրականում չեն կարծում, որ իրենց տան արժեքը երբևէ այդքան կնվազի:

Իրոք, պատմականորեն, բնակարանների շուկան չի ազդվել գների փուչիկների վրա՝ համեմատած այլ ակտիվների դասերի հետ: Դա կարող է մասամբ պայմանավորված լինել բնակարան ձեռք բերելու հետ կապված մեծ գործարքային ծախսերով, էլ չասած տան սեփականության և պահպանման ծախսերի հետ, որոնք բոլորն էլ խանգարում են սպեկուլյատիվ վարքագծին: Այնուամենայնիվ, բնակարանային շուկաները երբեմն անցնում են իռացիոնալ աշխուժության ժամանակաշրջաններ և տեսնում են, որ գները արագորեն աճում են, նախքան ետ ընկնելը:

Այս հոդվածում մենք կքննարկենք բնակարանների գների փուչիկների պատճառները, այն գործոնները, որոնք ստիպում են բնակարանային փուչիկները պայթել, և ինչու բնակարան գնորդները պետք է նայեն երկարաժամկետ միջին ցուցանիշներին՝ բնակարանային կարևոր որոշումներ կայացնելիս:

Ի՞նչ է բնակարանային փուչիկը:

Նախքան բնակարանային փուչիկների առաջացման պատճառներին և դրանց առաջացման պատճառներին անդրադառնալը, կարևոր է հասկանալ բնակարանային փուչիկը ինքնին: Դրանք սովորաբար սկսվում են բնակարանների պահանջարկի աճով, չնայած առկա գույքագրման սահմանափակ քանակին:

Պահանջարկն էլ ավելի է մեծանում, երբ սպեկուլյանտները մտնում են շուկա՝ փուչիկը ավելի մեծացնելով, քանի որ նրանք գրավում են ներդրումային հատկությունները և ամրացնում վերին շրջադարձերը: Սահմանափակ առաջարկի և այնքան նոր պահանջարկի պայմաններում գները բնականաբար բարձրանում են:

Բնակարանային փուչիկները ուղղակիորեն ազդում են անշարժ գույքի ոլորտի վրա, բայց նաև տան սեփականատերերի և նրանց անձնական ֆինանսների վրա: Այն ազդեցությունը, որը փուչիկը կարող է ունենալ տնտեսության վրա (օրինակ՝ տոկոսադրույքների, վարկավորման ստանդարտների և արժեթղթավորման պրակտիկայի վրա) կարող է ստիպել մարդկանց գտնել ուղիներ՝ չմնալու իրենց հիփոթեքային վճարումները, երբ ժամանակները հանկարծակի փոխվում են և դառնում դժվար: Ոմանք կարող են նույնիսկ ավելի խորը փորել իրենց գրպանները՝ օգտագործելով խնայողությունները և կենսաթոշակային ֆոնդերը միայն իրենց տները պահելու համար: Մյուսները կսնանկանան և կբռնագանձեն:

Ցանկացած փուչիկ սովորաբար ընդամենը ժամանակավոր իրադարձություն է: Թեև արժեթղթերի շուկաներում փուչիկները կարող են ավելի հաճախ առաջանալ, ըստ Արժույթի միջազգային հիմնադրամի (ԱՄՀ) բնակարանների փուչիկները կարող են պահպանվել շատ ավելի երկար և կարող են տևել մի քանի տարի:

Բնակարանային շուկայի փուչիկների պատճառները

Բնակարանի գինը, ինչպես ցանկացած ապրանքի կամ ծառայության գինը ազատ շուկայում, պայմանավորված է առաջարկի և պահանջարկի օրենքով: Երբ պահանջարկը մեծանում է կամ առաջարկը նվազում է, գները բարձրանում են։ Որոշ բնական աղետի բացակայության դեպքում, որը կարող է նվազեցնել տների անմիջական մատակարարումը, գները բարձրանում են, երբ պահանջարկը ձգտում է գերազանցել առաջարկի միտումները: Բնակարանների առաջարկը կարող է նաև դանդաղ արձագանքել պահանջարկի ավելացմանը, քանի որ երկար ժամանակ է պահանջվում տուն կառուցելու կամ վերանորոգելու համար, իսկ բարձր զարգացած տարածքներում շինարարության համար այլևս հողատարածք պարզապես չկա: Այնպես որ, եթե պահանջարկի հանկարծակի կամ երկարատև աճ լինի, գներն անպայման կբարձրանան։

Երբ պարզվի, որ բնակարանների գների միջինից բարձր աճը ի սկզբանե պայմանավորված է պահանջարկի ցնցումով, մենք պետք է հարցնենք, թե որոնք են պահանջարկի այդ աճի պատճառները: Կան մի քանի հնարավորություններ.

• Ընդհանուր տնտեսական ակտիվության աճ և բարեկեցության աճ, որն ավելի շատ տնօրինվող եկամուտ է դնում սպառողների գրպանում և խրախուսում բնակարանների սեփականությունը
• Բնակչության կամ բնակչության ժողովրդագրական հատվածի աճը բնակարանային շուկայում
• Տոկոսադրույքների ցածր, ընդհանուր մակարդակը, հատկապես կարճաժամկետ տոկոսադրույքները, որոնք տներն ավելի մատչելի են դարձնում
• Նորարարական կամ նոր հիփոթեքային ապրանքներ ցածր նախնական ամսական վճարումներով, որոնք տներն ավելի մատչելի են դարձնում ժողովրդագրական նոր հատվածների համար
• Հեշտ մուտք դեպի վարկ, հաճախ ավելի ցածր տեղաբաշխման ստանդարտներով, ինչը նաև ավելի շատ գնորդներ է բերում շուկա
• Բարձր եկամտաբեր կառուցվածքային հիփոթեքային արժեթղթեր (MBS), ինչպես պահանջում են Ուոլ Սթրիթի ներդրողները, որոնք ավելի շատ հիփոթեքային վարկ են տրամադրում վարկառուներին
• Հիփոթեքային վարկատուների և հիփոթեքային պարտատոմսերի ներդրողների կողմից ռիսկի հնարավոր սխալ գնագոյացում, որն ընդլայնում է վարկի հասանելիությունը վարկառուների համար
• Հիփոթեքային միջնորդի և վարկառուի միջև կարճաժամկետ հարաբերություններ, որոնց համաձայն վարկառուները երբեմն խրախուսվում են չափազանց մեծ ռիսկի դիմել
• Ֆինանսական գրագիտության պակաս և հիփոթեքային վարկառուների կողմից չափազանց մեծ ռիսկի դիմել:
• Բնակարանների գնորդների և անշարժ գույքի ներդրողների կողմից սպեկուլյատիվ և ռիսկային վարքագիծ, որն առաջացել է բնակարանների գնի բարձրացման անիրատեսական և անկայուն գնահատականներով:
• Տան շրջվելու աճ:

Այս փոփոխականներից յուրաքանչյուրը կարող է միավորվել միմյանց հետ՝ առաջացնելով բնակարանային շուկայի պղպջակի դուրս գալը: Իրոք, այս գործոնները հակված են սնվել միմյանցից: Յուրաքանչյուրի մանրամասն քննարկումը դուրս է այս հոդվածի շրջանակներից: Մենք պարզապես նշում ենք, որ ընդհանուր առմամբ, ինչպես բոլոր փուչիկները, ակտիվության և գների աճը նախորդում է շուկայի բոլոր մասնակիցների՝ գնորդների, վարկառուների, վարկատուների, շինարարների և ներդրողների կողմից չափից դուրս ռիսկային և սպեկուլյատիվ վարքագծին:

Ուժեր, որոնք պայթում են փուչիկը

Պղպջակը վերջապես պայթում է, երբ չափից ավելի ռիսկի դիմելը դառնում է համատարած ամբողջ բնակարանային համակարգում, և գներն այլևս չեն արտացոլում հիմնարար արժեքներին մոտ որևէ բան: Դա տեղի կունենա այն ժամանակ, երբ բնակարանների առաջարկը դեռ աճում է` ի պատասխան նախկին պահանջարկի աճի: Այլ կերպ ասած, պահանջարկը նվազում է, մինչդեռ առաջարկը դեռ աճում է, ինչը հանգեցնում է գների կտրուկ անկման, քանի որ ոչ ոք չի մնում վճարել ավելի շատ տների և նույնիսկ ավելի բարձր գների համար:

Ամբողջ համակարգում ռիսկի այս գիտակցումն առաջանում է տների սեփականատերերի, հիփոթեքային վարկատուների, հիփոթեքային ներդրողների և գույքի ներդրողների կրած վնասների պատճառով: Այդ գիտակցումները կարող են պայմանավորված լինել մի շարք բաներով.

• Տոկոսադրույքների ավելացում, որը որոշ գնորդների համար անհասանելի է դարձնում տան սեփականությունը և որոշ դեպքերում անհասանելի է դարձնում այն ​​տունը, որը տվյալ պահին անձը պատկանում է: Սա հաճախ հանգեցնում է դեֆոլտի և բռնագրավման, ինչը, ի վերջո, ավելացնում է շուկայում առկա ընթացիկ առաջարկը:
• Ընդհանուր տնտեսական գործունեության անկում, որը հանգեցնում է ավելի քիչ տնօրինվող եկամուտների, աշխատատեղերի կորստի կամ ավելի քիչ մատչելի աշխատատեղերի, ինչը նվազեցնում է բնակարանների պահանջարկը: Ռեցեսիան հատկապես վտանգավոր է.
• Պահանջարկը սպառվել է, բերելով առաջարկն ու պահանջարկը հավասարակշռության և դանդաղեցնելով բնակարանների գնի բարձրացման արագ տեմպերը, որոնց վրա որոշ տանտերեր, հատկապես սպեկուլյանտներ, հույս ունեն իրենց գնումները մատչելի կամ շահավետ դարձնելու համար: Երբ գների արագ արժեւորումը լճանում է, նրանք, ովքեր հույսը դնում են դրա վրա, որպեսզի կարողանան իրենց տները թույլ տալ, կարող են կորցնել իրենց տները՝ ավելի շատ առաջարկ բերելով շուկա:

Եզրակացությունն այն է, որ երբ կորուստները մեծանում են, վարկային ստանդարտները խստացվում են, հեշտ հիփոթեքային վարկավորումն այլևս հասանելի չէ, պահանջարկը նվազում է, առաջարկն ավելանում է, սպեկուլյանտները հեռանում են շուկայից և գները նվազում են:

2007–08 Բնակարանային շուկայի վթար

2000-ականների կեսերին ԱՄՆ-ի տնտեսությունը լայն տարածում գտավ բնակարանային պղպջակի վրա, որն անմիջական ազդեցություն ունեցավ Մեծ անկման վրա: Dotcom-ի փուչիկից հետո անշարժ գույքի արժեքները սկսեցին աճել՝ խթանելով բնակարանների սեփականության աճը սպեկուլյատիվ գնորդների, ներդրողների և այլ սպառողների շրջանում: Ցածր տոկոսադրույքները, վարկավորման մեղմ ստանդարտները, ներառյալ կանխավճարի չափազանց ցածր պահանջները, թույլ տվեցին այն մարդկանց, ովքեր այլապես երբեք չէին կարողանա տուն գնել, դառնալ տան սեփականատեր: Սա էլ ավելի բարձրացրեց տների գները:

Բայց շատ սպեկուլյատիվ ներդրողներ դադարեցրին գնումները, քանի որ ռիսկը չափազանց մեծ էր դառնում, ինչը ստիպում էր մյուս գնորդներին դուրս գալ շուկայից: Իրոք, պարզվեց, որ երբ տնտեսությունը վատթարացավ, շատ ենթավճար վարկառուներ անկարող եղան վճարել իրենց ամսական հիփոթեքը: Սա իր հերթին գների անկման պատճառ դարձավ։ Հիփոթեքով ապահովված արժեթղթերը վաճառվել են հսկայական քանակությամբ, մինչդեռ հիփոթեքային պարտքերը և բռնագրավումները բարձրացել են աննախադեպ մակարդակի:

Միջին վերադարձ

Շատ հաճախ տների սեփականատերերը թույլ են տալիս վնասակար սխալ՝ ենթադրելով, որ գների վերջին կատարողականը կշարունակվի ապագայում՝ առանց նախապես հաշվի առնելու գների բարձրացման երկարաժամկետ տեմպերը և միջին վերադարձի հավանականությունը:

Ֆիզիկայի օրենքներն ասում են, որ երբ որևէ առարկա, որն ունի օդից ավելի խտություն, առաջ է մղվում դեպի վեր, այն ի վերջո վերադառնում է երկիր, քանի որ նրա վրա գործում են ձգողության ուժերը: Ֆինանսական օրենքները նույնպես նշում են, որ շուկաները, որոնք անցնում են գների արագ արժեւորման կամ արժեզրկման ժամանակաշրջանների միջով, ժամանակի ընթացքում կվերադառնան այնպիսի գնային կետի, որը կհամապատասխանի նրանց, որտեղ նրանց երկարաժամկետ միջին արժեւորման տեմպերը ցույց են տալիս, որ դրանք պետք է լինեն: Սա հայտնի է որպես վերադարձ դեպի միջինը:

Բնակարանային շուկայում գները հետևում են նաև միջին հետադարձման այս միտումին: Գների արագ արժեւորման կամ որոշ դեպքերում արժեզրկման ժամանակաշրջաններից հետո դրանք վերադառնում են այնտեղ, որտեղ իրենց երկարաժամկետ արժեւորման միջին տեմպերը ցույց են տալիս, որ պետք է լինեն: Տան գները նշանակում են, որ վերադարձը կարող է լինել կամ արագ կամ աստիճանական: Բնակարանների գները կարող են արագ շարժվել մինչև այն կետը, որը դրանք կրկին կհամապատասխանի երկարաժամկետ միջինին, կամ նրանք կարող են մնալ անփոփոխ, մինչև երկարաժամկետ միջինը չհասնի դրանց:

ԱՄՆ բնակարանների գների ինդեքս

Վերևում ցուցադրված տեսական արժեքը ստացվել է 1985 թվականի առաջին եռամսյակից մինչև 1998 թվականի չորրորդ եռամսյակի Բնակարանների գների ինդեքսի միջին եռամսյակային տոկոսային աճը հաշվարկելով. . Այնուհետև հաշվարկված միջին եռամսյակային տոկոսային աճը կիրառվել է գծապատկերում ցուցադրված մեկնարկային արժեքի և յուրաքանչյուր հաջորդ արժեքի նկատմամբ՝ Բնակարանների գների ինդեքսի տեսական արժեքը ստանալու համար:

Գների բարձրացման գնահատականներ

Տան չափազանց շատ գնորդներ օգտագործում են միայն վերջին գների կատարողականը որպես ուղենիշ՝ առաջիկա մի քանի տարիների ընթացքում ակնկալվողի համար: Ելնելով իրենց անիրատեսական գնահատականներից՝ նրանք չափազանց մեծ ռիսկի են դիմում։ Այս չափից ավելի ռիսկի դիմելը սովորաբար կապված է հիփոթեքի ընտրության և սպառողի կողմից գնված տան չափի կամ արժեքի հետ:

Կան մի քանի հիփոթեքային ապրանքներ, որոնք մեծապես վաճառվում են սպառողների համար և նախատեսված են համեմատաբար կարճաժամկետ վարկեր լինելու համար: Վարկառուներն ընտրում են այս հիփոթեքային վարկերը՝ ելնելով այն ակնկալիքից, որ նրանք կկարողանան վերաֆինանսավորել այդ հիփոթեքից որոշակի տարիների ընթացքում, և նրանք կկարողանան դա անել՝ այդ պահին իրենց տներում ունեցած սեփական կապիտալի պատճառով:

Այնուամենայնիվ, բնակարանների գների վերջին կատարողականը սովորաբար լավ կանխատեսում չէ տան ապագա գների կատարման վերաբերյալ: Բնակարանների գնորդները պետք է ուշադրություն դարձնեն բնակարանների գնի բարձրացման երկարաժամկետ տեմպերին և հաշվի առնեն միջին վերադարձի ֆինանսական սկզբունքը ֆինանսավորման կարևոր որոշումներ կայացնելիս: Նույնը պետք է անեն սպեկուլյատորները։

Թեև ռիսկի դիմելն ի սկզբանե վատ չէ, և իրականում ռիսկի դիմելը երբեմն անհրաժեշտ և նպատակահարմար է, ռիսկի վրա հիմնված լավ որոշում կայացնելու բանալին ռիսկերը հասկանալն ու չափելն է՝ ֆինանսապես հիմնավոր գնահատականներ անելով: Սա հատկապես կիրառելի է մարդկանց մեծամասնության կողմից կայացված ամենամեծ և ամենակարևոր ֆինանսական որոշման դեպքում՝ տուն գնելն ու ֆինանսավորելը:

The Bottom Line

Ֆինանսների պարզ և կարևոր սկզբունքը միջին վերադարձն է: Թեև բնակարանների շուկաները այնքան էլ ենթակա չեն փուչիկների, որքան որոշ շուկաներ, բնակարանային փուչիկները գոյություն ունեն: Երկարաժամկետ միջին ցուցանիշները լավ ցույց են տալիս, թե ի վերջո որտեղ կհայտնվեն բնակարանների գները արագ արժեւորման ժամանակաշրջաններում, որին հաջորդում են լճացած կամ անկումային գները: Նույնը վերաբերում է գների միջինից ցածր արժեւորման ժամանակաշրջաններին: