Որտեղ անշարժ գույք

Կասկած չկա, որ քանի դեռ Դաշնային պահուստը (Fed) հավատարիմ կմնա իր հակագնաճային խստացման քաղաքականությանը, բնակարանները՝ վաճառքը, ինչպես նաև շինարարությունը և գնագոյացումը, կշարունակեն տուժել հիփոթեքային տոկոսադրույքների աճից: Բայց սա ամբողջ պատմությունը չէ։ Խաչաձև հոսանքները կմտնեն բնակարանների հավասարման մեջ, քանի որ մարդիկ գնալով ավելի են սկսում տեսնել անշարժ գույքը որպես իրենց հարստությունը բաժնետոմսերի, պարտատոմսերի և այլ ֆինանսական գործիքների վրա գնաճի վատ ազդեցությունից պաշտպանելու միջոց:

Առայժմ ճնշումների մեծ մասը թեքվել է անշարժ գույքի գրանցամատյանի բացասական կողմին: Այն պահից, երբ Fed-ը սկսեց բարձրացնել տոկոսադրույքները անցյալ տարվա մարտին, 30-ամյա ֆիքսված տոկոսադրույքով հիփոթեքի միջին տոկոսադրույքը աճել է, թեև անհավասարաչափ, 2.8%-ից մինչև 6.0%: Քանի որ այս քայլը ավելի քան կրկնապատկել է հիփոթեքային վարկի պահպանման ծախսերը, զարմանալի չէ, որ գնելը տուժել է: Նոր տների վաճառքը, ինչպես հետևում է Առևտրի դեպարտամենտը, իջել է 39%-ով՝ անցյալ հունվար-հուլիս ամիսների ամենաբարձր ցուցանիշներից, ամենավերջին ժամանակահատվածը, որի համար առկա են տվյալներ: Շինարարությունը հաջորդել է. Երկրում նոր տների մեկնարկը նվազել է 19% -ով նախորդ փետրվարին: Բնակարանների գները նույնպես մեղմացել են։ ԱՄՆ-ում վաճառված գոյություն ունեցող տան միջին գինը նվազել է 2.2%-ով, ըստ Ռիելթորների ազգային ասոցիացիայի (NAR)՝ հունիսի 420,000 դոլարից մինչև 410,600 դոլար այս անցյալ հուլիսին, վերջին ժամանակահատվածը, որի համար ասոցիացիան առաջարկում է ցուցանիշ:

Fed-ը խոստանում է ավելացնել այս անբարենպաստ ճնշումը առաջիկա ամիսներին: Նախագահ Ջերոմ Փաուելը, հասկանալի է, հրաժարվեց հստակ ասել, թե որքանով և որքան արագ է մտադիր բարձրացնել տոկոսադրույքները, բայց նա պարտավորվել է շարունակել նման քայլերը այնքան ժամանակ, որքան անհրաժեշտ է գնաճը վերահսկողության տակ դնելու համար: Եթե ​​ազգի բախտը չբերի, և գնաճն ինքնըստինքյան չնվազի, նա ստիպված կլինի շատ ավելին անել, քան արդեն արել է: Հաշվի առեք, որ գնաճը 7-8% է, իսկ 1 տարվա տոկոսադրույքը 3-4%, վարկառուները վարկը մարում են դոլարով, որը զգալիորեն ավելի շատ է կորցրել իրական գնողունակությունը, քան այն տոկոսը, որը նրանք տալիս են վարկատուին: Դա հազիվ թե շատ բան լինի վարկավորման համար գնաճ առաջացնող պահանջների հոսքը կասեցնելու համար:

Բայց նույնիսկ այն դեպքում, երբ Fed-ի հավանական գործողությունները բարձրացնում են հիփոթեքային ծախսերը և, հետևաբար, ուժեղացնում են անբարենպաստ ազդեցությունները բնակարանների վրա, անշարժ գույքով գնաճը պաշտպանելու ցանկությունը գնալով ավելի է ի հայտ գալիս: Մարդիկ կանեն այն, ինչ կարող են գնելու համար, չնայած ծախսերի աճին, քանի որ բնակարանի սեփականությունը, լինի դա ուղղակի, թե ապահովված ֆիքսված տոկոսադրույքով հիփոթեքով, կկայունացնի տնային տնտեսությունների բյուջեի մի կարևոր մասը, ինչը մեծ հրապուրանք է այն միջավայրում, երբ գնաճը բարձրացնում է բոլորը: կյանքի այլ ծախսեր: Ավելին, անշարժ գույքը, ամենայն հավանականությամբ, կբարձրանա առնվազն գնաճի ընդհանուր մակարդակին զուգահեռ՝ դարձնելով այն հարստության ավելի գրավիչ պահեստ, քան ասենք պարտատոմսերը, որոնց գները կնվազեն յուրաքանչյուր տոկոսադրույքի բարձրացման հետ, իսկ բաժնետոմսերը, որոնք կտուժեն: անբարենպաստ գնահատման հաշվարկը բարձրացող տոկոսադրույքներից, ինչպես նաև անխուսափելի անորոշություններից, որոնք պայմանավորված են ընդհանուր գնային ճնշումներով:

Այս ուժերը, անշուշտ, գերակշռում էին 1970-1980-ականների վերջին մեծ գնաճի ժամանակ։ 1970-1990 թվականներին այս երկրում սպառողական գների ինդեքսը տարեկան միջինը բարձրացել է 6.2 տոկոսով: Հիփոթեքային վարկերի հաստատագրված տոկոսադրույքները 7.3թ.-ի մոտ 1970%-ից բարձրացան մինչև 13%-ը մինչև 1985թ.՝ բարձրացնելով հիփոթեքային վարկի պահպանման ծախսերը գրեթե 80%-ով: Նրանց համար, ովքեր իրենց տներն ուղղակիորեն պատկանում էին կամ իրենց հիփոթեքային տոկոսադրույքները փակված էին, սա ոչինչ չէր նշանակում, բայց մեծ նշանակություն ունեցավ ապագա գնորդների համար: Այնուամենայնիվ, չնայած գնման ժամանակ պարտադրվող հիփոթեքային տոկոսադրույքների զգալի աճին, ԱՄՆ-ում վաճառվող տան միջին գինը այս ընթացքում աճել է $23,900-ից մինչև $125,000, տարեկան աճը 8.6 տոկոսով, իսկ ներդրումների վերադարձը 2.4 տոկոսային կետով: տարին գերազանցում է գնաճը և ավելի լավ, քան ներդրողների համար հասանելի ցանկացած այլ տրանսպորտային միջոց:

Իհարկե, այս ընթացքում հիփոթեքային ծախսերի աճը կաշկանդում էր գնորդներին, ովքեր փնտրում էին անշարժ գույքի գնաճի հեջ, և նրանք դա կանեն ներկա միջավայրում: Բայց ոչ թե պարզապես մարդկանց քշելու փոխարեն, պատմությունը հուշում է, որ գնորդները, հավանաբար, կիջնեն գների բաշխումը: Ֆինանսական ծախսերի աճով պայմանավորված բյուջետային սահմանափակումը կստիպի մարդկանց չհեռանալ, այլ ավելի շուտ բավարարվել ավելի քիչ տներով միգուցե ավելի քիչ շքեղ վայրում: Այս ազդեցությունն արդեն ակնհայտ է Առևտրի նախարարության տվյալների մեջ: Անցյալ դեկտեմբերին, երբ հիփոթեքային վարկերի տոկոսադրույքները դեռ ցածր էին, իսկ գնաճի հետ կապված մտահոգությունները նոր էին բորբոքվում, անհամաչափ թվով վաճառքներ տեղի ունեցան գների բաշխման ավելի բարձր վերջնամասում: Թեև NAR-ի կողմից հետևված տան միջին գինը կազմում էր մոտ 360,000 ԱՄՆ դոլար, ամբողջ երկրում տների գնումների մեկ երրորդը կազմել է ավելի քան 500,000 դոլար: Ազգային գնումների միայն 29%-ն է տեղի ունեցել միջինին մոտ գներով: Հիփոթեքային վարկերի տոկոսադրույքների աճի հետ մեկտեղ տեղի է ունեցել գների բաշխման ցածր շարժում: Հուլիսի դրությամբ գնումների մոտ 83%-ը տեղի է ունեցել միջին գնի շուրջ սերտորեն խմբավորված գներով:

Այս սկզբնական օրինաչափությունը, ամենայն հավանականությամբ, կդառնա ավելի ծայրահեղ այս տարվա վերջին և մինչև 2023 թվականը: Այն կարող է երկարաձգվել ավելի երկար, եթե գնաճը պահպանվի: Վաճառքները ամենաբարձր գներով, անկասկած, կպահպանվեն: Մատչելիությունը ավելի քիչ նշանակություն ունի նրանց համար, ովքեր գնումներ են կատարում այդ միջակայքում, մինչդեռ այդ նույն մարդիկ մեծ կարիք ունեն պաշտպանելու հարստությունը ֆինանսական շուկաներում կորուստներից և գնաճի այլ ավերածություններից: Մյուսները, ովքեր ժամանակին կարող էին հասնել հիփոթեքային ցածր տոկոսադրույքների պատճառով, կվաճառեն ավելի մոտ՝ միջին գնին, մինչդեռ նրանք, ովքեր միշտ ստիպված են եղել գնել գների բաշխման ցածր վերջում, ստիպված կլինեն դուրս գալ շուկայից: Բացասական ճնշումները կսահմանափակեն վաճառքը և շինարարությունը և կկանգնեցնեն գների աճը, բայց ավելի քիչ, քան կարող է առաջարկվել միայն ֆինանսավորման արժեքի պարզեցված հայացքից: