Ինչ է սպասվում բնակարանաշինությանը 2023 թվականին. միայնակ ընտանիքի դանդաղեցում և դադարեցում

Դեռևս 2020 թվականի հունվարին ես կանխատեսում էի ոչ միայն 2020 թվականի մասին, բայց ամբողջ տասնամյակի ընթացքում. Ինչ-որ կերպ ես բաց թողեցի համաշխարհային համաճարակը և անջատումը, որը պետք է տեղի ունենար ընդամենը շաբաթներ անց: Այսպիսով, ես որոշ տագնապով նորից սկսում եմ մտածել գալիք տարվա մասին Wall Street Journal-ի հոդվածի օգնությամբ, որը վերանայում է 2022 թվականի երրորդ եռամսյակի տվյալները: Պարզ ասած, բնակարանների շուկան արդեն սկսել է դանդաղել և կսկսի հասնել մինչև Այն կդադարեցվի 2023 թվականի առաջին կիսամյակում: Այն, ինչ կգա հաջորդը, կախված կլինի նրանից, թե ինչ կանեն կանխիկ գնորդները իրենց փողերով և արդյոք կառավարությունները խելացի որոշումներ կկայացնեն, թե վատթարացնեն իրավիճակը:

The Wall Street Journal-ի (The Journal) պատմությունը ունի վերնագիր բնակարանային շուկայում խոշոր ներդրողների վարքագծի մասին, սակայն այն ավարտվում է ընդգրկելով հիմնական տվյալների կետերը, որոնք վերաբերում են բնակարանային տնտեսության, հատկապես միայնակ ընտանիքի սեփականության և վարձակալության պատկերի ձևավորմանը: Սեփականությունը դարձել է ինչ-որ մոլուցք որոշ փաստաբանների և հատկապես Ցինցինատի նավահանգիստը որն ունի քարոզարշավ է բացել «ինստիտուցիոնալ ներդրողների» կամ «կորպորատիվ ներդրողների» դեմ։

Ես նշել եմ, որ դա տարօրինակ ջանք է, որը փորձում է դադարեցնել ներդրումները վարձակալության մեջ՝ գնելով բնակարաններ՝ օգտագործելով ներդրողներին պարտատոմսերի վաճառքից ստացված գումարները: «Journal story»-ում նշվում է, որ «ներդրողների կողմից տներ գնելը երրորդ եռամսյակում նվազել է 30%-ով, ինչը նշան է, որ աճը փոխառությունների տոկոսադրույքները և տների բարձր գները, որոնք ավանդական գնորդներին մղում էին եզրագծին, ստիպում են այս ընկերություններին նույնպես հետ քաշվել»: Թերևս սա կսառչի նաև կարգավորող եռանդը խնդրի շուրջ։

Սակայն տվյալները ցույց են տալիս, որ ընդհանուր առմամբ, գրանցվել է «ընդհանուր տների վաճառքի անկում, որոնք ընկել են հիփոթեքային տոկոսադրույքների արագ աճով»: Ներդրողների կողմից մեկ ընտանիքի տների ձեռքբերումը հաճախ կատարվում է դրանք վերականգնելու և այնուհետև վարձակալության վերածելու նպատակով: Journal-ի պատմությունը պարզում է, որ. Վարձակալության աճը նույնպես սկսել է դանդաղել։ Բնակարանային տվյալների CoreLogic ընկերության տվյալների համաձայն, մեկ ընտանիքի տների վարձավճարները սեպտեմբերին տարեկան կտրվածքով աճել են 10.1%-ով՝ ապրիլի 13.9%-ից ցածր։CLGX
»: Սա դեռ «ավելի ուժեղ է, քան բնակարանների շուկայում»: Պատմությունը ենթադրում է, որ մեկ ընտանիքի տների վարձակալության շուկան կանգ է առել, քանի որ այդ տիպաբանության վարձակալներն ավելի շատ փող ունեն: Պարտադիր չէ, որ դա այդպես է: Հաճախ ավելի փոքր ներդրողները տներ են ձեռք բերում այնպես, ինչպես ավելի մեծերը, և հաճախ դրանք ծառայում են ավելի մեծ ընտանիքներին ավելի քիչ գումարով:

Բայց ճիշտ է նաև, որ բնակարանային այս մատակարարները «Գույքահարկի աճող գնահատումների հետևանքով առաջացել են հակառակ քամիներ, որոնք ուղեկցվել են բնակարանների գնի բարձրացման ահռելի աճով»: Անցյալ տարվա գնումների մոլեգնությունը բարձրացրեց ակտիվների արժեքը՝ ճնշում գործադրելով սեփականատերերի վրա ոչ միայն ավելի բարձր գնահատականներով, այլ սեփականատիրոջը վաճառելու համար, այն մարդկանց, ովքեր ցանկանում էին գնել, ոչ թե վարձակալել:

Այս ամենը տեղի է ունենում այն ​​ժամանակ, երբ, ինչպես Ցինցինատիում, «խոշոր վարձակալած տանտերերը գտնվում են դաշնային և տեղական կառավարությունների ավելի մեծ վերահսկողության ներքո:" Ես արդեն անդրադարձել եմ սեփականության հետ կապված խնդիրներին այլուր, բայց ահա, որտեղ այս ամբողջ նախապատմությունն օգնում է իմ ենթադրությունների հիմքը կազմել, թե ինչ է սպասվում այս տարի: Քանի որ գնորդները գտնում են, որ չեն կարող իրենց թույլ տալ գնել բարձր տոկոսադրույքների պատճառով, և վաճառողները չեն կարող գտնել գնորդներ, որոնք կարող են բավականաչափ վճարել, շատ նեղ սեփականատերեր կլինեն, հատկապես, եթե ռեցեսիան սկսվի, և մարդիկ սկսեն կորցնել աշխատանքը:

Ինչպես 2008-ին և 2009-ին, կանխիկ փող ունեցող մարդիկ կհայտնվեն այն իրավիճակում, որը կթեթևացնի այս խնդիրը՝ գնելով շատ հողեր և բնակարաններ, և նույնիսկ նախագծեր, որոնք այսօր կառուցման փուլում են կամ ֆինանսավորվում են: The Journal-ի պատմությունը հաստատում է սա ավելի մեծ ներդրողների համար, որոնք առաջարկում են «մեծ միջոցներ են պատրաստում տներ խլելու համար: JP Morgan-ի ակտիվների կառավարման բիզնեսն այս ամիս ասաց, որ համատեղ ձեռնարկություն է ստեղծել վարձակալության սեփականատեր Haven Realty Capital-ի հետ՝ 1 միլիարդ դոլար տներ գնելու և զարգացնելու համար»: Դա «դժվար կլինի ավանդական գնորդների համար օգտվել առավելություններից»: Դու կարողես դա ասել կրկին!

Քանի որ էժան փողերը չորանում են, և մարդիկ կորցնում են աշխատանքը, շատերը, ներառյալ ծրագրավորողները և շինարարները, հուսահատ կլինեն փրկելու համար: Ես այլ տեղ եմ նշել, բնակարանային շուկան 2023 թվականին չի կարողանա մեծ քանակությամբ բնակարաններ արտադրել. Պարզապես չափազանց ռիսկային կլինի որևէ ծրագիր սկսել այն միջավայրում, որը նկարագրված է Journal story-ում: Քանի որ արտադրությունը կանգ է առնում, և նրանք, ովքեր կանխիկով գնում են հող, բնակարան և նախագծեր, քաղաքները հատկապես պատրաստ կլինեն գների հսկայական աճի, երբ պահանջարկը վերադառնա կամ տարեվերջին կամ 2024 թվականին:

Տեղական իշխանությունները, ամենայն հավանականությամբ, կանեն երկու բան. Նախ, ինչպես Ցինցինատիում, նրանք կգայթակղվեն պատժելու ներդրողներին կամ այլոց, ովքեր անշարժ գույք են գնում կանխիկ գումարով: Սա ոչ թե կօգնի, այլ ապագան ավելի մութ կդարձնի: Ներդրողներին հետապնդելը պարզապես կնշանակի բռնագանձումներ և սնանկացում ավելի ընդլայնված ձեռնարկությունների և սեփականատերերի համար, ինչը հետագայում կվնասի մատակարարմանը: Բանկերը նույնպես մեծ հաջողություն չեն ունենա տեղափոխելու գույքը: Երկրորդ բանը, որ կանեն որոշ քաղաքներ, ոչինչ է: Թեև դա չի վատթարացնի ապագա իրավիճակը, այն պարզապես ճանապարհ կհարթի ավելի ուշ խուճապի համար, երբ գները կբարձրանան, քանի որ առաջարկը լարված է:

Այն, ինչ քաղաքները կարող են և պետք է անեն հիմա, դա այն է, որ կասեցնեն բոլոր կանոնակարգերը, որոնք չեն առնչվում առողջությանը և անվտանգությանը, արագացնել թույլտվությունները դրամատիկ ձևով և օգտագործել այն ռեսուրսները, որոնք իրենք պետք է ներդնեն անհանգիստ ծրագրերն ավարտելու համար: Տեղական ինքնակառավարման մարմինները կարող են նաև գնել հողատարածք սակարկություններով, այնուհետև շրջադարձ կատարել՝ հողը հանձնելով Համայնքային հողային վստահություն, երբ շուկան վերադառնա.

Քաղաքները, որոնք ունեն որոշակի պատկերացում և իրենց ճկունություն թույլ կտան, կհաղթեն ապագա վերականգնումը՝ հնարավորություն տալով իրենց մատնանշել մատչելիությունը որպես նոր աշխատատեղեր ներգրավելու բանալին: Նրանք, ովքեր ոչինչ չեն անում կամ պնդում են հարձակվել ներդրողների վրա կամ ավելի շատ կանոններ պարտադրել, կանխատեսելիորեն կհայտնվեն բնակարանների շուկայում գնաճի հետ: Սա չի տուժի ներդրողներին, ովքեր փող կաշխատեն, բայց դա կվնասի այն մարդկանց, ովքեր պայքարում են ծայրը ծայրին հասցնելու համար, և նրանք կտեսնեն, որ իրենց կարողությունը հետ է մնում մյուսների աճի հետ մեկտեղ: