Ի՞նչ է «Զոմբի պարտքը»: Ինչու են տների սեփականատերերը բախվում հին հիփոթեքային վարկերի բռնագրավմանը:

Ռոուզ Փրոփեյթը կարծում էր, որ Բրուքլինում իր տան երկրորդ հիփոթեքային վարկը լուծվել է մոտ մեկ տասնամյակ առաջ, մինչև որ նա փաստաթղթեր ստացավ, որով նա ավելի քան 130,000 դոլար է պարտք:

«Ես ցնցված էի», - ասում է Փրոփեյթին, ով վերաֆինանսավորել է իր երկու ընտանիքի տունը 2006 թվականին՝ Հայիթիից ժամանելուց վեց տարի անց: «Ես նույնիսկ չեմ ճանաչում այդ մարդկանց, քանի որ նրանք երբեք ինձ հետ չեն կապվել: Ինձ երբեք չեն զանգել»։

Prophete-ը տների սեփականատերերի ալիքի մի մասն է, ովքեր ասում են, որ իրենք կուրացել են իրենց տների առգրավման գործողությունների մեկնարկից հետո երկրորդ վարկերի պատճառով, որոնք վերցվել են ավելի քան մեկ տասնամյակ առաջ: Գործողությունների հետևում կանգնած տրեստներն ու հիփոթեքային վարկերի սպասարկողներն ասում են, որ վարկերը չվճարվել են տարիներ առաջ:

Այս տների սեփականատերերից ոմանք ասում են, որ իրենք նույնիսկ տեղյակ չէին, որ երկրորդ հիփոթեքն ունեն վարկային կառույցների շփոթության պատճառով: Մյուսները կարծում էին, որ իրենց երկրորդ վարկերը տրվել են իրենց առաջին հիփոթեքային վճարումներով կամ ներվել: Սովորաբար, նրանք ասում են, որ տարիներ շարունակ չեն ստացել իրենց երկրորդ վարկերի մասին քաղվածքներ, քանի որ վճարել են իրենց առաջին հիփոթեքը:

Հիմա նրանց ասում են, որ վարկերը վերջապես չեն մահացել: Փոխարենը, դրանք այն են, ինչ քննադատներն անվանում են «զոմբի պարտք»՝ հին վարկեր՝ հավաքագրման նոր գործողություններով:

Բնակարանային շուկա. Սպասվող տների վաճառքի անկումը չորրորդ ամիսն անընդմեջ

Հիփոթեքային տոկոսադրույքի նորություններ. Ֆեդերացիայի վերջին տոկոսադրույքի բարձրացումը փորձագետներին ստիպել է մտածել, թե արդյոք հիփոթեքային տոկոսադրույքները կնվազեն «մեկ կամ երկու տարի հետո»:

Բնակարանային շուկա առաջին անգամ: 15+ անշարժ գույքի պայմաններ, որոնք դուք պետք է իմանաք՝ FICO-ից մինչև պահուստ

Պե՞տք է վճարեմ զոմբիների պարտքը:

Թեև ոչ մի դաշնային կառավարական գործակալություն չի հետևում երկրորդ հիփոթեքային վարկերի առգրավման գործողությունների քանակին, տների սեփականատերերին աջակցող փաստաբաններն ասում են, որ դրանք աճել են վերջին տարիներին: Փաստաբաններն ասում են, որ վարկերից շատերը պատկանում են խնդրահարույց հիփոթեքային վարկերի գնորդներին և այժմ հետամուտ են լինում, քանի որ բնակարանների արժեքներն աճել են և դրանցում ավելի շատ սեփականություն կա:

«Նրանք պահում էին դրանք՝ չունենալով հաղորդակցություն փոխառուների հետ», - ասում է Անդրեա Բոպ Սթարքը, Բոստոնում գործող Ազգային սպառողական իրավունքի կենտրոնի փաստաբանը: «Եվ հետո հանկարծ նրանք դուրս են գալիս փայտագործությունից և սպառնում են բռնագանձել, քանի որ այժմ գույքը արժեք ունի: Նրանք կարող են բռնագանձել գույքը և իրականում ինչ-որ բան ստանալ առաջին հիփոթեքի մարումից հետո»:

Պատմությունը շարունակվում է

Վարկերի սեփականատերերի և դրանք սպասարկող ընկերությունների փաստաբանները պնդում են, որ նրանք օրինական պարտքեր են հետապնդում, անկախ նրանից, թե վարկառուն ինչին է հավատում: Եվ ասում են, որ իրենք օրինական են գործում դա պահանջելու համար:

Ինչպես դա տեղի ունեցավ:

Դատական ​​գործողություններն այժմ կարելի է հետևել այս դարի սկզբին բնակարանային բումի հետևանքով: Ոմանք ներառում են սեփական կապիտալի վարկային գծեր: Մյուսները բխում են «80/20» վարկերից, որոնց դեպքում բնակարան գնորդները կարող են վերցնել առաջին վարկը, որը ծածկում է գնման գնի մոտ 80%-ը, իսկ երկրորդ վարկը ծածկում է մնացած 20%-ը:

Վարկերի բաժանումը թույլ տվեց վարկառուներին խուսափել խոշոր կանխավճարներից: Բայց երկրորդ վարկերը կարող են կրել 9% և ավելի տոկոսադրույքներ և վճարումներ փուչիկներով: Սպառողների պաշտպաններն ասում են, որ վարկերը, որոնցից շատերը ծագում են այն ժամանակվանից վարկաբեկված վարկատուներից, ներառում են գիշատիչ պայմաններ և վաճառվել են գունավոր և ցածր եկամուտ ունեցող թաղամասերում:

Մեծ ռեցեսիայի սկսվելուց հետո հիփոթեքային վճարումներից հետ մնացած մարդկանց աճը ներառում էր երկրորդ վարկեր ստացած բնակարանատերերը: Նրանք այն մարդկանցից էին, ովքեր օգտվեցին դաշնային վարկերի փոփոխման ծրագրերից, վերաֆինանսավորեցին կամ հայտարարեցին սնանկ՝ իրենց տները պահպանելու համար:

Որոշ դեպքերում առաջին վարկերը փոփոխվել են, իսկ երկրորդները՝ ոչ։

Քանի՞ տարի է մնացել մինչև պարտքը ներվի:

Որոշ երկրորդ հիփոթեքային վարկեր այն ժամանակ «գանձվեցին», այսինքն՝ պարտատերը դադարել էր վճարել: Դա չի նշանակում, որ վարկը ներվել է։ Բայց դա տպավորություն էր ստեղծվել բազմաթիվ բնակարանատերերի մոտ, որոնցից ոմանք, ըստ երևույթին, սխալ են հասկացել 80/20 վարկի կառուցվածքը:

Մյուս վարկառուներն ասում են, որ դժվարությամբ են պատասխանել իրենց երկրորդ վարկերի վերաբերյալ:

Մայամիի տարածքում հովիվ Կառլոս Մենդեսը և նրա կինը՝ Լիսեթ Գարսիան, 2012 թվականին ստորագրեցին իրենց առաջին հիփոթեքի փոփոխությունը, այն բանից հետո, երբ ֆինանսական դժվարությունները հանգեցրին բաց թողնված վճարումների և սնանկության դիմումի: Զույգը տունը գնել էր Հիալեայում 2006 թվականին՝ Կուբայից ժամանելուց երկու տարի անց, և այնտեղ մեծացրել էին իրենց երկու դուստրերին:

Մենդեզն ասաց, որ իրենք չեն կարողացել բանկից ստանալ իրենց երկրորդ հիփոթեքի կարգավիճակի վերաբերյալ պատասխաններ և, ի վերջո, նրանց ասել են, որ պարտքը չեղարկվել է կամ կչեղարկվի:

Այնուհետև 2020 թվականին նրանք այլ պարտքի սեփականատիրոջից բռնագրավման փաստաթղթեր ստացան:

Նրանց փաստաբան Ռիկարդո Մ. Կորոնան ասաց, որ իրենց ասում են, որ նրանք պարտք են 70,000 ԱՄՆ դոլար ժամկետանց վճարումների համար, գումարած 47,000 ԱՄՆ դոլար մայր գումար: Բայց նա ասաց, որ գրանցումները ցույց են տալիս, որ վարկը մարվել է 2013 թվականին, և որ վարկատերերն իրավունք չունեն տոկոսների վճարման՝ բխող այն տարիներից, երբ ամուսինները պարբերական քաղվածքներ չեն ստացել: Գործը ընթացքի մեջ է։

«Անկախ ամեն ինչից, մենք պայքարում և վստահում ենք արդարությանը, պահպանելով մեր հավատն առ Աստված, որպեսզի կարողանանք լուծել խնդիրը և պահել տունը», - ասել է Մենդեսը իսպաներեն:

Երկրորդ վարկերը փաթեթավորվեցին և վաճառվեցին, որոշները՝ մի քանի անգամ: Փաստաբաններն ասում են, որ այժմ գումար հավաքելու համար սկսված դատական ​​գործողությունների հետևում կանգնած կողմերը հաճախ ներդրողներ են, ովքեր այսպես կոչված անհանգիստ հիփոթեքային վարկեր են գնում խորը զեղչերով: Պարտքի գնորդներից շատերը սահմանափակ պատասխանատվությամբ ընկերություններ են, որոնք չեն կարգավորվում այնպես, ինչպես խոշոր բանկերը:

Մենդեզի և Գարսիայի տան վերաբերյալ հայցվորը նշված է որպես Wilmington Savings Fund Society, FSB, «ոչ թե իր անհատական ​​կարգավիճակով, այլ բացառապես որպես BCMB1 Trust-ի հոգաբարձու»:

Wilmington-ի խոսնակն ասաց, որ այն գործում է որպես հոգաբարձու շատ տրեստների անունից և «ոչ մի իրավասություն չունի պորտֆելի անշարժ գույքի կառավարման հետ կապված»: BCMB1 Trust-ի հետ կապված մեկին գտնելու՝ հարցերին պատասխանելու ջանքերը հաջողությամբ չպսակվեցին:

Որոշ մարդիկ, ովքեր կանգնած են բռնագանձման առջև, ներկայացրել են իրենց սեփական հայցերը՝ վկայակոչելով դաշնային պահանջները՝ կապված պարբերական հայտարարությունների կամ սպառողների պաշտպանության այլ օրենքների հետ: Վրաստանում բռնագրավման ենթարկված կինը դաշնային դատարանում պնդեց, որ ինքը երբեք չի ստացել պարբերական ծանուցումներ իր երկրորդ հիփոթեքի մասին կամ ծանուցումներ, երբ այն փոխանցվել է նոր սեփականատերերին, ինչպես պահանջում է դաշնային օրենքը: Գործը լուծվել է հունիսին գաղտնի պայմաններով, ըստ դատական ​​փաստաթղթերի:

Ինչպե՞ս ազատվել զոմբիների պարտքից:

Նյու Յորքում Փրոփեյթեն դաշնային դատավարության 13 հայցվորներից մեկն է, որը պնդում է, որ հիփոթեքային պարտքը պահանջվում է Նյու Յորքի վեց տարվա վաղեմության ժամկետից դուրս, ինչը հանգեցնում է դաշնային և նահանգային օրենքների խախտումների:

«Կարծում եմ, որ դա այդքան կործանարար է դարձնում այն ​​տանտերերն են, ովքեր շատ են աշխատել իրենց վարկերի վրա արդիական դառնալու համար», - ասում է Ռեյչել Գեբալեն՝ Brooklyn Legal Services-ի փոխտնօրենը, որը դատական ​​գործ է հարուցում The Legal Aid Society-ի հետ: «Նրանք կարծում էին, որ հոգում են իրենց պարտքը».

Այդ գործով ամբաստանյալներն են վարկային սպասարկող SN Servicing-ը և Richland and Falkowski իրավաբանական ընկերությունը, որը ներկայացնում էր դատական ​​գործողություններում ներգրավված հիփոթեքային տրեստները, այդ թվում՝ BCMB1 Trust-ը, ըստ բողոքի։ Դատական ​​հայցերում ամբաստանյալները վիճարկում են հայցվորի կողմից հայցային վաղեմության ժամկետի մեկնաբանությունը, ասում են, որ պատշաճ են վարվել և փորձում են հայցը մերժել:

«Հիփոթեքային վարկերի բռնագրավման տարբեր գործողություններում ներկայացված մեղադրանքները ճշմարտացի են և ապակողմնորոշիչ կամ խաբուսիկ չեն», - գրել է փաստաբան Դենիել Ռիչլանդը դատավորին ուղղված նամակում: «Հայցվորի պնդումները, ընդհակառակը, անհավանական են և, հետևաբար, պահանջում են աշխատանքից ազատում»:

Associated Press-ի գրող Կլաուդիա Թորենսը և հետազոտող Ջենիֆեր Ֆարարը իրենց ներդրումն ունեցան:

Այս հոդվածն ի սկզբանե հայտնվեց ԱՄՆ-ում ԱՅՍՕՐ. Ի՞նչ է «Զոմբի պարտքը»: Տնատերերին սպառնում է հին հիփոթեքային վարկերի բռնագրավում: