Թուլացրեք LIHTC-ը, ստեղծեք հարկային արտոնություններ շինարարների և ընտանիքների համար

Կասկածից վեր է, որ իր 36-ամյա կյանքի ընթացքում ցածր եկամուտ ունեցող բնակարանային հարկային վարկը (LIHTC) բնակեցրել է բազմաթիվ մարդկանց: Բայց քանի՞սը։ Ինչպես ցույց տվեց իմ վերջին գրառումը, շատ հայտնի անհայտություններ կան այն մասին, թե ինչպես և որքան լավ է գործել LIHTC-ն այդ տարիների ընթացքում: Օրինակ, ընդհանուր թիվը, որն առաջարկվում է որպես պատասխան այն հարցին, թե «Քանի՞ միավոր է ստեղծել LIHTC-ն իր 36 տարիների ընթացքում»: պատասխանը հաճախ 29 միլիոնի չափ է: Որտեղի՞ց է այդ ցուցանիշը: V սյունակ LIHTC «տվյալների բազան», Excel աղյուսակի սյունակ, որն ունի 3,000 դատարկ և 1,500 բջիջ՝ որպես պատասխան «0»: Դաշնային ծախսերը բարեփոխելը մարտահրավեր է, երբ լավ տվյալների բացակայության պատճառով խորը գնահատում հնարավոր չէ: Այնուամենայնիվ, ես կցանկանայի փակել Փոլ Ռայանի քննադատության հետադարձ հայացքի LIHTC հատվածը բարեփոխումների որոշ գաղափարներով:

Ես եզրակացրել եմ, որ ցածր եկամուտով բնակարանային հարկի վարկավորման ծրագիրն իրականում ամենևին էլ ծրագիր չէ: Դա է BehemothՄի բարդությունների համալիր որը միլիարդավոր դոլարներ է ծախսում զարգացման ծրագրերի համար, որոնք խթանում են «մատչելի բնակարանների» տնտեսությունը, որը չի անդրադարձել գնաճի կենտրոնական խնդրին. կամ շարունակվող բնակարանային «ճգնաժամի» ավարտը։ LIHTC-ը կառուցված է միլիարդավոր դոլարների հետաձգված հարկման վրա, սակայն չունի մեկ անձ կամ բաժին, որը պատասխանատու է այս ամբողջ գումարը ցրելու համար, համոզվելու, որ դրանք արդյունավետ օգտագործվում են կամ գնահատում են, թե արդյոք այն հասնում է իր հայտարարած նպատակին՝ մատչելի վարձակալության արտադրությունն ու պահպանումը: բնակարանաշինություն Այսպիսով, ինչպե՞ս կարող է հայեցակարգը, որը խթան է ստեղծում բնակարաններ կառուցելու համար, որը կծառայի ավելի քիչ գումար ունեցող մարդկանց, փրկվել ներկայիս համակարգից:

Օգտագործեք առկա հարկային հաշվառման համակարգը

Ավելի ցածր հարկեր ցածր վարձավճարների համար

Պատկերացրեք, եթե LIHTC-ն գոյություն չունենար, և ինչ-որ մեկը մարդկանց սենյակում, որը փորձում է լուծել բնակարանների գնաճի խնդիրը, ոգևորված ձեռքը բարձրացներ՝ ասելով. Բոլորը կանգ են առնում և նայում, և ինչ-որ մեկն ասում է. «Լավ, Մելվին, ինչ է քո գաղափարը»: Մելվինը վեր է կենում և հպարտությամբ ասում. «Եկեք դա լուծենք հարկային օրենսգրքով»։ Մարդիկ կա՛մ կծիծաղեին, մինչև չթրջեին իրենց շալվարը, կա՛մ կընդունեին, որ Մելվինը չար հանճար է: Միացյալ Նահանգների հարկային օրենսգիրքը, թերևս, պատմության մեջ ամենաբարդ մարդկային ստեղծագործություններից մեկն է Եգիպտոսի բուրգերից ի վեր, բայց շատ ավելի քիչ կառուցողական:

Բայց ԱՄՆ-ում գրեթե բոլորը, ովքեր վճարել են հարկերը, որոշակիորեն հասկանում են «բացառությունները», պահանջ, որը նվազեցնում է հարկվող եկամուտը, «պահանջում» ծախսերի պահանջը, որը նվազեցնում է եկամուտը և «վարկը», որը սովորաբար կիրառվում է. նվազեցնել ընդհանուր հարկային պարտավորությունը. Ամերիկացիները ծանոթ են այն հայեցակարգին, որ կառավարությունը խրախուսում և խրախուսում է վարքագիծը՝ օգտագործելով հարկումը, կամ որ հարկային օրենսգիրքն ունի այդ ազդեցությունը: Բնակարանաշինության, հատկապես բնակարանների վարձակալության մեջ ներդրումները խթանելու ամենապարզ ձևը կլինի նվազեցնել հարկերը կառուցապատողի համար, ով համաձայնում է ցածր պահել վարձավճարները նոր շենքում, իսկ բնակարաններ տրամադրողին՝ դրանք իջեցնելու կամ գոյություն ունեցող շենքում ցածր պահելու համար:

Դա բավականին պարզ է: Եթե ​​կառուցապատողը կառուցում է 100 բնակարան, և նա խոստանում է այդ միավորներից 25-ը մատչելի պահել այն տնային տնտեսությունների համար, որոնք վաստակում են Տարածքի Միջին Եկամտի (AMI) 60%-ից պակաս, նա կարող է պահանջել կորցրած վարձավճարը որպես նվազեցում, ծախս, իր հարկային փաստաթղթերից: Կառավարությունը կարող է հավելյալ բոնուս ավելացնել դոլարի դիմաց դոլարի ազատմանը, որպեսզի խրախուսի մարդկանց օգտվել այդ նվազեցումից: Եթե ​​բանկերը ներգրավվեին, կառուցապատողները կարող էին 15 տարվա վնաս վերցնել շենքի ֆինանսավորումը փակելիս, կառավարությունը կարող էր թույլ տալ այդ վարկի տոկոսների վճարումը նաև որպես նվազեցում` հնարավորություն տալով կառուցապատողին անմիջապես մուտք գործել կապիտալ:

Այս հայեցակարգը հեշտությամբ կարող է կիրառվել նաև գոյություն ունեցող շենքերի նկատմամբ՝ թույլ տալով նույն նվազեցումը բնակարանային մատակարարի համար, ով նվազեցնում է իրենց շենքի վարձավճարները կամ հաստատուն է պահում արդեն իսկ իջեցված վարձավճարները: Քաղցրավենիքն այստեղ նաև թույլ կտա ծածկել տոկոսները, եթե այն փոխառվի՝ վարձակալության ապագա կորուստների դիմաց, եթե վարկը ներառում է շենքի բարելավումներ, որոնք չեն կարող վերականգնվել ավելի բարձր վարձավճարներով: Սա կարող է խթանել բարելավումները, այլ ոչ թե օգտագործել հետաձգված սպասարկումը ավելի մրցունակ վարձավճարները սուբսիդավորելու համար, պրակտիկա, որն ի վերջո հասնում է սեփականատերերին, երբ սպասարկման մեծ ծախսերը կամ վաճառքը հանգեցնում են վարձավճարների բարձրացման անհրաժեշտությանը:

Այս լուծման խնդիրն այն է, որ միջին եկամուտները փոխվում են, ինչպես նաև բնակարանային շուկաները: Ամեն տարի այդ փոփոխությունները պետք է կիրառվեն ծրագրի բոլոր մասնակիցների համար: Եկամուտների աճի դեպքում ներառված միավորների վարձավճարները կարող են բարձրացվել՝ անկախ նրանից, թե այդ տնային տնտեսությունների եկամուտն աճել է, թե ոչ, բացառությամբ այն դեպքերի, երբ ծրագիրը նախատեսում է վնասներ պահանջել կոնկրետ միավորներում, քան AMI-ի լայն կիրառումը: Թեև ներկայիս LIHTC-ը վատ աշխատանք է կատարում՝ հետևելով պետություններին հատկացված միլիարդավոր դոլարներին, միլիոնավոր միավորներին հետևելը և արդյոք հարկատուները ճշգրիտ հաշվետվություն են ներկայացրել, ևս մեկ բան է, որ Ներքին եկամուտների ծառայությունը պետք է հետևի:

Ծախսերի բեռի հարկային վարկ

Ես նախկինում հրապարակել եմ գրեթե «Ծախսերի բեռի» սկանդալային օգտագործումը. իրավասությունների և կառավարությունների կողմից՝ խոսել մատչելի բնակարանների «պահանջարկի» մասին: Մի խոսքով, սահմանվում է ծախսային բեռ օգտագործելով հարցման տվյալները իրենց եկամտի և վարձավճարի մասին ինքնազեկուցող, արձագանքող տնային տնտեսություններից: Այս հարցումը շարունակվում է, և պարզ չէ, թե որքանով է այն վստահելի: Մի բան հաստատ այն է, որ արդյունքները ճշգրիտ չեն լինում, հենց որ արդյունքները աղյուսակավորվեն. մարդիկ տեղափոխվում են, եկամուտներն ու վարձավճարները փոխվում են, իսկ ընդհանուր տնտեսական պայմանները մշտական ​​հոսքի մեջ են: Լավագույն դեպքում, ծախսերի բեռի տվյալները ուրվագիծ են այն բանի, թե ինչ է պատահել որոշ մարդկանց հետ ինչ-որ տեղ իրենց բնակարանային ծախսերի հետ: Դա մեծ կապիտալ ներդրումների հիմք չէ։

Բայց եկեք անվանենք ծախսերի բեռը բլեֆ և թույլ տանք, որ ցանկացած ոք, ով վաստակում է AMI-ի 60% կամ ավելի ցածր, պահանջի նվազեցում իր ծախսերի բեռի համար: Եթե ​​վարձակալը վաստակում է AMI-ի 50%-ը, ասենք տարեկան $36,000, նա պետք է ամսական վճարի $1000 վարձավճար՝ իր համախառն ամսական եկամտի 30%-ը: Եթե ​​նա ավելի շատ վճարի, ասենք 1,200 դոլար, նա կարող է պահանջել այդ 200 դոլարը որպես ծախս, ապա հանել կուտակային ծախսերը, որոնք նա ներկայացնում է հաջորդ տարի: Ավելի լավ մոտեցում կարող է լինել բացասական պահվող հարկը: Թող ծախսերը ծանրաբեռնված վարձակալը հայց ներկայացնի մարտի վարձավճարի համար, ապա ստացեք կանխիկ գումարը հաջորդ ամիս: Voila! Ամերիկայում ծախսերի բեռը փաստացի ավարտված է:

Այս մոտեցման գեղեցկությունն այն է, որ վերջում ղեկավարում են բոլոր իրավաբանները, հաշվապահները և բյուրոկրատները, որոնք վարում են ներկայիս LITHC համակարգը, և այն խուսափում է մշակողներից և բնակարանային մատակարարներից: Լրջորեն կվերաբերվեր տնային տնտեսությունների չափազանց մեծ վարձավճար վճարելու գաղափարը և կառավարության փողերը կդներ այնտեղ, որտեղ միշտ քաղաքական գործիչներն են՝ զբաղված լինելով բնակարանային խնդրի կամ ճգնաժամով լուծելու համար, բայց ավելի շատ կանոններ սահմանելով, որոնք խեղդում են առաջարկը, կբարձրացնեն գները, այնուհետև կստեղծեն կանխիկի ավելի քաղաքական պահանջարկ: տնտեսությունից շեղվել՝ սուբսիդավորելու կարգավորիչ գնաճը։

Այնուամենայնիվ, այս մոտեցման հետ կապված խնդիրներ կան: Մարդիկ ընտրություն են կատարում, այդ թվում՝ վարձավճարով վճարել իրենց եկամտի ավելի քան 30%-ը: Ինչպես ես ասում եմ ավելի քան մեկ տասնամյակ, 30% նորմատիվային նորմատիվը սարսափելի միջոց է՝ փորձել քանակապես չափել որակական խնդիրը, մարդկանց հարաբերությունը գնի հետ։ Ոմանք ավելի շատ են վճարում և լավ են, մյուսներն ավելի քիչ են վճարում և դեռ պայքարում են: Այս տեսակի ծրագիրն, անկասկած, գնաճային կլինի՝ վերացնելով գործարքներ գնելու դրդապատճառը, քանի որ եկամտի որոշակի մակարդակից ցածր յուրաքանչյուրի համար երաշխավորված կլինի սուբսիդավորում, որտեղ էլ որ ապրեն: Սուբսիդիաների և վարձավճարների վրա սահմանափակումներ սահմանելը կարող է օգնել, բայց դա անելու համար պետք է կանգնի բյուրոկրատիան և ավելի ու ավելի շատ կանոններ (տես 8-րդ բաժնի հետ կապված խնդիրները) կհետևեր։

Հարկային վարկերը միացրեք ապակարգավորման տեղական կատարողականին

Այո, ես դա ասել եմ՝ ապակարգավորում: Ռեյգանի դարաշրջանի տերմինը վիրավորանք է ձախակողմյանների համար և մոռացված հանրապետականների մեծամասնության կողմից, երբ խոսքը վերաբերում է դաշնային մակարդակում բնակարանային ծրագրերին: Ես տեղադրեցի մասին Մոնտանայի բնակարանային նախնական պլանը հիմնվելով այն ճանաչման վրա, որ ավելի ու ավելի շատ բնակարանային սուբսիդավորում տեղական ինքնակառավարման մարմիններին մղելը ոչ միայն պահպանում է մատակարարումների ոչնչացման կանոններն ու կանոնակարգերը, այլև խրախուսում է ավելին: Այստեղ պատասխանը պետական ​​և տեղական ինքնակառավարման մարմիններին կարգապահություն սահմանելն է. եթե մեծացնեք ձեր բնակարանային և հողօգտագործման ծածկագրերի չափն ու ազդեցությունը, ավելի քիչ սուբսիդիաներ կստանաք:

Այս մոտեցման խնդիրն այն է, որ Կոնգրեսի բոլոր 535 անդամներն իրենց քաղաքական կարիերան կերակրում են դաշնային դոլարներով իրենց նահանգի կարիքների համար: Սրա մեջ էապես ոչ մի վատ բան չկա, բայց վերադառնալ սեփական պետության պաշտոնյաներին և ընտրողներին՝ սպառնալով կորցնել առկա ծրագրերի ֆինանսավորումը, լավ քաղաքական ռազմավարություն չէ: Իսկ բնակարանային զարգացումը սահմանափակող ավելի շատ կանոններ ստեղծելու կախվածությունը, ապա սուբսիդավորելով գնաճը, այնքան ուժեղ է, որ հարկային վարկային համակարգից կրճատվող միջոցները հավանաբար կառաջացնեն թմրամոլները, ովքեր փնտրում են տեղական այլ աղբյուրներ, ինչպիսիք են ավելի բարձր հարկերը, վճարները և տուգանքները նոր զարգացման համար:

Կենտրոնացեք հիմունքների վրա

Ի վերջո, բնակարանների գնաճի խնդիրը բնակարանային ամենահեշտ լուծվող խնդիրն է։ Երբ բնակարանների պահանջարկը աճելու է նոր աշխատատեղերի և աճի պատճառով, ասեք, որ տեղական ինքնակառավարման մարմինները պետք է դուրս գան ճանապարհից և հնարավորինս շատ արտադրություն թույլատրեն՝ նվազեցնելով կարգավորիչ խոչընդոտները և խթանելով արտադրությունը: Ավելի շատ արտադրություն նշանակում է ավելի շատ մրցակցություն, պայման, որը ձեռնտու է սպառողներին: Սուբսիդիաները պետք է կանխիկ վճարվեն այն տնային տնտեսություններին, որոնք դեռևս պայքարում են վարձավճարով, իսկ նոր շինարարությունը պետք է սահմանափակվի միայն այն մարդկանցով, ովքեր չեն կարող բավարար գումար վաստակել յուրաքանչյուր վարձավճարի դիմաց և ովքեր ունեն այլ խնդիրներ, որոնք օգտվում են այլ ծառայություններից բնակարանից: Հավանաբար, նոր և գոյություն ունեցող բնակարանների վարձավճարների նվազեցման համար հարկային խթանների պարզեցումը կամուրջն է մեզ հասնելու այս ավելի հիմնական և արդյունավետ լուծմանը: