Անցած տարվա ընթացքում աճող տեմպերը հատկապես ծանր հարված են հասցրել անշարժ գույքի ներդրումային վստահության հատվածին: Մի քանի առաջատար խորհրդատուներ և ներդրողներ MoneyShow.comԱյնուամենայնիվ, REIT-ի տարածքի վերաբերյալ հակառակ տեսակետ է ունեցել և երկարաժամկետ արժեք են տեսնում ներդրողների համար, որոնք ձգտում են և՛ աճ, և՛ եկամուտ:
Գյուղատնտեսական հողերի գները վերջին մի քանի տարիների ընթացքում բալիստիկ են ընթանում: Բայց որպես ներդրում սեփական ֆերմա գնելն ու պահպանելը մեզանից շատերի համար լիովին անհասանելի է: Ահա թե ինչու ԱՄՆ-ում գյուղատնտեսական հողերի 30%-ը պատկանում է տանտերերին, ովքեր իրենք իրենց հողագործությամբ չեն զբաղվում:
Գյուղատնտեսական հողատարածքի հետ նույնքան պարզ է, որքան բաժնետոմս գնելը` գյուղատնտեսական հողերի շուկայում ծանոթություն և անվտանգություն ձեռք բերելու համար: REIT-ում գնելը շատ նման է տանտեր դառնալուն: Գյուղատնտեսական REIT-ները բավականին պարզ են: Մի դեպքում ընկերությունը ձեռք կբերի հողագործության համար անհրաժեշտ հողատարածքը և երկարաժամկետ վարձակալությամբ կհանձնի հողագործին։
Farmland գործընկերներ (FPI) քիչ հայտնի REIT-ն է, որն ունի մոտ 200,000 ակր գյուղատնտեսական հող, որը վարձակալում է ավելի քան 100 վարձակալների, որոնք աճեցնում են 26 տարբեր մշակաբույսեր 18 նահանգներում: Նա վարձավճար է հավաքում այս ծրագրերից և 25,000 ակր այլ ֆերմերների համար կառավարման վճարներ է ստանում:
Վերջին երեք տարիների ընթացքում Farmland Partners-ը ապահովել է գրեթե 32% տարեկան եկամտաբերություն: Դա երեք անգամ գերազանցում է S&P 500-ը նույն ժամանակահատվածում և մոտ չորս անգամ ավելի է, քան այսօրվա գնաճը: Սա 110% ընդհանուր եկամտաբերություն է, որը չի ներառում շահաբաժինը՝ սավառնելով 2% եկամտաբերության մոտ:
FPI-ն հիանալի միջոց է դիվերսիֆիկացնելու ձեր շահաբաժինների պորտֆելը մի հատվածով, որը հայտնի է գնաճի, շուկայի անկումների և նույնիսկ անկումների դեմ դիմացկուն լինելու համար: Ընդամենը այս ամիս աշխարհում գրանցվել է ռեկորդային՝ 8 միլիարդ բնակչություն: Դուք խելամիտ կլինեք ծանոթանալ այս շատ թերագնահատված հատվածից:
Մարտի Ֆրիդսոն, Fridson-Forbes եկամուտների արժեթղթերի ներդրող
Highlands Properties (HIW) REIT-ի գրասենյակային սեփականություն է, որը տիրապետում, զարգացնում և վարձակալում է սեփականություն Ատլանտայի, Շառլոտի, Ռալիի, Նեշվիլի, Ռիչմոնդի, Օրլանդոյի, Թամպայի և Պիտսբուրգի բարձրակարգ բիզնես թաղամասերում: Ընկերությունը Դալլասի շուկա է մտել 2022 թվականի հուլիսին։
HIW-ն ունի և/կամ տնօրինում է գրեթե 27 միլիոն քառակուսի ոտնաչափ տարածք՝ ավելի քան 1500 հաճախորդներով: Չնայած ընկերությունը շարունակում է միտված մնալ աճին, այն պահպանել է ամուր հաշվեկշիռ՝ մեծ ֆինանսական ճկունությամբ: REIT-ի զուտ գործառնական եկամտի ավելի քան 60%-ը ստացվում է Raleigh-ից (24%), Nashville-ից (22%) և Atlanta-ից (16%):
REIT-ի ամուր հաշվեկշիռը վկայում է ապահովված պարտքի մասին, որը կազմում է համախառն ակտիվների միայն 7.3%-ը: HIW-ը հաղորդել է 3 թվականի 2022-րդ եռամսյակում գործառնություններից (FFO) 111.6 միլիոն դոլար կամ 1.04 դոլար մեկ բաժնետոմսի համար, ինչը 8.6 տոկոսով ավելի է, քան մեկ տարի առաջ: FFO-ն գլխավորել է վերլուծաբանների $0.96 գնահատականները, մինչդեռ ընդհանուր եկամուտը $207.0 մլն-ը մի փոքր ավելի լավ է, քան սպասումները և տարեկան կտրվածքով աճել է 5.9%-ով:
Այս REIT սովորական բաժնետոմսերի ներդրումը հարմար է ցածր և միջին ռիսկայնության հետաձգված հարկային պորտֆելների համար: Շահաբաժինները հարկվում են որպես սովորական եկամուտ և կայուն աճով մնացել են կայուն: Գնեք $39.00 կամ ավելի ցածր՝ 5.13% տարեկան եկամտաբերությամբ:
Ոն Բուքինգհեմ, Իմաստուն սպեկուլյատորը
Physicians Realty (DOC) փոքր կապիտալով առողջապահական REIT-ն է, որը ձեռք է բերում, տիրապետում և կառավարում է բժիշկներին, հիվանդանոցներին, առողջապահական խնամքի մատակարարման համակարգերին և այլ առողջապահական ծառայություններ մատուցողներին վարձակալված գույքը: Դրա հատկությունները սովորաբար գտնվում են համալսարանում, որտեղ կա հիվանդանոց կամ ռազմավարականորեն տեղակայված և փոխկապակցված հիվանդանոցի կամ բժիշկ կազմակերպության հետ:
Համաճարակը, անկասկած, ազդել է վարձակալների վրա, սակայն միտումները մնում են REIT-ի օգտին, քանի որ բնակչությունը ծերանում է, բուժաշխատողները համախմբվում են, և խնամքի մատակարարումն անցնում է ամբուլատոր վայր, մինչդեռ նոր բժշկական գրասենյակի շենքերի գրեթե 75%-ը հիվանդանոցից դուրս է:
Եվ ղեկավարությունն ասում է, որ շինարարության ծախսերի աճը թույլ է տվել ընկերությանը գրավել լիզինգային սփրենդը պատմական 2%-ից 3% միջակայքից՝ առանց որակի զոհաբերության:
Իրոք, DOC-ի պորտֆելի 256,000 քառակուսի ոտքերը վերջերս թարմացվել են 8.0% վերալիզինգի ընդհանուր տարածումով, որը ամենաբարձր եռամսյակային ցուցանիշն է ընկերության պատմության մեջ: Աճող տեմպերը ազդել են REIT-ների մեծ մասի բաժնետոմսերի կատարողականի վրա 2022 թվականին, սակայն տարեցտարի 19% անկումը բարենպաստ մուտքի կետ է տալիս: Շահաբաժինների եկամտաբերությունը կայուն 6.2% է:
Starwood Property Trust (STWD) մեր պորտֆելի բաժնետոմսերից մեկն է 2014 թվականի հունիսի առաջին թողարկումից ի վեր. տարիների ընթացքում այն դարձել է մեր ամենամեծ դիրքը: Ընկերությունը եղել է ահռելի կայուն շահաբաժիններ վճարող, և այն եղել է չմարված բաժնետոմս՝ բաժնետոմսեր ավելացնելու համար ֆոնդային շուկայի ուղղումների ժամանակ:
Ֆինանսական REIT, որի հիմնական բիզնեսը կոմերցիոն անշարժ գույքի հիփոթեքի ստեղծումն է, Starwood-ը ոլորտի խոշորագույն խաղացողներից է, որը կենտրոնացած է մասնագիտացված պայմաններով խոշոր վարկեր տրամադրելու վրա: Սանդղակը ընկերությանը մրցակցային առավելություն է տալիս բանկերի և ավելի փոքր առևտրային ֆինանսական REIT-ների նկատմամբ:
Վերջին տարիներին Starwood-ը ձեռք է բերել այն, որն այժմ հանդիսանում է հիփոթեքային վարկերի սպասարկման խոշորագույն կոմերցիոն ընկերությունը: Վերջին մի քանի տարիների ընթացքում այն նաև ձեռք է բերել ընտրված անշարժ գույք, ներառյալ բնակարաններ, սովորական գրասենյակային շենքեր և բժշկական գրասենյակների կամպուսներ: Starwood-ը նաև ներդրումներ է կատարել բնակելի հիփոթեքային և ենթակառուցվածքների վարկավորման մեջ:
Ես Starwood-ի դիվիդենտը դիտարկում եմ որպես ամենաապահովներից մեկը բարձր եկամտաբեր բաժնետոմսերի տարածքում: Starwood Capital-ը՝ անշարժ գույքի վրա հիմնված մասնավոր բաժնետոմսերի ընկերություն, որն ունի ավելի քան 60 միլիարդ դոլարի կառավարվող ակտիվներ, կառավարում է REIT-ը:
Starwood Capital-ը 2,200 հոգանոց համաշխարհային կազմակերպություն է, և Starwood Property Trust-ն օգտագործում է այդ հասանելիությունը և փորձը՝ գտնելու բարձրարժեք կոմերցիոն հիփոթեքային հեռանկարներ և այլ ներդրումներ:
Միլիարդատեր Բարի Սթերնլիխտը, որպես Starwood Capital-ի և Starwood Property Trust-ի գործադիր տնօրեն, հաճախ կրկնել է STWD-ի կառուցման իր հանձնառությունը՝ իր շահաբաժինները պահպանելու համար: Sternlicht-ը և վերին մենեջմենթի թիմը ունեն ավելի քան 100 միլիոն դոլար արժողությամբ STWD բաժնետոմսեր:
Պատմականորեն, STWD-ն գնահատվել է 7.5% -ից մինչև 8.5% եկամտաբերությամբ: 8% եկամտաբերությունը հավասար է $24.00 բաժնետոմսի արժեքին: $20-ից պակաս բաժնետոմսերի կուտակումը գրավիչ երկարաժամկետ ներդրում է դարձնում:
Վերջին գրեթե յոթ տարիների ընթացքում ես գնել եմ STWD շուկայական ուղղումների և բաժնետոմսերի գնի հետքայլումների ժամանակ: Իմ միջին արժեքը կազմում է $17.00-ից ցածր մեկ բաժնետոմսի համար: Բացի մեր մոդելային պորտֆելից, ես ունեմ անձնական երկար պաշտոն REIT-ում:
Հուսով եմ, որ դուք կարծում եք, որ STWD-ն երկարաժամկետ ներդրում է, որի միջոցով դուք կկարողանաք օգտվել ձեր ծախսերը միջինացնելու և ձեր շահաբաժինների եկամտի հոսքը բարձրացնելու հնարավորություններից:
Պրակաշ Կոլլի, Դիվիդենտային հզորություն
Արջի շուկան որոշակի գործարքներ է ստեղծել: Տարիներ շարունակ գերարժեւորված բաժնետոմսերն այժմ թերագնահատված են: Ավելին, որոշ բաժնետոմսերի համար դիվիդենտային եկամտաբերությունն աճել է մինչև վերջին տասնամյակի ամենաբարձր ցուցանիշը: 4%+ եկամտաբերությամբ մեկ թերագնահատված բաժնետոմս է Անշարժ գույքի եկամուտ
Ընկերությունը զարգացնում կամ գնում է առևտրային անշարժ գույք և վարձակալում է մանրածախ ցանցերին: Զուտ վարձակալության պայմանագրով վարձակալությունը պատասխանատու է ամսական բազային վարձակալության և անշարժ գույքի հարկերի, գույքի ապահովագրության և պահպանման համար: Վարձակալության միջին տևողությունը մոտ ինը տարի է և ներառում է շարժասանդուղքների վարձույթ: Ընդհանուր եկամուտը կազմել է 2,788 միլիոն դոլար վերջին տասներկու ամիսների ընթացքում: Ներկայիս գործադիր տնօրենը Սումիթ Ռոյն է:
REIT-ը գլոբալ հինգ խոշորագույն REIT-ներից մեկն է, որն ունի սեփականություն ԱՄՆ-ում, Մեծ Բրիտանիայում և Իսպանիայում: Ընկերությունն ունի մոտ 11,427 առևտրային սեփականություն և վարձակալում է ~1,125 հաճախորդի: Անշարժ գույքի եկամուտի զբաղվածության միջին մակարդակը 98.2% է, ինչը շատ ավելի բարձր է, քան իր հասակակիցները:
Լավագույն 10 հաճախորդները Walgreens-ն են
Անշարժ գույքի եկամուտը տխրահռչակ է որպես ամսական շահաբաժինների բաժնետոմսերից մեկը: Ընկերությունը նաև դիվիդենտ արիստոկրատ է՝ 29 տարի անընդմեջ աճերով: Ֆորվարդային դիվիդենտային եկամտաբերությունը 5.19%-ով գերազանցում է 5 տարվա միջինը 4.35%: REIT-ն ունի ամենաուժեղ հաշվեկշիռներից մեկը՝ համեմատած իր հասակակիցների հետ՝ A3/A- վերին միջին ներդրումային վարկանիշի վարկային վարկանիշով: Անշարժ գույքի եկամուտը թերագնահատված է, վաճառվում է գինը-AFFO հարաբերակցությամբ մոտավորապես 14.7X: Այս արժեքը ցածր է իր պատմական 10 տարվա միջակայքից:
Բեն Ռեյնոլդս, REIT-ների լավագույն տասնյակը
National Storage Affiliate Trust (NSA) ինքնակառավարվող REIT-ն է, որը հիմնադրվել է 2013 թվականին և մասնագիտացած է ԱՄՆ-ի և Պուերտո Ռիկոյի 100 լավագույն մետրոպոլիայի տարածքներում ինքնապահեստավորման գույքի շահագործման և ձեռքբերման մեջ:
Թրասթն ունի 915 միավորված ինքնապահեստային սեփականություն 39 նահանգներում և Պուերտո Ռիկոյում, 58.1 միլիոն քառակուսի ֆուտ տարածքով: Այն նաև կառավարում է իր համատեղ ձեռնարկություններին պատկանող 185 գույքի լրացուցիչ պորտֆելը: NSA-ն ունի 25% բաժնետոմս իր յուրաքանչյուր համատեղ ձեռնարկությունում:
Երրորդ եռամսյակում NSA-ն նախորդ տարվա եռամսյակի համեմատ ավելացրել է իր եկամուտները 37%-ով՝ շնորհիվ վարձակալության դրույքաչափերի ուժեղ աճի և ձեռքբերումների խթանման: Նույն խանութների եկամուտներն աճել են 10.7%-ով՝ շնորհիվ զբաղեցրած քառակուսի ֆուտի դիմաց վարձակալության միջին հասույթի 13.6% աճի, որը մասամբ փոխհատուցվել է զբաղվածության 240 բազիսային կետով նվազմամբ:
REIT-ը մեկ բաժնետոմսի դիմաց աճեցրեց իր FFO-ն 26%-ով և կրճատեց իր ուղեցույցը մեկ բաժնետոմսի համար իր FFO-ի համար ամբողջ տարվա ընթացքում $2.80- $2.85-ից մինչև $2.80-$2.82: Միջին կետում այս ուղեցույցը ենթադրում է 24% աճ 2021 թվականի համեմատ:
Որպես ինքնապահովման ամենամեծ օպերատորներից մեկը՝ NSA-ն կարծես թե բացել է զգալի մրցակցային առավելություններ: Վերջին հինգ տարիների ընթացքում այն գրանցել է նույն խանութի զուտ գործառնական եկամտի 9.2% աճ: Սա համեմատվում է 7.4%, 9.0%, 9.0% և 5.6% -ի հետ CubeSmart
Նաև հաշվի առնելով իր բազմամյա պայմանագրերը և համավարակի ընթացքում նրա կայուն կատարումը, NSA-ն պետք է լավ գործի ռեցեսիայի ժամանակ: Այնուամենայնիվ, իր կարճ պատմության պատճառով REIT-ը դեռ պետք է ապացուցի իր ճկունությունը:
NSA-ն իր կարճ պատմության ընթացքում ագրեսիվ կերպով ավելացրել է իր շահաբաժինը՝ $0.54-ից 2015 թվականին մինչև $2.20 այս տարի: Այն ներկայումս առաջարկում է պատմական բարձր դիվիդենտային եկամտաբերություն՝ 5.8%: Դրա վճարումների հարաբերակցությունը բարձրացված է՝ 78%, բայց դա համահունչ է REIT-ի պատմական միջինին: Նաև հաշվի առնելով իր արժանապատիվ հաշվեկշիռը և հուսալի աճի հետագիծը, NSA-ն, ամենայն հավանականությամբ, կշարունակի զգալիորեն բարձրացնել իր շահաբաժինները դեռ երկար տարիներ:
Իր կարճ պատմության ընթացքում NSA-ն արագորեն աճել է իր ֆինանսական ցուցանիշները՝ շնորհիվ վարձակալության դրույքաչափերի ուժեղ աճի և նոր գույքի ձեռքբերման: Մենք ակնկալում ենք, որ ապագա աճը կշարունակվի պայմանավորված լինել այս երկու գործոններով, ընդ որում REIT-ը պահանջում է 307 գույքի ձեռքբերման խողովակաշար: Մենք կանխատեսում ենք FFO-ի 8.0% աճ մեկ բաժնետոմսի համար առաջիկա հինգ տարիների ընթացքում:
Ելնելով 2022 թվականի ակնկալվող FFO-ի վրա՝ $2.81 մեկ բաժնետոմսի դիմաց, բաժնետոմսերը վաճառվում են 13.5-ի գին-FFO հարաբերակցությամբ (P/FFO): Սա բաժնետոմսերի համար պատմական ցածր մակարդակ է, որը հիմնականում պայմանավորված է բարձր տոկոսադրույքներով՝ բարձրացող տոկոսադրույքների ֆոնին: Այնուամենայնիվ, այս REIT-ի մեր իրական արժեքի գնահատումը P/FFO է 16.5:
Ընդլայնվող P/FFO բազմապատիկը կարող է բարձրացնել բաժնետերերի եկամուտները տարեկան 4.1%-ով: Մենք նաև ակնկալում ենք տարեկան FFO-ի մեկ բաժնետոմսի 8.0% աճ, մինչդեռ բաժնետոմսում կա 5.8% դիվիդենտային եկամտաբերություն: Առաջիկա հինգ տարիների ընթացքում մենք ակնկալում ենք տարեկան 16.9% ընդհանուր եկամուտ:
Աղբյուր՝ https://www.forbes.com/sites/moneyshow/2022/12/13/property-picks-top-reits-for-growth-and-income/