Այս չսիրված հիմնադրամը հակասում է գնաճին, եկամտաբերությունը կազմում է 7.4%

Որքան էլ դժվար էր այս վաճառքը բոլորիս համար, այն թողեց որոշ գրավիչ (և զեղչված) շահաբաժիններ, հատկապես բարձր եկամտաբեր փակ ֆոնդեր (CEF).

Ես գիտեմ, որ դժվար է գնել նման շուկայում, բայց այն շահաբաժինները, որոնց մասին մենք այսօր խոսելու ենք իրականում օգուտ աճող գնաճից, ավելի ու ավելի բարձր դրամական հոսքերի տեղադրումից, քանի որ ՍԳԻ-ն նույնպես բարձրանում է և բարձրանում:

Սրանք այն ընկերություններն են, որոնցում մենք ցանկանում ենք լինել հիմա՝ և՛ հավաքելու իրենց բարձր դիվիդենտները այսօրվա անվադողերի հրդեհից, և՛ շահույթ ստանալու համար, երբ շուկան (անխուսափելիորեն) հանդարտվի, և ներդրողները վերջապես ուշադրություն դարձնեն այս բաժնետոմսերի կայուն դրամական հոսքերին:

REIT-ները մշտապես թերագնահատված են, հատկապես հիմա

Ես նկատի ունեմ անշարժ գույքի ներդրումային տրեստները (REITs): Այս «տանտերերն» են հեռու Անշարժ գույքում ներդրումներ անելու իմ նախընտրելի միջոցը. շատ ավելի լավ է, քան ինքներդ տուն գնելն ու այն վարձակալելը (եթե դուք հաճույք չեք ստանում կոտրված տեխնիկայի փոխարինումից և զուգարանների խցանումից հանելուց):

Սկսենք վարձավճարների չեկերից, որոնք այսօր հավաքում են բոլոր տանտերերը (ներառյալ REIT-ները), քանի որ դրանք աճում են՝ պայմանավորված բազմաթիվ միտումներով, որոնք կարծես թե շուտով չեն նվազի: Առաջինը տոկոսադրույքների բարձրացումն է, որը, երբ խառնվում է բնակարանների դեռևս բարձր գներին, շատ ամերիկացիների մղում է վարձակալության շուկա: Դա էլ իր հերթին հանգեցնում է վարձավճարների բարձրացման:

Տարբեր աղբյուրներից ստացված տվյալները վկայում են նույն փաստի մասին. մինչդեռ պետական ​​տվյալները (բնակարանային ընդհանուր արժեքի միջոցով - տես վերևի գծապատկերը) ցույց են տալիս, որ վարձավճարը բարձրանում է ավելի արագ, քան անցյալում, մասնավոր ընկերությունները դեպքերի ավելի կտրուկ շրջադարձ են ցույց տալիս: , Zillow-ի և Բնակարանների ցանկով (ներքևում գտնվող դեղին և մուգ կապույտ գծերը), որոնք ցույց են տալիս երկնիշ աճ մեկ տարի առաջվա համեմատ:

Անկախ նրանից, թե ինչպես եք այն կտրատում, վարձավճարը բարձրանում է, և Դաշնային պահուստային համակարգը անում է այն, ինչ կարող է, որպեսզի զսպի միտումը, թեև ոմանք կասեին, որ բոլորի համար բարձրացնելով փոխառությունների ծախսերը, դա պարզապես վատթարացնում է իրավիճակը: Այնուամենայնիվ, դա նշանակում է տանտերերի շահույթի կտրուկ աճ:

REIT-ները թույլ են տալիս շրջանցել թանկարժեք բնակարանային շուկան

Հնարավոր տանտերերի համար կա միայն մեկ խնդիր. եթե նրանք այժմ չունեն վարձակալած գույք, նրանք ստիպված կլինեն բարձր գներ վճարել՝ վարձով տուն գնելու համար: Այսպիսով, ավելի լավ քայլը REIT-ում գնելն է, որն արդեն բնակարաններ է վարձակալում ուրիշներին: Եվ բարձր գնով գնելու փոխարեն, շուկայական վաճառքի շնորհիվ, մենք կարող ենք գնել այս ընկերությունները զեղչված գինը փոխարեն.

Օրինակ, Հրավիրատներ
ԻՆՎՀ
(INVH) ունի հազարավոր մեկ ընտանիքի տներ ամբողջ երկրում, որոնց պորտֆելը կազմում է ավելի քան 20 միլիարդ դոլար: Դա նրան տալիս է մեծ դիվերսիֆիկացում, որը չունեն առանձին տանտերերը, որոնք սովորաբար սահմանափակվում են մեկ կամ մի քանի գույքով մեկ կամ առավելագույնը երկու շուկաներում: Հրավերն ունի նաև առավելություն, որ իր պորտֆելը պրոֆեսիոնալ կերպով կառավարվում է անշարժ գույքի մասնագետների թիմի կողմից:

Այդ դիվերսիֆիկացիան և կառավարման խորաթափանցությունը կտրուկ ավելացրել են REIT-ի միջոցները գործառնություններից (FFO, որը REIT-ի կատարողականի ավելի լավ չափանիշ է, քան մեկ բաժնետոմսի շահույթը):

Այնուամենայնիվ, ընկերության բարձր և աճող դրամական հոսքերը պատժվում են վախից սնվող շուկայի կողմից, ինչի հետևանքով REIT-ի բաժնետոմսերի գինը այս տարի նվազել է գրեթե 25%-ով:

Տեսեք, թե ինչպես է Invitation-ի բաժնետոմսի գինը գրեթե նույնքան նվազել, որքան REIT ETF-ի չափանիշը, SPDR Dow Jones անշարժ գույքի ETF (RWR
RWR
)? Դա պատահական չէ. Հրավերների վաճառքը եղել է REIT-ների ամենուր անխտիր վաճառքի արդյունք, ինչը նշանակում է, որ դա միակ գործարքը չէ այս օրերին:

Հանուն դիվերսիֆիկացման, Հրավերի միջոցով REIT-ների ֆոնդ գնելը իմաստ ունի, քանի որ դուք ծանոթանում եք REIT-ներին տարբեր ոլորտներում, ինչպես նաև տարբեր կառավարման թիմեր, որոնք հոգ են տանում այդ հատկությունների մասին:

RWR-ն տարբերակ է, բայց այն չէ, որ մենք CEF-ի ներդրողները երբևէ կմտածեինք, հիմնականում այն ​​պատճառով, որ դրա 3.4% եկամտաբերությունը բավականին ցածր է մեր չափանիշներով:

Խելամիտ CEF խաղ աճող վարձավճարների վերաբերյալ (որն այսօր տալիս է 7.4% եկամտաբերություն)

ETF-ի փոխարեն մենք շատ նախընտրում են CEF-ները, ինչպիսիք են Cohen & Steers Quality Income Realty Fund (RQI), որը տալիս է հարուստ 7.4%, քանի որ ես գրում եմ սա: RQI-ն Invitation Homes-ի հիմնական սեփականատերն է (դա հիմնադրամի թոփ-10 հոլդինգներից մեկն է), բացի այդ, այն ունի մի շարք այլ տեսակի REIT-ներ, ինչպիսիք են տվյալների կենտրոնի օպերատորները և ինքնապահեստավորման սեփականատերերը, որոնք նույնպես աճող FFO են արտադրում: Այդ դիվերսիֆիկացիան, գումարած REIT-ի սուր մարդկային մենեջերները (Cohen & Steers-ը առաջատար անուն է CEF-ի տարածքում, որն օգնում է նրան ներգրավել լավագույն տաղանդներին) վերջին տասնամյակի ընթացքում օգնել են նրան հաղթել RWR-ին:

Նկատի ունեցեք նաև, որ RQI-ի բարձր եկամտաբերության պատճառով վերևում տեսած եկամտաբերության մեծ մասը եղել է շահաբաժիններով:

RQI-ի գերազանցումը նախկինում պարգևատրվել է զուտ ակտիվների արժեքին (NAV, կամ REIT-ների արժեքը) նախկինում (մի պահի նրա պրեմիումը ավելի քան 15%): Բայց ներկայումս այն առևտուր է անում 4% զեղչով, թեև ընդամենը մի քանի տարի առաջ վաճառվում էր պրեմիումով:

Դա նշանակում է, որ մենք այսօր կարող ենք գնել RQI զեղչով, սպասել, որ այն վերադառնա այն պրեմիումին, որը սովորաբար ունի, երբ շուկան դադարի խուճապի մատնվել, և այնուհետև վաճառել հնարավոր շահույթով: Միևնույն ժամանակ դուք կարող եք գրպանել դրա շահաբաժինը, որն ունի 7.4% տարեկան եկամտաբերություն և վճարվում է ամսական:

Michael Foster- ը առաջատար հետազոտական ​​վերլուծաբանն է Հակասական աշխարհայացք. Ավելի մեծ եկամտի գաղափարների համար կտտացրեք այստեղ մեր վերջին զեկույցի համար »Անխորտակելի եկամուտ. 5 գործարքային ֆոնդեր `ապահով 8.4% շահաբաժիններով:"

Բացահայտում. Ոչ մեկը