Այս 9.9% վճարողը 2022 թվականի ամենաանտեսված շահաբաժինների առևտուրն է

Մարդկանց մեծամասնությունը դա չգիտի, բայց անշարժ գույքը երկարաժամկետ հեռանկարում գայթակղեցրեց բաժնետոմսերը, և այն պատրաստ է հաղթանակ տանել: կրկին - ին 2023:.

Եվ մենք շահաբաժինների ներդրողները լավ հերթագրված են կանխիկ գումար ստանալու համար՝ շնորհիվ ֆոնդի, որը դուրս է մղում 9.9% եկամտաբերությունը, որն այն է: կատարյալ խաղալ այստեղ: Ես կթողնեմ անունն ու նշանը մի վայրկյանում:

Նախ, դուք ճիշտ եք կարդացել՝ անշարժ գույք does երկարաժամկետ հեռանկարում գերազանցում է բաժնետոմսերը, և ոչ փոքր չափով: Պարզ է, ինչպես կարող է լինել այս համեմատության մեջ SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR
RWR
), հրապարակային առևտուր անշարժ գույքի ներդրումային տրաստերի (REITs) ինդեքսային հիմնադրամը և S&P 500-ը վերջին 20 տարիների ընթացքում:

Հիշեք, որ այս ժամանակահատվածը ներառում է COVID-19-ի վթարը և հիփոթեքային վարկերի ճգնաժամը, որն, իհարկե, պատեց բնակարանները: Ոչ մի խնդիր. REIT-ները՝ հրապարակային առևտրով զբաղվող ընկերությունները, որոնք տիրապետում են ամեն ինչի՝ պահեստներից մինչև բազմաբնակարան շենքեր, անմիջապես դուրս եկան մակերես:

REIT-ների գրավչության բանալին այն է, որ նրանք «անցնում են» ներդրումների միջոցով. նրանք վարձակալների չեկեր են հավաքում վարձակալներից, բավականաչափ կտրում են լույսերը վառելու և շենքերը մաքուր պահելու համար, իսկ մնացածը տալիս են մեզ որպես շահաբաժիններ: Արդյունքն ավելի մեծ եկամտի հոսք է, քան վճարում են սովորական բաժնետոմսերը. տիպիկ REIT-ի եկամտաբերությունը կազմում է 3.2%, կրկնապատկելով S&P 500-ի խղճուկ 1.5%-ը:

Բայց չնայած RWR-ն ջախջախել է պաշարները, մենք անում ենք Նշում ուզում եք գնալ պասիվ ETF երթուղին այստեղ: Առաջին հերթին, RWR-ի 3.2% եկամտաբերությունը այնքան էլ մեծ չէ, որպեսզի մեր սրտերը արագացնեն: Եվ երկրորդը, REIT-ների դեպքում (ինչպես այս օրերին բավականին լավ ամեն ինչի դեպքում), խելացի, արձագանքող մենեջեր ունենալը կարևոր է:

Ապացույցը RWR-ի վերադարձն է վերջին երեք անկայուն տարիների ընթացքում՝ համեմատած RWR-ի հետ փակ ֆոնդ (CEF) մենք կխոսենք այսօրվա մասին CBRE անշարժ գույքի եկամուտների համաշխարհային հիմնադրամ (IGR). IGR-ն դուրս է մղում այն ​​հսկայական 9.9% վճարումը, որը ես նշեցի վայրկյան առաջ (և դա ձեզ ամսական վճարում է, ոչ պակաս):

Դրա հիմնական պատճառը վերաբերում է IGR-ի փորձագիտական ​​պորտֆելի մենեջերներին, ովքեր հմտորեն նավարկել են տեղական շուկաներում, որոնք իրենց լավագույնս գիտեն: Դա առանցքային է անշարժ գույքի մեջ, որը մենք բոլորս գիտենք, որ իրականում փոքր շուկաների հավաքածու է, որոնք ցանկացած պահի տարբեր կերպ են վարվում:

Իսկ ինչ վերաբերում է անշարժ գույքին, ֆոնդի կառավարիչ ընկերությունը՝ CBRE-ն, գիտելիքի պակաս չունի. բացի IGR-ից և մասնավոր ներդրողների ֆոնդերից, նա կառավարում է գույքը, գործում է բրոքերային գործունեություն և սեփական գումարները ներդնում անշարժ գույքի մեջ: Ընկերությունն ունի 80,000 աշխատակից ավելի քան 100 երկրներում, ինչը նրան տալիս է գլոբալ հեռանկար և հարաբերություններ օտար երկրներում, որոնց ոչ մի ալգորիթմով աշխատող ETF չի կարող համապատասխանել:

CBRE-ն օգտագործել է այդ գիտելիքները՝ IGR-ի պորտֆելը խելացիորեն դեպի ԱՄՆ (68%) ուղղելու համար, ինչը խելամիտ քայլ է, քանի որ ԱՄՆ տնտեսությունը շարունակում է զարգանալ առողջ վիճակով, երբ գնաճը կարծես թե սկսել է աճել և սպառողական ծախսերը (էլ չենք խոսում զբաղվածության մասին): ) լավ պահելով:

Բայց լավ կառավարվող անշարժ գույքի ֆոնդ գնելը միայն ղեկավարության գիտահետազոտական ​​ուժի և տեղեկատվության հասանելիության ձեռքբերումը չէ, այլ նաև դիվերսիֆիկացիան, որը հատկապես կարևոր է անշարժ գույքի մեջ:

Օրինակ, IGR-ը ներդրումներ է կատարում ավելի քան 80 REIT-ներում, որոնք իրենք են պատկանում հարյուրավոր և երբեմն հազարավոր սեփականությունների յուրաքանչյուրը: Եվ ինչպես շատ այլ REIT հիմնադրամներ, որոնք անում են նույնը, այն չի նկատում, երբ մի բամբասանք վարձակալը դադարում է վարձավճար վճարել, քանի որ կան հազարավոր ուրիշներ, որոնք դա անում են:

Այս պահին, օրինակ, IGR-ի առաջատար հոլդինգները ներառում են REIT-ներ, որոնք ունեն գույքի լայն տեսականի: Crown Castle International (CCI), Օրինակ, ունի ավելի քան 40,000 բջջային աշտարակներ ամբողջ աշխարհում, գումարած 115,000 «փոքր բջիջներ», որոնք մեծացնում են տեղական ցանցի հզորությունը մեծ քաղաքներում. Պրոգլիս
PLD
(PLD) ունի 4,732 պահեստ ամբողջ աշխարհում; և բնակելի REIT Հրավիրատոմսերի տներ (INVH), վարձով է տալիս ավելի քան 85,000 մեկ ընտանիքի տներ:

Այսպիսով, մենք արդեն ունենք մի տոննա դիվերսիֆիկացիա այստեղ, և դա ընդամենը երեք IGR-ի հոլդինգներից է:

Մեկ այլ հաճախ անտեսված պատճառ՝ հաշվի առնելու REIT ֆոնդերը, այն է, որ և՛ այս ֆոնդերը, և՛ REIT-ներն իրենք ունեն ավելի էժան լծակներ, քան դուք և ես: Այս պահին, օրինակ, հիփոթեքային տոկոսադրույքների բարձրացումը մեծ խնդիր է անհատ ներդրողների համար, ովքեր ունեն վարձակալական գույք, բայց ոչ: Այսպիսով, REIT-ների համար.

Հիփոթեքային վճարումները անցնում են տանիքով

Այս տարվա սկզբին տոկոսադրույքները հասել են 5%-ի և մնալով այդ մակարդակում, բնակարանային վարկերը աճել են: Սակայն REIT-ների համար տոկոսադրույքները շատ ավելի ցածր են, քանի որ ներկայումս շատերն ունեն 3%-ից ցածր փոխառության ծախսեր:

REIT-ները վայելում են ավելի ցածր գներ, քանի որ դրանք մասնագիտորեն կառավարվում և դիվերսիֆիկացված են բազմաթիվ անշարժ գույքի մեջ, ուստի դրանք ավելի ցածր ռիսկային են, քան ձեր սովորական անշարժ գույքի ներդրողը: Սա պատճառներից մեկն է, թե ինչու REIT-ները իրականում ունեն բավականին հետևողական գրառումներ դրական եկամտաբերության վերաբերյալ տոկոսադրույքների բարձրացման ժամանակաշրջաններում:

Այս աղյուսակը հիմնված է NAREIT՝ REIT հետազոտական ​​և տվյալների ֆիրմայի ուսումնասիրության վրա, և այն հստակ ցույց է տալիս, որ REIT-ները սովորաբար շահույթ են ստանում ավելի բարձր տոկոսադրույքների ժամանակաշրջաններում: Դա պայմանավորված է նրանով, որ փոխառության ցածր ծախսերը որոշակիորեն մեկուսացնում են նրանց միտումից: Ավելին, աճի տեմպերի ժամանակաշրջանները սովորաբար գալիս են ուժեղ տնտեսության հետ (ինչպես այսօր է): Դա նշանակում է REIT-ների գույքի նկատմամբ ավելի մեծ պահանջարկ, ինչը թույլ է տալիս REIT-ներին բարձրացնել վարձավճարը: Այդ ավելացումները շատ ավելի գերազանցում են փոխառության ծախսերի ցանկացած աճ՝ ավելի բարձր տոկոսադրույքների պատճառով:

Գնեք IGR-ը որպես «Զեղչային մոմենտում»:

Վերջապես, եկեք խոսենք IGR-ի NAV-ի զեղչի կամ դրա շուկայական գնի և պորտֆելի մեկ բաժնետոմսի արժեքի տարբերության մասին (այս միջոցը եզակի է CEF-ների համար): Հենց հիմա այդ զեղչը փոքր է, ինչը նշանակում է, որ IGR-ը քիչ թե շատ արդարացի է գնահատվում:

Միտումն այստեղ պարզ է. IGR-ի զեղչը գնում է դեպի պրեմիում տարածք. հարցն այն է, թե որքան հեռու: Քանի որ դա տեղի ունենա, այն ավելի շատ կդնի IGR-ի բաժնետոմսերի գնի տակ: Եվ, իհարկե, դուք կստանաք այդ առողջ 9.9% վճարումը (ամսական վճարվող) ամբողջ ժամանակ:

Michael Foster- ը առաջատար հետազոտական ​​վերլուծաբանն է Հակասական աշխարհայացք. Ավելի մեծ եկամտի գաղափարների համար կտտացրեք այստեղ մեր վերջին զեկույցի համար »Անխորտակելի եկամուտ. 5 գործարքային ֆոնդեր `ապահով 8.4% շահաբաժիններով:"

Բացահայտում. Ոչ մեկը