Քանի որ Դաշնային պահուստային համակարգի նախագահ Ջերոմ Փաուելը պատրաստվում է ուրբաթ օրը հանդես գալ կարևոր ելույթով, ներդրողները կարող են վերջապես սկսել ընդունել նրա խոսքը. Կենտրոնական բանկը պատրաստվում է պահպանել կատաղի դիրքորոշում՝ վերջին չորս տասնամյակում ամենաբարձր գնաճը վերահսկելու համար: Սա նշանակում է, որ ֆինանսական շուկաները կմնան անկայուն՝ չնայած ֆոնդային շուկայի վերջին ռալլին:
Կան բազմաթիվ պատճառներ՝ անշարժ գույքի ներդրումային տրեստները կամ REIT-ները դիտարկելու համար որպես համեմատաբար ապահով ապաստարաններ՝ կայուն եկամուտ ապահովելու համար, երբ գնաճը մնում է բարձր և առաջ է հավանական տնտեսական դանդաղումից:
Ստորև ներկայացված է բաժնետիրական REIT-ների էկրանը, որն ակնկալվում է, որ կստեղծեն մեծ քանակությամբ դրամական հոսքեր՝ 2023 թվականին շահաբաժինների ավելացման հնարավորություն տալու համար:
Է Պետք է իմանալ օգոստոսի 24-ի սյունակում Սթիվ Գոլդշտեյնը ամփոփեց նոր «սուպերցիկլը գնաճի և տոկոսադրույքների մեջԴարիո Պերկինսից, TS Lombard-ի գլոբալ մակրոտնտեսության գծով գործադիր տնօրեն:
Պերկինսն ակնկալում է, որ երկարաժամկետ տոկոսադրույքները կշարունակեն շարժվել ավելի բարձր, և առաջարկում է, որ 2020-ականներին ներդրողները կպահանջեն «ավելի խոհեմ մոտեցում ակտիվների բաշխման հարցում»:
Հեռանալով ծառայություններ մատուցողներից, որոնք գերիշխում էին ցուլային շուկայում մինչև 2021 թվականը, նա կարծում է, որ լավագույնը կաշխատի նյութական ակտիվներին, ներառյալ անշարժ գույքին հատկացնելը:
REIT հատվածի քայքայումը
Անշարժ գույքի ներդրումային տրեստները լինում են տարբեր տեսակների, բայց հիմնական տարրն այն է, որ նրանք եկամուտների մեծ մասի միջոցով փոխանցում են բաժնետերերին՝ հարկային արտոնյալ REIT կառուցվածքը պահպանելու համար:
Գոյություն ունեն REIT-ների երկու լայն կատեգորիաներ.
REIT-ները ցիկլային են, որոնց գնահատումները ճնշում են տոկոսադրույքների բարձրացմանը զուգընթաց: Այս էֆեկտը կարող է հատկապես ընդգծված լինել հիփոթեքային REIT-ների դեպքում, քանի որ հիփոթեքային վարկավորման բիզնեսը դանդաղում է, քանի որ տոկոսադրույքները բարձրանում են:
Մինչ այժմ այս տարի, մինչև օգոստոսի 24-ը, S&P 500 անշարժ գույքի հատվածը նվազել է 15%-ով, մինչդեռ ամբողջական S&P 500-ը։
SPX
նվազել է 12%-ով, երկուսն էլ՝ վերաներդրված շահաբաժիններով:
Շատ ավելի երկար հայացք նետելը կարող է զարմացնել ձեզ: S&P Dow Jones Indeces-ը 2016 թվականին առանձնացրեց անշարժ գույքի ոլորտը ֆինանսական հատվածից: Բայց եթե մենք սահմանափակվենք S&P 500 REIT արդյունաբերական խմբին ավելի երկարաժամկետ կատարողականի չափման համար, ապա 20-ամյա միջին տարեկան եկամտաբերությունը կազմել է 9.9%, մի փոքր առաջ: S&P 500-ի 20 տարվա միջին եկամտաբերությունը՝ 9.8%:
REIT-ները ըստ կատեգորիաների
Տարբեր տեսակի REIT-ներ անցնում են տարբեր տնտեսական ցիկլերի միջով: Օրինակ, հյուրանոցների REIT-ները և նրանց վարձակալները սարսափելի տուժել են կորոնավիրուսային համաճարակի վաղ փուլերում՝ սկսած 2020 թվականի առաջին կիսամյակի ընթացքում ճանապարհորդական արդյունաբերության վիրտուալ անջատումից:
Շատ REIT-ներ կենտրոնացած են պահեստային և լոգիստիկ տարածքի վրա, որը շահել է վերջին տարիներին երկնիշ տարեկան վարձավճարների աճից, ըստ Mizuho-ի անշարժ գույքի գործադիր տնօրեն Վիկրամ Մալհոտրան:
Սակայն Amazon.com Inc.
AMZN
իր մեջ ասված է առաջին եռամսյակի ֆինանսական մամուլի հաղորդագրություն ապրիլին, երբ ընդամենը երկու տարում իր կատարման ցանցի չափը կրկնապատկելուց հետո, այն «այլևս չէր հետապնդում ֆիզիկական կամ անձնակազմի կարողությունները» և իր առաքման ենթակառուցվածքում «ուղղակի կենտրոնացած էր արտադրողականության և ծախսերի արդյունավետության բարձրացման վրա»:
Հարցազրույցի ժամանակ Մալհոտրան ասաց, որ Amazon-ի հայտարարությունից հետո ինքը և գործընկերները «նկատել և լսել են շուկայում, որ Amazon-ը պահեստներ է դնում ենթավարձակալության շուկայում»:
«Այսպիսով, էլեկտրոնային առևտրի ամենամեծ խաղացողը շուկային ասաց, որ այն չափազանց շատ է և ռացիոնալացնում է, և դա հանգեցրեց լոգիստիկ բաժնետոմսերի իջեցմանը», - ասաց նա:
Prologis Inc.
PLD
Պահեստներում և լոգիստիկ տարածքում ԱՄՆ-ի REIT-ն ամենախոշոր հրապարակային առևտուրն է: Ընկերությունը ցուցակագրել է Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis and Walmart Inc.
WMT
որպես իր հինգ խոշորագույն հաճախորդները 2021-ի վերջին, Amazon-ը վարձակալում է 24 միլիոն քառակուսի ոտնաչափ տարածք կամ իր ընդհանուրի 7%-ը:
Prologis-ի բաժնետոմսերը 21 թվականի համար մինչև օգոստոսի 2022-ը նվազել են 24%-ով, իսկ շահաբաժինները վերաներդրվել են: Բաժնետոմսի դիվիդենտային եկամտաբերությունը կազմում է մոտ 2.5%: Prologis-ը պատրաստվում է ձեռք բերել Duke Realty Corp.
DRE
միջոցով 26 միլիարդ դոլար արժողությամբ ամբողջ բաժնետոմսերի գործարք երբ հունիսին հայտարարվեց.
Mizuho-ն Prologis-ում չեզոք վարկանիշ ունի, որը Մալհոտրան ասաց, որ «համաձայնությունից դուրս է»: Դա, անշուշտ, այդպես է. FactSet-ի կողմից հարցված 17 վերլուծաբաններից 13-ը բաժնետոմսերը գնահատել են «գնել» կամ համարժեք: Մնացածը չեզոք վարկանիշներ են։
Նա շարունակեց ասել, որ Mizuho-ն վերահսկում է երրորդ կողմի լոգիստիկ օպերատորները, ինչպիսիք են XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx և United Parcel Service Inc.
UPS
պահանջարկի դանդաղման նշանների համար, եթե տնտեսությունը զգալիորեն նվազի:
Այս ամենի հետ մեկտեղ, պահեստի/լոգիստիկ REIT-ների համար կարող է լինել արծաթե երեսպատում. Մալհոտրան ակնկալում է, որ տարածքի վարձավճարների աճը կդանդաղի մինչև «միջինից բարձր միանիշ թվերի» ներկայիս միջակայքը՝ 10%-ից բարձր: Այդ մասին հայտնել է աշխատանքի նախարարությունը հուլիսին սպառողական գների ինդեքսն աճել է 8.5 տոկոսով մեկ տարի առաջ։ Դա բարելավվել է նախորդ ամսվա 9.1%-ից։ Հնարավոր է, որ չափազանց դժվար չէ ակնկալել, որ REIT պահեստի օպերատորները կկարողանան պահել իրենց վարձավճարների աճը՝ գնաճի տեմպերին համապատասխանելու կամ գերազանցելու համար:
Այստեղ է, որ գործում է ձեր սեփական կարծիքը՝ հիմնված ձեր սեփական հետազոտության վրա: Արդյո՞ք առցանց գնումների շարունակական միտումը և արագ առաքման պահանջարկը թույլ կտա՞ն Prologis-ին և նրա մրցակիցներին գերազանցել առաջիկա հինգից 10 տարիների ընթացքում: Prologis-ի հնգամյա ընդհանուր եկամտաբերությունը, չնայած օգոստոսի 24-ին, կազմել է 138% (համեմատած S&P 85-ի 500%-ի հետ), նույնիսկ այս տարվա մեծ հետընթացի դեպքում:
Բաժնետիրական REIT-ների զննում
ԱՄՆ-ում ցուցակված անշարժ գույքի ներդրումային տրեստներին լայն հայացք նետելու համար մենք սկսեցինք Russell 185 ինդեքսում ներառված 3000-ից:
ՀԳՄ.
Այս ցուցանիշը ներկայացնում է ԱՄՆ բաժնետոմսերի մոտ 98%-ը, ըստ FactSet-ի:
Այնուհետև մենք դիտարկեցինք յուրաքանչյուր REIT-ի ներդրումային կոնցենտրացիաները և հանեցինք բոլոր հիփոթեքային REIT-ները՝ ցուցակը իջեցնելու մինչև 158 ընկերությունների: Մենք կրճատեցինք մինչև 112 ընկերություններ, որոնց համար առկա էին կոնսենսուսային գնահատականներ FactSet-ի կողմից հարցված առնվազն հինգ վերլուծաբանների միջև՝ 2023 թվականին գործառնություններից ճշգրտված միջոցների համար:
Ընկերության շահաբաժիններ վճարելու կարողությունը չափելու միջոց է դիտել դրա գնահատված ազատ դրամական հոսքերը՝ կանխիկ դրամական միջոցների մնացորդային հոսքերը ակնկալվող կապիտալ ծախսերից հետո: REIT-ների համար սովորաբար օգտագործվում են գործառնություններից ստացված միջոցները (FFO)՝ ոչ GAAP միջոց: FFO-ն ավելացնում է ամորտիզացիան և ամորտիզացիան (անկանխիկ ապրանքներ) եկամուտներին՝ միաժամանակ բացառելով գույքի վաճառքից ստացված շահույթը: Գործառնություններից ճշգրտված միջոցները (AFFO) ավելի հեռուն են գնում՝ չեղարկելով ակնկալվող կապիտալ ծախսերը՝ գույքային ներդրումների որակը պահպանելու համար:
Եթե մենք բաժանենք ընկերության գնահատված AFFO-ն իր բաժնետոմսի ընթացիկ գնի վրա, մենք կունենանք AFFO-ի գնահատված եկամտաբերությունը: Սա կարելի է համեմատել ընթացիկ շահաբաժինների եկամտաբերության հետ՝ տեսնելու, թե արդյոք կա՞ «գլխավոր տեղ» հետագա աճի համար, հուսով ենք՝ մեծ տարածք:
Մնացած 112 REIT-ներից 104-ը վճարում են շահաբաժիններ և գնահատել են 2023-ի գլխաքանակը առնվազն 1.00%-ով, դա մեր վերջնական կրճատումն է:
Մենք 104 REIT-ները տեղադրեցինք ութ լայն կատեգորիաների: Սա միշտ չէ, որ հեշտ է, քանի որ REIT-ը կարող է խիստ դիվերսիֆիկացված լինել: Այսպիսով, կատեգորիաները յուրաքանչյուր REIT-ը խմբում տեղավորելու փորձ են՝ ըստ իր բիզնեսի ամենածանր համակենտրոնացման: Այնուհետև մենք համախմբվեցինք ինը լայն կատեգորիաներով և դրանք դասակարգեցինք ըստ 2023 թվականի AFFO-ի ակնկալվող եկամտաբերության:
Օրինակ, պահեստային/լոգիստիկ ընկերությունները գտնվում են «արդյունաբերական» կատեգորիայի մեջ: Մենք կսկսենք այդ մեկից:
Արդյունաբերական REITs
Ահա 10 արդյունաբերական REIT-ները, որոնք անցել են էկրանը՝ 2023 թվականի համար ամենաբարձր ակնկալվող AFFO եկամտաբերությամբ.
| Ընկերության մասին | Ժամացույց | AFFO-ի 2023 թվականի գնահատված եկամտաբերությունը | Ընթացիկ դիվիդենտային եկամտաբերություն | Մոտավոր «գլխի տարածք» | Շուկայի գլխարկ: ($ միլիոն) |
| Industrial Logistics Properties Trust | ILPT | 14.65% | 0.49% | 14.16% | $536 |
| Global Net Lease Inc. | LNG | 12.66% | 11.30% | 1.36% | $1,468 |
| Plymouth Industrial REIT Inc. | PLYM | 7.76% | 4.24% | 3.53% | $833 |
| Broadstone Net Lease Inc. | BNL | 7.12% | 5.35% | 1.77% | $3,497 |
| Stag Industrial Inc. | Բեմականացում | 6.31% | 4.49% | 1.82% | $5,823 |
| WP Carey Inc. | WPC | 6.28% | 4.93% | 1.35% | $16,563 |
| PotlatchDeltic Corp. | PCH | 5.75% | 3.72% | 2.03% | $3,281 |
| CatchMark Timber Trust Inc. դասի A | CTT | 4.43% | 2.77% | 1.66% | $534 |
| Americold Realty Trust Inc. | ՑՈՒՐՏ | 3.92% | 2.88% | 1.04% | $8,232 |
| Prologis Inc. | PLD | 3.88% | 2.41% | 1.47% | $97,078 |
| Աղբյուրը `FactSet |
Կտտացրեք ցուցիչների վրա յուրաքանչյուր ընկերության մասին ավելին իմանալու համար, ներառյալ բիզնես պրոֆիլները: Հետո կարդալ Tomi Kilgore-ի մանրամասն ուղեցույցը հարուստ տեղեկատվության վերաբերյալ, որն անվճար հասանելի է MarketWatch-ի մեջբերումների էջերում:
Առողջապահություն
Ահա բոլոր ինը REIT-ները, որոնք վարձակալում են առողջապահական հատկություններ և անցել էկրանը: Այս խումբը բացառում է տարեցների բնակարանաշինության վրա կենտրոնացած ընկերությունները.
| Ընկերության մասին | Ժամացույց | AFFO-ի 2023 թվականի գնահատված եկամտաբերությունը | Ընթացիկ դիվիդենտային եկամտաբերություն | Մոտավոր «գլխի տարածք» | Շուկայի գլխարկ: ($ միլիոն) |
| Medical Properties Trust Inc. | MPW | 9.94% | 7.63% | 2.31% | $9,111 |
| Global Medical REIT Inc. | ԳՄՌԵ | 9.86% | 7.41% | 2.44% | $742 |
| Sabra Health Care REIT Inc. | SBRA- ն | 9.82% | 7.74% | 2.08% | $3,582 |
| Innovative Industrial Properties Inc. | IIRP | 9.50% | 7.22% | 2.27% | $2,710 |
| CareTrust REIT Inc. | CTRE | 7.71% | 5.08% | 2.62% | $2,101 |
| Community Healthcare Trust Inc. | CHCT | 6.73% | 4.53% | 2.21% | $973 |
| Healthpeak Properties Inc. | PEAK | 5.79% | 4.43% | 1.36% | $14,617 |
| Healthcare Realty Trust Inc. դասի Ա | HR | 5.50% | 1.69% | 3.81% | $9,826 |
| Welltower Inc. | WELL | 4.43% | 3.15% | 1.28% | $35,916 |
| Աղբյուրը `FactSet |
Բնակելի
Այս կատեգորիան ներառում է REIT-ներ, որոնք ունեն մեկ ընտանիքի կամ բազմաընտանիք բնակելի սեփականություն, ինչպես նաև արտադրված բնակարանային համայնքներ և տարեցների բնակարաններ: Ահա 10 բնակելի REIT-ները, որոնք անցել են էկրանը.
| Ընկերության մասին | Ժամացույց | AFFO-ի 2023 թվականի գնահատված եկամտաբերությունը | Ընթացիկ դիվիդենտային եկամտաբերություն | Մոտավոր «գլխի տարածք» | Շուկայի գլխարկ: ($ միլիոն) |
| National Health Investors Inc. | NHI | 6.90% | 5.41% | 1.49% | $2,971 |
| LTC Properties Inc. | LTC | 6.71% | 5.14% | 1.57% | $1,797 |
| BRT Apartments Corp. | BRT | 6.22% | 4.07% | 2.15% | $464 |
| UMH Properties Inc. | HMU | 5.88% | 4.35% | 1.52% | $1,005 |
| NexPoint Residential Trust Inc. | NXRT | 5.82% | 2.64% | 3.18% | $1,477 |
| Apartment Inc.ome REIT Corp | AIRC | 5.60% | 4.16% | 1.44% | $6,672 |
| Ventas Inc. | VTR- ն | 5.56% | 3.73% | 1.83% | $19,282 |
| Independence Realty Trust Inc. | IRT | 5.33% | 2.74% | 2.59% | $4,541 |
| Կենտրոնի տարածություն | ԿՍՊ | 5.26% | 3.70% | 1.56% | $1,215 |
| Վաշինգտոնի անշարժ գույքի ներդրումային տրասթ | ԱՂԻԿ | 5.02% | 3.39% | 1.63% | $1,753 |
| Աղբյուրը `FactSet |
Հյուրանոցներ և ժամանցի օբյեկտներ
Ահա ութ REIT-ները, որոնք վարձակալում են հյուրանոցներ և/կամ ժամանցի օբյեկտներ և անցնում էկրանին.
| Ընկերության մասին | Ժամացույց | AFFO-ի 2023 թվականի գնահատված եկամտաբերությունը | Ընթացիկ դիվիդենտային եկամտաբերություն | Մոտավոր «գլխի տարածք» | Շուկայի գլխարկ: ($ միլիոն) |
| EPR- ի հատկությունները | EPR | 10.80% | 7.13% | 3.67% | $3,470 |
| RLJ կացարան Trust | RLJ | 10.75% | 1.56% | 9.19% | $2,085 |
| Park Hotels & Resorts Inc. | PK | 10.48% | 0.27% | 10.21% | $3,287 |
| Pebblebrook Hotel Trust | PEB | 10.12% | 0.21% | 9.91% | $2,511 |
| Apple Hospitality REIT Inc. | ԱՊԵԼ | 9.62% | 5.03% | 4.58% | $3,820 |
| Host Hotels & Resorts Inc. | ՀՍՏ | 8.47% | 2.57% | 5.90% | $13,366 |
| Gaming and Leisure Properties Inc. | GLPI | 7.36% | 5.53% | 1.83% | $13,090 |
| VICI Properties Inc. | ՎԻԿԻ | 5.98% | 4.24% | 1.74% | $32,736 |
| Աղբյուրը `FactSet |
Գրասենյակներ
Ահա 10 REIT-ները, որոնք պահում են գրասենյակային շենքեր, որոնք անցել են էկրանը.
| Ընկերության մասին | Ժամացույց | AFFO-ի 2023 թվականի գնահատված եկամտաբերությունը | Ընթացիկ դիվիդենտային եկամտաբերություն | Մոտավոր «գլխի տարածք» | Շուկայի գլխարկ: ($ միլիոն) |
| Brandywine Realty Trust | BDN | 10.88% | 9.27% | 1.61% | $1,407 |
| Hudson Pacific Properties Inc. | ՀԷԿ | 9.91% | 7.28% | 2.62% | $1,945 |
| SL Green Realty Corp. | SLG | 9.85% | 8.11% | 1.74% | $2,957 |
| Douglas Emmett Inc. | DEI | 9.25% | 5.48% | 3.77% | $3,595 |
| Highwoods Properties Inc. | HIW | 8.51% | 6.27% | 2.24% | $3,358 |
| Paramount Group Inc. | PGRE | 8.25% | 4.30% | 3.95% | $1,625 |
| Cousins Properties Inc. | CUZ | 7.38% | 4.52% | 2.86% | $4,290 |
| Corporate Office Properties Trust | OFC | 7.17% | 4.18% | 2.99% | $2,959 |
| Easterly Government Properties Inc. | Dea | 6.95% | 5.75% | 1.19% | $1,673 |
| Քաղաքային գրասենյակ REIT Inc. | Գործող | 6.94% | 6.45% | 0.50% | $516 |
| Աղբյուրը `FactSet |
Մանրածախ
Ահա 10 REIT-ները, որոնք հիմնականում վարձակալում են էկրանին անցած մանրածախ գույքը.
| Ընկերության մասին | Ժամացույց | AFFO-ի 2023 թվականի գնահատված եկամտաբերությունը | Ընթացիկ դիվիդենտային եկամտաբերություն | Մոտավոր «գլխի տարածք» | Շուկայի գլխարկ: ($ միլիոն) |
| Macerich Co. | MAC | 14.68% | 6.02% | 8.65% | $2,139 |
| Simon Property Group Inc. | SPG | 10.53% | 6.56% | 3.97% | $34,922 |
| Tanger Factory Outlet Centers Inc. | SKT | 9.21% | 4.93% | 4.28% | $1,694 |
| Spirit Realty Capital Inc. | ՊԵԿ | 8.69% | 6.27% | 2.42% | $5,763 |
| Whitestone REIT | WSR | 8.51% | 4.59% | 3.92% | $516 |
| Store Capital Corp. | ՊԱՇՏՊԱՆ | 8.35% | 5.58% | 2.77% | $7,802 |
| RPT Realty | RPT | 8.11% | 5.13% | 2.98% | $863 |
| Kite Realty Group Trust | KRG | 7.80% | 4.03% | 3.76% | $4,455 |
| Getty Realty Corp. | GTY | 7.25% | 5.42% | 1.83% | $1,413 |
| Acadia Realty Trust | AKR | 7.22% | 4.33% | 2.89% | $1,577 |
| Աղբյուրը `FactSet |
Communications
Ահա բոլոր հինգ ընկերությունները, որոնք անցել են էկրանին, որոնք վարձակալում են կապի ենթակառուցվածքի հատկությունները, կամ, Outfront Media Inc-ի դեպքում:
OUT,
գովազդային վահանակներ:
| Ընկերության մասին | Ժամացույց | AFFO-ի 2023 թվականի գնահատված եկամտաբերությունը | Ընթացիկ դիվիդենտային եկամտաբերություն | Մոտավոր «գլխի տարածք» | Շուկայի գլխարկ: ($ միլիոն) |
| Uniti Group Inc. | UNIT- ը | 18.95% | 6.24% | 12.72% | $2,282 |
| Outfront Media Inc. | OUT | 11.73% | 6.40% | 5.33% | $3,078 |
| Crown Castle Inc. | CCI | 4.39% | 3.36% | 1.02% | $75,713 |
| Ամերիկյան Tower Corp. | AMT | 4.11% | 2.09% | 2.02% | $123,138 |
| SBA Communications Corp. դասի Ա | SBAC | 3.99% | 0.85% | 3.1ս3% | $35,920 |
| Աղբյուրը `FactSet |
Տվյալների կենտրոններ
Այս երեք տվյալների կենտրոնի REIT-ները անցել են էկրանը.
| Ընկերության մասին | Ժամացույց | AFFO-ի 2023 թվականի գնահատված եկամտաբերությունը | Ընթացիկ դիվիդենտային եկամտաբերություն | Մոտավոր «գլխի տարածք» | Շուկայի գլխարկ: ($ միլիոն) |
| Iron Mountain Inc. | IRM | 7.62% | 4.54% | 3.08% | $15,828 |
| Digital Realty Trust Inc. | DLR | 5.56% | 3.88% | 1.67% | $36,110 |
| Equinix Inc. | EQIX | 4.74% | 1.85% | 2.89% | $61,154 |
| Աղբյուրը `FactSet |
Ինքնապահպանում
Մեր վերջին կատեգորիայի համար հինգ ինքնապահպանվող REIT-ներ անցել են էկրանը.
| Ընկերության մասին | Ժամացույց | AFFO-ի 2023 թվականի գնահատված եկամտաբերությունը | Ընթացիկ դիվիդենտային եկամտաբերություն | Մոտավոր «գլխի տարածք» | Շուկայի գլխարկ: ($ միլիոն) |
| National Storage Affiliate Trust | NSA | 5.35% | 4.03% | 1.31% | $5,007 |
| CubeSmart | Կուբե | 5.27% | 3.52% | 1.75% | $10,958 |
| Life Storage Inc. | LSI | 4.83% | 3.21% | 1.62% | $11,340 |
| Հանրային պահեստ | PSA | 4.64% | 2.33% | 2.31% | $60,213 |
| Extra Space Storage Inc. | EXR | 4.27% | 2.89% | 1.38% | $27,811 |
| Աղբյուրը `FactSet |
Եթե դուք հետաքրքրված եք REIT տարածքով, դուք պետք է կատարեք ձեր սեփական հետազոտությունը և հիշեք ձեր ներդրումային նպատակները՝ աճը, եկամուտը կամ երկուսն էլ, և պատրաստվեք երկարաժամկետ հավատարիմ մնալուն, ինչը նշանակում է մի քանի տարի:
Աղյուսակներում նշված REIT-ների շարքում, վերևում, Malhotra-ն ունի «գնման» վարկանիշներ Ventas Inc.-ում:
VTR- ն,
Welltower Inc.
WELL,
Medical Properties Trust Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
և Duke Realty-ն (որն այժմ առևտուր է անում Prologis-ի համաձայն՝ միաձուլման ավարտի ակնկալիքով):
Հարցին, թե գնման գնահատված REIT-ները ինչ ընդհանուր բան ունեն, Մալհոտրան ասաց. «Սրանք ընկերություններ են, որպես անհատներ, որոնց համար մենք կարծում ենք, որ գնային ուժը կպահպանվի»:
Նա նաև ասաց, որ բոլորը շահում են թեմատիկ միտումներից, ներառյալ, առողջապահական REIT-ների համար, բնակչության ծերացումը:
Լսեք Ռեյ Դալիոյից MarketWatch-ում Լավագույն նոր գաղափարներ փողի փառատոնում սեպտեմբերի 21-ին և 22-ին Նյու Յորքում։ Հեջ-ֆոնդի ռահվիրան ամուր տեսակետներ ունի այն մասին, թե ուր է գնում տնտեսությունը:
Աղբյուր՝ https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo
Այս դիվիդենտային բաժնետոմսերը կարող են պաշտպանել ձեզ, քանի որ Դաշնային պահուստը դանդաղեցնում է տնտեսությունը
Քանի որ Դաշնային պահուստային համակարգի նախագահ Ջերոմ Փաուելը պատրաստվում է ուրբաթ օրը հանդես գալ կարևոր ելույթով, ներդրողները կարող են վերջապես սկսել ընդունել նրա խոսքը. Կենտրոնական բանկը պատրաստվում է պահպանել կատաղի դիրքորոշում՝ վերջին չորս տասնամյակում ամենաբարձր գնաճը վերահսկելու համար: Սա նշանակում է, որ ֆինանսական շուկաները կմնան անկայուն՝ չնայած ֆոնդային շուկայի վերջին ռալլին:
Կան բազմաթիվ պատճառներ՝ անշարժ գույքի ներդրումային տրեստները կամ REIT-ները դիտարկելու համար որպես համեմատաբար ապահով ապաստարաններ՝ կայուն եկամուտ ապահովելու համար, երբ գնաճը մնում է բարձր և առաջ է հավանական տնտեսական դանդաղումից:
Ստորև ներկայացված է բաժնետիրական REIT-ների էկրանը, որն ակնկալվում է, որ կստեղծեն մեծ քանակությամբ դրամական հոսքեր՝ 2023 թվականին շահաբաժինների ավելացման հնարավորություն տալու համար:
Է Պետք է իմանալ օգոստոսի 24-ի սյունակում Սթիվ Գոլդշտեյնը ամփոփեց նոր «սուպերցիկլը գնաճի և տոկոսադրույքների մեջԴարիո Պերկինսից, TS Lombard-ի գլոբալ մակրոտնտեսության գծով գործադիր տնօրեն:
Պերկինսն ակնկալում է, որ երկարաժամկետ տոկոսադրույքները կշարունակեն շարժվել ավելի բարձր, և առաջարկում է, որ 2020-ականներին ներդրողները կպահանջեն «ավելի խոհեմ մոտեցում ակտիվների բաշխման հարցում»:
Հեռանալով ծառայություններ մատուցողներից, որոնք գերիշխում էին ցուլային շուկայում մինչև 2021 թվականը, նա կարծում է, որ լավագույնը կաշխատի նյութական ակտիվներին, ներառյալ անշարժ գույքին հատկացնելը:
REIT հատվածի քայքայումը
Անշարժ գույքի ներդրումային տրեստները լինում են տարբեր տեսակների, բայց հիմնական տարրն այն է, որ նրանք եկամուտների մեծ մասի միջոցով փոխանցում են բաժնետերերին՝ հարկային արտոնյալ REIT կառուցվածքը պահպանելու համար:
Գոյություն ունեն REIT-ների երկու լայն կատեգորիաներ.
REIT-ները ցիկլային են, որոնց գնահատումները ճնշում են տոկոսադրույքների բարձրացմանը զուգընթաց: Այս էֆեկտը կարող է հատկապես ընդգծված լինել հիփոթեքային REIT-ների դեպքում, քանի որ հիփոթեքային վարկավորման բիզնեսը դանդաղում է, քանի որ տոկոսադրույքները բարձրանում են:
Մինչ այժմ այս տարի, մինչև օգոստոսի 24-ը, S&P 500 անշարժ գույքի հատվածը նվազել է 15%-ով, մինչդեռ ամբողջական S&P 500-ը։
SPX
նվազել է 12%-ով, երկուսն էլ՝ վերաներդրված շահաբաժիններով:
Շատ ավելի երկար հայացք նետելը կարող է զարմացնել ձեզ: S&P Dow Jones Indeces-ը 2016 թվականին առանձնացրեց անշարժ գույքի ոլորտը ֆինանսական հատվածից: Բայց եթե մենք սահմանափակվենք S&P 500 REIT արդյունաբերական խմբին ավելի երկարաժամկետ կատարողականի չափման համար, ապա 20-ամյա միջին տարեկան եկամտաբերությունը կազմել է 9.9%, մի փոքր առաջ: S&P 500-ի 20 տարվա միջին եկամտաբերությունը՝ 9.8%:
REIT-ները ըստ կատեգորիաների
Տարբեր տեսակի REIT-ներ անցնում են տարբեր տնտեսական ցիկլերի միջով: Օրինակ, հյուրանոցների REIT-ները և նրանց վարձակալները սարսափելի տուժել են կորոնավիրուսային համաճարակի վաղ փուլերում՝ սկսած 2020 թվականի առաջին կիսամյակի ընթացքում ճանապարհորդական արդյունաբերության վիրտուալ անջատումից:
Շատ REIT-ներ կենտրոնացած են պահեստային և լոգիստիկ տարածքի վրա, որը շահել է վերջին տարիներին երկնիշ տարեկան վարձավճարների աճից, ըստ Mizuho-ի անշարժ գույքի գործադիր տնօրեն Վիկրամ Մալհոտրան:
Սակայն Amazon.com Inc.
AMZN
իր մեջ ասված է առաջին եռամսյակի ֆինանսական մամուլի հաղորդագրություն ապրիլին, երբ ընդամենը երկու տարում իր կատարման ցանցի չափը կրկնապատկելուց հետո, այն «այլևս չէր հետապնդում ֆիզիկական կամ անձնակազմի կարողությունները» և իր առաքման ենթակառուցվածքում «ուղղակի կենտրոնացած էր արտադրողականության և ծախսերի արդյունավետության բարձրացման վրա»:
Հարցազրույցի ժամանակ Մալհոտրան ասաց, որ Amazon-ի հայտարարությունից հետո ինքը և գործընկերները «նկատել և լսել են շուկայում, որ Amazon-ը պահեստներ է դնում ենթավարձակալության շուկայում»:
«Այսպիսով, էլեկտրոնային առևտրի ամենամեծ խաղացողը շուկային ասաց, որ այն չափազանց շատ է և ռացիոնալացնում է, և դա հանգեցրեց լոգիստիկ բաժնետոմսերի իջեցմանը», - ասաց նա:
Prologis Inc.
PLD
Պահեստներում և լոգիստիկ տարածքում ԱՄՆ-ի REIT-ն ամենախոշոր հրապարակային առևտուրն է: Ընկերությունը ցուցակագրել է Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis and Walmart Inc.
WMT
որպես իր հինգ խոշորագույն հաճախորդները 2021-ի վերջին, Amazon-ը վարձակալում է 24 միլիոն քառակուսի ոտնաչափ տարածք կամ իր ընդհանուրի 7%-ը:
Prologis-ի բաժնետոմսերը 21 թվականի համար մինչև օգոստոսի 2022-ը նվազել են 24%-ով, իսկ շահաբաժինները վերաներդրվել են: Բաժնետոմսի դիվիդենտային եկամտաբերությունը կազմում է մոտ 2.5%: Prologis-ը պատրաստվում է ձեռք բերել Duke Realty Corp.
DRE
միջոցով 26 միլիարդ դոլար արժողությամբ ամբողջ բաժնետոմսերի գործարք երբ հունիսին հայտարարվեց.
Mizuho-ն Prologis-ում չեզոք վարկանիշ ունի, որը Մալհոտրան ասաց, որ «համաձայնությունից դուրս է»: Դա, անշուշտ, այդպես է. FactSet-ի կողմից հարցված 17 վերլուծաբաններից 13-ը բաժնետոմսերը գնահատել են «գնել» կամ համարժեք: Մնացածը չեզոք վարկանիշներ են։
Նա շարունակեց ասել, որ Mizuho-ն վերահսկում է երրորդ կողմի լոգիստիկ օպերատորները, ինչպիսիք են XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx և United Parcel Service Inc.
UPS
պահանջարկի դանդաղման նշանների համար, եթե տնտեսությունը զգալիորեն նվազի:
Այս ամենի հետ մեկտեղ, պահեստի/լոգիստիկ REIT-ների համար կարող է լինել արծաթե երեսպատում. Մալհոտրան ակնկալում է, որ տարածքի վարձավճարների աճը կդանդաղի մինչև «միջինից բարձր միանիշ թվերի» ներկայիս միջակայքը՝ 10%-ից բարձր: Այդ մասին հայտնել է աշխատանքի նախարարությունը հուլիսին սպառողական գների ինդեքսն աճել է 8.5 տոկոսով մեկ տարի առաջ։ Դա բարելավվել է նախորդ ամսվա 9.1%-ից։ Հնարավոր է, որ չափազանց դժվար չէ ակնկալել, որ REIT պահեստի օպերատորները կկարողանան պահել իրենց վարձավճարների աճը՝ գնաճի տեմպերին համապատասխանելու կամ գերազանցելու համար:
Այստեղ է, որ գործում է ձեր սեփական կարծիքը՝ հիմնված ձեր սեփական հետազոտության վրա: Արդյո՞ք առցանց գնումների շարունակական միտումը և արագ առաքման պահանջարկը թույլ կտա՞ն Prologis-ին և նրա մրցակիցներին գերազանցել առաջիկա հինգից 10 տարիների ընթացքում: Prologis-ի հնգամյա ընդհանուր եկամտաբերությունը, չնայած օգոստոսի 24-ին, կազմել է 138% (համեմատած S&P 85-ի 500%-ի հետ), նույնիսկ այս տարվա մեծ հետընթացի դեպքում:
Բաժնետիրական REIT-ների զննում
ԱՄՆ-ում ցուցակված անշարժ գույքի ներդրումային տրեստներին լայն հայացք նետելու համար մենք սկսեցինք Russell 185 ինդեքսում ներառված 3000-ից:
ՀԳՄ.
Այս ցուցանիշը ներկայացնում է ԱՄՆ բաժնետոմսերի մոտ 98%-ը, ըստ FactSet-ի:
Այնուհետև մենք դիտարկեցինք յուրաքանչյուր REIT-ի ներդրումային կոնցենտրացիաները և հանեցինք բոլոր հիփոթեքային REIT-ները՝ ցուցակը իջեցնելու մինչև 158 ընկերությունների: Մենք կրճատեցինք մինչև 112 ընկերություններ, որոնց համար առկա էին կոնսենսուսային գնահատականներ FactSet-ի կողմից հարցված առնվազն հինգ վերլուծաբանների միջև՝ 2023 թվականին գործառնություններից ճշգրտված միջոցների համար:
Ընկերության շահաբաժիններ վճարելու կարողությունը չափելու միջոց է դիտել դրա գնահատված ազատ դրամական հոսքերը՝ կանխիկ դրամական միջոցների մնացորդային հոսքերը ակնկալվող կապիտալ ծախսերից հետո: REIT-ների համար սովորաբար օգտագործվում են գործառնություններից ստացված միջոցները (FFO)՝ ոչ GAAP միջոց: FFO-ն ավելացնում է ամորտիզացիան և ամորտիզացիան (անկանխիկ ապրանքներ) եկամուտներին՝ միաժամանակ բացառելով գույքի վաճառքից ստացված շահույթը: Գործառնություններից ճշգրտված միջոցները (AFFO) ավելի հեռուն են գնում՝ չեղարկելով ակնկալվող կապիտալ ծախսերը՝ գույքային ներդրումների որակը պահպանելու համար:
Եթե մենք բաժանենք ընկերության գնահատված AFFO-ն իր բաժնետոմսի ընթացիկ գնի վրա, մենք կունենանք AFFO-ի գնահատված եկամտաբերությունը: Սա կարելի է համեմատել ընթացիկ շահաբաժինների եկամտաբերության հետ՝ տեսնելու, թե արդյոք կա՞ «գլխավոր տեղ» հետագա աճի համար, հուսով ենք՝ մեծ տարածք:
Մնացած 112 REIT-ներից 104-ը վճարում են շահաբաժիններ և գնահատել են 2023-ի գլխաքանակը առնվազն 1.00%-ով, դա մեր վերջնական կրճատումն է:
Մենք 104 REIT-ները տեղադրեցինք ութ լայն կատեգորիաների: Սա միշտ չէ, որ հեշտ է, քանի որ REIT-ը կարող է խիստ դիվերսիֆիկացված լինել: Այսպիսով, կատեգորիաները յուրաքանչյուր REIT-ը խմբում տեղավորելու փորձ են՝ ըստ իր բիզնեսի ամենածանր համակենտրոնացման: Այնուհետև մենք համախմբվեցինք ինը լայն կատեգորիաներով և դրանք դասակարգեցինք ըստ 2023 թվականի AFFO-ի ակնկալվող եկամտաբերության:
Օրինակ, պահեստային/լոգիստիկ ընկերությունները գտնվում են «արդյունաբերական» կատեգորիայի մեջ: Մենք կսկսենք այդ մեկից:
Արդյունաբերական REITs
Ահա 10 արդյունաբերական REIT-ները, որոնք անցել են էկրանը՝ 2023 թվականի համար ամենաբարձր ակնկալվող AFFO եկամտաբերությամբ.
Կտտացրեք ցուցիչների վրա յուրաքանչյուր ընկերության մասին ավելին իմանալու համար, ներառյալ բիզնես պրոֆիլները: Հետո կարդալ Tomi Kilgore-ի մանրամասն ուղեցույցը հարուստ տեղեկատվության վերաբերյալ, որն անվճար հասանելի է MarketWatch-ի մեջբերումների էջերում:
Առողջապահություն
Ահա բոլոր ինը REIT-ները, որոնք վարձակալում են առողջապահական հատկություններ և անցել էկրանը: Այս խումբը բացառում է տարեցների բնակարանաշինության վրա կենտրոնացած ընկերությունները.
Բնակելի
Այս կատեգորիան ներառում է REIT-ներ, որոնք ունեն մեկ ընտանիքի կամ բազմաընտանիք բնակելի սեփականություն, ինչպես նաև արտադրված բնակարանային համայնքներ և տարեցների բնակարաններ: Ահա 10 բնակելի REIT-ները, որոնք անցել են էկրանը.
Հյուրանոցներ և ժամանցի օբյեկտներ
Ահա ութ REIT-ները, որոնք վարձակալում են հյուրանոցներ և/կամ ժամանցի օբյեկտներ և անցնում էկրանին.
Գրասենյակներ
Ահա 10 REIT-ները, որոնք պահում են գրասենյակային շենքեր, որոնք անցել են էկրանը.
Մանրածախ
Ահա 10 REIT-ները, որոնք հիմնականում վարձակալում են էկրանին անցած մանրածախ գույքը.
Communications
Ահա բոլոր հինգ ընկերությունները, որոնք անցել են էկրանին, որոնք վարձակալում են կապի ենթակառուցվածքի հատկությունները, կամ, Outfront Media Inc-ի դեպքում:
OUT,
գովազդային վահանակներ:
Տվյալների կենտրոններ
Այս երեք տվյալների կենտրոնի REIT-ները անցել են էկրանը.
Ինքնապահպանում
Մեր վերջին կատեգորիայի համար հինգ ինքնապահպանվող REIT-ներ անցել են էկրանը.
Եթե դուք հետաքրքրված եք REIT տարածքով, դուք պետք է կատարեք ձեր սեփական հետազոտությունը և հիշեք ձեր ներդրումային նպատակները՝ աճը, եկամուտը կամ երկուսն էլ, և պատրաստվեք երկարաժամկետ հավատարիմ մնալուն, ինչը նշանակում է մի քանի տարի:
Աղյուսակներում նշված REIT-ների շարքում, վերևում, Malhotra-ն ունի «գնման» վարկանիշներ Ventas Inc.-ում:
VTR- ն,
Welltower Inc.
WELL,
Medical Properties Trust Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
և Duke Realty-ն (որն այժմ առևտուր է անում Prologis-ի համաձայն՝ միաձուլման ավարտի ակնկալիքով):
Հարցին, թե գնման գնահատված REIT-ները ինչ ընդհանուր բան ունեն, Մալհոտրան ասաց. «Սրանք ընկերություններ են, որպես անհատներ, որոնց համար մենք կարծում ենք, որ գնային ուժը կպահպանվի»:
Նա նաև ասաց, որ բոլորը շահում են թեմատիկ միտումներից, ներառյալ, առողջապահական REIT-ների համար, բնակչության ծերացումը:
Լսեք Ռեյ Դալիոյից MarketWatch-ում Լավագույն նոր գաղափարներ փողի փառատոնում սեպտեմբերի 21-ին և 22-ին Նյու Յորքում։ Հեջ-ֆոնդի ռահվիրան ամուր տեսակետներ ունի այն մասին, թե ուր է գնում տնտեսությունը:
Աղբյուր՝ https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo