REIT-ների կացարանի տարօրինակ դեպքը

Marriott-ը աշխարհի ամենահայտնի հյուրանոցային ապրանքանիշերից մեկն է։ Marriott-ի հյուրանոցների զգալի մասը պատկանում է Host Inc.-ին, REIT-ի կացարան, որը ներկայացնում է մոտ 3 միլիարդ դոլար եկամուտ, բայց փաստացիորեն հարկեր չի վճարում, ունի ընդամենը 163 աշխատակից, գործադիր տնօրեն-միջին աշխատավարձի աննորմալ ցածր հարաբերակցությունը և փոխարինման դիմացկուն: տնօրենների խորհուրդը։ Հատկանշական է, որ նրանց գրքերն այնպիսի տեսք ունեն, կարծես Host-ը պատկանում և ակտիվորեն շահագործում է իրենց հյուրանոցները:

My ավելի վաղ կտոր «Marriott»-ի նման մկանային ընկերությունների վրա, որոնք կարծես թե թողնում են իրենց աշխատուժի մեծ մասը արտահաշվեկշռային (OBS) կազմակերպություններում, առաջացրել են բավականին շատ հարցումներ և հարցումներ՝ խնդրի ավելի խորը վերլուծության համար: Marriott-ը փոխկապակցված է անշարժ գույքի ներդրումային տրաստի (REIT) երկրում, որը կոչվում է Host Hotels and Resorts Inc. Բնակարանային REIT-ները տարօրինակ մկանային կենդանիներ են և տառապում են հաշվետվությունների և կառավարման մի շարք թերություններից, ինչպես մանրամասն ներկայացված է ստորև: Ես մտադիր էի լուսաբանել REIT-ների տեղաբաշխման տարօրինակ դեպքը իմ նախորդ հոդվածում, երբ վերանայեցի Մարիոթի պրակտիկան, բայց սպառվեց տարածության և ժամանակի մեջ: Մինչ դրան հասնելը, եկեք փորձենք և հասկանանք, թե ինչ են կացարանային REIT-ները և ինչպես է կազմակերպված Host-ը՝ ամենամեծը:

Ի՞նչ են կացարանային REIT-ները:

Նախքան Marriott-ի իմ վերանայումը, ես ի սկզբանե հասկացա, որ REIT-ները պասիվ ներդրումային տրանսպորտային միջոցներ են, որոնք օգտվում են հարկերից զերծ եկամուտից, որը փոխանցվում է և, հետևաբար, հարկվում է ներդրողների ձեռքում: Ներքին եկամուտների ծառայության կանոնները պահանջում են, որ REIT-ները պահպանեն իրենց կարգավիճակը որպես հարկերից զերծ կազմակերպություններ, նրանց արգելվի հյուրանոցներ շահագործել և կառավարել: Այսպիսով, ինչպե՞ս է Host Inc-ը՝ հանրային առևտրով զբաղվող ամենամեծ REIT-ը, շրջանցում դա: Ստեղծելով դուստր ձեռնարկություն, որը հայտնի է որպես Host Limited Partners (LP):

Ստորև բերված նկարում պատկերված կազմակերպչական կառուցվածքի համաձայն 2021 10-Կ, Host Inc-ը գրանցված է որպես հրապարակային վաճառվող REIT և նրա միակ հիմնական ակտիվը Host Limited Partners-ի (LP) սեփականության իրավունքն է, որը հրապարակայնորեն չի վաճառվում: Այսպիսով, Host Inc.-ն ինքնին չի իրականացնում կացարանային բիզնես: Host LP-ին պատկանում է հյուրանոցային սեփականությունը և պարունակում է մի քանի չհամախմբված համատեղ ձեռնարկություններ: LP-ի սեփականության գրեթե 99%-ը պատկանում է հանրային առևտրով զբաղվող REIT-ին:

REIT-ներին սահմանափակվում է իրենց եկամտի մի փոքր տոկոսից ավելին վաստակել ոչ որակավորում ունեցող գործունեությունից, ինչպիսիք են կառավարման վճարները: Այդ սահմանափակումը շրջանցելու համար Host Inc.-ը վարձակալում է մի քանի հյուրանոցային սեփականություն հարկվող REIT դուստր ձեռնարկություններին (հայտնի է որպես TRS), ինչպես ցույց է տրված ստորև նկարում: Քանի որ IRS-ի կանոնները թույլ չեն տալիս Host Inc.-ին գործել և կառավարել հյուրանոցները, TRS կազմակերպությունները պայմանագիր են կնքել երրորդ կողմի հյուրանոցների մենեջերների հետ, ինչպիսիք են Marriott-ը և Hilton-ը, որպեսզի իրականացնեն հյուրանոցների ամենօրյա գործունեությունը: Ճակատագրի հեգնանքով, ինչպես նախկինում գրել եմ, Մարիոթ իրեն Հյուրանոցների իր էկոհամակարգը գործարկելու համար մեծապես հենվում է OBS-ի աշխատուժի վրա:

Հարկվող REIT-ը վերցնում է հյուրանոցի գործառնություններից ստացված շահույթը: Հյուրընկալողը հաստատում է այն բյուջեները, որոնք այս երրորդ կողմի ղեկավարները կարող են ծախսել հյուրանոցների գործարկման համար:

Հատկանշական է, որ Host-ի գրքերը քիչ թե շատ այնպիսի տեսք կունենան, ինչպիսին կլիներ, եթե Host Inc.-ին պատկաներ և աշխատեր իրենց հյուրանոցները, ինչպես ցանկացած այլ ստանդարտ բիզնես: Ինչո՞ւ։ Քանի որ GAAP-ը (Ընդհանուրապես ընդունված հաշվապահական սկզբունքները) լավ է աշխատում, եթե կազմակերպությունը պատկանում է մեկ այլ կազմակերպության 50%-ին կամ ավելին, քանի որ դուստր ձեռնարկությունների գրքերը պետք է համախմբվեն, կամ հաշվեկշռից դուրս պաշտպանող իրավական շղարշները խոցված են: Ֆինանսական հաշվետվությունների այս բարելավված պրակտիկան ներդրվեց Enron-ի անկումից հետո:

31 թվականի դեկտեմբերի 2021-ի դրությամբ Host Inc.-ը հայտնել է մոտավորապես 10.5 միլիարդ դոլարի պատկանող և վարձակալված գույքի և 800 միլիոն դոլարի կանխիկ գումարի մասին իր հաշվեկշռում: Այս ակտիվները ֆինանսավորվում են 5.3 միլիարդ դոլարի պարտքով, իսկ մնացածը՝ սեփական կապիտալով: Host Inc.-ը հայտնում է 2.8 միլիարդ դոլարի եկամուտ, որը կազմում է 1.8 միլիարդ դոլար սենյակի վարձույթից և 674 միլիոն դոլար՝ սննդից, իսկ մնացածը՝ այլ աղբյուրներից: Այս եկամուտները բավականին նման են սովորական հյուրանոցային գործունեության եկամուտներին:

Ինչու՞ հյուսել այդքան բարդ ցանց:

Դուք պետք է իրավացիորեն զարմանաք, թե ինչու եք հյուսում այդքան բարդ ցանց: Ես կասկածում եմ, որ այս մշակված իրավական ճարտարագիտությունը բերում է հետևյալ առավելությունները.

Հարկային խնայողություններ

Ինչպես հստակ նշված է իր ռիսկի գործոններում իր 26-K-ի 10-րդ էջում, եթե Host Inc.-ը և Host LP-ն չկարողանան որակավորվել որպես REIT, երկու կազմակերպությունները ստիպված կլինեն վճարել դաշնային և նահանգային եկամտահարկեր իր եկամտից: REIT-ները չեն հարկվում իրենց բաժնետերերին բաշխված շահաբաժիններից, որոնք պետք է կազմեն նրանց հարկվող եկամտի առնվազն 90%-ը:

2021 և 2020 թվականները Covid-ի պատճառով հյուրանոցային արդյունաբերության տնտեսագիտությանը չներկայացնող են: Հետևաբար, ես վերադարձա 2019 թվական՝ չափելու, թե ինչ տեսք ուներ շահութաբերությունը նորմալ ժամանակներում: 2019 թվականին Host Inc.-ը հայտնել է 3.4 միլիարդ դոլար եկամուտ, 800 միլիոն դոլար գործառնական շահույթ և 932 միլիոն դոլար զուտ եկամուտ: Իհարկե, այս թվերը գրեթե նույնական են Host LP-ի թվերին, որի հաշվեկշիռները և եկամուտների հաշվետվությունները նույնպես բացահայտված են:

Համապատասխան դաշնային հարկի դրույքաչափով, Host's 7 2021-K-ի ծանոթագրություն 10-ում ասվում է, որ Host-ը 202 թվականին կվճարեր 2019 միլիոն դոլարի հարկեր: Փոխարենը, Host Inc.-ն զեկուցել է 30 միլիոն դոլարի հարկային ծախս՝ հազիվ 3% արդյունավետ հարկային դրույքաչափով. քանի որ այդ եկամտի 90%-ը բաշխվել է որպես շահաբաժին և խուսափել կորպորատիվ հարկերից։

Ի՞նչ կարող է անել կորպորատիվ հարկի ամբողջ դրույքաչափը վճարելը Host Inc.-ի գնահատմանը: Ենթադրելով, որ գնի և ֆորվարդային շահույթի հարաբերակցությունը 32 է Host Inc.-ի համար չի փոխվում, REIT-ների շուկայական կապիտալիզացիան հավանաբար կնվազի 14 թվականի ապրիլի 14-ի 2022 միլիարդ դոլարից մոտ 5.5 միլիարդ դոլարով (հաշվարկը, որը գալիս է 202 միլիոն դոլար գնահատված դաշնային հարկերից, հանած վճարված 30 միլիոն դոլարը և այնուհետև բազմապատկած 32-ով): Իրականում, ինքնին գին-շահույթ հարաբերակցությունը նույնպես կնվազի, ինչը ենթադրում է, որ հարկային առավելությունների կորուստն ավելի կվնասի:

Էջ 81-ի 10-Կ, որը բացատրում է Host Inc-ի հաշվապահական հաշվառման քաղաքականությունը, ասվում է, որ «ուղեկցող համախմբված ֆինանսական հաշվետվությունները ներառում են Host Inc.-ի, Host LP-ի և նրանց դուստր ձեռնարկությունների և վերահսկվող դուստր ձեռնարկությունների համախմբված հաշիվները, ներառյալ համատեղ ձեռնարկությունները և գործընկերությունները: Մենք համախմբում ենք դուստր ձեռնարկություններին, երբ դրանք վերահսկելու հնարավորություն ունենք»: Զավեշտն այն է, որ Host Inc.-ը և Host LP-ն ԱՄՆ GAAP-ի կողմից համարվում են փոխարինելի, որպես դասական հյուրանոցային բիզնես, բայց IRS-ի կողմից, ըստ երևույթին, այդպես չէ:

Ինչ վերաբերում է TRS- ի հարկերին:

Հարկվող REIT դուստր ձեռնարկություններում «հարկվող» բառը մի փոքր սխալ բառ է: Սահմանելով լիզինգային վճարը, որը TRS-ը վճարում է իր մայր REIT-ին հյուրանոցի բոլոր շահույթի նկատմամբ, որը կառավարում է TRS-ը, TRS-ը հայտնում է, որ շահույթ չկա: Այսինքն՝ հյուրանոցի շահույթն այժմ փոխանցվել է REIT-ին, որն ինքնին ազատված է հարկերից:

TRS-ն դե-ֆակտո հյուրանոցային օպերատորներ են:

TRS կազմակերպությունները դե-ֆակտո հյուրանոցային օպերատորների նման են հնչում: Եթե ​​ոչ, ապա ինչու՞ նվիրել դրա ընդարձակ բաժինները 10-K (տե՛ս էջ 35 և 36) քննարկելու հյուրանոցային եկամուտների հիմնական գործոնները: Հայտը ներառում է սենյակների եկամուտների, սննդի և խմիչքների եկամուտների, մաշվածության և չեղարկման վճարների, հանգստավայրի և նպատակակետի վճարների, կայանատեղիների, գոլֆի դաշտերի, սպա, զվարճանքի և հյուրերի այլ ծառայությունների երկար բացատրություններ, սենյակի ծախսեր, խմիչքների ծախսեր անշարժ և անձնական գույքի հարկեր, հողի վարձակալություն սարքավորումների վարձույթ և գույքի ապահովագրություն, ինչպես նաև հյուրանոցային գույքի մաշվածության և ամորտիզացիայի ծախսեր:

Հետևաբար, թվում է, թե TRS-ը կարող է շարունակել մնալ դե-ֆակտո հյուրանոցային օպերատոր, և REIT-ը, որին պատկանում է դրանք, կարող է շարունակել իր REIT կարգավիճակը: Էջ 27 Host Inc.-ի 10-K նշում է, որ «REIT-ը կարող է տիրապետել կազմակերպության բաժնետոմսերի մինչև 100%-ին, որը սովորական C կորպորացիա է դաշնային եկամտահարկի նպատակներով, եթե կազմակերպությունը TRS է: TRS-ը կարող է ունենալ ակտիվներ և ստանալ համախառն եկամուտ, որը չի համարվի որպես որակավորող ակտիվներ կամ որպես համապատասխան համախառն եկամուտ, եթե պատկանում է կամ ստացվում է ուղղակիորեն REIT-ի կողմից, ներառյալ հյուրանոցային գործառնություններից եկամուտները»:

Պարտքի հնարավոր դեֆոլտ և ավելի ցածր ձեռքբերումներ

Host LP-ն 4.9-ի վերջին 2021 միլիարդ դոլարի չափով չմարված պարտք ունի: Host LP-ն 191 թվականին վճարում է շուրջ 2021 միլիոն դոլարի տոկոս՝ 3.8% (191/4900) փոքր միջին տոկոսադրույքով: Սեփական կապիտալի արժեքը, անշուշտ, ավելի բարձր է: Հարկային նվազեցումը կորցնելը կստիպի Host Inc.-ին փոխարինել իր պարտքի մի մասը ռիսկային և, հետևաբար, ավելի թանկ սեփական կապիտալով, որը կարժենա նրանց մոտ 8% (ենթադրելով, որ Կապիտալ ակտիվների գնագոյացման մոդելը (CAPM), հաշվի առնելով, որ Host Inc.-ի բետա-ն 1.29 է, 10-ամյա ՊԿՊ-ի տոկոսադրույքը 2.7% է, և ես ենթադրել եմ շուկայական ռիսկի հավելավճար 5%): Ավելին, հարկերի վճարումն ավելի կլարի Host Inc-ի տոկոսները վճարելու հնարավորությունը:

Հոսթի գործառնական դրամական հոսքերը 2019-ի համար կազմել են 1.25 միլիարդ դոլար՝ տոկոսները հանելուց հետո: 2019 թվականի համար հարկերից ազատված կարգավիճակը կորցնելը կնվազեցնի ձեռքբերումների համար հասանելի դրամական միջոցների հոսքերը: Նկատի ունեցեք, որ այս բարձը հասանելի չէ ստանդարտ հյուրանոցային ընկերությանը, որը կազմակերպված չէ որպես կացարանի REIT: Հյուրընկալը հյուրանոցների անկուշտ գնորդ է: 2019-21 թվականների ընթացքում Host LP-ն ձեռք է բերել 2 միլիարդ դոլարի նոր գույք:

Muscle lite և աշխատանքի ծախսերի արբիտրաժ

Արտաքին տեսքով, Host Inc.-ն ունի մոտ 80 հյուրանոց, 45,000 սենյակ, 2.9 միլիարդ դոլար եկամուտ 2021 թվականին, բայց ընդամենը 163 աշխատակից:

Այս 45,000 սենյակները, իհարկե, ինքնամաքրվում են։ Աշխատակիցները, ովքեր իրականում զբաղվում են ճաշ պատրաստելու և մաքրելու աշխատանքներով, արդյունավետորեն դուրս են հաշվեկշռային (OBS) և որոշ չափով անհետախուզելի են:

Host Inc's 2021 10-Կ «ԱՄՆ-ի և Կանադայի մեր բոլոր հյուրանոցների աշխատակիցները մեր երրորդ կողմի հյուրանոցների մենեջերների աշխատակիցներն են, որոնք պատասխանատու են աշխատողների վարձելու և սպասարկելու համար»: Տարօրինակ կերպով, էջ 43-ի 2021 10-Կ «Սենյակների, սննդի և խմիչքի և այլ գերատեսչական և օժանդակ ծախսերի համար ամենակարևոր ծախսը աշխատավարձն է և աշխատողների նպաստները, որոնք կազմում են այդ ծախսերի մոտավորապես 55%-ը ցանկացած տարվա ընթացքում»: Աշխատանքի այս ծախսերը չեն երևում որպես փոխհատուցում Հոսթի եկամուտների հաշվետվությունում, քանի որ աշխատուժը տեղավորված է երրորդ կողմի հյուրանոցների մենեջերների գրքերում:

Հետաքրքիր հայտարարություն է արել Ամերիկյան հյուրանոցների և կացարանների ասոցիացիան (AHLA): 8 թվականի ապրիլի 2020-ի նամակ Կոնգրեսին` TRS կառույցների համար աշխատավարձերի պաշտպանության ծրագրի (PPP) լոբբինգի ժամանակ. «Հյուրանոցային և կացարանների ոլորտում ՊՄԳ վարկի համար իրավասու վարկառուն այն գործարար կազմակերպությունն է, որը պատասխանատու է աշխատողների աշխատավարձի, նպաստների և ապահովագրության ծախսերի համար»:

Նրանք շարունակում են ասել, որ «գույքի սեփականատերը, կամ REIT-ի դեպքում, հարկային REIT դուստր ձեռնարկությունը (TRS), որը գույքը վարձակալում է գույքի սեփականատիրոջից, իրավաբանորեն պատասխանատու է կառավարման պայմանագրի միջոցով երրորդ կողմին փոխհատուցելու համար: կառավարման ընկերություն բոլոր գործառնական ծախսերի համար, ներառյալ աշխատողների աշխատավարձը, նպաստները և ապահովագրությունը: ՊՄԳ վարկերը նախատեսված են կամուրջ ապահովելու կարևոր գործառնական ծախսերի համար, ներառյալ աշխատավարձի ծախսերը: Վերոնշյալ օրինակում ՊՄԳ-ի իրավասու վարկառուն կլինի գույքի սեփականատերը կամ TRS-ը, թեև աշխատակիցները աշխատում են կառավարող ընկերությունում»:

Որո՞նք են նման կառույցի հետևանքները:

ԷՍԳ հայտարարությունները դատարկ են հնչում

Host-ի 2020 թվականի կայունության զեկույցը պարծենում է դրական ճանաչմամբ Dow Jones Sustainability Index-ից, CDP-ից, ISS-ից, Newsweek-ի ամենապատասխանատու ընկերությունների ցանկից և Green Street Advisors-ի 25%-ից: Պետք է մտածել, թե արդյոք այս վարկանիշային գործակալությունները հարցրել են Հոսթի գրքերում բացակայող աշխատողների մասին:

Ի՞նչ կասեք Covid-ի հետ կապված հարկատուների կողմից ֆինանսավորվող զիջումների մասին:

CARES Act-ը և հետագա համաճարակի օգնության օրինագծերը զգալի առավելություններ են տալիս հանրային ընկերություններին, ներառյալ REIT-ները: Դրանցից ամենակարևորը եղել է NOL-ների (զուտ գործառնական կորուստներ) ընդլայնված փոխադրումը և արագացված մաշվածության նպաստը: Գանձապետարանի դեպարտամենտը կարծես թե գնել է Host Hotels and Resorts կորպորատիվ պարտատոմսեր համաճարակի առաջին օրերին:

Օրինակ, Հոսթ 2021 10-Կ, էջ 44, ասվում է.

«2021 և 2020 թվականներին մենք գրանցեցինք համապատասխանաբար 91 միլիոն և 220 միլիոն դոլար եկամտահարկի արտոնություն՝ հիմնականում մեր TRS-ի կրած ներքին զուտ գործառնական վնասի պատճառով: 2020 թվականին CARES Act-ով ընդունված օրենսդրության արդյունքում 2020 թվականի ներքին զուտ գործառնական վնասի մի մասը հետ է տարվել 2017-2019 թվականներին՝ նախկինում վճարված ԱՄՆ դաշնային կորպորատիվ եկամտահարկը վերադարձնելու նպատակով: 2020 թվականի զուտ գործառնական կորստի մնացած մասը, ինչպես նաև 2021 թվականի ամբողջ զուտ գործառնական վնասը, որը կրել է մեր TRS-ը, կարող են անորոշ ժամանակով փոխանցվել՝ դրա օգտագործման տարեկան սահմանաչափով տարեկան հարկվող եկամտի 80%-ի չափով»:

Աշխատավայրի բացահայտման ավելի մեծ անհրաժեշտություն

Ես չէի կարողանում հասկանալ, թե քանի աշխատող է ներգրավված իրական հյուրանոցների և 45,000 սենյակների գործարկման մեջ, ինչ են վարձատրվում այդ աշխատողները և ինչպես կարող են նրանց հետ վարվել: Ողբերգությունն այն է, որ Host Inc.-ի կայունության հաշվետվության «մարդկային կապիտալ» բաժինը մեծ ջանքեր է գործադրում՝ իրեն որպես հոգատար և սնուցող գործատու ներկայացնելու համար: Առանց սենյակների ամբողջ էկոհամակարգի համար աշխատավայրի ավելի լավ բացահայտումների, ներդրողը երբեք լիովին չի իմանա, թե արդյոք նման խնամքը տարածվում է Հոսթի էկոհամակարգում բացակայող աշխատողների վրա:

Փոխարինման ապացույց տախտակ?

Էջ 21-ի 10-K ներառում է բավականին տարօրինակ հայտարարություն. «Տնօրենների խորհրդի անդամների հեռացում. Host Inc.-ի կանոնադրությունը նախատեսում է, որ բացառությամբ տնօրենների, որոնք կարող են ընտրվել բաժնետոմսերի դասի կամ շարքի սեփականատերերի կողմից, բացառությամբ սովորական բաժնետոմսերի, տնօրենները կարող են հեռացվել միայն պատճառներով և բաժնետերերի դրական քվեարկությամբ: տնօրենների ընտրությանը տրվելու իրավունք ունեցող բոլոր ձայների առնվազն երկու երրորդը։ Բաժնետերերի կողմից տնօրենի հեռացման հետևանքով առաջացած ցանկացած թափուր պաշտոն կարող է զբաղեցնել տնօրենների ընտրությանը քվեարկելու իրավունք ունեցող ձայների առնվազն երկու երրորդի դրական քվեարկությամբ:»:

Արդյո՞ք սա փաստացի նշանակում է, որ տնօրենները երբեք չեն կարող իսկապես հեռացվել, քանի որ ձայների 67%-ը հավաքելը շատ դժվար է: Blackrock-ը, State Street-ը, Cohen-ը և Steers-ը և Vanguard-ը միասին տիրապետում են Host Inc-ի 39%-ին, համաձայն իր 2020թ. վստահված անձի հայտարարության: Այս չորս սևամորթների համակցված ուժը բավարար չէ տնօրենի պաշտոնից ազատելու կամ նշանակելու համար:

Գործադիր տնօրենի վարձատրության աննորմալ ցածր հարաբերակցությունը

2020թ.-ի վստահված անձի հայտարարության մեջ նշվում է, որ Host Inc.-ի գործադիր տնօրենի աշխատավարձը (մոտ 10 միլիոն դոլար) աշխատակիցների միջին աշխատավարձի (196,338 դոլար) համեմատ կազմում է 51:1 հարաբերակցություն, որը ամենացածրներից է S&P 500-ում: Աշխատողի միջին աշխատավարձը: , իհարկե, գալիս է ընկերության 163 աշխատողներից: Անշուշտ, գործադիր տնօրենի աշխատավարձի և միջին աշխատողի հարաբերակցությունը շատ ավելի բարձր կլիներ, եթե հաշվի առնվեր 45,000 սենյակների ամբողջ էկոհամակարգում աշխատողի միջին աշխատավարձը: 45,000 սենյականոց էկոհամակարգի միջին աշխատողը դժվար թե 196,000 դոլար վճարվի:

Հաղորդվում է միջին միջին աշխատավարձի մասին Marriott և Hilton աշխատակիցները կազմում են $36,710: Եթե ​​մենք օգտագործեինք այդ միջին վարձատրությունը Host-ի համար, գործադիր տնօրենի և աշխատողի աշխատավարձի հարաբերակցությունը կկազմի 314:1, ավելի քան վեց անգամ ավելի, քան Host-ի հաղորդածը, մի ցուցանիշ, որը կարող է կասկածի տակ դնել Host-ի ESG հաշվետվությունների մեծ մասը:

«Muscle Lite» ընկերությունները կարիք ունեն ավելի մանրամասն ուսումնասիրության

Ընդհանուր առմամբ, հաշվապահական հաշվառման, կառավարման և հաշվետվությունների թերությունները օրինական արբիտրաժներում, ինչպիսին է Host Inc.-ը, պետք է ավելի ուշադիր ուսումնասիրվեն Main Street-ի և ESG ներդրողների կողմից: Եվ նախքան Host Inc.-ին որպես մեկուսացված դեպք մերժելը, նշեք, որ NAREIT-ի հանրային վաճառվող բնակարանների REIT-ների ցանկը բավականին ընդարձակ է և ներառում է առնվազն 17 կազմակերպություն, ներառյալ Apple Hospitality REIT (NYSE:APLE), Summit Hotel Properties (NYSE:INN), Park Hotels & Resorts (NYSE:PK), Hersha Hospitality Trust (NYSE:HT) և Pebblebrook Hotel Trust-ը: (NYSE: PEB):

Ես կասկածում եմ, որ ներդրողները կհայտնաբերեն շատ ավելի շատ մկանային լայթ, հարկային և ակտիվներ այլ ճյուղերում, եթե ցանկանան ուշադիր նայել: