Քարլի Թրիփը մեծացել է եգիպտացորենի դաշտերում խաղալով Օլնիում, Մ. արվարձան՝ զարգացման այն տեսակը, որը նա այժմ փորձում է նկատել վաղ՝ որպես անշարժ գույքի ներդրող:
Թրիփը վերահսկում է 144 միլիարդ դոլարը՝ որպես համաշխարհային գլխավոր ներդրումային տնօրեն և ներդրումների ղեկավար Nuveen Real Estate-ում՝ անշարժ գույքի ներդրումների ոլորտում երկրի խոշորագույն մենեջերներից մեկի համար, որը անցյալ տարի հավաքել է ավելի քան 10 միլիարդ դոլար ԱՄՆ-ի գույք: Թեև շատ այլ ներդրողներ անհամբերությամբ էին վերաբերվում մանրածախ գույքին, քանի որ համաճարակը հարվածեց, Թրիփը իրավացիորեն նկատեց հնարավորություններ մանրածախ վաճառողների ենթախմբում, որոնք ճիշտ կանխատեսում էին, թե ինչպես գնորդները կարող են ցանկանալ գնել համաճարակի դեպքում: Թրիփը զրուցել է Բարոնուհին Դեվիդսոնից, NC, իր վերջին հակասական գաղափարների մասին, ներառյալ, թե ինչու վարձակալությունը կարող է նախընտրելի լինել, քան սեփական տուն ունենալը, ինչու գրասենյակային տարածքը մեռած չէ, և լավագույն տեսակի առևտրի կենտրոններ, տարեցների բնակարաններ և արդյունաբերական ձեռնարկություններ: Ստորև ներկայացնում ենք մեր զրույցի խմբագրված տարբերակը.
ԲարոնուհինԻնչպիսի՞ն է բնակարանային շուկայի վիճակը:
Կարլի Թրիփ. Դեռևս կա երեքից հինգ միլիոն միավորի պակաս ԱՄՆ-ում: ներդրողները դժկամությամբ էին ներդնում, իսկ տներ շինարարները դանդաղ էին կառուցում: Մենք ունեինք մի ամբողջ տասնամյակի թերկառուցում և այժմ խաղում ենք զիջումներ: Բազմընտանիք բնակավայրերում բնակարանաշինության մեկնարկը ռեկորդային է: Առաքման ուշացումները միջինը յոթ ամսից տեղափոխվել են ավելի քան 16 ամիս: Դա կատարյալ բաղադրատոմս է ընդհանուր բնակարանային շուկայում ամրապնդման համար:
Բնակարանների գները բարձրացել են. Արդյո՞ք սա պղպջակ է:
Հետհամաճարակի տոննա արժեւորում է եղել, բայց մարդիկ չեն մտածում, որ հիփոթեքային տոկոսադրույքներն այդքան իջել են: Եթե դուք նայեք բնակարանների միջին գներին 2006-ից 2021 թվականների միջև և դրանք համեմատեք այսօրվա դրույքաչափերի վրա հիմնված հիփոթեքի արժեքի հետ, ապա 250,000 թվականին 2006 դոլար արժողությամբ տունն այսօր 400,000 դոլար արժողությամբ տուն է: Նույնիսկ լավագույն 20 կոմպոզիտային շուկաներում, գնաճի վրա ճշգրտված առումով մենք նոր ենք վերադառնում 2007թ. Չեմ կարծում, որ փուչիկ կա:
Ձեզ մտահոգում է մատչելիությունը:
Այո, հիմնականում մատչելի բնակարանների ցածր առաջարկի պատճառով: Նորակառույց շենքերի տոկոսը [վաճառվում է] $200,000-ով կամ ավելի ցածր, պակաս է, քան [մատչելի] բաժնետոմսերի 2%-ը: Մարդիկ պարզապես չեն կառուցում ավելի փոքր, ավելի մատչելի տներ: Եթե շինարարը կարող է առավելագույնի հասցնել շահույթը և կառուցել ավելի բարձր գնով, դա այն է, ինչ նրանք անում են: 2022թ.-ի համար ինձ դուր եկած ոլորտներից մեկը մատչելի բնակարաններն են, որոնք անբավարար են և սպասարկվում են: Այնտեղ մենք տեսնում ենք ավելի շատ պետական-մասնավոր համագործակցություն, և եթե Build Back Better-ն ավարտվի, մեծ [փող] կհատկացվի մատչելի բնակարաններ ստեղծելու համար:
Գոյություն ունի նաև մարդկանց մեծ խումբ, ովքեր ցանկանում են վարձակալել սեփականի փոխարեն. պատճառներից մեկն է, որ մենք սիրում ենք միայնակ ընտանիքի վարձակալության նոր տարածքը: Երբ ծնողներս ընտանիք էին կազմում, հարստության ստեղծումը գալիս էր սեփական տուն ունենալուց: Այսօր շատ մարդիկ ունեն հարստություն ստեղծելու այլ ուղիներ: Հենց հիմա, դուք կարող եք ներդնել այդ կանխավճարը շուկայում, Bitcoin-ում կամ Robinhood-ում: Սպառողները դառնում են ավելի կրթված, թե ինչպես ներդնել իրենց դոլարները, և որ նրանք ունեն ընտրություն, թե ինչ անել իրենց փողերի հետ:
Երկրի ներսում որտե՞ղ եք ամենաշատ հնարավորությունները գտնում:
Միգրացիոն օրինաչափությունները ապշեցուցիչ են եղել. Այս արտագաղթը ափամերձ քաղաքներից դեպի Արևի գոտի՝ Կարոլինա, Ջորջիա և Տեխաս նահանգներով, զանգվածային է եղել: Դրսում ապրելն ավելի տաք կլիմայական պայմաններում՝ դեպի լողափեր և լեռներ, այն է, թե ինչպես են մարդիկ ցանկանում ապրել այսօր, և կորպորացիաների համար հարկային առավելությունները նույնպես կարևոր են: Տեխնոլոգիան ստեղծել է այս միկրո քաղաքային տարածքները ԱՄՆ-ում, որոնք նախկինում գոյություն չունեին: Կան բազմաթիվ վայրեր, որտեղ մարդիկ կարող են ստանալ շահավետ աշխատանք և կրթություն ստանալու հնարավորություն իրենց ընտանիքների համար: Ափամերձ քաղաքները չեն պատրաստվում հեռանալ, բայց բնակչության ցրվածությունը շատ ավելի է:
Ես նաև սիրում եմ 55+ բնակարաններ, որտեղ կա համախոհների զգացում, որը մոտ է թոշակի անցնելուն, կամ դատարկ բույններ, ովքեր ունեն թենիս, թթու գնդակ և ֆիզիկական հարմարություններ, ընտանիքի անդամների [մոտ]: Ավելի մեծ վտանգ կա հիշողության խնամքի համար, որը կարող է փոխվել, եթե տեխնոլոգիան փոխվի:
"Գնաճի հետ ճշգրտված առումով մենք նոր ենք վերադարձել 2007թ. Չեմ կարծում, որ փուչիկ կա:"
Ինչպե՞ս է այս միգրացիան ազդում գրասենյակային տարածքի հեռանկարի վրա:
Ընկերությունները գիտակցում են մարդկանց մեկ վայրում գտնվելու առավելությունները և մարդկանց գրասենյակ վերադառնալու անհրաժեշտությունը: Այսպիսով, դուք տեսնում եք [հարմարություններ, ինչպիսիք են] սնունդը և մարզասրահները: Բազմաթիվ խոշոր ինստիտուցիոնալ և մասնավոր բաժնետոմսերի ներդրողներ պատրաստվում են կրկին խաղադրույք կատարել ափամերձ շուկաներում մրցանակային գրասենյակների վրա: Դա կբացվի 2022 թվականին:
Աշխատուժի որքա՞ն մասն է ակնկալվում վերադառնալ պաշտոն:
Երկարաժամկետ հեռանկարում [գրասենյակային տարածքների համար] պահանջարկի խափանումն ու նվազումը հավանական է 10%: Այն փոխվելու է ըստ գտնվելու վայրի և տեսակի: Մենք դեռ շատ լավ ենք տրամադրված մասնագիտացված օգտագործման գույքի նկատմամբ, ինչպիսիք են ստուդիաները, բժշկական կյանքի գիտությունները և շատ հարմարեցված, ավելի փոքր գրասենյակային շենքերը Արևագոտու ամբողջ տարածքում: Այս շուկաներից շատերում, որտեղ մարդիկ շարժվում են, գրասենյակները անբավարար են: Դեռ շատ դրական թափ կա: Ընտրությունը կարևոր է, և կա որոշակի ռիսկ՝ ածխածնի ծանր օգտագործումից զուտ զրոյական օգտագործման անցնելու անհրաժեշտության դեպքում: Այդ [էներգետիկ] անցման համար ավելի մեծ ռիսկ չկա, քան գրասենյակային տարածքը:
Խոսելով էներգետիկ անցման մասին, ինչպե՞ս պետք է անշարժ գույքի ներդրողները մտածեն կլիմայի փոփոխության և ածխաթթվացման մասին:
Nuveen Real Estate-ը պարտավորվել է մինչև 2040 թվականը զուտ զրոյական [արտանետումները]: Անկեղծ ասած, մեզ անհրաժեշտ է ավելի լավ վերականգնվող էներգիայի ցանց ամբողջ ԱՄՆ-ում: Մեր յուրաքանչյուր ակտիվն անցնում է մոդելի միջով, որը գնահատում է փոթորկի, հրդեհի և ջրհեղեղի ռիսկերը, ինչպես նաև տեղական կարգավորիչ ռիսկերը՝ մանրուքների մակարդակով: Օրինակ՝ այն ներառում է տեղագրությունը. Նյու Յորքը կարող է ծովային պատեր կառուցել, իսկ Մայամին՝ ոչ, քանի որ գետինը սպունգ է: Մենք այդ ամենը գնահատում ենք ռիսկի սկզբունքով: Եթե 20 տարվա ընթացքում այն չափազանց բարձր է, մենք ներդրումներ չենք անի:
Ինչպե՞ս կազդի տոկոսադրույքների աճը հնարավորության վրա:
Անշարժ գույքը գնաճային ժամանակներում ավելի լավ է, քան մյուս [տարածքները]: Դուք ներդրել եք վարձակալական կառույցներ՝ տարեկան աճերով, որոնք հակված են գերազանցելու գնաճը, և կառույցներ, որոնք փոխանցում են վարձակալներին ծախսերի ցանկացած ավելացում: Բայց գնաճը հսկայական ռիսկ է մեր տնտեսության համար, իսկ գնաճի դրդողներն ու նպաստողները ավելի մեծ ռիսկ են:
Ինչու այդպես?
Նայեք աշխատուժի պակասին. դա երբեք լավ չէ: Մատակարարման պակասը երկար ժամանակ կպահանջի համակարգի միջոցով աշխատելու համար և կախված կլինի Covid-ի շուրջ միջազգային աշխարհագրությունների մարտավարությունից: Գործ ունենք նաեւ գնաճի ճնշման կաթսայի հետ։ Fed-ն ավելի կոշտ դիրքորոշում է ընդունում, բայց կարող է վերահսկել միայն կարճաժամկետ տոկոսադրույքները: Ներդրողները վերահսկում են երկարաժամկետ դրույքաչափերը, ուստի շատ ուշադիր ուշադրություն դարձրեք եկամտաբերության կորին: Դա կլինի ամենամեծ առաջատար ցուցանիշը [դժբախտության համար]: Եթե եկամտաբերության կորը սկսի ավելի հարթ լինել, և եթե [Fed]-ը շարունակի բարձրացնել տոկոսադրույքները կարճ վերջում, իսկ պահանջարկը երկարաժամկետ հատվածում պահի դրույքները համեմատաբար ցածր, դա ինձ կվերաբերի: Ուշադրություն դարձրեք, եթե [բերքատվության կորը] հարթվում է, և անպայման, եթե այն շրջվում է:
Ի՞նչ է դա նշանակում ձեր պորտֆելի համար:
Մենք շարունակում ենք ներդրումներ կատարել այնտեղ, որտեղ ունենք բարձր համոզմունք, որը վերաբերում է բնակարանային պայմաններին որպես անհրաժեշտություն: Արդյունաբերականը դեռևս անբավարար է: Մենք ԱՄՆ արդյունաբերական սեփականության յոթերորդ խոշոր սեփականատերն ենք [պահեստներ, լոգիստիկ օբյեկտներ և վերջին մղոնանոց գույք, որը ծառայում է որպես վերջին կետ մատակարարման շղթայի և վերջնական հաճախորդին առաքման միջև]: Մենք ամեն օր վարձակալում ենք տարածք և տեսնում ենք, թե որքան ամուր է այն: Դանդաղման որևէ ցուցում դեռ չկա: Պահանջարկը շարունակում է գերազանցել նախկին ռեկորդները լիզինգի ընդհանուր ծավալի տեսանկյունից: Արդյունաբերական ձեռնարկություններում երկրում թափուր աշխատատեղերի մակարդակը 4%-ից ցածր է:
Հաշվի առնելով էլեկտրոնային առևտրի աճը և գույքագրման «ճիշտ ժամանակին» կառավարման անցնելը, վերջին մղոնի պահանջարկը վերջին տարիներին աճել է, և դա մեր ուշադրության կենտրոնում է: Մենք տրամադրված ենք նաև այլընտրանքային ոլորտներին, ինչպիսիք են պահեստը և բժշկական գրասենյակները, երկուսն էլ հիմնված են անհրաժեշտության վրա, ինչպես նաև կյանքի գիտությունները, որոնք ունեն անհավանական քամիներ:
Շատ հոռետեսություն կա մանրածախ առևտրի և հատկապես առևտրի կենտրոնների վերաբերյալ:
Արդյո՞ք մենք, որպես երկիր, գերմատակարարված էինք աղյուսների և շաղախի մանրածախ առևտրով: Բացարձակապես։ Համեմատած ցանկացած այլ արդյունաբերական երկրի հետ՝ մենք հինգ անգամ ավելի շատ մանրածախ առևտուր ունենք: Սակայն վերջին 10 տարիների ընթացքում չի եղել նոր մատակարարում որպես մանրածախ պաշարների տոկոս, և հաշվարկները պահանջում են մանրածախ պաշարների 25% կրճատում, հիմնականում կապված խառը օգտագործման, բնակարանների, բժշկական գրասենյակների կամ արդյունաբերական տարածքների փոխարկումների հետ: հաջորդ հինգ տարին:
Մինչդեռ մանրածախ առևտուրը մեծապես կենտրոնացած էր գտնվելու վայրի վրա, մենք այժմ գիտենք, որ նրանք, ովքեր կենտրոնացած են բոլոր ալիքներով, ունեն շատ ավելի կպչուն սպառողների բազա: Ես միշտ Թարգեթի վաստակին նայում եմ որպես զանգահարողի: Նրանք ունեն հիանալի omnichannel ինտերֆեյս և ենթակառուցվածք և վաճառում են բազմաթիվ ապրանքներ՝ սնունդ, հագուստ, գրքեր: Դուք կարող եք նույն օրը խանութից վերցնել, առաքում կամ եզրաքարի մոտ: Ինտերֆեյսը հեշտ է օգտագործել: Դուք տեսնում եք, թե ինչպես են ներդրողները ոտքի մատները ներքաշում մանրածախ առևտրի մեջ: Չորրորդ եռամսյակն առաջինն էր, որտեղ նոր խանութների զուտ բացերն ավելի բարձր էին, քան զուտ փակումները, և լիզինգը սկսեց աճել՝ պայմանավորված որոշակի մանրածախ առևտրով:
Ինչ-որ այլ կերպ եք անում, քանի որ տոկոսադրույքները բարձրանում են:
Ռազմավարական առումով ամենամեծ ոլորտն այն է, թե ինչպես եք ֆինանսավորում իրերը: Մենք տեղափոխվում ենք լողացող տոկոսադրույքով ֆիքսված տոկոսադրույքով կառույցներ՝ այդ ռիսկի մի մասը հեջավորելու համար: Մենք նաև գնահատում ենք լծակները մեծացնելու հնարավորությունները, և ֆիքսված տոկոսադրույքով երկարաժամկետ պարտքի կողպումը տվյալ դրույքաչափերը եղել են պատմական նվազագույնի վրա:
Այսպիսով, առևտրի կենտրոնը մեռած չէ՞:
Նրանք, ովքեր ունեն լավ վարձակալություն և չափազանց մեծ չեն [ավելի հավանական է, որ գոյատևեն]: Ես շատ խիստ եմ վերաբերվում բացօթյա առևտրի կենտրոններին/կենսակերպին: Փակ, ավելի շատ զբոսաշրջիկների վրա հիմնված առևտրի կենտրոնները, ինչպես Հավայան կղզիներում, Լաս Վեգասում կամ Օռլանդոյում, կշարունակեն բավականին լավ աշխատել: Խոշոր ձևաչափով և փակ մանրածախ առևտուրը դժվար կլինի:
Ո՞րն է անշարժ գույքի ապագան:
Մենք ունենք մի քանի զարմանալի կենսագիտություն [հատկություններ], որոնք նման են փոքրիկ քաղաքների: Սան Դիեգոյում կա մեկը, որն ունի ֆուտբոլի դաշտեր, գարեջրի այգիներ և վայրեր, որտեղ ցանկանում եք աշխատել: Նույնիսկ Նյու Յորքի մեր գլխավոր գրասենյակում կա զարմանալի մարզադահլիճ, մեդիտացիայի սենյակներ, Thera guns, բար/սրճարան և մեղվաբույծներ տանիքում` մեղուների պոպուլյացիայի կայունության համար:
Շնորհակալություն, Կարլի:
Գրել Ռեշմա Կապադիա ժամը [էլեկտրոնային փոստով պաշտպանված]
Աղբյուր՝ https://www.barrons.com/articles/the-outlook-for-housing-malls-workspaces-and-other-real-estate-51644435898?siteid=yhoof2&yptr=yahoo