ԱՄՆ հարկային օրենսգրքի 1031-րդ բաժինը թույլ է տալիս անշարժ գույքի վաճառքից կապիտալ շահույթ ստացած մարդկանց հետաձգել այդ շահույթի հարկային ազդեցությունը: Դա անելու համար նրանք պետք է օգտագործեն այդ շահույթները՝ գնելու նմանատիպ գույք սկզբնական վաճառքից հետո 180 օրվա ընթացքում, և իրենք երբեք չեն կարող դիպչել փողին: Այս գործընթացը հայտնի է որպես ա 1031 տիտղոսների փոխանակում. Հասկանալի պատճառներով նրանք հայտնի են անշարժ գույքի ներդրողների շրջանում:
Օրենքը գոյություն ունի, որպեսզի խրախուսի ներդրողներին իրենց գումարները վերադարձնել շրջանառության մեջ՝ իրենց շահույթը միայն բանկում դնելու փոխարեն, որտեղ շահում է միայն ներդրողը: Այդ իսկ պատճառով ձեզ թույլատրվում է կատարել 1031 փոխանակում այնքան անգամ, որքան ցանկանում եք: Այնուամենայնիվ, հիմնական տարրն այն է, որ դուք չեք կարող ֆիզիկապես դիպչել շահույթներից որևէ մեկին: Եթե դրանք գցեք ձեր բանկում թեկուզ մեկ օրով, ապա շահույթը ենթակա է հարկման։
Ներդրողները հաղթահարում են այս խոչընդոտը՝ իրենց շահույթը փոխանցելով այն, ինչ հայտնի է որպես որակավորված միջնորդ»: Որակավորված միջնորդը ընկերություն է, որը պահպանում է ձեր շահույթը և այնուհետև թողարկում դրանք ձեր հրամանով, երբ գտնում եք նոր գույք: Պարզ է թվում, բայց գործընթացում բաց կարգավորող անցքը նշանակում է, որ դուք պետք է զգույշ լինեք որակյալ միջնորդ ընտրելիս:
Փնտրու՞մ եք ձեր եկամուտները բարձրացնելու ուղիներ: Ստուգեք Բենզինգայի լուսաբանումը այլընտրանքային անշարժ գույքի ներդրումների վերաբերյալ.
Կամ զննեք ընթացիկ ներդրումային տարբերակները՝ հիմնվելով ձեր չափանիշների հետ Բենզինգայի առաջարկի էկրանը.
Որակավորված միջնորդները շատ թույլ են կարգավորվում
Երբ ձեր գումարը հանձնում եք անշարժ գույքի միջնորդին կամ փաստաբանին, ուժեղ կարգավորող վերահսկողությունը որոշում է, թե ինչպես նրանք կարող են կարգավորել հաճախորդի միջոցները: Այս կանոնակարգերը նախատեսված են այնպես, որ դժվարացնեն նրանց սխալ գործելը կամ ձեր գումարը գողանալը:
Նրանք պետք է իրենց հաճախորդի գումարները պահեն վստահության հաշիվներում՝ առանձնացված իրենց փաստաբանական գրասենյակի կամ անշարժ գույքի միջնորդության գործառնական հաշվից: Նրանց օրենսդրորեն արգելվում է միավորել միջոցները կամ օգտագործել հաճախորդի գումարը որևէ այլ նպատակի համար, բացի գործարքից կամ իրավաբանական ծառայություններից, որոնց համար գրավադրված են գումարները: Նրանք նաև պարտավոր են ամսական կտրվածքով համաձայնեցնել իրենց բոլոր վստահության հաշիվները:
Այս կազմակերպությունները պետք է կազմեն մատյան, որը կատալոգում է ավանդների և դրանց հավատարմագրային հաշիվներից դուրսբերումների ամսաթվերն ու պատճառները: Նրանցից պահանջվում է հավասարակշռել այս հաշվապահական հաշվառումը ամսական բանկային քաղվածքների հետ և պահել դրանց համադրումների վերաբերյալ գրառումները, որոնք հասանելի են պետական ներկայացուցիչների կողմից ցանկացած պահի սովորական աշխատանքային ժամերի ընթացքում: Դա չկատարելը կարող է հանգեցնել նրանց լիցենզիայի կորստի, նույնիսկ եթե գումար չի վերցվել:
Խնդիրը համար անշարժ գույքի ներդրողներ այն է, որ դաշնային մակարդակում ոչ մի համարժեք կարգավորող մարմին պատասխանատու չէ որակավորված միջնորդների վերահսկողության համար: Այն IRS նույնիսկ այս սուբյեկտների մասին նախազգուշացում ունի իր կայքում: Պետական մակարդակով միայն ութ պետություն է կարգավորում կամ վերահսկում որակավորված միջնորդների վարքը: Նրանք են:
Նյու Հեմփշիր
Virginia
Washington
Մեն
California
Այդահո
Կոլորադո
Նեւադա
Դա նշանակում է, որ որակավորված միջնորդը մյուս 42 չկարգավորվող նահանգներում տեսականորեն կարող է խելագարվել ձեր 1031 փոխանակման փողի հետ, և քանի դեռ նրանք այն թողարկել են ձեր խնդրանքով, երբ ավարտեք ձեր փոխանակումը, դուք ավելի իմաստուն չեք լինի: Դա սարսափելի միտք է և մեքենայի մեջ ուրվականի սահմանումը:
Ի՞նչ անել, եթե ձեր որակավորված միջնորդը ձեր փողով վազի:
Չնայած որակավորված միջնորդ ընկերությունների դաշնային և նահանգային կարգավորման բացակայությանը, նրանց համար դեռևս հանցագործություն է ձեր գումարը յուրացնելը: Եթե նրանք փախչեն ձեր փողերով և չվճարեն այն, երբ դուք դա պահանջում եք, նրանք կարող են ենթարկվել քրեական հետապնդման և ազատազրկման: Այնուամենայնիվ, դա չի լուծում ձեր խնդիրը որպես ներդրողի:
Հիշեք, որ դուք ունեք ընդամենը 180 օր ձեր փոխանակումը կատարելու համար: Այդ ժամացույցը ոչ մի դեպքում չի դադարում տկտկելուց: Այսպիսով, եթե ձեր որակավորված միջնորդը չունի ձեր գումարը, երբ դուք պետք է ձեր փոխանակումը կատարեք, և դուք չեք կարող այն ավարտել 180 օրվա ընթացքում, դուք ենթակա եք կապիտալի շահույթի հարկի ձեր գողացված փողի վրա:
Որակյալ միջնորդը փախչում է ձեր փողերով և ձեզ հարկային օրինագիծ կպցնում այդ գործընթացում: Օ՜ Որոշ դեպքերում որակավորված միջնորդի ապահովագրողները կվերադարձնեն գումարի մի մասը, բայց դա դժվար թե տեղի ունենա բավականաչափ ժամանակում, որպեսզի դուք ավարտեք փոխանակումը: Այսպիսով, սխալ որակավորված միջնորդ ընտրելը կարող է բառացիորեն ֆինանսական մղձավանջ առաջացնել, որից արթնանալու համար տարիներ կպահանջվեն:
Հաճա՞խ է տեղի ունենում որակավորված միջնորդի գողություն:
Բարեբախտաբար, ոչ, այդպես չէ: Բայց երբ հաշվի եք առնում այն փաստը, որ որակավորված միջնորդները կարող են շահույթ ունենալ մի քանի տասնյակ, կամ նույնիսկ հարյուրավոր անշարժ գույքի վաճառքից, ապա միայն մեկ որակավորված միջնորդ, որը սխալ բան է անում, կարող է միլիոնավոր դոլարների ավերածություններ առաջացնել:
Վերցրեք գործը Էդվարդ Օկուն, ով նախկինում եղել է 1031 հարկային խմբի ղեկավարը։ Նա գործարկեց իր որակավորված միջնորդ ընկերությունը՝ օգտագործելով հաճախորդի փողերը՝ ֆինանսավորելու շքեղ ապրելակերպ, որը ներառում էր առանձնատներ բազմաթիվ նահանգներում, մի քանի նավակներ և շատ զարդեր, որոնք նա շռայլեց իր բիկինի-մոդել կնոջը:
Երբ նա վերջապես սպառեց փողը և չկարողացավ վճարել իր հաճախորդներին, նրանք չգիտեին, թե որն է ավելի մեծ ցնցում. պարզել, որ իրենց գումարները գողացել են կամ պարզել, որ չկա որևէ կարգավորող դաշտ կամ վերահսկողություն, որը կանխելու է Օքունի գողությունը: այն. Ձերբակալման պահին Օկունը վերջնականապես ավարտում էր գործարքը` գնելու մեկ այլ որակավորված միջնորդ ընկերություն մոտ 900 միլիոն դոլարի դեպոզիտով:
Նա դատապարտվել է 100 տարվա ազատազրկման և ստիպել է զրկել գրեթե 40 միլիոն դոլարի ունեցվածքից։ Վերջիվերջո, նրա ջլատված հաճախորդները ստացան իրենց փողի մոտ 70%-ը: Սակայն այդ 70%-ը ժամանակին չի եկել վճարելու իրենց հարկային հաշիվը, որը պետք է վճարեին իրենց գրպանից, և դեռևս դատական ծախսեր են կրում՝ վնասների փոխհատուցման համար հետապնդելիս։
Ինչպե՞ս եք պաշտպանվում ձեզ ստվերային որակավորված միջնորդից:
Էդվարդ Օկունը միայնակ չէ, որ օգտագործում է որակյալ միջնորդ ընկերություններ ֆինանսական անպատշաճություն կատարելու համար: Կան բազմաթիվ դեպքեր որտեղ որակյալ միջնորդներ են բռնվել, և այդ դեպքերից վնասները հասնում են հարյուր միլիոնավոր դոլարների: Չնայած դրան, դեռևս չկա արդյունաբերության նկատմամբ դաշնային վերահսկողություն: Այսպիսով, ինչպե՞ս եք պաշտպանվում ձեզ ստվերային որակավորված միջնորդից:
Եթե դուք չեք ապրում այնպիսի նահանգում, որը կարգավորում է որակավորված միջնորդները (և հավանաբար չեք անում, քանի որ նրանցից ընդամենը ութն է), ձեր լավագույն խաղը, հավանաբար, որակյալ միջնորդ ընտրելն է, ով նաև պետական իրավաբանի կողմից վավերացված փաստաբան է: Առնվազն այդ դեպքում նրանցից կպահանջվի ամսական հաշիվների հաշտեցումներ կատարել։
Դա երաշխիք չէ, բայց դա ձեզ որոշակի հանգստություն կտա՝ իմանալով, որ ձեր ընտրած որակավորված միջնորդը պետական իրավաբանների ասոցիացիան նայում է իր ուսին: Երկրորդ, կատարեք ձեր հետազոտությունը: Ստուգեք միջնորդի առցանց ակնարկները: Արդյո՞ք նրանք պատասխանատու և նախաձեռնող լինելու համբավ ունեն հաճախորդների հետ շփվելու համար: Արդյո՞ք նրանց BBB վարկանիշը բարձր է: Բարդ հարցեր տվեք, երբ հարցազրույց եք վերցնում որակավորված միջնորդների հետ: Ստացեք ձեր ուզած պատասխանները կամ անցեք հաջորդին:
Դուք պետք է պաշտպանեք ձեր սեփական շահերը 1031 բորսաներում
Բռնցքամարտից առաջ մրցավարը երկու մարտիկներին էլ կանչում է ռինգ և ասում՝ «ձեռքերդ բարձր պահե՛ք և պաշտպանե՛ք ձեզ»: Այս ամուր խորհուրդը վերաբերում է ներդրողներին, ովքեր աշխատում են 1031 վերնագրի փոխանակման միջոցով: Ձեր պարտականությունն է զգույշ և ծայրահեղ զգուշությամբ ընտրել ձեր որակավորված միջնորդին: Դուք քրտնաջան աշխատել եք ձեր ներդրումներից շահույթ ստանալու համար: Այն պաշտպանելը ձեզնից է կախված:
Photo by Պրոստոկ-ստուդիա Shutterstock-ում
Ավելին տեսեք Բենզինգայից
Բաց մի թողեք իրական ժամանակի ծանուցումները ձեր բաժնետոմսերի վերաբերյալ. միացեք Benzinga Pro- ն անվճար! Փորձեք այն գործիքը, որը կօգնի ձեզ ավելի խելացի, արագ և ավելի լավ ներդրումներ կատարել.
© 2022 Benzinga.com: Benzinga- ն ներդրումային խորհուրդ չի տալիս: Բոլոր իրավունքները պաշտպանված են.
Աղբյուր՝ https://finance.yahoo.com/news/ghost-machine-1031-title-exchanges-153416295.html