FHFA-ի նոր վճարների քաղաքականությունը Էլ ավելի բարձր ճնշում կգործադրի տների գների վրա

հունվարին Բնակարանային ֆինանսների դաշնային գործակալությունը (FHFA) հայտարարեց, որ կբարձրացնի նախնական վճարները որ Ֆանի ՄեյըFNMA- ն
և Freddie Mac-ը գանձում են երկրորդ տների հիփոթեքը: Հոկտեմբերին, գործակալությունը հայտարարել է, որ կիրականացնի «Նպատակային բարձրացումներ կանխիկացման վերաֆինանսավորման վարկերի մեծ մասի նախնական վճարների նկատմամբ»:

Երկու քայլերն էլ լավ են դաշնային բնակարանների ֆինանսավորման քաղաքականության համար: Դաշնային կառավարությունը չպետք է զբաղվի այն գործով, որ մարդկանց համար ավելի էժան գնի երկրորդ տները և դաշնային վարկավորման սուբսիդիաները չպետք է հետագայում պարգևատրվեն սեփական կապիտալի ավելի հեշտ կանխիկացումներով:

Այնուամենայնիվ, բնակարանային լոբբիստները, որոնք, իհարկե, դեմ այս փոփոխությունները- կարող է հանգիստ լինել: Բայդենի վարչակազմը դաշնային ալիքը փակելու շեմին չէ:

Փաստորեն, որպես Fannie's-ի և Freddie-ի երաշխիքային վճարների շրջանակի շարունակական վերանայման մաս (դրանց գ-վճարներ), FHFA-ն նույնպես վերացնելը մի քանի մեկ ընտանիքի տնային ծրագրերի նախնական վճարները. Այս փոփոխությունները բնակարանների ֆինանսավորման վատ քաղաքականություն են: Ահա այն վճարների արագ ամփոփումը, որոնք FHFA-ն կվերացնի:

• Միացյալ Նահանգների մեծ մասում առաջին անգամ տուն գնողները՝ միջին եկամտի (AMI) տարածքից կամ ցածր (և թանկարժեք տարածքներում AMI-ի 120 տոկոսից ցածր):
• HomeReady և Home Possible վարկեր (Fannie's և Freddie-ի առաջատար մատչելի հիփոթեքային ծրագրեր):
• HFA Advantage և HFA նախընտրելի վարկեր (Fannie's and Freddie's ցածր կանխավճարով վարկեր, որոնք հասանելի են իրավասու Բնակարանային ֆինանսավորման գործակալություններին).
• «Պարտականություն ծառայելու» ծրագրին աջակցող մեկ ընտանիքի վարկեր:

Ըստ ՀՖՖ-ի, Գործակալությունը վերացնում է այդ վճարները «նպաստել մատչելի բնակարանների կայուն և արդար հասանելիությանը»: Ժամանակը տարօրինակ է, սակայն, հաշվի առնելով վարչակազմի ենթադրյալ հանձնառությունը գնաճի դեմ պայքարելու հարցում:

Այս վճարների վերացումը բնակարանն ավելի մատչելի չի դարձնի։ Նրանք կարող են կատարել վարկավորում ավելի հեշտ է ձեռք բերել, բայց դրանք բարձր ճնշում կգործադրեն բնակարանների գների վրա, հատկապես շուկայի ցածր մակարդակի գների վրա:

Այս փոփոխությունները նաև ցույց են տալիս, թե որքան քիչ է ամերիկյան բնակարանային ֆինանսավորման համակարգը նման ազատ շուկայի:

Հեռանկարի համար Ֆաննին և Ֆրեդին միավորվեցին ունեցել են ոչ պակաս քան 50 թվականից ի վեր բոլոր հիփոթեքային ծագման 2007 տոկոս մասնաբաժինը. Եվ նրանց բաժինը ներկայումս կանգնած է 62 տոկոսով։ Նրանց բաժինը հիփոթեքով ապահովված արժեթղթերի (MBS) ընդհանուր շուկան, ըստ Արժեթղթերի արդյունաբերության և ֆինանսական շուկաների ասոցիացիայի (SIFMA), միջինը 70 տոկոս է 2009-ից 2020 թվականներին։ Ginnie Mae արժեթղթեր- նրանք, ովքեր աջակցում են FHA հիփոթեքային վարկեր- այն դաշնային MBS շուկայի մասնաբաժինը տարեկան միջինը 92 տոկոս է):

Այսպիսով, FHFA-ն՝ պետական ​​գործակալությունը, կարող է միակողմանիորեն փոխել վճարները՝ ընդհանուր գնի բաղադրիչը, որը վարկառուները վճարում են հիփոթեքային շուկայի մեծ մասում: Ամերիկացիները պետք է մտածեն այս իրավիճակի մասին, երբ նեղանան տների գները այնքան բարձր. Ազատ ձեռնարկատիրության վրա հիմնված բնակարանային ֆինանսավորման համակարգը ոչնչով նման չի լինի ամերիկյան համակարգին:

Անկախ նրանից, մանրամասները ցույց են տալիս, թե որքան հակաարդյունավետ կլինեն այս վերջին վճարների վերացումը Ամերիկայի, այսպես կոչված, մատչելի բնակարանային քաղաքականության համար:

Նախ, փոփոխությունները կվերացնեն նախնական վճարները առաջին անգամ տուն գնողների համար միջին եկամուտ իրենց աշխարհագրական տարածաշրջանում: Բացի այն, որ ամբողջությամբ վերացնում է ցանկացած հավակնություն, թե փոփոխություններն օգնում են ցածր եկամուտ ունեցող գնորդներին, «առաջին անգամ տուն գնորդ» տերմինը իրականում չի նշանակում առաջին- ժամանակի տուն գնորդ. Այս վճարի վերացումը ապահովում է գնումների մեծ խթան:

Առանձին, Fannie's HomeReady ծրագիրը «սպասարկում է ավելի ցածր եկամուտ ունեցող տների գնորդներին, ովքեր մեծ կանխավճար չունեն կուտակված»: Իրավասու լինելու համար «առաջին անգամ» վարկառուները որակավորվում են, եթե նրանք վաստակում են AMI-ի 80 տոկոսից ոչ ավելի, ունեն առնվազն 620 վարկային միավոր և ունեն 3 տոկոս կանխավճար: (Գնորդները, իհարկե, կարող են ստանալ այդ 3 տոկոսը դրամաշնորհներից կամ ցանկացած քանակից կանխավճարի աջակցության ծրագրեր) Ֆրեդիի Տնային հնարավոր վարկերը ունեն նմանատիպ պահանջներ, թեև դրանք հասանելի են նաև այն մարդկանց համար, ովքեր վարկային հաշիվ չունեն:

Եթե ​​դա բավարար չէ, Ֆաննին և Ֆրեդին նույնպես ունեն իրենց HFA Advantage և HFA Նախընտրելի վարկ ծրագրերը։ Սրանք ցածր կանխավճարով վարկի հատուկ ծրագրեր են, որոնք հասանելի են միայն իրավասու Բնակարանային Ֆինանսավորման Գործակալություններին (HFAs): Այս ՀՖԱ-ները, իհարկե, պետական ​​կառավարման մարմիններ են՝ կառուցված պետական-դաշնային համակարգի մաս: օգնել տների գնորդներին ամեն ինչում՝ խորհուրդներից մինչև դրամաշնորհներ. (Ըստ Պետական ​​Բնակարանային Գործակալությունների Ազգային խորհրդի, ազատ արձակումը 2021 Պետական ​​HFA թվային պատմության գրքում նշվում է a «Պետական ​​HFA-ի համագործակցության, նորարարության և ազդեցության կես դար»: Մի անհանգստացեք շարունակական մատչելիության խնդրից, HFA-ն ունի նորարարության և ազդեցության երկար պատմություն.)

Վերջապես, և՛ Ֆաննին, և՛ Ֆրեդին ունեն առանձին վարկային ծրագրեր միայնակ ընտանիքի վարկերի համար՝ իրենց «Պարտականություն ծառայելու» ծրագրերի շրջանակներում: Այս ծրագրերը հիմնականում ուղղված են ցածր եկամուտ ունեցող գնորդներին այսպես կոչված չսպասարկվող շուկաներում, ներառյալ գյուղական վայրերը և արտադրված բնակարանները.

Այսպիսով, ցանցում վճարների փոփոխությունների այս վերջին փուլը չի ​​ներկայացնում քաղաքականության որևէ լուրջ փոփոխություն: Միացյալ Նահանգները դեռևս ունի կառավարության կողմից գերակշռող բնակարանների ֆինանսավորման համակարգ, որը մեծապես ուղղված է հնարավորինս հեշտացնելու վարկեր ստանալը հնարավորինս քիչ գումարով:

Միայն այս մոտեցումը չէ դյութիչ առաջարկ վարկատուների համար և Գնորդներ, բայց դա նաև բարձրացնում է գները: Ցավալի է, բայց շատ հավանական է, որ պետական ​​պաշտոնյաներին կպահանջվի ևս առնվազն 50 տարի այս դասերը սովորելու համար:

Ինչպես ես բազմիցս նշել եմ, բոլորը Տիպիկ ամերիկացին պետք է ցույց տա գոյություն ունեցող բնակարանային ֆինանսավորման համակարգը չափազանց մեծ պարտք է, բնակարանի բարձր ծախսեր, տների անկայուն գներ, գերկանոնակարգում և դաշնային օգնության հետքեր: Տան սեփականության մակարդակը գրեթե ճիշտ այնտեղ, որտեղ այն եղել է մինչև Ֆանիի և Ֆրեդիի նկատմամբ ընդլայնված վստահությունը; տան գնի արժեւորումն ունի հետևողականորեն գերազանցում էր եկամուտը աճը, և հարկատուները ստիպված են եղել վճարել հարյուր միլիարդավոր դոլարների փրկության միջոցներ.

Վարչակազմը կարող է ձևացնել, թե ինչ-որ բան է անում բնակարանն ավելի մատչելի դարձնելու համար, բայց այդ նպատակին հասնելը կնշանակի. հեռանալ ներկայիս համակարգից.