Բաժնետոմսերը արջի շուկայում են, արդյոք պետք է հետևել բնակարանային վթարին:

Հիմնական ճարպերը

• Ռիելթորների ազգային ասոցիացիայի տվյալները ցույց են տալիս, որ 37 թվականի մարտից բնակարանների գներն աճել են 2020%-ով
• Միևնույն ժամանակ, տների ընդհանուր վաճառքը մայիսին կրճատվել է 8.6%-ով նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի համեմատ և 3.4%-ով՝ ամսական:
• Moody's Analytics-ի տվյալները ցույց են տալիս, որ միջին տունը գերագնահատված է 24.7%-ով, իսկ գները չորս անգամ ավելի արագ են աճում, քան եկամուտը:
• Քանի որ բնակարանների գնորդները շարունակաբար շուկայից դուրս են գալիս գներով, շատ ներդրողներ և տների սեփականատերեր անհանգստանում են, որ բնակարանային վթարը կարող է մոտ լինել:

Երկուշաբթի, որ S&P 500 ցուցիչ փակել է 18.7% YTD-ը՝ սավառնելով անցյալ շաբաթվա արջային շուկայի տարածքի մոտ: Միևնույն ժամանակ, Nasdaq Composite-ը տարվա կտրվածքով պահպանում է մոտ 27% անկում, մինչդեռ Dow-ը շարունակում է մնալ 14% կորստով: Այլ կերպ ասած, շուկայի զգալի մասը գտնվում է արջի երկրում կամ մոտակայքում, առանց հետաձգման երևույթի այն բաժնետոմսերի համար, որոնց գները նվազել են հունվարյան գագաթնակետերից:

Եվ հիմա, ներդրողները և տների սեփականատերերը անհանգստանում են, որ բնակարանների շուկան կարող է հետևել օրինակին:

Տվյալներ Ռիելթորների ազգային ասոցիացիա (NAR) ցույց է տալիս, որ 2021 թվականի մայիսից մինչև 2022 թվականի մայիս ընկած ժամանակահատվածում բնակարանների առկա գներն աճել են գրեթե 15% -ով: 2020 թվականի մարտից՝ դրանք աճել են 37%-ով. Մինչդեռ բնակարանների միջին գները առաջին անգամ գերազանցեցին $400,000-ը:

Թեև բարձր գները լավ են ներդրողների և վաճառողների համար, դրանք շարունակաբար շուկայից դուրս են մղում ցածր և միջին եկամուտ ունեցող գնորդներին: Եվ հիմա, ոմանք անհանգստանում են, որ այս նույն գները, որոնք տեսել են վաճառողների ուրախությունը, կարող են կատալիզացնել բնակարանային շուկայի վթարը:

Փուչիկներ և վթարներ

Ակտիվների փուչիկները առաջանում են, երբ պահանջարկը, սպեկուլյացիան և շուկայական բուռն գները բարձրանում են իրենց հիմնարար արժեքներից: Վերջնական արդյունքը. Գնահատված ակտիվներ, որոնք պահանջարկ ունեն այնքան ժամանակ, քանի դեռ գնորդները հետաքրքրված են:

Ըստ Դալլասի Դաշնային պահուստ, անշարժ գույքի փուչիկները հատկապես փշոտ են իրենց լայնածավալ տնտեսական ազդեցության պատճառով: Բնակարանային փուչիկները հաճախ հանգեցնում են մի շարք անցանկալի հետևանքների, ինչպիսիք են.

• Ներդրումների և գնումների խեղաթյուրված ձևերը
• Տնտեսական ռեսուրսների սխալ տեղաբաշխում
• Ծածկումներ, որոնք արյունահոսում են տնտեսական աճի և զբաղվածության մեջ

Հետո, երբ ներդրողները խուճապի են մատնվում, կամ սնանկացումներն ու բռնագանձումները հարվածում են շուկայում, փուչիկը «թափվում է»։ Անշարժ գույքի գները ընկնում են, ներդրողները պայքարում են շահութաբեր մնալու համար, իսկ տների սեփականատերերը կարող են հայտնվել ջրի տակ շատ թանկարժեք վարկեր.

Ասել է թե՝ ամեն պղպջակ պարտադիր չէ, որ ավարտվի լիակատար վթարով:

Փոխարենը որոշ շուկաներ կարող են շտկվել, որտեղ բնակարանների գները աստիճանաբար նվազում են, այնուհետև ամիսներով կամ տարիներով լճանում:

Ի հակադրություն, վթարը ներառում է գների արագ անկում (հաճախ ուղեկցվում է բռնագանձումների ալիքով), որը դուրս է բերում գորգը շուկայի տակից:

Հետո և հիմա

Բնակարանային շուկայի ամբողջական վթարները այնքան էլ սովորական չեն, որքան կարող եք մտածել: Այնուամենայնիվ, երբ Մեծ անկումը թարմ է շատ մտքերում, տների սեփականատերերը և ներդրողները շարունակում են զգուշանալ:

Մեծ անկումը

2007-2008 թթ. բնակարանային շուկայի վթարը եզակի իրադարձություն էր, որը ծնվել էր կառավարության, վարկատուների և ներդրողների բազմաթիվ անփույթ գործելաոճից:

Ի սկզբանե, էժան տոկոսադրույքները և նվազագույն հիփոթեքային վարկավորման կարգավորումը թույլ տվեցին բանկերին առաջարկել ենթավարկային վարկեր որակավորված վարկառուներին: Շատ նման վարկեր նույնիսկ տրվել են առանց համապատասխան փաստաթղթերի, որոնք փաստում են վարկառուի մարելու կարողությունը:

Միևնույն ժամանակ, ներդրողները ձեռք են բերել «հիփոթեքով ապահովված արժեթղթեր» (MBS), որոնք միավորում են հիփոթեքը որպես ներդրելի ակտիվներ: Քանի որ ենթապրայմ վարկավորման տոկոսադրույքները աճում էին, այս արժեթղթերում ավելի մեծ մասնաբաժին էին կազմում ենթապրայմ վարկերը:

Ցավոք, շատ տների սեփականատերեր չկարողացան կատարել իրենց վճարումները՝ խթանելով ճգնաժամը, քանի որ բանկերը սկսեցին բռնագանձել չվճարված վարկառուներին: Շատ դեպքերում բանկերը կրել են վնասներ՝ փորձելով զիջել նվազող արժեք ունեցող գույքը: Շուտով տների սեփականատերերը փախան ստորջրյա հիփոթեքային վարկերից աջ ու ձախ՝ թողնելով բանկերին տիրապետող գույք, որն ավելի քիչ արժեր, քան վարկի դիմաց տրված վարկը:

Միևնույն ժամանակ, MBS ներդրողները զգացին իրենց սեփական ճգնաժամը, երբ վարկառուները դեֆոլտ էին անում՝ սպառելով իրենց շահույթը:

Ի վերջո, իրադարձությունների միաձուլումը ծնեց համաշխարհային անկում (և հիփոթեքային վարկավորման տոննաներով նոր կանոնակարգեր):

Արագորեն դեպի 2022 թվական

Եվ հետո մենք ունենք ներկայիս բնակարանային բում, որը, ինչպես կտեսնեք, ունի շատ տարբեր պատճառներ: Մասնավորապես՝ Covid-19 համաճարակ.

Երբ առաջին անգամ սկսվեց համաճարակը, Դաշնային պահուստային նվազեցրել է տոկոսադրույքները՝ շրջանցելով ա անջատում և խրախուսել ծախսերը: Միևնույն ժամանակ, կառավարության կողմից սահմանված կողպեքների և աշխատակիցների քմահաճույքի միջև ընկած ժամանակահատվածում, շատ ընկերություններ ստեղծեցին տնից աշխատելու նոր քաղաքականություն: Միևնույն ժամանակ, շատ ընտանիքներ խրախուսական միջոցներ են նետել խնայողությունների մեջ կամ մարել իրենց պարտքերը:

Խթանման միջոցների, էժան պարտքի և WFH-ի ճկունության համադրությունը շատ տանտերերի հրապուրեց ազատել թանկարժեք քաղաքները: Միևնույն ժամանակ, մատակարարման շղթայի խռմփոցները և Covid-19-ի սահմանափակումները խցանեցին նոր տների շինարարությունը՝ խստացնելով մատակարարումը:

Արդյունքում պահանջարկը բարձրացավ։ Շուտով գնորդները հայտնվեցին, որ մրցում էին նույն գույքի համար՝ գները բարձրանալով, քանի որ անհանգիստ տների սեփականատերերը ընդունում էին դրամական առաջարկները, որոնք հաճախ շատ ավելի բարձր էին պահանջվող գնից:

Կարո՞ղ ենք բացառել բնակարանային շուկայի հնարավոր վթարը:

Թեև մենք այլևս արգելափակման մեջ չենք, Covid-19-ի ազդեցությունը բնակարանային շուկայի վրա մնում է։ Ոմանք անհանգստանում են, որ դա նշանակում է, որ բնակարանային վթարը կարող է հենց անկյունում լինել:

Սկսելու համար, վերջերս Մարդահամարի բյուրո տվյալները ցույց են տալիս, որ բնակարանների վաճառքը չորս ամիս անընդմեջ նվազել է: Միայն մեկ ընտանիքի նոր տների վաճառքը մարտից ապրիլ ընկած ժամանակահատվածում ընկել է 16.6%-ով: Իսկ մայիսին տների ընդհանուր վաճառքը ամսական կտրվածքով նվազել է 3.4%-ով և 8.6%-ով մեկ տարի առաջվա համեմատ: Ընդհանուր առմամբ, հունիսին չվաճառված, գոյություն ունեցող տների գույքագրումն աճել է մինչև 1.16 միլիոն միավոր:

Բայց մինչ վաճառքները նվազել են, գները չեն հետևել օրինակին: Իրականում, Մայիսը նոր ռեկորդ է գրանցել՝ նոր տան միջին գինը մոտ $450,000-ին: Միևնույն ժամանակ, բոլոր բնակարանների վաճառքի միջին գինը գերազանցել է $511,000-ը:

Եթե ​​կարծում եք, որ դա բարձր է հնչում, դուք միայնակ չեք: Այս տարվա սկզբին Moody's Analytics-ը հայտնել էր, որ ԱՄՆ-ում բնակարանների գները պահպանվում են գերագնահատվել է միջինը 24.7%-ով. Մարտին Դալլասի Fed-ը նախազգուշացրեց, որ բնակարանների վաճառքի գները գերազանցել են վարձակալության գները՝ առաջարկելով «անկայունորեն ուռճացված» արժեքներ:

Եվ դա ոչ միայն այն է, թե որքան թանկ են բնակարանները, այլ այն, թե որքան արագ են դրանք հասել այնտեղ: Միայն անցած տարում բնակարանների գներն աճել են չորս անգամ ավելի արագ, քան եկամուտները. Միաժամանակ հիփոթեք տոկոսադրույքները հունվարին 3%-ից հասել է 6.4%-ի՝ հունիսի վերջի դրությամբ՝ ավելի քան կրկնապատկելով փոխառության արժեքը:

Ընդհանուր առմամբ, թվերը վկայում են բնակարանային շուկաների վատ հեռանկարների մասին: Երկնային բարձր գնաճը, աճող տոկոսադրույքները և սահմանափակ գույքագրումը շատ տնային գնորդների դուրս են մղել շուկայից: Քանի որ տների սեփականատերերը պետք է ավելի երկարացնեն իրենց սեփականության սանդուղքը բարձրանալու համար, փուչիկը կարող է պայթել, եթե տնտեսական գործոնները հանգեցնեն ցածր եկամուտների կամ հիփոթեքային վարկերի բարձր տոկոսադրույքների:

Միջեւ կարևոր տարբերություններ 2008 եւ 2022

Այնուամենայնիվ, տնտեսագետների միջև ընդհանուր համաձայնությունն այն է, որ մինչդեռ բնակարանային շուկայի վթարը տեղի է ունենում հնարավոր է, դա չէ Հավանական.

Սկսելու համար, շուկայի ներկայիս հիմքերը մնում են շատ ավելի կայուն, քան 14 տարի առաջ: Վարկավորման ավելի խիստ չափանիշները և բնակարանի գնորդների ամուր պաշտպանությունը նշանակում են, որ ժամանակակից հիփոթեքային վարկերի հիմնական մասը վճարվում է ժամանակին: 2021-ի երկրորդ կիսամյակում տնային միջին գնորդները դիմում են a ռեկորդային բարձր միջին վարկային միավոր Հյուրատետր 786.

Բացի այդ, օրինազանցությունները մնում են մոտ 3%, իսկ 2022 թվականի առաջին եռամսյակում գրանցվել է ընդամենը 78,000 բռնագրավման փաստաթղթեր. (Ընդհակառակը, 10 միլիոն ամերիկացիներ կորցրել են իրենց տները 2006-ից 2010 թվականներին, միայն 3.1 թվականին 2008 միլիոն բռնագանձման փաստաթղթերով):

Նմանապես, տանտերերն այժմ ունեն ուշագրավ դիրք 28 տրիլիոն դոլար տնային կապիտալում համեմատ 2008թ.-ին պատկանող հաճախակի բացասական սեփական կապիտալի հետ: Եվ JPMorgan-ը նշում է որ ժամանակակից տների սեփականատերերը պարտքի գրեթե նույն մակարդակը չեն կրել 2008-ից առաջ:

Միևնույն ժամանակ, բնակարանների պաշարները, թեև աճում են, բայց մնում են պատմական նվազագույնի մոտ: Անցյալ սեպտեմբերին ՆԱՌAR
զեկուցել է 2.4 ամսվա վաճառքի տների մատակարարում. փետրվար ամսին այն նվազել է ընդամենը 2 ամսով:

Մինչդեռ շինարարները, պատճառաբանելով ծախսերի աճը և պահանջարկի դանդաղեցումը, հետ են քաշել արտադրությունը: (Հակառակը ճիշտ էր Մեծ անկման ժամանակ):

Ամենահավանական սցենարը

Այնուամենայնիվ, կայուն բնակարանային շուկան չի նշանակում, որ գնի անկման տեղ չկա: Տարբերությունը. տնտեսագետների մեծամասնությունը կարծում է, որ անհրաժեշտ է ուղղում, այլ ոչ թե վթար:

Օրինակ, Dallas Fed-ը հայտնում է, որ թեև բնակարանների իրական գները գերազանցում են իրենց հիմնարար արժեքները, նրանք «ոչ մի ակնկալիք չեն տեսնում, որ բնակարանների շտկումից հետևանքները կարող են համեմատվել 2007-09 թվականների համաշխարհային ֆինանսական ճգնաժամի հետ՝ մեծության կամ մակրոտնտեսական ծանրության տեսանկյունից»:

Դագ Դունկան, Fannie Mae-ի գլխավոր տնտեսագետFNMA- ն
, մեծ մասամբ համաձայն է։ Նրա դիրքորոշումն այն է, որ թեև տոկոսադրույքները կտրուկ աճում են, «պատմականորեն նման մեծ տեղաշարժերն ավարտվել են բնակարանների դանդաղեցմամբ»:

Bankrate-ի գլխավոր ֆինանսական վերլուծաբան Գրեգ ՄակԲրայդը համաձայն է, նշելով. «Անշարժ գույքի գները կարող են մեծ թռիչքներով շարժվել, ինչպես հիմա, և հետո համեմատաբար փոքր փոփոխություններ ցույց տալ տարիների ընթացքում: Գների բարձրացումն ավելի հավանական արդյունք է»:

Բայց, այնուամենայնիվ, ի՞նչն է համարվում «ուղղում»:

Մեթյու Փոյնթոնը՝ «Capital Economics»-ի գույքի ավագ տնտեսագետը, կարծում է, որ ա 5% անկում մինչև 2023 թվականի կեսերը ողջամիտ թիրախ է. Իսկ ՆԱՌ-ի գլխավոր տնտեսագետ Լոուրենս Յունը համաձայն է, որ «գների աննշան անկումներ» մինչև 5%-ով հավանական են, և առողջ են «գերագնացած» շուկայի համար:

Թույլ մի տվեք, որ բնակարանային շուկայի վթարի ուրվականը ձեզ տապալեց

Ներկա կլիմայական պայմաններում ազգային բնակարանային շուկայի վթարը քիչ հավանական է թվում, թեև բացառված չէ: Դա ստիպում է անշարժ գույքի շատ ներդրողներին մտածել՝ ներդնե՞լ, թե՞ սպասել:

Q.ai-ի հետ դուք երբեք չպետք է մտածեք հաջորդ ճիշտ քայլի մասին: AI-ի վրա հիմնված մեր ներդրումային ռազմավարությունները հիմնված են առողջ տվյալների վրա, այլ ոչ թե էմոցիաների, ինչպիսիք են վախը կամ հուզմունքը, որոնք արմատացած են տեսական շուկայի վթարից:

Բայց դա չի նշանակում, որ մենք շղթայից դուրս ենք: Ժամանակակից ներդրումներով, ինչպիսին է Forbes հավաքածու, դուք կարող եք ծանոթանալ նորություններին, շշմեցնող ինտելեկտին և գիտելիքների հսկայական արխիվին՝ այս ամենը առանց մատը բարձրացնելու: Ձեզ մնում է միայն ֆինանսավորել ձեր հաշիվը:

Ներբեռնեք Q.ai-ն այսօր AI-ի վրա հիմնված ներդրումային ռազմավարությունների հասանելիության համար: Երբ 100 ԱՄՆ դոլար ավանդ դնեք, մենք լրացուցիչ 50 ԱՄՆ դոլար կավելացնենք ձեր հաշվին: