Նահանգային օրենսդիրները ընդունում են տեղական կանոնակարգերը, որոնք ուռճացնում են բնակարանների ծախսերը

Երկրի մարզպետներն ու օրենսդիրները շարունակում են առաջարկել և իրականացնել ավելի մրցունակ հարկային և կարգավորող միջավայր ստեղծելու քաղաքականություն, մասամբ ներդրումներ ներգրավելու համար, որոնք կբերեն գործատուներ և բարձր վարձատրվող աշխատատեղեր: Այնուամենայնիվ, եթե չկա բավարար և մատչելի բնակարաններով ապահովելու համար նոր աշխատատեղերով ապահովված ընտանիքների հոսքը, ապա պետական ​​պաշտոնյաները մեկ այլ խնդիր ունեն: Դա այն մարտահրավերն է, որի հետ այժմ պայքարում են քաղաքականություն մշակողները արագ զարգացող շատ երկրներում:

Օրինակ՝ Հյուսիսային Կարոլինայում, այդ թվում թոփ 10 ամենաարագ աճող պետությունները Անցյալ տարի նահանգի Գլխավոր ասամբլեայի անդամներն այժմ քննարկում են օրենսդրությունը «դեանեքսիայի» կամ տեղական գոտիավորման իրավասությունից հեռացնելու սեփականությունը Սամերֆիլդում, քաղաք, որը գտնվում է Գրինսբորոյից անմիջապես դուրս, որտեղ տեղական պաշտոնյաները բազմիցս մերժել են առաջարկվող շինարարությունը: Օրենսդիրները համարում են, որ հարցը պետական ​​հետաքրքրություն է ներկայացնում, քանի որ Սամերֆիլդը գտնվում է Հյուսիսային Կարոլինայի մի մասում, որտեղ բնակարանների մատակարարումը պետք է ավելացվի, որպեսզի տեղավորվեն տնտեսական զարգացման բազմաթիվ խոշոր նախագծեր, որոնք նախատեսվում է բերել շատ նորեկների այդ տարածք: Այս քայլը և այլ նահանգներում հարակից առաջարկությունները ցույց են տալիս, թե ինչպես է բնակարանային ծախսերի և գոտիավորման շուրջ բանավեճը թեժանալու և ավանդական քաղաքական կոալիցիաների դեմ պայքարում:

Սամերֆիլդը, որը միավորվել է 1996 թվականին, որպեսզի խուսափի Գրինսբորոյի մաս դառնալու համար, ունի բացառված գոտիավորում այնպիսին, որ քաղաքի մեծ մասում կարող են կառուցվել միայն մեկ ընտանիքի բնակարաններ և 1.3 ակր հողատարածքների վրա: Նահանգային օրենսդրություն ընդունելու քայլը՝ Սամերֆիլդի մի մասը անջատելու համար, որպեսզի թույլատրվի նոր բնակարանների կառուցումը, հետևում է տարիների պաշտոնական խնդրանքներին՝ թուլացնելու նշված սահմանափակումները և նույնիսկ Սամերֆիլդի կառավարության պաշտոնյաների կողմից այն խոստովանությանը, որ իրենց գոտիավորման քաղաքականությունը պետք է փոխվի:

Սամերֆիլդի քաղաքի իրավաբան զգուշացրել Քաղաքային խորհուրդը 2021 թվականին, որ իր բացառման գոտիավորման պրակտիկան հրավիրում է Արդար բնակարանային ակտի դատավարություն: «Եթե ցանկանում եք խուսափել հնարավոր պատասխանատվությունից, ձեր կանոնադրության մեջ ստեղծեք տարբերակներ, որոնք թույլ կտան մատչելի բնակարաններ ունենալ ինչ-որ տեղ Սամերֆիլդում», - խորհուրդ է տվել քաղաքի իրավաբանը: «Դուք նույնիսկ կարիք չունեք բացահայտելու, թե որտեղ եք հենց հիմա», - ավելացրեց Սամերֆիլդի փաստաբանը: «Դուք ընդամենը պետք է ստեղծեք գոտիավորման շրջանակ, որը թույլ կտա ինչ-որ ծրագրավորողի մտնել և ասել. «Գիտեք ինչ, ես կցանկանայի ավելի խիտ բնակարաններ տեղադրել»: Սամերֆիլդի պաշտոնյաները հրաժարվեցին ընդունել այդ խորհուրդը:

Բնակարանների անբավարար մատակարարումը և արագ աճող բնակարանային ծախսերը չեն սահմանափակվում միայն Սամերֆիլդով և շրջակա տարածքով: A Cato ինստիտուտ սովորել 2022 թվականի դեկտեմբերին թողարկված ընդգծեց, թե ինչպես է Հյուսիսային Կարոլինայի բնակչության աճը գերազանցում նոր բնակարանային շինարարության տեմպերը: Թեև սահմանափակ տեղական գոտիավորումը խոչընդոտում է բնակարանների մատակարարման աճին նահանգի շատ այլ մասերում, խնդիրը շտկելու անհրաժեշտությունը հատկապես հրամայական է Գրինսբորոյում և հարակից տարածաշրջանում, որը հաճախ կոչվում է Եռյակ:

Գրինսբորո, որը հարում է Սամերֆիլդին, րդ տեղում Անցյալ տարի երկրում առաջին տեղը զբաղեցրեց վարձակալության ծախսերի ամենամեծ աճը, Գրինսբորոյում մեկ սենյականոց բնակարանի վարձավճարը մեկ տարում 74%-ով բարձրացավ: Toyota-ն, Boom Supersonic-ը, Publix-ը և այլոք միլիարդներ են ներդնում տարածաշրջանում նոր արտադրական և բաշխիչ օբյեկտների վրա, որոնք կբերեն հազարավոր լավ վարձատրվող աշխատողների: Այս աշխատողներին և նրանց ընտանիքներին մատչելի բնակարանների հասանելիություն ապահովելու ցանկությունը, ինչպես նաև տեղական պաշտոնյաների մերժումը` վերացնել կամ մեղմացնել ավելի շատ բնակարանների զարգացման համար կարգավորող խոչընդոտները, հանգեցրել է Ռալի նահանգի օրենսդիրներին եզրակացության, որ նրանք պետք է գործեն:

Boom Supersonic-ը կես միլիարդ դոլար է ներդնում գերձայնային ռեակտիվ արտադրամաս կառուցելու համար, որը գտնվում է մեքենայով Սամերֆիլդից 11 րոպե հեռավորության վրա: Այս հաստատությունում կաշխատի ավելի քան 2,000 մարդ: Toyota-ն 3.4 միլիարդ դոլար է ծախսում լիթիումի մարտկոցների արտադրության գործարան կառուցելու համար, որը գտնվում է Սամերֆիլդից 35 րոպե հեռավորության վրա: Նախատեսվում է, որ մարտկոցների այդ գործարանը, որը կլինի Toyota-ի առաջինը Հյուսիսային Ամերիկայում, կաշխատի 3,875 մարդ: Միևնույն ժամանակ, Publix-ը 400 միլիոն դոլար է ծախսում մոտակայքում ավելի քան երկու միլիոն քառակուսի ոտնաչափ բաշխիչ համալիր կառուցելու համար, որը կմատակարարի մթերային խանութները Հյուսիսային Կարոլինայում և Վիրջինիայում: Այդ նախագիծը կստեղծի 1,000 նոր աշխատատեղ։

Տարածաշրջանում տեղի ունեցող զգալի տնտեսական զարգացումը և հավելյալ բնակարանների ստեղծման անհրաժեշտությունը չեն ստիպել Summerfield Town խորհրդի անդամներին փոխել ընթացքը: 1,161 թվականին 2021 միավորով նոր բազմաբնակարան համալիր առաջարկելուց հետո կառուցապատողն իր առաջարկը նվազեցրեց մինչև 600 միավոր նախագիծ: Քաղաքային խորհուրդը մերժել է այդ առաջարկը փետրվարի 22-ին տեղի ունեցած քվեարկության ժամանակ: Սենատի նախագահ պրո Տեմփոր Ֆիլ Բերգերը (R) բացատրեց իր հայտարարության մեջ, թե ինչու տեղական մակարդակի շարունակական անզիջողականությունը այժմ առաջացնում է նահանգի օրենսդրական պատասխան.

«Ես չգիտեմ, թե տեղական ծրագրավորողի կողմից ներկայացված ծրագրերը պետք է հաստատվեն տեղական խորհրդի կողմից, թե ոչ», - ասաց սենատոր Բերգերը: «Այն, ինչ ես գիտեմ, այն է, որ Եռյակը միլիարդավոր դոլարներ է ներգրավում նոր տնտեսական զարգացման համար, և քանի որ մեր տարածքը շարունակում է աճել, շտապ անհրաժեշտ է լրացուցիչ բնակարաններ, որպեսզի բուժքույրերը, ուսուցիչները, առաջին արձագանքողները և շինարարական աշխատողները, որոնց վրա հույս ունենք մեր տարածքը, կարողանան ապրել այնտեղ։ համայնքները, որոնց նրանք ծառայում են»:

Գլխավոր ասամբլեայի կողմից Սամերֆիլդի մի մասը անջատելու քայլը, անշուշտ, կհանդիպի տեղական պաշտոնյաների բուռն դիմադրությանը: «Մեծ անարդարություն կլինի և վտանգավոր նախադեպ կստեղծի մեր Գլխավոր ասամբլեայի համար՝ անտեսել տեղական ընտրված պաշտոնյաներին և նման փոփոխություն կատարել մեր քաղաքում», - ասում է Սամերֆիլդի քաղաքապետ Թիմ Սեսոմսը:

Բացի այն, թե ինչպես են նրանք մեծացնում բնակարանային ծախսերը և նվազեցնում մատակարարումը, Սամերֆիլդի տեղական գոտիավորման կանոնակարգերի քննադատները պնդում են, որ սահմանափակումները նաև վտանգում են շրջակա միջավայրի առողջությունը և հանրային անվտանգությունը: Մոտ 12,000 բնակիչ ունեցող Սամերֆիլդը Հյուսիսային Կարոլինայի ամենաբնակեցված քաղաքն է, առանց ջրի կամ կոյուղու ենթակառուցվածքի: Իրականում, դա Հյուսիսային Կարոլինայի, Հարավային Կարոլինայի և Վիրջինիայի ամենամեծ քաղաքն է, որը լիովին աշխատում է սեպտիկ համակարգերի վրա: Ինչպես արել են անցյալում, Սամերֆիլդի պաշտոնյաները կրկին օգտագործում են դա որպես պատրվակ՝ արգելափակելու առաջարկվող բնակարանային շինարարությունը:

«Քաղաքը չունի ոչ ջուր, ոչ կոյուղու համակարգ, որը կապահովի ավելի քան եռապատիկ այն խտությունը, որը թույլ են տալիս ներկայումս մեր զարգացման օրենսդրությունը», - գրել է քաղաքապետ Սեսոմսը մարտի 9-ին հրապարակված հրապարակային նամակում, որը բացատրում է իր մերժումը վերոհիշյալ զարգացմանը: «Սամմերֆիլդը չունի ենթակառուցվածք՝ լուծելու այն բեռը, որ առաջարկվող խտությունը կբերի մեր առանց այն էլ գերբնակեցված դպրոցների և ծանրաբեռնված ճանապարհների վրա»:

Այնուամենայնիվ, վերջերս մերժված 600 միավորից բաղկացած նախագծի մշակողը կտեղադրեր ջրի և կոյուղու անհրաժեշտ ենթակառուցվածքը Սամերֆիլդում: Սամերֆիլդի պաշտոնյաները նախկինում հրաժարվել են կոյուղու և ջրային ենթակառուցվածքների առաջարկած ներդրումներից: Ջրային ենթակառուցվածքների այս բացակայությունը տարիներ շարունակ օգտագործվել է որպես զարգացմանն ու աճին հակադրվելու պատճառ:

Դեյվիդ Քաուչը, կառուցապատման համար առաջարկվող հողատարածքի սեփականատերը, ասել Հայտարարության մեջ, որ «Սամմերֆիլդի քաղաքային խորհուրդը որդեգրել է գոտիավորման քաղաքականություն, որը ծառայել է համեստ միջոցներով բնակիչներին բացառելուն, և նրանք դա արել են մեծ արդյունավետությամբ»:

«Գրինսբորո և Գիլֆորդ շրջանի տարածքը անցած տարի երկրում առաջին տեղն է զբաղեցրել վարձակալության աճով», - ավելացրեց Քաուչը: «Մենք հուսահատ կարիք ունենք ավելի շատ բնակարանների մատակարարման, հատկապես շատերի կողմից աշխատատեղերի հավաքագրման հաջող ջանքերի և անմիջական հարևանությամբ միլիարդավոր դոլարների տնտեսական զարգացման շնորհիվ»:

Քաուչը և Summerfield-ի պաշտոնյաների զզվանքը զարգացնելու այլ քննադատները պնդում են, որ 12,000 մարդու բացառապես մասնավոր սեպտիկ համակարգերում պահելը, ի լրումն բնակարանների թանկացմանը, վտանգ է ներկայացնում շրջակա միջավայրի առողջության համար, քանի որ նման սեպտիկ համակարգերը կարող են ներթափանցել տեղական ջրամատակարարման մեջ: Բացի բնապահպանական վտանգներից, որոնք բխում են ջրային ենթակառուցվածքների բացակայությունից, կան նաև մեծացած ռիսկեր հանրային անվտանգության համար: Դա պայմանավորված է նրանով, որ հրդեհաշիջման հնարավորությունները նվազում են, երբ չկա տեղական ջրային ենթակառուցվածքային համակարգ առաջին արձագանքողների համար:

Սամերֆիլդի հրշեջ բաժնի ղեկավար Քրիս Ջոնսոնն ասում է այս հեղինակին, որ ջրային ենթակառուցվածքի համակարգը թույլ կտա իր բաժնին ավելի արդյունավետ արձագանքել արտակարգ իրավիճակներին: «Եթե մենք ունենայինք հիդրանտային համակարգ, մենք կունենայինք ավելի շատ մարդիկ, ովքեր կզբաղվեին իրական հրդեհաշիջման աշխատանքներով, և ավելի քիչ մարդիկ կհեռանային՝ աշխատելու ջրի դրական աղբյուր ապահովելու համար», - ասում է գլխավոր Ջոնսոնը:

Քաղաքապետ Սեսոմսն ասում է, որ ջանքեր են գործադրվում իր քաղաք ջրային ենթակառուցվածքներ բերելու համար: «Սամմերֆիլդը աշխատել և աշխատում է ջրի պլանի վրա մեր քաղաքի ապագայի համար», - գրել է նա այս հեղինակին ուղղված նամակում: Հարցին, թե ե՞րբ է նախատեսվում իր պլանը Սամերֆիլդում ջրային ենթակառուցվածքային համակարգ գործարկել, քաղաքապետ Սեսոմսը չպատասխանեց:

Հյուսիսային Կարոլինան կարող է առաջ քաշել օրինագիծ՝ Սամերֆիլդի քաղաքային խորհուրդը հանելու հավասարումից այն մասին, թե արդյոք պետք է հաստատի նոր բնակարաններ մեծ տարածքի գույքի վրա, որը ներկայումս գտնվում է քաղաքի իրավասության մեջ: Շատերը կարծում են, որ պետությունը պետք է ավելի հեռուն գնա: Սենատի մեծամասնության առաջնորդ Փոլ Նյուտոնը (R), օրինակ, ներկայացրեց օրենսդրությունը նախորդ նիստում, որը կանխելու է Հյուսիսային Կարոլինայի տեղական գոտիավորումը, որը սահմանափակում է լրացուցիչ բնակարանների զարգացումը:

«Սա մատակարարման խնդիր է, որը ստեղծվել է ուղղակիորեն կառավարության կողմից», - ասաց սենատոր Նյուտոնը դեկտեմբերի 8-ի միջոցառում Բնակարանային քաղաքականության վերաբերյալ, որը կազմակերպել է Ջոն Լոքի հիմնադրամը՝ Ռալլիում գործող վերլուծական կենտրոնը: Նյուտոնը հավելեց, որ «մասնավոր հատվածը կանդրադառնա դրան, եթե մենք դա սանձազերծենք»:

Այլ նահանգների նահանգային օրենսդիրներն ու նահանգապետերն առաջարկել են բարեփոխումներ, որոնք նման են այն բանին, ինչ Նյուտոնը կոչ է արել Հյուսիսային Կարոլինայում: Մոնտանայի նահանգապետ Գրեգ Ջանֆորտեն (R), օրինակ, նահանգային օրենսդրության ամենաակտիվ ջատագովներից մեկն է, որը կանխում է տեղական գոտիավորման սահմանափակումները, որոնք խոչընդոտում են բնակարանների մատակարարման աճին:

«Խիստ գոտիավորման և բնակարանների մատակարարման այլ կանոնակարգերը իսկապես թաց ծածկ են շինարարության, պատասխանատու զարգացման համար: Նրանք մեծացնում են ծախսերը և սահմանափակում մատակարարումը», - նահանգապետ Ջանֆորտեն Ասել Անցյալ տարի իր բնակարանային աշխատանքային խմբի անդամները: «Մենք պետք է կառավարությանը դուրս հանենք ճանապարհից, որտեղ մենք կարող ենք պատասխանատու և ապահով կերպով: Մեզ անհրաժեշտ են կանոնակարգեր հանրային անվտանգության և շրջակա միջավայրը պաշտպանելու համար, բայց այլ ոլորտներում մենք պետք է հասկանանք, թե ինչպես կարելի է պարզեցնել»:

Բնակարանների ահռելի և աճող ծախսերը ավերածություններ են առաջացնում ԱՄՆ-ի ընտանեկան բյուջեների վրա և շատերին դուրս են բերում բնակարանային շուկայից, այնքան, որ վերջին տարվա ընթացքում այս հարցը զգալի ուշադրություն է գրավել ազգային լրատվամիջոցների վրա: The New York Times-ը, օրինակ, հրապարակեց լայնորեն քննարկված սեպտեմբեր հոդված խորհելով, թե ինչ է պատահել մեկնարկային տան հետ: Մինչ այդ New York Times-ը հրապարակել էր ան հոդված անցյալ հուլիսին փաստագրելով, թե ինչպես բնակարանային ճգնաժամն այլևս չի սահմանափակվում ափերով:

«Մանհեթենում բնակարան վարձելու վատթարագույն ժամանակն է, միևնույն ժամանակ, երբ Օսթինի նման մետրոպոլիտեններում բնակարան գնելու մատչելիությունը ամենավատն է», - սեպտեմբերի 20-ի Bloomberg-ի վերլուծությունը: նշել է,. «2020 թվականի կեսերին և՛ ամսական վարձավճարները, և՛ հիփոթեքային վճարումները էժան էին, իսկ այսօր հակառակն է»։

«Տուն վարձելու կամ գնելու արժեքը չափազանց թանկ է», - Վիրջինիայի նահանգապետ Գլեն Յանգկինը (R) ասել 2022 թվականի օգոստոսին Վիրջինիայի Սենատի Համատեղ դրամական կոմիտեին ուղղված ուղերձում, որը կրկնում է բազմաթիվ այլ նահանգների նահանգապետերի և օրենսդիրների կողմից լսված ուղերձը: «Մենք պետք է լուծենք այս առաջարկի և պահանջարկի անհամապատասխանության հիմնական պատճառները. անհարկի կարգավորումներ, ծանրաբեռնված և անարդյունավետ տեղական ինքնակառավարման մարմիններ, սահմանափակող գոտիավորման քաղաքականություն և ցանկացած նոր զարգացման դեմ ատամ ու եղունգ պայքարելու գաղափարախոսություն»:

Բնակարանային բարձր ծախսերի զսպումը տեսանելի ապագայում կմնա շատ նահանգների նահանգապետերի և օրենսդիրների գլխավոր առաջնահերթություններից: Ինչպես ցույց է տրվել, կուսակցական պատկանելությունը և գաղափարական հակումները չեն մատնանշում մարզպետի կամ օրենսդիրի նախապատվությունն այս հարցում, ի տարբերություն բազմաթիվ այլ խնդրահարույց ոլորտների: Տեղական գոտիավորման սահմանափակումների շուրջ բանավեճը և արդյոք նահանգային օրենսդիրները պետք է խախտեն դրանք, ոչ մի տեղ չեն գնում: Իրականում, դա, ամենայն հավանականությամբ, կսրվի՝ գործընթացում առաջացնելով ոչ ավանդական քաղաքական կոալիցիաներ: