Եթե «տաք»-ը չափազանց օգտագործված բառն էր 2021 թվականին ԱՄՆ-ի բնակարանային շուկան նկարագրելու համար, ապա գաղջից մինչև ուղղակի սառեցումը կարող է լավագույնս նկարագրել, թե շուկան ընդհանուր առմամբ ինչպես էր այս տարի:
Սկսվեց բնակարանային շուկայի համաճարակի բումը, որի արդյունքում տների գները երկու տարվա ընթացքում աճել են 40%-ով դանդաղեցրեց երկրորդ կիսամյակում որպես հիփոթեքային տոկոսադրույքներ կրկնապատկվել է տարեսկզբի համեմատ։
Քանի որ Դաշնային պահուստը փորձում էր ամբողջ տարվա ընթացքում նվազեցնել տասնամյակների ընթացքում բարձր գնաճը տոկոսադրույքների բարձրացմամբ, հիփոթեքային տոկոսադրույքների աճը նպաստեց գնորդների և վաճառողների միջև անհամապատասխան ակնկալիքների աճին: Տները նստած էին շուկա ամիսներով քանի որ վաճառողները շարունակում էին տների գները գնորդների գնով այլևս թույլ չեն տալիս, Cտրակտները չեղարկվել են, պահանջվող գները կրճատվել են, իսկ գույքագրման մակարդակը նվազել է:
Հոկտեմբերին 7%-ը հատելուց հետո հիփոթեքային վարկերի տոկոսադրույքները անշեղորեն նվազում են վերջին չորս շաբաթվա ընթացքում, ինչը կարող է որոշակի թեթևացում առաջարկել գնորդներին, բայց չի կարող փոխհատուցել դեռևս բարձր պահանջվող գները:
Այսպիսով, ի՞նչ է սպասվում բնակարանային շուկային 2023 թվականին: Մենք խոսեցինք վեց փորձագետների հետ իրենց կանխատեսումների համար:
Դաշնային պահուստային և հիփոթեքային դրույքաչափեր
Fed-ը բարձրացրել է իր հիմնական կարճաժամկետ տոկոսադրույքը կես տոկոսային կետ չորեքշաբթի, նախորդ չորսից ավելի փոքր աճ, քանի որ գնաճը թուլացման նշաններ է ցույց տվել:
Fed-ը նաև նշել է, որ 2023 թվականին տնտեսությունը կբախվի ավելի դանդաղ աճի, գործազրկության և ավելի բարձր գնաճի հետ:
Ավելի թույլ աճը սովորաբար հանգեցնում է երկարաժամկետ տոկոսադրույքների նվազմանը, ներառյալ հիփոթեքային տոկոսադրույքները, ասում է Հիփոթեքային բանկիրների ասոցիացիայի գլխավոր տնտեսագետ Մայք Ֆրատանտոնին:
«Բնակարանային շուկան, անշուշտ, ողջունել է հիփոթեքային տոկոսադրույքների վերջին անկումը», - ասաց նա: «Այս անկումն արտացոլում է կարճաժամկետ տոկոսադրույքների գագաթնակետին մոտ գտնվելու շուկայի ակնկալիքները, ինչպես նաև աճող նշաններն այն մասին, որ ԱՄՆ-ն հաջորդ տարի անկման է գնում»:
Նորարարություններ հիփոթեքային ֆինանսավորման ոլորտում
Բնակարանային ֆինանսավորումը հասել է շեղման կետի, ասում է Յանեկե Ռատկլիֆը, Ուրբան ինստիտուտի Բնակարանային ֆինանսների քաղաքականության կենտրոնի փոխնախագահը:
Նա ակնկալում է, որ նորարարությունը արագանա վարկատուների հետ, Startups, փաստաբաններ, հետազոտողներ և քաղաքական գործիչները ակտիվորեն մղելով ծրարը հիփոթեքային ֆինանսավորման հնարավորության շուրջ:
«Մենք տեսնում ենք օդաչուների և նոր ծրագրեր վարկային գնահատման, արհեստական ինտելեկտի, կլիմայի հարմարվողականության, արտադրված բնակարանների և այլնի այլընտրանքների շուրջ», - ասում է նա: «Ոչ միայն արդյունաբերությունը տեսնում է անհավասարության խնդիրները, այլ շատ խաղացողներ նաև ակտիվորեն բարձրաձայնում են իրենց պարտավորությունները՝ փակելու ռասայական տան սեփականության բացը»:
Ratcliffe-ը նաև ակնկալում է տեսնել կարգավորելի տոկոսադրույքով հիփոթեքային վարկերի օգտագործման աճ, որը նոյեմբերին կազմել է ընդհանուր հայտերի 12%-ը՝ 3.3 թվականի նոյեմբերի 2021%-ից:
«Ցանկացող բնակարան գնորդները չպետք է վախենան այս ֆինանսական գործիքից», - ասում է նա: «Դրանց օգտագործումը միշտ էլ սովորական է եղել, և Մեծ անկումից հետո իրականացված կարգավորիչ բարեփոխումները էապես մեղմացրել են դրանց ռիսկը»:
«Ոչ մի ցունամի»
Բռնագանձումը երկու միաժամանակյա դրդապատճառների արդյունք է. վճարելու ունակության բացակայություն, որը հանգեցնում է իրավախախտումների և սեփական կապիտալի բացակայությանը տանը, ասում է Առաջին ամերիկյան ֆինանսական կորպորացիայի գլխավոր տնտեսագետի տեղակալ Օդետա Քուշին:
Բավարար սեփական կապիտալի առկայության դեպքում տան սեփականատերը հնարավորություն ունի վաճառել տունը կամ օգտվել այդ սեփական կապիտալից՝ ժամանակավոր ֆինանսական անհաջողությանը դիմակայելու համար: Հակառակը` սեփական կապիտալի բացակայությունը տանը, առանց ֆինանսական հետընթացի, որը հանգեցնում է իրավախախտումների, կրկին չի ավարտվի բռնագրավմամբ:
Տան սեփականատերերը շատ բարձր մակարդակ ունեն tapable home equity այսօր՝ ապահովելով գների պոտենցիալ անկումներին դիմակայելու համար բարձ, բայց նաև թույլ չտալով, որ բնակարանային անհանգստությունը վերածվի բռնագրավման, ասում է Քուշին:
«Իրականում, եթե անհանգիստ տների սեփականատերերից պահանջվում է լուծել իրավախախտումը, հաշվի առնելով իրենց սեփական կապիտալի բուֆերները, հարկադիր վաճառքները շատ ավելի հավանական են, քան բռնագրավումները», - ասում է նա: «Չնայած մենք կարող ենք ակնկալել, որ բռնագրավումների թիվը կնվազի, քանի որ աշխատաշուկան դանդաղում է, և տների գները իջնում են իրենց գագաթնակետից, արդյունքը, ամենայն հավանականությամբ, կլինի ավելի շատ բռնագրավման շիթ»:
Բնակարանների գույքագրումը կմնա ցածր
Ցուցակագրման գույքագրման քրոնիկական բացակայությունը եղել է գների աճի հիմնական շարժիչ ուժը համաճարակի դարաշրջանի բնակարանային բումի ժամանակ, և դա կլինի գների հիմնական հիմքը 2023 թվականի ընթացքում, ասում է անշարժ գույքի գնահատող Ջոնաթան Միլլերը, ով պատրաստում է Douglas Elliman Real Estate ամսական հաշվետվությունը: Նյու Յորքի համար:
«Ցուցակային գույքագրումը կուտակվել է դեպի երկինք անցյալ բնակարանային անկումների ժամանակ», - ասում է Միլլերը: «Սպառողները հակված են ցածր տոկոսադրույքներին, որոնք նրանք վերաֆինանսավորել կամ գնել են տներ բումի ժամանակ: Ավելորդ առաջարկը 2023-ի պատմությունը չէ, քանի որ, նույնիսկ ցուցակագրման պաշարների համեստ աճի դեպքում, գների անկումը պետք է նվազագույնի հասցվի»:
Redfin-ը կանխատեսում է մոտ 4.3 միլիոն տների վաճառք 2023 թվականին, ինչը ավելի քիչ է, քան 2011 թվականից ի վեր ցանկացած տարվա ընթացքում և տարեկան կտրվածքով 16% նվազում:
Բնակարանների գների նվազում
Թեև բռնագանձումների ալիք չի լինի, բնակարանների գները կնվազեն 2023 թվականին, ասում է Redfin-ի գլխավոր տնտեսագետի տեղակալ Թեյլոր Մարը:
Մարն ակնկալում է, որ ԱՄՆ-ում տների վաճառքի միջին գինը կնվազի մոտավորապես 4%-ով 2023 թվականին: Նույնիսկ եթե գները տարեկան իջնեն 4%-ով, 2023-ին տները շատ ավելի քիչ մատչելի կլինեն, քան նախքան բնակարանների գնման համաճարակի բումը, ասում է նա:
«Հաշվի առնելով հաջորդ տարվա կանխատեսվող գները և հիփոթեքային դրույքաչափերը՝ 63 թվականին բնակարան գնորդի տիպիկ ամսական վճարը մոտ 2023%-ով ավելի բարձր կլինի, քան 2019 թվականին՝ համաճարակի սկսվելուց անմիջապես առաջ»:
Բնակարանների գներն ամենաշատը կնվազեն համաճարակային բում-քաղաքներում, մինչդեռ Միջին Արևմուտքի և Հյուսիսարևելքի շուկաները լավագույնս կպահպանվեն, ասում է Մարը:
Ակնկալվում է, որ գներն ամենաշատը կնվազեն համաճարակի միգրացիոն թեժ կետեր ինչպես Օսթինը, Բոյսը և Ֆենիքսը, ինչպես նաև Արևմտյան ափի թանկարժեք քաղաքները: Միևնույն ժամանակ, բնակարանային շուկաները համեմատաբար մատչելի Միջին Արևմուտք և Արևելյան ափի մետրոպոլիտեններում, հատկապես Չիկագոյի տարածքում և Կոնեկտիկուտի և Նյու Յորքի հյուսիսային մասում, համեմատաբար լավ կպահպանվեն:
«Այդ տարածքները հակված են ավելի կայուն լինել, քան թանկ ափամերձ տարածքները, և դրանք այնքան էլ չեն տաքացել բնակարանների գնման համաճարակի ժամանակ, ինչը նշանակում է, որ նրանք նույնպես այնքան էլ հեռու չեն ընկնելու», - ասում է նա:
Նոր տան շինարարություն
Ըստ Տնաշինարարների ազգային ասոցիացիայի, 2022 թվականին մեկ ընտանիքի բնակարանների մեկնարկը նախատեսվում է գրանցել օրացուցային անկում՝ 11 տարվա մեջ առաջին նման անկումը, չնայած ԱՄՆ-ում բնակարանների մշտական կառուցվածքային դեֆիցիտին:
Տան շինարարի տրամադրություն, Ինչպես չափվել է NAHB/Wells Fargo HMI-ի կողմից, նվազել է 11 ամիս շարունակ՝ ազդարարելով 2023 թվականին տների շինարարության շարունակական կրճատումը:
«Միայնակ ընտանիքի շենքը, ի վերջո, կհանգեցնի վերականգնում բնակարանների և ընդհանուր տնտեսության համար 2024 թվականին, քանի որ տոկոսադրույքները կնվազեն կայուն հիմունքներով՝ վերադարձնելով պահանջարկը վաճառքի բնակարանների շուկա», - ասում է Ազգային ասոցիացիայի գլխավոր տնտեսագետ Ռոբերտ Դիտցը: տուն շինարարների.
Dietz-ը նաև ակնկալում է, որ բազմաընտանիքների շինարարության ծավալը կնվազի 2023-ին, 2022-ին շատ ուժեղ տարվանից հետո: Բազմընտանիք շենքը, որն ավելի քան 95%-ով կառուցված է վարձակալության համար, ուժեղ է 2022-ին, քանի որ հիփոթեքային տոկոսադրույքներն ավելացել են և վաճառվող բնակարաններ: մատչելիության պայմանները նվազել են.
«Սակայն կառուցման փուլում է գտնվում մոտ 930,000 բնակարան, ինչը ամենաբարձր ցուցանիշն է 1974 թվականի հունվարից ի վեր»,- ասում է նա։ «Գործազրկության մակարդակի աճը, բնակարանների առաջարկի ավելացումը, թափուր աշխատատեղերի աճը և վարձավճարների աճի դանդաղումը հաջորդ տարի կդանդաղեցնեն բազմաընտանիքների շինարարությունը»:
Կառուցման փոխակերպումներ.
Ըստ Մարկ Նորմանի՝ NYU Մասնագիտական ուսումնասիրությունների դպրոցի անշարժ գույքի Շաքի ինստիտուտի դեկանի, կոմերցիոնից դեպի բնակելի փոխարկումները ավելի շատ խոսակցություններ կլինեն, քան գործողությունները:
«Մենք ապրում ենք համաճարակի հետ գրեթե երեք տարի, բայց դա դեռ բավարար ժամանակ չէ սեփականության, ֆինանսավորման և կարգավորիչ համակարգերը փոխելու համար՝ չօգտագործված գրասենյակային տարածքը փոխակերպելու համար», - ասում է նա: «Մենք կարող ենք տեսնել փոխակերպումների սկիզբը, բայց շենքերի մեծ մասը կմնա անորոշ վիճակում՝ երկարաժամկետ առևտրային վարձակալության և ֆինանսավորման շարունակական բարձր արժեքի պատճառով»:
Swapna Venugopal Ramaswamy-ը USA TODAY-ի բնակարանային և տնտեսության թղթակից է: Դուք կարող եք հետևել նրան Twitter-ում @SwapnaVenugopal և գրանցվել մեր Daily Money տեղեկագրին այստեղ:
Այս հոդվածն ի սկզբանե հայտնվեց ԱՄՆ-ում ԱՅՍՕՐ. Բնակարանային շուկայի կանխատեսում. 2023 փորձագետներ կշռադատում են անշարժ գույքի XNUMXթ
Աղբյուր՝ https://finance.yahoo.com/news/housing-market-predictions-six-experts-164100786.html