Արդյո՞ք դուք պետք է վարձակալեք կամ վաճառեք ձեր տունը, եթե մեկնում եք արտասահման:

Կինս՝ Ռեբեկան, և ես բախվեցինք վարձավճարի և վաճառքի այս դժվարին դեռ 2018-ին, երբ որոշեցինք Վիրջինիայից տեղափոխվել Մեքսիկա:

Լինելով Ներքին եկամուտների ծառայության (IRS) նախկին հարկային փաստաբան, ես տեղյակ էի համապատասխան օրենքներից շատերին, բայց այս գործընթացի ընթացքում ես դեռ մի քանի կարևոր և զարմանալի դասեր քաղեցի: Այստեղ ես կցանկանայի ձեզ հետ կիսվել պատմությունով, թե ինչպես մենք հաղթահարեցինք վարձակալության կամ վաճառքի երկընտրանքը, որպեսզի այն օգնի տեղեկացնել ձեր որոշումը, եթե մտածում եք արտասահման տեղափոխվելու մասին:

Ներդրումներ մեր ֆինանսական ապագայում

Անշարժ գույքը լավ հավասարակշռված ներդրումային պորտֆելի կարևոր տարր է: Բայց 20 տարի առաջ, երբ ես և Ռեբեկան ցանկանում էինք գնել մեր առաջին տունը, մենք ավելի շատ մտահոգված էինք այն հարցով, թե արդյոք կկարողանա՞նք մեզ թույլ տալ տուն, այլ ոչ թե այն, թե ինչպիսի տեսք կունենա այն մեր բաժնետոմսերի կողքին:

Այդ ժամանակ Վաշինգտոնում գտնվող մեր աշխատատեղերից անմիջապես Վիրջինիայի նորաձև թաղամասերում բնակարաններն այնքան պահանջված էին, որ հավանական գնորդները սովորաբար ստիպված էին լինում ավելին առաջարկել, քան պահանջել գինը և հրաժարվել տնային և անվտանգության ստուգումներից: Սա մեզ նյարդայնացրեց։ Ավելին, այն գումարը, որը բանկը ցանկանում էր մեզ վարկ տալ (դեռ այն խելագար օրերում, մինչ համաշխարհային ֆինանսական ճգնաժամը) ավելին էր, քան մեզանից որևէ մեկը երբևէ կարող էր պատկերացնել վերադարձնելը:

Քանի որ մենք դեմ չէինք տնային աղքատ լինելուն, այսինքն՝ չէինք ուզում մեր եկամուտների մեծ մասը ծախսել հիփոթեքի վրա, ես և Ռեբեկան գնացինք մեր սրտով և որոշեցինք ավելի էժան տարբերակ:

Մենք գնեցինք 1940թ.-ին կառուցված քաղաքային առանձնատունը, որը գտնվում է առասպելական «ուղիների սխալ կողմում», այն գումարի կեսով, որը կծախսեինք ավելի հայտնի թաղամասում մի փոքր ավելի մեծ մեկ ընտանիքի համար: Բայց մենք ապահով էինք զգում նոր տանը և ծրագրում էինք օգտագործել այն գումարը, որը չէինք վճարում բանկին այն ճանապարհորդության համար, որը մենք երկուսս էլ սիրում էինք անել:

Պարզվեց, որ բախտը մեզ հետ է: Ինչպես կանխատեսել էր մեր ռիելթորը, մենք մեր նոր թաղամասի ազնվացման առաջամարտիկն էինք: Մեր երկու կողմերում կառուցվեցին ժամանակակից բնակարանային շենքեր, ավելի շատ խանութներ և ռեստորաններ տեղափոխվեցին, և մեր տարածքը հայտնի դարձավ որպես տարօրինակ, գաղութային թաղամաս: Այնուհետև ամբողջ քաղաքում բնակարանների գները սկսեցին աճել։

Երբ մենք գնեցինք մեր տունը 2000 թվականին, քաղաքը մեր հողատարածքն ու տունը գնահատեց $127,900: Տասը տարի անց գնահատումը կազմել է $378,420: Եվ երբ ես և Ռեբեկան որոշեցինք մեր ընտանիքը տեղափոխել Մեքսիկա 2018 թվականի հունվարին, այն կազմում էր $516,168:

Ընտրություն երկու գրավիչ տարբերակների միջև

Ես ու Ռեբեկկան տան հետ կապված դժվար ընտրություն ունեինք՝ արտասահման տեղափոխվելու որոշումից հետո: Արդյո՞ք մենք պետք է վարձակալենք այն և օգտագործենք վարձակալության ամսական եկամուտը, որպեսզի օգնենք վճարել մեր ծախսերը Մեքսիկայում, թե՞ պետք է կանխիկացնենք և օգտվենք դաշնային օրենքից, որը վերացնում է հարկը այն զգալի շահույթի վրա, որը մենք կհասցնեինք վաճառելով:

Վարձակալությունն ուներ առավելություններ. Ամսական վարձավճարը կապահովի եկամտի կայուն հոսք՝ մասամբ փոխարինելու մեր թողած աշխատավարձերը և դրանով իսկ կնվազեցնի այն գումարը, որը մենք պետք է վերցնենք խնայողություններից՝ մեր առօրյա կյանքի ծախսերը հոգալու համար: Եկամուտը կբավարարի Մեքսիկայում մեր վարձավճարը, մեր երեխաների դպրոցի ուսման վարձը և, ինչպես ես էի սիրում կատակել, մի քանի դոլար կթողնենք տակոների համար։ Որպես հարկաբյուջետային պահպանողականներ (համենայնդեպս, երբ խոսքը վերաբերում է մեր սեփական փողերը ծախսելուն), Ռեբեկկային և ինձ դուր եկավ, որ վարձակալությունից ստացված եկամուտը ֆինանսական բարձ կապահովի, մինչև որ մենք կարողանայինք մշակել մի քանի բիզնես գաղափարներ, որոնք ցանկանում էինք հետապնդել:

Մեկ այլ կետ, որը պետք է հաշվի առնել արտասահման տեղափոխվելու ժամանակ, այն է, որ վարձակալության եկամուտը կարող է օգնել ձեզ ապահովել բնակության վիզա ձեր նոր երկրում: Թեև դա առնչություն չուներ մեր իրավիճակի հետ, որոշ երկրներ, օրինակ՝ Ուրուգվայը, մշտական ​​բնակություն ստանալու համար պահանջում են եկամտի ապացուցելի հոսք: Վարձակալության եկամուտը կարող է օգնել ձեզ բավարարել այս պահանջը:

Այնուամենայնիվ, վարձակալության մեջ կան նաև բացասական կողմեր, ինչպես մենք սովորեցինք մեր տարբերակները ուսումնասիրելիս: Նախ, գույքը գովազդելու և վերահսկելու համար կառավարող ընկերության արժեքը կխայթի մեր շահույթին: Այս ընկերությունները հաճախ գանձում են մեկ ամսվա վարձավճարին հավասար՝ վարձակալ գտնելու համար, իսկ հետո ամսական վարձավճարի 8%-ից 10%-ը՝ գույքը պահպանելու և վարձակալի կողմից բարձրացված հարցերին արձագանքելու համար: Մինչ առցանց կայքերը, ինչպիսին է Craigslist-ը, գոյություն ունեն որպես անվճար հարթակներ, որոնք կօգնեն կապել տանտերերին և վարձակալներին, այդ գործիքները չեն կարող կառավարել գույքը:

Երկրորդ, մենք ստիպված կլինենք հաղորդել վարձակալության եկամուտը որպես հարկվող՝ հետագայում նվազեցնելով այն, ինչ մտել է մեր գրպանը:

Ես և Ռեբեկան նույնպես գտանք, որ վաճառելը հետաքրքիր տարբերակ է: Հիմնվելով մի քանի տեղական ռիելթորների հետ ունեցած խոսակցությունների վրա, ինչպես նաև մեր անկախ հետազոտությունների վրա՝ օգտագործելով Zillow առցանց գործիքը, որն օգտագործում է համեմատելի հատկություններ՝ գնահատելու տան շուկայական արժեքը, մենք ակնկալում էինք, որ կարող ենք տունը վաճառել մոտավորապես $600,000-ով:

Այդ դեպքում մենք $400,000 շահույթ կունենայինք՝ հանելով մեր նախնական գնման գինը և մեր կատարած կապիտալ բարելավումների արժեքը, որը կազմում էր $200,000: Մենք կարող էինք ներդնել $400,000 շահույթը և օգտագործել եկամուտները Մեքսիկայում ծախսերը հոգալու համար:

Ավելին, Ներքին եկամուտների օրենսգրքի 121-րդ հոդվածի համաձայն (բնակարանների բացառումը) այս $400,000 շահույթից ոչ մեկը չի հարկվի: Բնակարանային բացառումը թույլ է տալիս ամուսնացած զույգին վերացնել մինչև 500,000 ԱՄՆ դոլար եկամուտը տան վաճառքից: Միայնակ անձը կարող է բացառել մինչև $250,000:

Այս բացառմանը համապատասխանելու համար (և սա կարևոր է հասկանալու համար, թե արդյոք մտածում եք ձեր տունը վաճառելու մասին), ամուսնացած զույգերը և միայնակ անձինք պետք է համապատասխանեն սեփականության և օգտագործման թեստին:

Դուք իրավասու եք բացառման համար, եթե դուք տիրապետել և օգտագործել եք գույքը որպես ձեր հիմնական տուն՝ վաճառքին նախորդող հինգ տարիներից առնվազն երկու տարին միավորող ժամանակահատվածում: Դուք կարող եք հանդիպել սեփականության և օգտագործման թեստերը տարբեր երկամյա ժամանակահատվածների ընթացքում, բայց դուք պետք է հանդիպեք երկու թեստերն էլ վաճառքի ամսաթվին ավարտվող հինգ տարվա ընթացքում:

Եթե ​​մենք վաճառեինք մեր տունը, մենք կկատարեինք և՛ սեփականության, և՛ օգտագործման թեստերը և կկարողանայինք բացառել մեր ամբողջ շահույթը, ինչը կհանգեցնի զրոյական հարկի:

Առանց բնակարանների բացառման օգուտի, կապիտալի շահույթի 10% հարկի դրույքաչափը նշանակում էր, որ մենք 40,000 ԱՄՆ դոլարի հարկ կվճարեինք 400,000 ԱՄՆ դոլար շահույթից: Քառասուն հազար դոլարն ավելին է, քան մենք ակնկալում էինք, որ մեր չորս հոգանոց ընտանիքին կարժենա մեկ տարի ապրել Մեքսիկայում: Դա մեծ գումար է հարկերը վճարելու համար:

Մեր վարձակալած պատճառները

Մի քանի գործոններ նպաստեցին, որ մենք որոշեցինք վարձակալել մեր տունը: Նախ, մենք անմիջապես գտանք վստահելի վարձակալի, որին կարող էինք վստահել տան ու բակի խնամքը։ Մենք նրան տրամադրեցինք կոնտակտային տվյալներ տեղական վերանորոգող մարդկանց համար, որոնք նախկինում օգտագործել էինք՝ վերացնելով կառավարող ընկերության կարիքը:

Վարձավճարը, որը մենք հավաքում ենք, հարկվում է որպես սովորական եկամուտ (Ես և Ռեբեկան վճարում ենք 12% հարկային բլոկում, սակայն դրույքաչափերը տատանվում են 10%-ից մինչև 37%՝ ելնելով եկամտից և գրանցման կարգավիճակից): Այնուամենայնիվ, երրորդ կողմի կառավարող ընկերության ծախսերը չկրելն ավելի շատ գումար էր նշանակում մեր գրպանում:

Երկրորդ, հաշվի առնելով Վաշինգտոնի մետրոյի տարածքի բնույթը՝ խիստ անցողիկ՝ փակ բնակարաններով, ինչպիսին մերն է մեծ պահանջարկով, մենք ակնկալում էինք, որ տան արժեքը կշարունակի աճել: Ավելին, քանի որ բնակարանների բացառման օգտագործման թեստը ապահովում է հինգ տարուց երկու պատուհան, հարկային արտոնություն ստանալու համար մենք անհապաղ ստիպված չէինք վաճառել:

Թեստի ամենապարզ կիրառման դեպքում մենք վաճառելու համար տեղափոխվելուց հետո մինչև երեք տարի ունեինք: Եթե ​​մեր վաճառքի ամսաթիվը լիներ 2021 թվականի հունվարին, ապա հետադարձ հնգամյա ժամկետը կտևեր 2016 թվականի հունվարից մինչև 2021 թվականի հունվարը, և մենք կապրեինք տանը որպես մեր հիմնական բնակավայր 2016 թվականի հունվարից մինչև 2018 թվականի հունվարը և կկարողանայինք բացառել շահույթ.

Վերջին պատճառը, որ մենք որոշեցինք ի սկզբանե վարձել, այլ ոչ թե վաճառել, այն էր, որ մենք ուզում էինք մի տեղ վերադառնալ, եթե Մեքսիկայում ամեն ինչ չստացվեր:

Որոշման ժամանակը, կրկին

2020 թվականի հունիսին մեր վարձակալը մեզ տեղեկացրեց, որ կտեղափոխվի օգոստոսին: Այդ ժամանակ մենք երկուսուկես տարի անցել էինք մեր Մեքսիկայի փորձը և հավատարիմ էինք այնտեղ մեր կյանքին, առանց ԱՄՆ վերադառնալու պլանների: Մենք պատրաստ էինք նորից ուսումնասիրել տան հետ կապված մեր տարբերակները:

Իմ առաջին արձագանքը վաճառելն էր: Մենք դեռևս հնգամյա պատուհանից երկուսում էինք, որպեսզի հանդիպենք օգտագործման թեստին և բացառենք մեր շահույթը հարկումից: Ռիելթորները, որոնց հետ մենք զրուցել ենք (և Zillow առցանց հարթակը) կանխատեսել են, որ մենք այժմ կարող ենք տունը վաճառել 100,000 դոլարով ավելի, քան երկու տարի առաջ, ինչը նշանակում է, որ մենք կխնայենք մոտ 50,000 դոլար հարկեր և կունենանք 500,000 դոլար ամբողջ շահույթը ներդրման համար:

Ռեբեկան ցանկանում էր շարունակել վարձակալել։ Կոմբուչայի բիզնեսը, որը մենք սկսել էինք, և իսպաներենի դասընթացները, որոնք նա վարում էր Մեքսիկայում, ընդհատումներով եկամտաբեր էին, բայց նրան դուր էր գալիս վարձակալությունից կայուն եկամուտ ունենալը:

Մեկ այլ պատճառ, որ Ռեբեկան ցանկանում էր կախել տանը, լրացուցիչ գնահատանքն էր, որը կանխատեսում էին մի քանի տեղական ռիելթորներ այն բանից հետո, երբ Amazon-ը հայտարարեց, որ կկառուցի իր երկրորդ շտաբը այդ տարածքում:

Մինչ մենք դեռ քննարկում էինք, թե ինչ անենք, ճակատագիրը միջամտեց։ Ես քննարկում էի մեր երկընտրանքը ներդրումային փորձ ունեցող ընկերոջ հետ, և նա առաջարկեց մի բան, որը ես և Ռեբեկան լիովին չէինք հասկանում: Նա բացատրեց, որ վարձակալությունից ստացած եկամտաբերությունն ավելին էր, քան մենք հավանաբար կստանայինք, եթե վաճառեինք տունը և ներդրեինք շահույթը:

Այդ ժամանակ մենք մաքրում էինք տարեկան մոտավորապես $25,000 վարձակալության եկամուտը գույքահարկը, տան սեփականատերերի ապահովագրությունը և պահպանման ծախսերը վճարելուց հետո: (Մենք վճարել էինք մնացած հիփոթեքը մինչ տեղափոխվելը):

Եթե ​​մենք վաճառեինք տունը և ներդնեինք $500,000 շահույթը, մենք պետք է գտնեինք ներդրում, որը կբերեր 5% եկամտաբերություն, որպեսզի հասկանանք, թե որքան եկամուտ էինք ստանում վարձակալությունից: Թեև մենք կարող ենք գտնել այդ եկամտաբերությունը կորպորատիվ պարտատոմսերում կամ հրապարակային վաճառվող բաժնետոմսերում, այդ ակտիվների տեսակները սովորաբար ավելի ռիսկային ներդրումներ են, քան անշարժ գույքը:

Մոտավորապես միևնույն ժամանակ, երբ ես այս զրույցն ունեցա իմ ընկերոջ՝ Ռեբեկայի հետ, ես և բերանացի գտանք լավ կարիերա ունեցող ընտանիք, որը վճարելու էր մի փոքր ավելի բարձր ամսական վարձավճար, քան մենք նախկինում էինք ստանում: Սա դարձրեց կրկին վարձակալելու որոշումը հեշտացնելու համար:

Գումարած, ես գիտեի, որ բնակարանների բացառումը ամբողջությամբ դուրս չէր սեղանից: Օրենքի համաձայն՝ մենք կարող էինք վերականգնել օգտագործման թեստի համար կարևոր հնգամյա ժամանակահատվածը, եթե որոշեինք վերադառնալ տուն՝ որպես մեր հիմնական բնակավայր և մնալ այնտեղ երկու տարի, կամ ավելի շատ, եթե դա մեզ հարմար է: Թեև հիմա մեր մտքում չէ հետ գնալ, բայց դա հնարավորության շրջանակից դուրս չէ: Իսկ ինչու՞ ոչ։ Տունը լավ է եղել մեզ հետ։

Ի վերջո, ձեր տունը վաճառելու կամ վարձակալելու որոշումը անձնական է: Չկա միանվագ լուծում: Այնուամենայնիվ, ինչպես ցույց է տալիս մեր պատմությունը, կարևոր ֆինանսական նկատառումը, որը յուրաքանչյուր տան սեփականատեր պետք է նկատի ունենա, բնակարանների բացառումն է: Եթե ​​դուք ի վերջո վաճառում եք ձեր տունը հինգ տարվա պատուհանից դուրս, գուցե ստիպված լինեք վաճառքի գնի մեծ մասը հանձնել քեռի Սեմին:

Այսպիսով, եթե արտասահման տեղափոխվելուց հետո որոշեք պահել ձեր տունը մի քանի տարի, տեղյակ եղեք, թե ինչպես կարող է այս հարկը ազդել ձեր ֆինանսների վրա:

Այս պատմությունն ի սկզբանե հրապարակվել է International Living-ում: