Պե՞տք է արդյոք տուն գնել հիմա: Փորձագետները գնահատում են դրական և բացասական կողմերը: Արդյո՞ք պետք է տուն գնել հիմա: Փորձագետները կշռադատում են դրական և բացասական կողմերը

Փոխառության տոկոսադրույքների աճով և ռեցեսիա է սպասվում, որոշ պոտենցիալ տան գնորդներ սառչում են: Մյուս կողմից, տոկոսադրույքները գրեթե անկասկած կբարձրանան ավելի բարձր, ուստի պե՞տք է արդյոք գործարք կնքել այն տան վրա, որը սիրում եք և հիմա տուն գնել:

X

Կոշտ կոչ, ասում են փորձագետները. Ինչո՞ւ։ «Տուն գնելիս շատ շարժական մասեր կան», - ասում է Լոնգ Այլենդը, Նյու Յորքում հաստատված ֆինանսական պլանավորող Փիթեր Պալիոնը:

Հիփոթեքային տոկոսադրույքներ, բնակարանային շուկաներ, անձնական խնայողություններ, վարկային միավորներ, ներդրումային նպատակներն ու աշխատանքի հեռանկարները բոլորը հիմնական նկատառումներն են: 

Բնակարանային շուկայի ժամանակացույցը դժվար է. Այնուամենայնիվ, ոլորտի դիտորդները վերջերս ակնարկել են, որ շիկացած բնակարանային շուկան շուտով կարող է սառչել և թեքվել հօգուտ գնորդների:

«Երբ ամառը ավարտվում է, կարծում եմ, երբ աշունը գալիս է, այն ոչ մի տեղ այնքան փրփրուն չի լինի, որքան եղել է», - ասաց Պալիոնը: «Յուրաքանչյուր ոք, ով կարող է զսպել և սպասել, հավանաբար կարող է ավելի լավ գործարք կնքել»:

Վերջին տարիներին տների պահանջարկը զգալիորեն գերազանցել է առաջարկին, ինչը հանգեցրել է բարձր գների: Covid-ը ավելի բարձրացրեց գները. Թեև անշարժ գույքի գործակալների համար դժվար էր տներ ցույց տալ համաճարակի ժամանակ, պահանջարկը դեռ գերազանցում էր առաջարկին, քանի որ տնաշինարարները ստիպված էին դադարեցնել շինարարությունը: Սակայն վերջին մի քանի ամիսների ընթացքում փոխառությունների տոկոսադրույքների աճը կարող է կասեցնել ալիքը:

Հիփոթեքի տոկոսադրույքների աճ. պե՞տք է արդյոք հիմա տուն գնել:

Հունիսի 15-ին Դաշնային պահուստային բարձրացված տոկոսադրույքները բազիսային կետի երեք քառորդով, որն ամենաբարձր աճն է վերջին գրեթե երեք տասնամյակի ընթացքում: Fed-ը չի սահմանում հիփոթեքային տոկոսադրույքները, բայց Fed-ի տոկոսադրույքի փոփոխությունները անուղղակիորեն բարձրացնում կամ իջեցնում են հիփոթեքային տոկոսադրույքները: 

30-ամյա հիփոթեքային ֆիքսված տոկոսադրույքը, որը 3 թվականի ընթացքում տատանվում էր 2021%-ի շուրջ, այժմ ավելի մոտ է 6%-ին։

Արդյունքում, Fed-ի նախագահ Ջերոմ Փաուելն ասաց. «Ես կասեի, որ եթե դու տուն գնորդ ես, կամ երիտասարդ մարդ, որը ցանկանում է տուն գնել, ապա քեզ մի փոքր վերականգնում է պետք»:

Պարզվում է, որ սպառողներն արդեն նույն էջերում էին։ Fannie Mae-ն հունիսի 7-ին բացահայտել է բնակարանային ապահովության ազգային հետազոտությունը, որը ցույց է տալիս, որ սպառողների միայն 17%-ն է ասում, որ լավ ժամանակ է տուն գնելու համար:

«Սպառողների ակնկալիքները, որ իրենց անձնական ֆինանսական դրությունը կվատթարանա հաջորդ տարվա ընթացքում, հասել են բոլոր ժամանակների ամենաբարձր ցուցանիշին մայիսյան հարցման արդյունքում, և նրանք ավելի մեծ մտահոգություն են հայտնել աշխատանքի անվտանգության վերաբերյալ», - ասում է Դագ Դունկանը՝ Fannie Mae-ի ավագ փոխնախագահ և գլխավոր տնտեսագետը: հայտարարություն. 

Տան գները դեռ տաք են; Արդյո՞ք դանդաղում է գալիս:

Ռիելթորների ազգային ասոցիացիայի տվյալներով՝ 407,600 դոլարով, գոյություն ունեցող տան վաճառքի միջին գինը 400,000 թվականի մայիսին առաջին անգամ գերազանցել է 2022 դոլարը:

CFRA Research-ի սեփական կապիտալի հետազոտության տնօրեն Քենեթ Լեոնն ասում է, որ դա ցույց է տալիս, որ այն դեռևս մրցունակ բնակարանային շուկա է:

«Գոյություն ունեցող տների համար դեռ շատ սակարկություններ կան», - ասաց նա IBD-ին:

Այնուամենայնիվ, ԱՄՆ-ի չորս շրջաններից երեքում վաճառքներն ամս առ ամիս նվազել են, իսկ տարվա կտրվածքով վաճառքները նվազել են բոլոր չորս մարզերում: Հյուսիս-արևելքը միակ տարածաշրջանն էր, որը նկատեց աճ մայիսին ապրիլին:

Ընդհանուր առմամբ, առկա տների վաճառքը մայիսին ապրիլի համեմատ նվազել է 3.4%-ով: Մեկ տարի առաջվա համեմատ դրանք նվազել են 8.6%-ով:

«Տնային վաճառքները, ըստ էության, վերադարձել են 2019-ին տեսած մակարդակին՝ մինչև համաճարակը, երկու տարվա ավազակային աշխատանքից հետո», - ասվում է NAR-ի գլխավոր տնտեսագետ Լոուրենս Յունի հայտարարության մեջ:

Տան շինարարի բաժնետոմսեր

CFRA-ի Leon-ը խոստովանում է, որ տների շինարարները պատրաստվում են դանդաղել առաջիկա ամիսներին: Նա մատնանշում է ոչ միայն տնաշինարարների հեռանկարները հաջորդ մի քանի եռամսյակների համար, այլև ապրանքների գները:

Վերջերս ներդրողների հետ ունեցած եկամուտների զանգի ժամանակ, Լենար (LEN) ղեկավարությունն ասաց, որ երթևեկությունը դեպի իր վաճառող համայնքներ զգալիորեն նվազել է:

«Առայժմ հունիսին նոր պատվերները, երթևեկությունը, վաճառքի խթաններն ու չեղարկումները վատթարացել են մեր շատ շուկաներում հիփոթեքային տոկոսադրույքների արագ աճի և բացասական տնտեսական վերնագրերի հետևանքով առաջացած հակառակությունների պատճառով», - ասել է գործադիր տնօրեն Ռիչարդ Բեքվիտը:

KB Գլխավոր (KBH) նաև ասաց, որ նոր պատվերները գալիս են ավելի դանդաղ տեմպերով:

«Մայիսին մենք տեսանք մեղմացում, քանի որ չեղարկումներն աճում են», - ասաց գլխավոր տնօրեն Ռոբերտ ՄաքԳիբնին ներդրողների հետ հունիսի 22-ին ունեցած եկամուտների զանգի ժամանակ: «Հունիսը, ես կասեի, նման է մայիսին, որտեղ մենք տեսել ենք որոշակի շարունակական փափկություն վերջին երկու ամիսների ընթացքում»:

KB Home-ի մենեջմենթն ասում է, որ գների աճը նույնպես դանդաղել է մայիսին, մինչդեռ որոշակի շրջաններում խթանները բարձրացել են, ինչը լավ է խոստանում գործարքներ փնտրող բնակարան գնորդների համար:

Մինչդեռ, քանի որ բնակարանների առաջարկը համընկնում է պահանջարկի հետ, փայտանյութի գները իջնում ​​են բոլոր ժամանակների ամենաբարձր մակարդակից՝ մարտին 1,400 տախտակի դիմաց 1,000 դոլարից մինչև վերջին օրերին մոտ 600 դոլար:

«Պատմությունը փոխվել է»,- ասաց նա։ «Փայտանյութը վերադարձել է նորմալացված մակարդակի».

Այնուամենայնիվ, տան շինարարների բաժնետոմսեր եղել են ճկուն արժեթղթերի անկայուն շուկայի պայմաններում և նույնիսկ այն դեպքում, երբ բնակարանների շուկան մեղմանում է: Lennar-ի և KB Home-ի բաժնետոմսերը, որոնք զգալիորեն իջել էին 52-ի վերջին և 2021-ի սկզբին 2022 շաբաթվա ամենաբարձր ցուցանիշներից, վերջին շաբաթներին աճել են, համաձայն MarketSmith գծապատկերների վերլուծություն.

Ռեցեսիան կարող է լինել հենց անկյունում. պե՞տք է արդյոք հիմա տուն գնել:

Եթե ​​ԱՄՆ-ը գնում է ռեցեսիայի, ապա հարց է մնում, թե որքան վատ կլինի: Կարճ և մեղմ անկումը մեծ ազդեցություն չի ունենա բնակարանային շուկայի վրա, ասում է Լեոն: Սակայն երկարատև անկումը գրեթե անկասկած ավերածություններ կստեղծի:

«Մի դրականն այն է, որ զբաղվածությունը դեռ ուժեղ է», - ասաց Լեոն:

Բայց դա նույնպես կարող է փոխվել, քանի որ վերջին շաբաթների ընթացքում աշխատողների կրճատումների մասին լուրեր են տարածվել: Տան գնորդների համար դա նշանակում է, որ ոչ միայն պետք է գնահատեն աշխատանքը կորցնելու ֆինանսական ազդեցությունը, այլև նոր առաջարկ ընդունելու համար տեղափոխվելու հավանականությունը:

Տուն գնելը մեծ պարտավորություն է, ասում է Պալիոնը:

«Դա այն չէ, որից կարող ես հեշտությամբ հեռանալ հաջորդ ամիս, քանի որ ամեն ինչ փոխվել է», - ասաց նա: «Հաշվի առեք ձեր աշխատանքի և ընտանեկան իրավիճակի կայունությունը»։

Յուրաքանչյուրի համար, ով բախվում է երեքից հինգ տարվա ընթացքում երկրի այլ հատված տեղափոխվելու մեկից մեկ հնարավորության, Palion-ն առաջարկում է ուշադիր կշռադատել վարձակալության տարբերակը:

Որքա՞ն կարող եք իրականում ձեզ թույլ տալ:

Հիփոթեքային տոկոսադրույքները հիմնական բաղադրիչն են հաշվարկելու, թե ինչ կարող եք ձեզ թույլ տալ գնել: Այդպիսին են նաև եկամուտը, որքան խնայողություններ եք կորցրել, ձեր վարկային վարկանիշը և բնակարան ունենալու այլ կրկնվող և անսպասելի ծախսերը ծածկելու հնարավորությունը:

Դա պարզելու ուղիներից մեկը ՆԱՌ-ի բնակարանների մատչելիության եռամսյակային ինդեքսն է: Այն ամենավերջին տվյալները ցույց են տալիս, որ 2022 թվականի առաջին եռամսյակում բնակարանատերերի համար տիպիկ ամսական վճարը կազմել է 1,383 ԱՄՆ դոլար, որը ներկայացնում է ընտանիքի եկամտի 18.7%-ը: Դա համեմատվում է 4 թվականի չորրորդ եռամսյակի 2021 դոլար միջին ամսական վճարի հետ, որը կազմում է տնային տնտեսությունների եկամտի 1,237%-ը:

Ընդհանուր առմամբ, 20% կանխավճարը իդեալական է, ասում է Պալիոնը: Բայց հիշեք, որ ձեր բոլոր խնայողությունները կանխավճար դնելը իդեալական չէ: Վերանորոգումները և գույքահարկերը կարող են գողանալ առաջին անգամ գնորդների վրա՝ հաճախ նրանց ավելի խորը պարտքերի մեջ դնելով, քան նրանք ակնկալում էին:

Տների գնման ծախսերը զսպելու մեկ այլ միջոց է ձեր վարկային վարկանիշը բարձրացնելը: Որքան բարձր է ձեր վարկային վարկանիշը, այնքան ցածր է փոխառության արժեքը:

Հիփոթեքային տոկոսադրույքների աճով, ապագա բնակարանների գնորդները կարող են որոշել մի փոքր սպասել, ավելի կանոնավոր վճարումներ կատարել այլ պարտքերի համար, ինչպիսիք են վարկային քարտերի մնացորդները և ավտոմեքենաների վարկերը, այդպիսով բարձրացնելով իրենց վարկային վարկանիշը:

Որտեղ պետք է գնել անշարժ գույք:

Կատարյալ աշխարհում այն ​​վայրը, որտեղ դուք ցանկանում եք ապրել, և այն, ինչ կարող եք ծախսել, կատարյալ համընկնում են: Բայց դա միշտ չէ, որ այդպես է: Այսպիսով, որոշ տնային որսորդներ նախընտրում են տեղափոխվել երկրի ավելի մատչելի հատված:

Համաձայն վերջինի NAR տվյալները, Արևմուտքը ամենաթանկ տարածաշրջանն է տան սեփականատեր լինելու համար: Միջին ամսական վճարումները կազմում են մոտ $2,200 և կազմում են ընտանիքի եկամտի ավելի քան 28%-ը, ընդ որում միջին ընտանիքը ստանում է մոտ $93,000: Արևմուտքում գոյություն ունեցող տան միջին գինը գրեթե $526,000 է:

Միջին Արևմուտքը տուն գնելու համար ամենամատչելի շրջանն է, ամսական վճարումները կազմում են մոտ 1,200 դոլար, որը բաղկացած է ընտանիքի եկամտի մոտ 17%-ից:

Պե՞տք է արդյոք հիմա վարձակալած գույք գնել:

Ներդրումային գույք գնելը «մեղրամոմի մի ամբողջ գնդակ է», - ասաց Պալիոնը:

«Կա մեծ տարբերություն ներդրումային գույքի և հիմնական բնակության միջև», - ասաց նա: 

Տուն գնելը, որտեղ դուք կապրեք, ավելի շատ անձնական նախասիրությունները բավարարելու հետ կապված է, բացատրեց Պալիոնը:

«Ներդրումային գույքը նախ և առաջ պետք է լինի բիզնես որոշում. որքա՞ն եք վճարում այս գույքի համար, և ո՞րն է վարձավճարը, որը կարող եք հավաքել»: նա ասաց.

Ժամանակն ու գումարը, որը դուք կշարունակեք ներդնել գույքի վարձակալության մեջ գնելուց հետո, նույնպես մեծ տարբերություններ են: Վարձակալության միավորներ ունենալը նշանակում է, որ դուք պետք է որոշ չափով ներգրավված լինեք գույքի կառավարման առօրյա մանրամասներին, նույնիսկ եթե դուք պայմանագիր եք կնքում ղեկավարության մեծ մասի հետ:

«Դուք պետք է կարողանաք ընդունել զանգերը կեսգիշերին այն մասին, որ զուգարանը լցվում է», - ասաց Պալիոնը:

Եթե ​​ցանկանում եք լինել բացարձակապես ձեռքի ներդրող, մտածեք ներդրումներ կատարել անշարժ գույքի ներդրումային տրեստներում կամ REIT-ներում, փոխարենն առաջարկում է Palion-ը: REIT-ները գույքի հավաքածուներ են, որոնք վարձում են պրոֆեսիոնալ մենեջեր և առևտուր անում, ինչպես ցանկացած այլ բաժնետոմս:

Անկախ նրանից, թե դուք մտածում եք հիմնական բնակելի կամ ներդրումային գույք գնելու մասին, Palion-ն ունի վերջին խորհուրդը. «Հանգստացեք. թեթեւ տար. Հապճեպ որոշումներ մի կայացրեք»։

Հետեւեք Adelia Cellini Linecker- ին Twitter- ում @IBD_Adelia.

ՁԵԶ ՀՆԱՐԱՎՈՐ Է ՆԱԵՒ ԴՈՒՐ ԳԱ:

Ինչու է այս IBD գործիքը պարզեցնում հիմնական պաշարների որոնումը

Wantանկանու՞մ եք արագ շահույթ ստանալ և խուսափել մեծ կորուստներից: Փորձեք SwingTrader- ը

IBD Digital: Այսօր բացեք IBD- ի Պրեմիում ֆոնդային ցուցակները, գործիքները և վերլուծությունը