Ռայանը գտել է 8-րդ բաժինն ավելի արդյունավետ, քան ցածր եկամուտ ունեցող բնակարանային հարկային վարկը

Մինչ այժմ այս շարքը լայնորեն դիտարկել է Աղքատության դեմ պատերազմը և կոնգրեսական Ռայանի քննադատությունը պատերազմի ընդհանուր մոտեցման վերաբերյալ և այն անվանելով անհաջող: Ինչ է տեղի ունեցել վերջին տասնամյակում այդ վերանայումից հետո, հատկապես բնակարանային ծրագրերի հետ կապված: Թեև այն ստեղծվել է 1986 թվականին՝ որպես հարկային բարեփոխումների մաս, ցածր եկամուտ ունեցող բնակարանային հարկային վարկը (LIHTC) հանդիսանում է բնակարանային ապահովման դաշնային առաջնակարգ ծրագիր: Ինչպես նախկինում նշել եմ, ծրագիրը չափազանց բարդ է և դժվար է օգտագործել. Նախ, եկեք տեսնենք, թե ինչ գտավ Ռայանը ծրագրի իր հայացքից: Այնուհետև հաջորդ գրառման մեջ ես կնկարագրեմ այն ​​մարտահրավերները, որոնց բախվել եմ՝ պարզելու համար LIHTC ծրագրի վերաբերյալ պարզ հարցերի պատասխանները, օրինակ, թե որ կազմակերպություններն են օգտագործել այն տարիների ընթացքում, որտեղ և իրականում որքան է ծախսվել:

Նախ, հարկ է նշել, որ դուք կարող եք գտնել Ռայանի նյութերի մեծ մասը, բայց ոչ բոլորը առցանց՝ այստեղ. Այնուամենայնիվ, որոշ օժանդակ փաստաթղթերի հղումներ կոտրված են: Բայց Ես ստեղծել եմ հղում Բնակարանային ծրագրերի 48 էջերին, և դա այն է, ինչ ես կանդրադառնամ այստեղ և հաջորդ գրառումներում: Պարտադիր չէ, որ Ռայանի նյութերում եղած ամեն ինչ անվանական արժեքով ընկալեմ, բայց ես նաև պատրաստվում եմ կառուցել այդ աշխատանքից և կփորձեմ հնարավորինս լրացնել ծրագրերի մասին, ինչքան այսօր:

LIHTC ծրագիրը հասկանալու ամենադյուրին ճանապարհն այն է, որ այն հարկային խրախուսման ծրագիր է, որը նվազեցնում է հարկերը բնակարաններում գումար ներդնող կողմերի համար, ինչը սահմանափակում է վարձավճարը, սովորաբար, մինչև Տարածքի միջին եկամտի 60%-ը կամ ավելի քիչ: Հարկային հերթափոխի մեխանիզմը բավական բարդ է, որպեսզի երաշխավորի պաշտոն, և ես որոշ ժամանակ առաջ դա արեցի ընդգրկում է որոշ մեխանիզմներ. Դոլարները, որոնք ավարտվում են բնակարանների ֆինանսավորմամբ կամ սուբսիդավորմամբ, ի վերջո հատկացվում են տարբեր նահանգներին, որոնք կոչվում են Բնակարանային Ֆինանսական Գործակալություններ (HFAs), որոնք որոշում են, թե ինչպես և որտեղ կօգտագործվեն ռեսուրսները: Ծրագրի ծախսերը կամ ծախսերը կկատարեմ հաջորդ գրառման մեջ, սակայն Բնակարանային ապահովության և քաղաքաշինության վարչությունը (HUD) ասում է, որ ծրագիրը օգտագործում է «Մոտավորապես $8 մլրդ-ին համարժեք տարեկան բյուջետային լիազորություն» և, ըստ Ռայանի փաստաթղթերի, «պայմանով, որ գույքը պահպանվում է համապատասխանության մեջ, ներդրողները յուրաքանչյուր տարի տասը տարվա ընթացքում ստանում են դոլարի դիմաց դոլար վարկ՝ իրենց դաշնային հարկային պարտավորությունների դիմաց: »

Ռայանը նշում է, որ «LIHTC-ի քննադատները հաճախ որպես ծրագրի հիմնական թերություն նշում են այն փաստը, որ LIHTC նախագծերին սովորաբար անհրաժեշտ է առնվազն մեկ լրացուցիչ սուբսիդավորման շերտ՝ նախագիծը ֆինանսավորելու համար: Այլ քննադատությունները ներառում են LIHTC-ի բարդությունը և դրա արժեքը՝ համեմատած այլ դաշնային բնակարանային ծրագրերի, մասնավորապես՝ վաուչերի հետ»:

Իմ անձնական փորձն է դա ապացուցում: Որպես շահույթ չհետապնդող ծրագրավորող, մեկ նախագիծը, որի վրա ես աշխատել եմ, օգտագործում էր կապիտալի բազմաթիվ աղբյուրներ՝ հարկային վարկերից մինչև պետական ​​և տեղական ֆինանսավորում: Սա ինքնին խնդիր չէ, սակայն պետական ​​այլ ֆինանսավորողների բազմաթիվ պահանջները հակված են դանդաղեցնելու ծրագրերը՝ ավելացնելով ժամանակն ու գործարքի ծախսերը: Սա չի փոխվել, և ես մատնանշել եմ, թե ինչպես են նոր խնդիրները, ինչպիսին է գնաճը, առաջացնում ծրագրի ծախսերի աճ՝ սպառելով սուբսիդավորումը և ստեղծելով ավելի քիչ թանկ միավորներ.

LIHTC-ի վերաբերյալ իր բաժնում Ռայանը ծրագիրը անբարենպաստորեն համեմատում է Բաժին 8-ի հետ, այն ծրագրին, որը տալիս է վաուչերներ, որոնք կարող են կիրառվել առկա շուկայական գներով բնակարանների վարձակալության համար: Կարծում եմ, որ դա հիմնավոր քննադատություն է, որը դեռևս կիրառվում է այսօր: Միակ խնդիրն այն է, որ վաուչերը չափազանց դժվար է օգտագործել: Հաճախ տնային տնտեսությունները որակավորում են ստանում վաուչերներ, բայց չեն կարողանում գտնել դատարկ միավոր, որը համապատասխանում է դաշնային, նահանգային և տեղական պահանջներին: Հաճախ վաուչերները մնում են չօգտագործված։ Ահա թե ինչու ես շարունակել եմ առաջարկել վաուչերների օգտագործման թույլտվության պարզ բարեփոխումը որտեղ տնային տնտեսությունն արդեն վճարում է վարձավճար.

Իսկ ո՞ւմ է ձեռնտու LIHTC-ն ընդդեմ 8-րդ բաժնի: Ռայանը մեջբերում է Օ'Ռեգանին և Հորնին, ովքեր պարզել են, որ «LIHTC միավորների մոտ 40 տոկոսը սպասարկում է ծայրահեղ ցածր եկամուտ ունեցող տնային տնտեսություններին, համեմատած HUD-ի Վարձակալների վրա հիմնված 75-րդ բաժնի և հանրային բնակարանային միավորների 8 տոկոսի հետ»: Երբ ես ավելի խորը փորփրեցի, թե որտեղ են ավարտվում հարկային վարկերը, ես պարզեցի, որ շատ ու շատ նախագծեր, որոնք ստանում են հարկային վարկեր, միավորում են սուբսիդավորվող միավորները շուկայական դրույքաչափերի հետ: Դա, իմ կարծիքով, խնդիր չէ, նույնիսկ եթե սուբսիդավորվող եկամուտներն ավելի բարձր են:

Բայց նայեք այնպիսի նախագծերին, ինչպիսիք են Սիեթլից հարավ գտնվող Վաշինգտոնի Ռենտոն քաղաքում սպասվող մեկը Սոլերա, հարցեր է առաջացնում; Ծրագրի մեջ վատ բան չկա, բայց արդյոք դա այն է, ինչ հարկատուներն ակնկալում են «ցածր եկամուտ ունեցող բնակարանների համար»: Մի՞թե այս տարածքներում այնքան ցածր են վարձավճարները, որ սուբսիդիան այդքան էլ չի խնայում վարձակալներին, իսկ խնայողներն ունեն շատ ավելի բարձր եկամուտներ, գուցե այնքան բարձր, որ ավելի էժան, ավելի հին շուկայական բնակարան գտնեն: Սա հաստատվում է այն տվյալների հիման վրա, որոնք պարզել են, որ «LIHTC-ի սեփականությունը հակված է ավելի մեծ ներկայություն ունենալ ծայրամասերում, որտեղ աղքատության ցածր ցուցանիշներ կան»: Ես փորձեցի խորանալ սա, և հաջորդ գրառման մեջ, որը կկիսվեմ, հանգեցրեց նրան, որ LIHTC-ի հետ կապված շատ ավելի մեծ խնդիր գտա՝ թափանցիկության բացակայություն:

Վերջապես, Ռայանը հարվածում է այն մեխին, որի վրա ես հաճախ եմ մուրճով հարվածում: «Շատ մետրոպոլիայի շրջաններում LIHTC-ն ավելի թանկ է, քան բնակարանային օգնության այլ ձևերը»: Ռայանը մեջբերում է մի ուսումնասիրություն, որը «ուսումնասիրում է LIHTC-ի ծախսարդյունավետությունը Բոստոնում, Նյու Յորքում, Սան Խոսեում, Ատլանտայում, Քլիվլենդում և Մայամիում 8-րդ բաժնի վաուչերի համեմատ»։ Այդ ուսումնասիրությունը ցույց տվեց, որ «LIHTC-ն ավելի թանկ է, քան վաուչերն ընդհանուր առմամբ, բայց հավելավճարը տատանվում է՝ կախված վաուչերների վճարման չափանիշներից և տեղական բնակարանային շուկայից»: Սան Խոսեի նման քաղաքում, ուսումնասիրությունը պարզել է, որ հարկային վարկավորման ծրագիրը հարկ վճարողներին արժենում է 2%-ով ավելի, քան վաուչերը, իսկ Ատլանտայում տարբերությունը 200% է: նույնքան թանկ, որքան վաուչերը Ատլանտայում:

Ընդհանուր առմամբ, Ռայանը այդքան էլ շատ ժամանակ չի ծախսում LIHTC ծրագրի վրա՝ հաշվի առնելով դրա հարաբերական չափը: Դա կարող է լինել այն պատճառով, որ ծրագիրը լայն, երկկուսակցական աջակցություն է վայելում: Կարո՞ղ է դա պայմանավորված լինել այն պատճառով, որ շահույթով զբաղվող շատ ծրագրավորողներ կան, որոնք իրենց շուկայական տոկոսադրույքի նախագծերը լրացնում են 4% հարկային արտոնություններով, ավելի մակերեսային սուբսիդավորում, բայց ավելի հեշտ է դիմել և ստանալ: Կարծում եմ, որ ավելի էժան բնակարաններ տրամադրելը և շահույթ ստանալը լավ գաղափար է, բայց այն հարցը, թե քանի հարկային վարկեր են օգտագործվում շահույթ ստանալու համար, ընդդեմ շահույթ չհետապնդող կազմակերպությունների, և ինչպես են դրանք օգտագործվում, ինձ հանգեցրեց իմ ամենամեծ հայտնագործությանը. մենք պարզապես չգիտենք: Ռայանի աշխատանքը հազիվ քերծեց մի ծրագրի մակերեսը, որը հարյուր միլիոնավոր դոլարներ է գցում նահանգային ՀՖԱ-ների դրամարկղում՝ շատ քիչ հաշվետվողականությամբ, թե որտեղ են գնում այդ գումարները: