Գյուղական վարձակալության օգնություն և ցածր տոկոսադրույքներ

Մենք նայում ենք այն, ինչ ես անվանում եմ «բաժնի» բնակարանային ծրագրերը որպես աղքատության դեմ պայքարի դաշնային ծրագրերի նախկին ներկայացուցչի խորը քննության մի մաս, որը ստեղծվել է կամ կապված է Աղքատության դեմ պատերազմի հետ: Ինչպես վերջին գրառման մեջ, ես կառաջարկեմ որոշակի նախապատմություն և պատմություն, կտամ Ռայանի գնահատականը և կկազմեմ իմը, ինչպես նաև որոշ գաղափարներ, թե ինչպես կարող է ծրագիրը բարելավվել կամ վերափոխվել:

Բաժին 521 Գյուղական համայնքների վարձակալության աջակցության ծրագիր

Ես մինչ այդ նշել եմ Ամերիկայի գյուղական բնակարանային խնդիրներն ավելի վատթարացել են քան քաղաքային վայրերում գտնվողները: Աշխատողները ավելի քիչ են վաստակում, պետք է ավելի շատ ճանապարհորդեն՝ բնակարան գտնելու համար, և երբ դա անում են, նրանք հայտնաբերում են, որ թափուր աշխատատեղերը շատ քիչ են, իսկ շենքերը՝ ավելի հին ու ավելի խարխլված: Գյուղական բնակավայրերում նոր բնակարանային ծախսերի շինարարության ծախսերը համեմատում են քաղաքների ծախսերին, սակայն գյուղական վարձավճարները շատ ավելի ցածր են, քան քաղաքային կամ արվարձաններում: Թարգմանություն. մշակողները արագորեն պարզում են, որ գյուղական վայրերում ծրագրերի մեծ մասը պարզապես իրագործելի չէ, և դա ներառում է ոչ շահութաբեր հարկային վարկերով ֆինանսավորվող ծրագրեր: Այսպիսով, գյուղական շրջանները բախվում են ցածր աշխատավարձերի և բնակարանների ցածր առաջարկի կրկնակի հարվածին. թեև բնակարանների որակն ավելի ցածր է, գները մնում են բարձր, իսկ թափուր աշխատատեղերը՝ ցածր: Միեւնույն ժամանակ, սուբսիդիաներն ավարտվում են ոչ թե գյուղական, այլ քաղաքներում.

Բաժին 521 ծրագիրը կառավարվում է, զարմանալիորեն, Միացյալ Նահանգների գյուղատնտեսության դեպարտամենտի (USDA) կողմից՝ որպես 1949 թվականի Բնակարանային ակտի մի մաս: ԱՄՆ USDA-ն իրականում իրականացնում է մի շարք ծրագրեր, այդ թվում՝ Բաժին 515 Գյուղական վարձով բնակարանների ծրագիրը և 514 բաժինը: և 516 Farm Labor Housing ծրագրեր, որոնցից յուրաքանչյուրը օգտագործում է վարկեր և սուբսիդիաներ գյուղական բնակավայրերի զարգացումը խրախուսելու համար: Բաժին 521 ծրագրի աջակցությունը, ավելին, կարող է օգտագործվել այդ միավորների վարձավճարը վճարելու համար: Վարձակալները վճարում են վարձավճարներ, որոնք հավասար են իրենց ճշտված ամսական եկամտի 30%-ին՝ հիմնվելով իրենց AMI-ի վրա. Բաժին 521 ծրագիրը վճարում է վարձավճարի մնացած մասը: Ինչպես արդեն քննարկված բնակարանաշինության մյուս ծրագրերը, դրանք միավորում են կապիտալը և վարձավճարները:

Ռայանը որոշեց, հիմնվելով իր մեջբերած ուսումնասիրությունների վրա, որ Բաժին 521 ծրագիրը ձախողվել է մարդկանց մատչելի բնակարան գտնելու իր առաքելության մեջ: Ազգային ցածր եկամուտ ունեցող բնակարանային կոալիցիան Անցյալ տարի ասաց, որ «Գյուղական վարձակալների 30 տոկոսը ծանրաբեռնված է ծախսերով՝ վճարելով իրենց եկամտի ավելի քան 50%-ը իրենց բնակարանների համար, և նրանց գրեթե կեսը վճարում է իրենց եկամտի ավելի քան XNUMX%-ը բնակարանների համար: Գյուղական տնային տնտեսությունների կեսից ավելին, որոնք ապրում են բազմաթիվ խնդիրներով, ինչպիսիք են մատչելիությունը, ֆիզիկական անբավարարությունը կամ գերբնակեցումը, վարձակալներ են»:

Ես արդեն նշել եմ, որ Ամերիկայի գյուղական բնակավայրերի խնդիրները լուրջ և դժվար լուծելի են: Ես համաձայն եմ, որ չնայած լավ նպատակադրված է, Բաժին 521-ը և հարակից ծրագրերը մեծ ազդեցություն չեն թողնում խնդիրների վրա: Ինչպես այստեղ քննարկված մյուս ծրագրերը, եթե մենք ապականոնակարգենք բնակարանային քաղաքականությունը, որպեսզի թույլ տանք ավելի շատ բնակարաններ կառուցել, այդ սուբսիդիաները իրականում ավելի մեծ տարբերություն կունենան ծանր տուժած գյուղական վայրերում՝ առանց դիմելու բոլոր բարդ և անարդյունավետ ֆինանսավորման սխեմաներին:

2012 ֆինանսական տարում 521-րդ բաժնի ծախսերը կազմել են 905 միլիոն դոլար: ՀՀ Բաժին 521 ծրագիրը ֆինանսավորվել է $1.375 մլրդ 20-ին և $1.410 մլրդ 21-ին: FY22 ծախսերի օրինագիծը տրամադրել է 1.450 միլիարդ դոլար 521 բաժնի համար:

Բաժին 236 Վարձով բնակարանների աջակցության ծրագիր

Բաժին 236 ծրագիրը խրախուսում էր կառուցապատողներին Շուկայականից ցածր տոկոսադրույքների (BMIR) տեսքով՝ խրախուսելու էժան վարձով բնակարանների կառուցումը: Ծրագրի հիմնական գործիքը, որը ստեղծվել է 1968 թվականին, շուկայական տոկոսադրույքից ցածր (BMIR) է այն կառուցապատողների համար, ովքեր ցանկանում են բնակարաններ կառուցել ավելի ցածր եկամուտ ունեցող ընտանիքների համար: BMIR-ի հայեցակարգը ծագել է 1961թ.-ի Բնակարանային ակտում, որի դրդապատճառը օրենքով սահմանված ցածր 3 տոկոս տոկոսադրույքն էր: BMIR-ը ակտիվորեն չի ապահովագրել նոր վարկեր այն բանից հետո, երբ այն փոխարինվել է Բաժին 236-ով: Մինչ ծրագիրը ակտիվ էր, հազարավոր միավորներ կառուցվեցին՝ օգտագործելով դաշնային հիփոթեքային ապահովագրությունը 40 տարվա ժամկետով վարկերի համար: Կային նաև վճարումներ մասնավոր կառուցապատողներին՝ նվազեցնելով տոկոսները։ Ծրագրերը ներառում էին նաև Բաժին 8 Վարձակալների վրա հիմնված աջակցություն: Ռայանի վերլուծության համաձայն՝ այն ժամանակ ավելի քան 11,000 նման միավորներ դեռևս վճարումներ էին ստանում՝ տոկոսները նվազեցնելու համար։

Ծրագիրը ստեղծվել է 1968 թվականին և աստիճանաբար հանվել է վաուչերների օգտին, իսկ 2012 ֆինանսական տարում Բաժին 236 ծրագիրը ծախսում է 401 միլիոն դոլար՝ մնացած հիփոթեքային վարկերի տոկոսների նվազեցման վրա: Քանի որ պարտավորությունների ժամկետը մոտենում էր ավարտին, 2016թ. HUD-ն խորհուրդ է տվել այն մասին, թե ինչպես դադարեցնել, վերափոխել կամ մատչելի դարձնել բնակարանները: Անհասկանալի է, թե կոնկրետ որտեղ են այս վճարումները, քանի որ HUD-ն չունի թափանցիկ հաշվետվության գործընթաց, սակայն Բաժին 236-ի բնակարանների մեծ մասը վերածվել է մասնավոր օգտագործման կամ շարունակվում է գործել որպես մատչելի միավորներ՝ տրամադրված տարբեր սուբսիդիաներով: Ռայանը շատ բան չառաջարկեց ծրագրի արդյունավետության վերլուծության առումով, բացի ասելուց, որ ծրագրի արդյունավետության վերաբերյալ ուսումնասիրություններ չկան:

Այս ծրագրի վերաբերյալ իմ կարծիքն այն է, որ արժեր բարձրացող տոկոսադրույքներով նայել, թե արդյոք շուկայական տոկոսադրույքով բնակարանների վարձակալության նոր շինարարության խթանումը կարող է խրախուսվել վճարումներով՝ պայմաններով տոկոսները զրոյի իջեցնելու համար: Ինչպես ես նշել եմՏնտեսական անորոշության, տոկոսադրույքների աճի և պահանջարկի անկման պայմաններում վարձակալած բնակարանների արտադրությունը հավանաբար կնվազի: Դա նշանակում է, որ երբ պահանջարկը վերադառնա, գուցե նույնիսկ պայթի, վարձով բնակարան փնտրող ցածր եկամուտ ունեցող տնային տնտեսությունները կկանգնեն բարձր վարձավճարներով: Դա ավելի շատ մտահոգություններ կառաջացնի, որոնք կհանգեցնեն ոչ օգտակար կարգավորման: Այժմ նվազեցված կամ նույնիսկ զրոյական տոկոսադրույքով վարկեր առաջարկելը, մասնավոր ծրագրավորողներին այլ խթանների հետ մեկտեղ, կնվազեցնի նրանց ռիսկը և կխթանի առաջարկի ստեղծումը ապագայի համար: