Անիվներ դնելը վատ քաղաքականության վրա

Վերջին տասնամյակի ընթացքում ընտրված պաշտոնյաների, կառուցապատողների, շինարարների, բնակարաններ մատակարարողների և փաստաբանների հետ բնակարանային քաղաքականության հարցերի վրա աշխատելը. «Ո՞րն է պատասխանը»: կամ «Ի՞նչ պետք է անենք»: Սա սովորաբար այն բանից հետո, երբ ես նկարում եմ ապագայի մի փոքր մութ պատկերը. Նահանգային և տեղական ինքնակառավարման մարմինները շարունակում են չափից ավելի կարգավորել բնակարանային արտադրությունը՝ ստեղծելով սակավություն և բարձր գներ, այնուհետև փորձում են հարկել և կորզել տնտեսությունը՝ սուբսիդավորելու բարձր գներից տուժածներին: Պատասխանը բոլորը մեկ տեղում դնելու շահերից ելնելով, ես այն որպես շարք տեղադրում եմ այստեղ:

Ցավոք սրտի, իմ տված պատասխանը սովորաբար անտեսվում է. Պատկերացրեք, որ հիվանդը հեռանում է բժշկի գրասենյակից և ուղիղ գնում է բլիթների խանութ, երբ նրան խորհուրդ են տվել, որ նիհարելու համար հիվանդը պետք է դիետա պահի: Ավելի հեշտ է հեռուստացույցի վրա գարեջրի տարաներ նետել կամ իրավական մարտահրավերներ ներկայացնել, քան բնակարանների մասին հանրային կարծիքը հասկանալու և այն փոխելու համար հաղորդագրություններ մշակելու ծանր աշխատանքը: Բայց ահա, հինգ գրառումներում, իմ լավագույն պատասխանն է այն հարցին, թե «Ի՞նչ ենք մենք անում, որպեսզի հասկանանք, թե ինչու է բնակարանային քաղաքականությունը ձևավորվում այնպես, ինչպես կա, և ինչպե՞ս ենք մենք փոխել այն»:

Ներածություն. Անիվներ դնելով վատ բնակարանային քաղաքականության վրա

Dividimus muros et moenia pandimus urbis accingunt omnes operi pedibusque rotarum subiciunt lapus and stuppea vincula collo intendunt.

Եվ այսպես, մենք բացում ենք քաղաքի պատերը: Եվ մերկացրեք պատերը՝ բոլորը միասին աշխատելով, որպեսզի դա կատարվի՝ ամրացնելով սահող անիվները նրա հսկա ոտքերին, և պարաններ նրա պարանոցին, որպես կախիչներ, որոնցով նրան տանում են դեպի սրբավայր:

Վիրգիլիոս. Էնեիդը, թարգմանեց Դեյվիդ Ֆերրի, (Գիրք II, 349-353, էջ 46): Չիկագոյի համալսարանի հրատարակչություն, 2017 թ.

Մենք բոլորս գիտենք տրոյական ձիու պատմությունը, նույնիսկ եթե մենք երբեք չենք կարդացել Էնեիդը: Հույները պատերազմում էին տրոյացիների հետ և նրանց խաբելու համար նրանք թաքնվում էին խաբուսիկ անվնաս տեսք ունեցող փայտե ձիու մեջ: Երբ տրոյացիները ձին քաշում են քաղաք, հույները դուրս են գալիս, իսկ մնացածը պատմություն է, Տրոյան կործանվում է: Պատմությունն ու պատկերն այնքան հայտնի են, որ քչերը կարող են ձեզ ասել, թե որտեղ են առաջին անգամ լսել դրա մասին. գրեթե կարծես մենք ծնվել ենք՝ իմանալով «երբեք չվստահել նվերներ կրող հույներին» գաղափարի մասին (timeo Danaos et dona ferentis), նախազգուշացում, որն արտասանել է տրոյացի քահանա Լաոկունը և ի վերջո անտեսվել:[1]

Ես վերևում մեջբերեցի պատմության մի հատկապես ցայտուն կողմը, որն անհրաժեշտ է այն հասկանալու և վատ հանրային քաղաքականության ստեղծման հետ դրա առնչությունը գնահատելու համար: Պարզ ասած, հետադարձ հայացքով, մենք բոլորս գիտենք, որ ձիուն Տրոյա բերելը վատ գաղափար էր: Բայց իմ ենթադրությունն այն է, որ մարդկանց մեծամասնությունը, եթե հարցնեն, կասի՝ «անիվներով է եկել»: Այսինքն՝ մեզանից նրանք, ովքեր կանգնած են լողափում, գլուխները թափահարում են՝ ասելով. «Մի արա»: մենք կնայեինք չորս կատարյալ անիվներով և պարանով մի ձիու: Այն ամենը, ինչ տրոյացիները պետք է անեին, այն տեղափոխելն էր, չէ՞:

Բայց այդ օրը Տրոյայի պարիսպներից դուրս ակնհայտորեն այդպես չէր։ Տրոյանները ստիպված էին աշխատել (accingunt omnes operi) ոչնչացնել իրենց. Վատ քաղաքականության, որը ես տեսել եմ գրեթե բոլոր դեպքերում, հատկապես բնակարանաշինության հարցում, «մենք բնակարանային ճգնաժամից» անցնելը նման չէ վարձավճարների վերահսկողության, քանի որ լուծումը պարզ է, ինչպես փաթեթավորված նվեր բացելը: Յուրաքանչյուր դեպքում մի քանի նախազգուշացումներ անտեսվում են, և այնուհետև պետք է արտակարգ ջանքեր գործադրվեն վատ քաղաքականությունը ստեղծելու և իրականացնելու համար։

Թերևս լավագույն օրինակը (և այն մեկը, որն ինձ ներկայացնում է որպես տեղական Լաոկուն) Սիեթլի Պարտադիր Բնակարանային Մատչելիության քաղաքականությունն է: Ամեն ինչ սկսվեց «բնակարանային ճգնաժամով» դեռևս 2013 թվականին, երբ հետանկումային վերականգնումը բերեց աշխատատեղեր և մեծացրեց բնակարանների պահանջարկը քաղաք: Բնակարանների գներն ու վարձավճարները սկսեցին աճել։ Ստեղծվեց մի տեսակ քաղաքացիական խուճապ։ Պետք էր ինչ-որ բան անել։ Հավանել այլապես - երիտասարդ հույն գործակալը ձիու հետ ուղարկեց խրախուսելու տրոյացիներին այն տեղափոխել Քաղաքի ներս, հայտնվեց խորհրդատու ովքեր քաղաքապետարանի ղեկավարներին խորհուրդ տվեցին, որ բնակարանների գների բարձրացման պատճառն այն բոլոր նոր բնակարանների կառուցումն է: Որքան շատ աշխատատեղեր և բնակարաններ ստեղծվեն, պնդում է խորհրդատուն, այնքան ավելի շատ քաղաքապետարանը պետք է վճարի վարձավճարը չկարողացող մարդկանց սուբսիդավորման համար:

Դրա հետ մեկտեղ գալիս է ձին, պարտադիր ներառական գոտիավորում (MIZ): MIZ-ի հիմքում ընկած փաստարկն այն է, որ ինչ-որ անարդարություն է տեղի ունենում. Մինչ քաղաքն աճում է, կառուցապատողները միլիոններ են վաստակում, մինչդեռ վարձավճարները բարձրանում են: Մինչդեռ հանրությունը պետական ​​և տեղական իշխանությունների միջոցով խրված է աղքատ մարդկանց սուբսիդավորման օրինագծով, ովքեր տեսնում են, որ վարձավճարները բարձրանում են: Հետևաբար, պատասխանն է՝ հարկել նոր բնակարանների յուրաքանչյուր քառակուսի ոտնաչափ և գումարը տալ շահույթ չհետապնդող կազմակերպություններին, որոնք մի օր կկառուցեն «մատչելի միավորներ»: Պարզ ասած, սա անիմաստ է. վճարների հետ ծախսերի ավելացումը չի էժանացնի անհրաժեշտ նոր բնակարանները, այն կթանկացնի այն: Այնուամենայնիվ, իմաստն այն է, որ աճող գնաճը կհիմնավորի շահույթ չհետապնդող կազմակերպությունների համար նույնիսկ ավելի շատ վճարներ: Դա բնակարանաշինությունը դժվարացնելու և թանկացնելու կործանարար ցիկլ է, որն այնուհետև արդարացնում է, հեգնանքով, դժվարացնում է բնակարանների կառուցումը: Ես դա բացատրեցի դեռ 2016 թվականին, և կրկին վերջերս. Ես միակը չէի ապա or հիմա.

Ի՞նչ արդյունք եղավ։ Վերջին զեկույցի տվյալներով, Սիեթլի MHA ծրագիրը 96 միլիոն դոլար է ստեղծել: Երբ այն առաջարկվեց դեռ 2015-ին, առաջարկվեց, որ տասնյակ հազարավոր «մատչելի միավորներ» են անհրաժեշտ։ Քաղաքապետարանը պնդում էր, որ 2017թ,

«MHA-ն Սիեթլի Բնակարանային մատչելիության և կենսագործունեության օրակարգի (HALA) մի մասն է, որը ձգտում է մինչև 50,000 թվականը ստեղծել 2025 տուն, այդ թվում՝ 20,000 մատչելի տներ: Ե՛վ մատչելի բնակարանների, և՛ շուկայական դրույքաչափերով բնակարանների զարգացումը կարևոր ռազմավարություն է բնակարանների արժեքի աճը դանդաղեցնելու և բնակարանների ընտրության ավելի լայն շրջանակ ապահովելու համար»:

Այդ հաշվետվության հրապարակման պահի դրությամբ, որին ես հղում էի անում, քաղաքապետարանը պահանջում է 712 սուբսիդավորվող միավոր՝ ծախսված MHA-ի միջոցներից: Այդ պահանջի անկախ աուդիտ չի եղել, բայց եթե նույնիսկ ընդունենք, ծրագիրը ցնցող ձախողում է։ Մենք 2022 թվականի կեսն ենք և նույնիսկ հաշվում ենք Covid-19-ը, արտադրության տեմպերը թույլ են։ Seattle Times-ի վերջին զեկույցը ցույց տվեց ավելի շքեղ թվեր.

«2021 թվականի բեռնափոխադրումը [MHA-ից] կարող է օգնել քաղաքին ֆինանսավորել ավելի քան 900 մատչելի միավորներ, հաշվի առնելով, որ Սիեթլը ենթադրում է, որ յուրաքանչյուր միավորին անհրաժեշտ է մոտ $80,000 քաղաքից: Մատչելի բնակարանային նախագծերը սովորաբար համատեղում են քաղաքային դոլարները այլ աղբյուրներից, ներառյալ դաշնային և նահանգային կառավարություններից ստացվող ֆինանսավորումը»:

Յուրաքանչյուր միավորի համար անհրաժեշտ է $80,000: Ճիշտ. Վերջերս շահագործման հանձնված նախագիծն արժեցել է 67 միլիոն դոլար 148 միավորի համար կամ մոտ $456,000 մեկ միավորի համար. Դե, ո՞ւմ է դա հետաքրքրում: Վարձավճարները նվազել են, չէ՞: Դե, նույնիսկ հաշվի առնելով Covid-ի անկումը, Սիեթլում վարձավճարները կրկին բարձրանում են՝ արագանալով տարեկան աճը կազմել է մոտ 18%.

Ճշմարտությունն այն է, որ MHA-ն ավելացրեց ծախսերը և դանդաղեցրեց նոր բնակարանների արտադրությունը, և եթե ավելի շատ կառուցվեին համաճարակի առաջ և նույնիսկ ընթացքում առանց վճարների և այլ կանոնների, առաջարկը կհամապատասխանի պահանջարկին, քանի որ այն մեծանում է հետհամաճարակային ժամանակահատվածում: MHA սխեման ստիպեց մարդկանց ավելի լավ զգալ հինգ տարի առաջ, այսօր այն նպաստող գործոն է բնակարանների հետհամաճարակային գնաճին:

Հնարավորություն կա՞, որ Սիեթլ քաղաքը կարող է հրաժարվել ծրագրից այժմ, երբ պահանջարկը մեծանում է և վարձավճարները բարձրանում են: Իհարկե ոչ. Դա հաջողություն է: Տեսեք, թե ինչ գումար է հավաքել բնակարանների համար: Ինչու՞ մենք կանգ առնենք հիմա: Իրականում, միայն ժամանակի խնդիր է, երբ վարձավճարների բարձրացումով, ավագանու անդամները կպահանջեն բարձրացնել MHA-ի վճարները: Ինչպես Էնեասը ողբում է ձիու մասին, «մենք ամրագրեցինք հրեշավոր բանը հենց միջնաբերդում (Ֆերի 46):

Գրեթե յուրաքանչյուր բնակարանային քաղաքականության դեպքում օրինաչափությունը նույնն է: Վարձավճարները բարձրանում են, ինչպես նաև բարձրանում են բնակարանների ավելի ինտենսիվ կարգավորման և վճարման կոչերը: Առաջարկ եւ պահանջարկ? Լռի՛ր Լաոկուն։ Կա միայն մեկ լուծում՝ ավելի շատ գումար գտեք ավելի «մատչելի բնակարանի» համար։ Եվ կան շատ Սինոնի մարդիկ, ակտիվիստներ, որոնք ունեն ավելի շատ անեկդոտներ, քան իրական տվյալներ, որոնք պատրաստ են քաղաքական աջակցություն խոստանալ հարստության վերաբաշխման ջանքերին, որպեսզի բոլորն ունենան «բնակարան ունենալու իրավունք»: Փոխարենը, այն, ինչ մարդիկ ստանում են, այդ մատչելի բնակարանի սպասման ցուցակում մի տեղ է, որը կարող է գալ մի օր:

Հիասթափեցնող է տեսնել, որ քաղաքներում այդքան շատ մարդիկ աշխատում են այնպիսի քաղաքականություն ստեղծելու համար, որ վատ բնակարանային քաղաքականություն է: Ո՞րն է առաջին քայլը ձիուն քաղաք չգալու համար: Պատասխանը պարզելն է, թե ինչին ենք մենք հավատում:

[1] Հարկ է նշել, որ լատիներենի նրբերանգները թույլ են տալիս հավասարապես նրբերանգ մեկնաբանությունների զանգված, թե ինչ «et dona ferentis», կարող էր նշանակել համատեքստում (տես, Murley, Clyde. «Et Dona Ferentis. The Classical Journal, vol. 22, no. 9, 1927, pp. 658–62):