Մասնավոր գործունեության պարտատոմսեր և 4% ցածր եկամտով բնակարանային հարկային վարկեր

Բնակարանային դաշնային ծրագրերը հիմնականում դասվում են երկու կատեգորիաներից մեկի՝ դրանք, որոնք ուղղակի սուբսիդիաներ են տրամադրում մարդկանց բնակարանների համար վճարելու համար, և նրանք, որոնք օգտագործում են ֆինանսական գործիքներ բնակարանների կառուցումը հեշտացնելու համար: Ֆինանսական գործիքներից առավել նշանակալիցը ցածր եկամուտով բնակարանային հարկային վարկն է (LIHTC): Հարկային օրենսգրքի այս արարածը դրամայնացնում է հարկային արտոնությունը մատչելի բնակարաններում ներդրումներ կատարելու համար: Սակայն նախկին կոնգրեսական Փոլ Ռայանի կողմից վերանայված աղքատության ծրագրերում կա նաև հետաքրքիր, բայց բարդ գործիք՝ մասնավոր գործունեության պարտատոմս կամ PAB: PAB-ը թույլ է տալիս տեղական ինքնակառավարման մարմիններին վաճառել հարկերից ազատված պարտատոմսեր այն կազմակերպությունների անունից, որոնք կառուցում են այնպիսի նախագծեր, որոնք օգուտ են բերում հանրությանը, ներառյալ բնակարանաշինությունը: Երբ զուգորդվում են հարկային վարկերի հետ, PAB-ները կարող են հզոր գործիք հանդիսանալ շինարարների համար, ովքեր ցանկանում են կապիտալ հավաքել բնակարանային նախագծերի համար: Բայց բարդությունն ու ծախսերը մեծ են: (Եթե ցանկանում եք պատուհան LIHTC-ի մեջ ահա մի գրառում, թե ինչպես են նրանք աշխատում).

Կոնգրեսի հետազոտական ​​ծառայություն Հրատարակեց հիանալի այբբենարան մասնավոր գործունեության պարտատոմսերի վերաբերյալ: Ինչպես հարկային վարկերը, այնպես էլ ՓԲԸ-ները ներառված են հարկային օրենսգրքում և ներառում են երկու տեսակի պարտատոմսեր: մեկը պետական ​​նպատակներին ծառայող նախագծերի համար. մյուսը նրանց համար, որոնք ծառայում են մասնավոր նպատակներին, քանի դեռ դրանք օգուտ են տալիս հանրությանը: Եթե ​​մասնավոր գործունեության պարտատոմսերը նախատեսված են «որակավորված մասնավոր գործունեության» համար, ինչպիսին է բնակարանաշինությունը, ապա պարտատոմսերի գնորդները հարկ չեն վճարում իրենց ստացած տոկոսների համար: Կոնգրեսը սահմանափակում է պարտքի չափը, որը կարող է տրվել մասնավոր գործունեության համար. 150 միլիոն դոլար և 50 դոլար մեկ շնչի համար 1986 թվականին, մինչև 335 միլիոն դոլար կամ 110 դոլար մեկ շնչի հաշվով 2022 թվականին: Կան նաև սահմանափակումներ ըստ ծրագրի տեսակների, ինչպես նաև ներդրումների վրա ազդելու համար: Կոնգրեսը մտադիր է նաև սահմանափակել հարկային ծախսերը (բացառությունները նշանակում են ավելի քիչ հարկային եկամուտներ):

Ինչպես կարող են այս պարտատոմսերը համակցվել LIHTC-ի, մասնավորապես 4% հարկային վարկերի հետ, լավ է մշակվում Աջակցող Բնակարանային Կորպորացիայի (CSH) թղթում: Աջակցող բնակարանների ֆինանսավորում հարկերից ազատված պարտատոմսերով և 4% ցածր եկամտով բնակարանային հարկային վարկերով. Ահա հարկերից ազատված պարտատոմսերը հարկային արտոնություններով օգտագործելու պահանջների ամփոփագիրը:

Պարտատոմսերը կարող են թողարկել միայն նահանգային և տեղական ինքնակառավարման մարմինները, ինչպես նաև գրեթե պետական ​​մարմինները: Սովորաբար սա Բնակարանային ֆինանսների գործակալությունը (HFA) է՝ պետական ​​գործակալությունը, որը ստանում է հարկային վարկերի հատկացումներ։ Բայց քանի որ հարկերից ազատված պարտատոմսերի գումարը, որը կարող է թողարկվել, ենթակա է ծավալի սահմանաչափի (վերը նշված սահմանաչափը), այս բոլոր պետական ​​կազմակերպությունները ագրեսիվ մրցակցում են սահմանաչափի տակ տեղավորվելու համար: Բացի այդ, նախագծերը չեն կարող մուտք գործել պարտատոմսերի հասույթը, քանի դեռ նախագիծը չի ստացել պետական ​​HFA-ի հաստատումը, և այդ եկամուտները սահմանափակվում են բնակելի ծախսերով և չեն կարող օգտագործվել, օրինակ, առևտրային տարածքների համար:

Գոյություն ունի մեկ կարևոր սահման՝ կապված հարկային վարկերի և հարկերից ազատված պարտատոմսերի համակցման հետ: Հարկային վարկի հատկացում ստանալու համար ծրագրի ղեկավարը պետք է ծածկի շինարարության ծախսերի առնվազն 50%-ը («50% կանոն») պարտատոմսերի հասույթով. և, իհարկե, այս պարտատոմսերի և հարկային վարկերի օգտագործմամբ կառուցված ցանկացած բնակարան պետք է հասանելի լինի այն մարդկանց, ովքեր վաստակում են Տարածքի Միջին Եկամտի (AMI) 60%-ից պակաս: Սովորաբար, միավորների 20%-ը պետք է մատչելի լինի մարդկանց համար, ովքեր ունեն AMI-ի 50% կամ ավելի քիչ, կամ միավորների 40%-ը AMI-ի 60%-ով:

Եթե ​​դա արդեն ակնհայտ չէ, ապա այս տեսակի նախագծերը բարդ են: Սրան գումարվում է այն փաստը, որ հաճախ նման «գործարքները» ներառում են լրացուցիչ ֆինանսավորողներ: Օրինակ, բնակարանաշինության մեկ նախագիծը, որի վրա ես աշխատել եմ որպես կառուցապատող, եղել է 4% նախագիծ՝ օգտագործելով հարկերից ազատված պարտատոմսերը: Բայց մենք նաև միջոցներ ունեինք պետության բնակարանային հավատարմագրային հիմնադրամից, ինչպես նաև շինարարության վարկ: Անկեղծ ասած, ես ստիպված էի ուղեղս և ծակոտիներս ծակել հին նամակների վրա, որպեսզի հիշեմ, թե ինչպես է նախագիծը միավորվել: CSH թերթը հիանալի աշխատանք է կատարում յոթ տարբեր դեպքերի ուսումնասիրությունների միջոցով ցույց տալով այս ֆինանսավորման մի քանի տարբերակիչ ուղիները: Օրինակ, ամենապարզ դեպքի ուսումնասիրություններից մեկը Միչիգանից է: Ահա գծապատկեր, որը ցույց է տալիս ծրագրի ֆինանսավորումը:

MSHDA-ն Միչիգանի Պետական ​​Բնակարանային Զարգացման Մարմինն է, նահանգի Բնակարանային Ֆինանսական Գործակալությունը: MSHDA-ն վաճառել է պարտատոմսերը, և պարտքը սպասարկվում է վարձակալներից ստացված համեստ եկամուտով, որը մասամբ բխում է 8-րդ բաժնի վաուչերներից: Ծրագրի ֆինանսավորողներից յուրաքանչյուրն ունի տարբեր պահանջներ, և այս տեսակի նախագծերում մեկ պահանջի կատարումը կարող է խանգարել մյուս ֆինանսավորողի պահանջներին:

Որոշ դեպքերում հարկային վարկի սեփական կապիտալը կարող է օգտագործվել պարտքի սպասարկման համար: CSH թերթը օգտագործում է դեպքի ուսումնասիրություն, որն օգտագործել է պարտատոմսերը, այնուհետև «ամբողջովին դուրս է բերել պարտատոմսերը՝ մշտական ​​զրույց այլ պետական ​​վարկերի, դրամաշնորհների և հարկային վարկերի սեփական կապիտալի հետ»: Դա կարծես թե օգտագործում է հարկային վարկի սեփական կապիտալը պարտատոմսերի պարտքը հանելու համար: Սա համոզիչ է. թեև 4% հարկային վարկը մատչելի ծրագրի իրավասու հիմքի ավելի փոքր տոկոսն է, սակայն վարկն օգտագործելը պարտատոմսերը վերադարձնելու համար լավ գաղափար է: Այդպես է նաև ֆինանսավորման տարբեր աղբյուրների համատեղումը:

Ռայանը շատ ժամանակ չի ծախսում PAB-ների վրա, բացի նրանից, որ առաջարկում է «մի քանի ուսումնասիրություններ մասնավոր գործունեության պարտատոմսերի արդյունավետության վերաբերյալ: . . քանի որ դա վերաբերում է վարձակալների շարժունակության բարելավմանը»: Սա ճիշտ է, և նրա հայացքը ծրագրի ծախսերին ցույց է տալիս, որ պարտատոմսերը այնքան հաճախ չեն օգտագործվել, որքան ցածր եկամտով բնակարանային հարկային վարկերը:

Եվ նրա վերլուծությունից հետո տասնամյակի ընթացքում շատ բան չի փոխվել (գծապատկերային տվյալները Միացյալ Նահանգների գանձապետարանից).

Իմ կարծիքն այն է, որ ՏՎ-ները պետք է օգտագործվեն այնպես, ինչպես օգտագործվում է ամբողջ պարտքը. արժեքի գրավում: Բնակարանի դեպքում ես առաջարկել եմ անօթևանների բնակարանների արժեքի գրավման սխեմա որոնցում, օրինակ, ճամբարների ծախսերը քանակականացված են, վաճառված պարտատոմսերը՝ ինտերվենցիաներ իրականացնելու նպատակով ճամբարները ավարտելու համար, այնուհետև, որպես խնայողություններ, իրականացվում են այդ խնայողությունները որպես պարտքի սպասարկում: Շահույթ չհետապնդող աշխարհում հայտնի որպես «կապիտալի կույտ» հավաքելու խնդիրը բարդության մակարդակն է, որը խնդրահարույց է հետևյալ պատճառներով.

● ժամանակ – Այս տեսակի ֆինանսավորման պայմանավորվածությունները ծամում են ժամանակի ընթացքում, և ժամանակը փող է: Ֆինանսավորումը հավաքելու և հավասարեցնելու ընթացքում ծախսերի պահպանումը իրական հավելում է զարգացման ընդհանուր ծախսերին.

● Գործարքները – ավելի շատ ֆինանսավորողներ նշանակում են ավելի շատ գործարքների ծախսեր, և այդ ծախսերը նաև ավելացնում են զարգացման ընդհանուր ծախսերը.

● Իրավաբաններ և խորհրդատուներ – ամեն քայլափոխի, որպեսզի խուսափեն աղետներից, որոնք կարող են հանգեցնել ծրագրի ձախողման, պետք է վարձվեն իրավաբաններ և խորհրդատուներ. և

● Դա այնքան էլ արդյունավետ չէ – բոլոր շարժական մասերով և լրացուցիչ ծախսերով, սա ամենաարդյունավետ միջոցն է բնակարանով ապահովելու այն մարդկանց, ովքեր այժմ դրա կարիքն ունեն:

Ի վերջո, ես վերադառնում եմ հիմնական կանոնին՝ բնակարանների ֆինանսավորման ցանկացած առաջարկ պետք է լինի հնարավորինս պարզ՝ անհրաժեշտ միջոցները կամ միավորները տրամադրելով այն մարդկանց, ովքեր այսօր դրանց կարիքն ունեն: Թեև ես հետաքրքրված եմ և վայելում եմ ֆինանսավորման գլուխկոտրուկը լուծելու մարտահրավերը, այս խաղերը խաղալով մարդկանց վարձավճարը չի վճարվում. մենք պետք է ուղիներ փնտրենք ՏՎ-ները վերադիրքավորելու ավելի լավ նպատակով, քան սուբսիդավորվող բնակարանների կառուցման համալիր ֆինանսավորման գործարքները: