Բնակարանների ավելացման թույլտվությունը դրականորեն է ազդում բնակարանների գնի վրա

Անցյալ շաբաթ ես գրեցի իմ զայրույթի մասին՝ փորձելով քաղաքներից տվյալներ ստանալ բնակարանային միավոր արտադրելու համար պահանջվող ժամանակի մասին: Չկա՞ որևէ հանրային առերեսման տվյալ, որը կարող է օգնել կապել թույլտվությունները, բնակչությունը և գինը: Դե, այո և ոչ: Սենթ Լուիսի Դաշնային պահուստային բանկի տվյալները, որը սիրալիրորեն հայտնի է Ֆրեդ անունով, հետաքրքիր են, բայց ոչ շատ հատիկավոր: Բայց եկեք նայենք Նեշվիլին 2010-ից 2020 թվականների ընթացքում և ինչ կարող է այն պատմել մեզ բնակարանային թույլտվությունների, բնակչության և գնի մասին: Ցումպերի՝ վարձավճարների առցանց հետագծող որոշ օգնությամբ, թվում է, թե երբ բնակարանային թույլտվություն ստացող մարդկանց թիվը նվազում է, և բնակարանների գների աճի տեմպերը նվազում են: Ահա տվյալները.

Սկսենք Նեշվիլի բնակչության աճից մեր դիտարկած ժամանակահատվածում՝ 2010-ից մինչև 2020 թվականը: Այդ ժամանակահատվածում, ըստ Ֆրեդի, Նեշվիլն ավելացրել է մոտ 300,000 մարդ՝ բնակչության աճը գրեթե 20%-ով:

Մի բան, որ դուք անմիջապես նկատում եք, տվյալների խենթացնող հատկանիշն է, երբ խոսքը վերաբերում է քաղաքներին. մենք իրականում չենք կարող տեսնել Նեշվիլը, այլ միայն ավելի լայն տարածք: Սա բնակարանային տվյալների շփոթեցնող հատկանիշ է: Միացյալ Նահանգների մարդահամարը հաճախ միավորում է քաղաքները և դրանք անվանում է մետրոպոլիայի վիճակագրական տարածք կամ MSA: Մեծ բան չկա, չէ՞: Բայց հաճախ բնակարանների վերաբերյալ վեճերը տեղի են ունենում քաղաքների խիստ սահմաններում, և երբ տվյալներն ավելի տարածված են, քան դա, դա շփոթում է այն, ինչ կարող ես ասել համապատասխան քաղաքների և նրանց շրջակա տարածքի մասին: Մենք կգնանք Ֆրեդի MSA տվյալների հետ:

Հաջորդը, եկեք նայենք թույլտվությանը: Ֆրեդը հետևում է այս տվյալներին՝ օգտագործելով մարդահամարի թվերը: Երբ վերցնում ենք տրված թույլտվությունների տարեկան թիվը և համեմատում բնակչության թվի հետ, հետաքրքիր հարաբերակցություն կա.

Սրա հետ կապված բոլոր տեսակի խնդիրներ կան: Առաջինը և ամենաակնհայտը, թույլտվությունը չի հավասարվում իրական բնակելի բնակարանային միավորին: Այդ իսկ պատճառով ես ավելի նրբերանգ տվյալներ եմ փնտրում թույլտվության ժամանակի վերաբերյալ: Իմ հույսն այն է, որ մենք կարող ենք տեսնել այն ժամանակահատվածը, որը տևում է թույլտվության և այն ժամանակ, երբ միավորը փաստացի դառնում է բնակելի: Այնուամենայնիվ, արժե հաշվի առնել նոր միավորների և նոր մարդկանց այս հարաբերակցությունը: Օրինակ՝ 33,579 թվականին Նեշվիլ ժամանած 2014 մարդկանց ապրելու տեղ է պետք: Կան գործոններ, ինչպիսիք են թափուր աշխատատեղերի տոկոսադրույքները, որոնք հաճախ կոչվում են «կլանում» և այլ գործոններ, որոնք պետք է հաշվի առնել: Բայց նոր մարդկանց և թույլտվությունների քանակի հարաբերությունները տեղին են: Դա նշանակում է ավելի քիչ մրցակցություն մարդկանց միջև, ովքեր փնտրում են սակավ բնակարանային միավորներ:

Հիմա եկեք նայենք գնին: Ֆրեդը չի հետևում վարձավճարներին, բայց հետևում է «Բոլոր գործարքների տան գնին»: Ահա տաս տարվա ընթացքում բնակարանների գների փոփոխությունը, ինչպես նաև վերջին հինգի ընթացքում Զումպերի կողմից վարձավճարներին հետևելը:

Այստեղ ակնհայտ է, որ երբ մենք համեմատում ենք թույլտվության, բնակչության և գնի միտումը, կա հարաբերություն:

Թույլտվությունը, ըստ երևույթին, հասնում է Նեշվիլում բնակչության աճին տասը տարվա ընթացքում, և երբ մենք նայում ենք վարձավճարների և բնակարանների գների հինգ տարին, դրանք սկսում են մեղմանալ արտադրության ակնհայտ աճի հետ մեկտեղ: Քանի որ նոր մարդկանց հարաբերակցությունը բնակարանային միավորների թույլտվություններին նվազում է, նույնքան նվազում է գների աճի տեմպերը:

Բայց ես դեռ հարցեր ունեմ, նույնիսկ կասկածներ. Ֆրեդի տվյալները նայում են «գնահատված՝ օգտագործելով վաճառքի գները և գնահատման տվյալները»՝ գները ստանալու համար: Դա կոնկրետ ի՞նչ է նշանակում: Տարբեր աղբյուրներից վարձակալության տվյալները կարող են զգալիորեն տարբերվել, ինչպես նաև գնի տեղական գնահատականները: Տվյալների թույլտվության մեծ խնդիրն այն է, որ դրանք մեզ չեն ասում, թե երբ են թույլատրված միավորները իրականում գործարկվում: Բացի այդ, տեղական տվյալները շատ բան կբացահայտեն թույլտվություն ստանալու համար պահանջվող ժամանակի մասին:

Հանրային առերեսման տվյալների այս առաջին հայացքը կարծես հաստատում է իմ երկարամյա փաստարկն այն մասին, որ ավելի շատ մատակարարում նշանակում է ցածր գներ: Ես դեռ կարծում եմ, որ դա ճիշտ է: Բայց ի տարբերություն ձախակողմյան իմ գործընկերների, ովքեր հաճույքով շփոթում են հարաբերակցությունը պատճառահետևանքային կապի հետ, ես պարզապես չեմ կարող: Փաստացի թույլտվությունների, գների և բնակարանների շահագործման ժամկետների վերաբերյալ ավելի շատ տեղական տվյալներ կարող են ավելի ուժեղ լինել: Բայց սա լավ սկիզբ է:

Բայց երբ մենք փորձում ենք ավելի խորանալ դեպի արագ զարգացող քաղաքներ, ինչպիսին Նեշվիլն է, և մենք նայում ենք մեր ունեցած տվյալներին, կա միտում.

Վերջապես, կան մի քանի հետաքրքիր բլանկներ, որոնք նույնպես կան: Օրինակ՝ Միացյալ Նահանգների ամենաարագ նվազող քաղաքներից մեկն իրականում ցույց է տալիս բնակարանների գների բարձրացում 2018 թվականից ի վեր: Անցյալ տարի տեղական հեռուստատեսային կայանը հրապարակեց մի պատմություն այն մասին, թե ինչպես է «Բնակարանային շուկան տաքանում Դեկատուրում»:

Իսկ ինչ վերաբերում է վարձավճարներին: Ցումպերը ցույց է տալիս վերջին տարվա ընթացքում Decatur-ում վարձավճարների 26% աճ, միջինը մոտ $123: Եվ վերջին մի քանի տարիների ընթացքում նրանց վարձավճարների գրաֆիկին նայելը ցույց է տալիս բնակարանների գների նման միտում:

Ի՞նչ է կատարվում Decatur-ում: Դաշնային կառավարության կողմից կանխիկ դրամի մեծ թափոններից աճող գնաճը և մատակարարման շղթայի խնդիրները: Միգուցե. Բայց դրանք վերջին երկու տարվա առանձնահատկություններն են, և գների աճը, ըստ երևույթին, սկսվել է 2018 թվականից։ Ինչո՞ւ։ Արժե մտածել:

Մեզ անհրաժեշտ է, որ տեղական իրավասությունները նույնքան շահագրգռված լինեն այս միջոցներով, որքան ես և օգտագործեն դրանք բնակարանային տնտեսությունն ավելի լավ կառավարելու համար: Ի վերջո, ցանկացած գործող և արդար և արդյունավետ տնտեսության հիմքը գնորդների և վաճառողների միջև շատ փոխանակումներն են: Երբ արտադրողները տեսնում են պահանջարկ, բնականաբար, ցանկանում են ավելի շատ արտադրել: Դա դանդաղեցնելը միայն վնաս է հասցնում բնակարան փնտրողներին, հատկապես ավելի քիչ գումար ունեցող մարդկանց: Ավելի շատ աշխատանք կա անելու, բայց շատ ավելի լավ կլիներ սխալվել ավելի շատ բնակարանների, քան ավելի շատ կանոնների և ուշացումների հարցում: