Խնդիրը սեփականությունը չէ, բնակարանի սակավությունը

Անցյալ ամիս ես մասնակցեցի Ցինցինատիի համայնքային հանդիպմանը Ցինցինատիի համալսարանի պլանավորման դպրոցի Բնակարանային համակարգերի դասընթացի ուսանողների՝ քննարկելու, թե «ինչպես են ինստիտուցիոնալ ներդրողները ազդում մեր քաղաքի վրա. ինչ է արվում այս պահին այս խնդրի լուծման համար և ավելին ինչ պետք է անենք»: Ես նախկինում հրապարակել եմ Ցինցինատիի նավահանգստի ջանքերի մասին՝ խոչընդոտելու ինստիտուցիոնալ ներդրողներին քաղաքում մեկ ընտանիքի բնակարան գնելը. Հարցը, որին դժվար էր պատասխանել հանդիպմանը, այն էր, թե կոնկրետ ինչ է իրենից ներկայացնում «ինստիտուցիոնալ ներդրողը», և արդյոք սեփականության իրավունքը պատճառահետևանքային կապ ունի բնակարանային վատ արդյունքների հետ, ինչպիսիք են վարձավճարները, վտարումը կամ քայքայումը: Անհանգստանալը, թե ով է բնակարանների սեփականատերը, թվում է, թե ևս մեկ շեղում է իրական խնդրից՝ առաջարկի պակասից՝ աճող պահանջարկի պայմաններում:

Ուսանողները անցնում են դասընթաց, որը կոչվում է Բնակարանային համակարգեր, դասավանդում է պրոֆեսոր Հայդեն Շելբին։ Դասընթացը ներառում է «բնակարանային խնդիրների և բնակարանային շուկաների բնույթի» և «բնակարանային շուկայի ձախողումների վերացում» դիտարկում: Դիտարկելով սեփականության օրինաչափությունները և ինչպես են դրանք առնչվում բնակարանային շուկայում արդյունքներին, անշուշտ, արժե ուսումնասիրել դասարանում, բայց արդյոք քաղաքականության միջամտությունները պետք է կենտրոնանան սեփականության սեփականատերերի վրա: Դա կախված է նրանից, թե արդյոք կարող է լինել հստակ, հետևողական և պատճառահետևանքային կապ սեփականության և վատ արդյունքների միջև: Առայժմ կապ հաստատող որևէ տվյալ չեմ գտել:

Փաստորեն, որոշ ժամանակ մեծ աղմուկ էր բարձրացել ԱՄՆ-ում օտարերկրյա բնակարանների ձեռքբերման շուրջ: Սարսափելի պատմությունն այն էր, որ չինացի ներդրողները կանխիկ գումար էին «կայանում» ամերիկյան բնակարանային շուկայում, գնում էին բազմաթիվ բազմաբնակարան շենքեր, դատարկում դրանք, հետո սպասում էին վաճառելու դրանք: Մոտ 5 տարի առաջ կար օտարերկրյա ներդրողների կողմից բնակարանների գնումը հարկելու առաջարկ դադարեցնել սա:

Այնուամենայնիվ, խնդիրն այն էր, որ ուրվագծված ներդրողները բազմաբնակարան շենքեր էին գնում և դատարկում, իրական չէր: Իհարկե, եղել են որոշակի գործարքներ ԱՄՆ-ից դուրս ներդրողների հետ, բայց նրանք փորձում էին գումար աշխատել, ոչ թե կորցնել: Երբ այդ ներդրողները շենքեր էին գնում, դրանք տնօրինում էին այնպես, ինչպես ցանկացած այլ սեփականատեր, նրանք չէին դատարկում: Տարօրինակ փաստարկն այն էր, որ դրանք դատարկ թողնելով, գները կբարձրանան, ինչպես նաև ներդրումների արժեքը: Բացառությամբ, որ միջին վարձավճարների 1% աճ ստեղծելու համար նրանք պետք է գնեին և հանեին 1,400 միավոր Սիեթլի շուկայից, մի բան, որը պարզապես տեղի չէր ունենում:

Այսօրվա մտահոգությունն այն է, որ ինչ-որ կերպ ներդրողները, իսկ այժմ փոփոխողները ոչ թե «օտար», այլ «մեծ» կամ «քաղաքից դուրս», կամ «մեծ» կամ «կորպորատիվ» կամ վերը նշված բոլորը, անպայման վատ դերակատարներ են: Փաստաբանները որպես ապացույց մատնանշում են վարձավճարների բարձրացման, վտարման և քայքայման արդյունքները: Բայց այդ ամենն ամեն դեպքում տեղի է ունենում՝ անկախ նրանից՝ սեփականատերը ապրում է մեկ մղոն հեռավորության վրա, թե 1,000 մղոն հեռավորության վրա: Եվ անշարժ գույքի ներդրումային տրաստների (REITS) կամ կենսաթոշակային հիմնադրամների հետ կապված, պարզապես, սխալ կամ չար բան չկա բնակարան գնելու հարցում, եթե նրանք կարծում են, որ դա կվերադարձնի: Այն կարծիքը, որ նման գործարքներն ավելի շահավետ կլինեն՝ թույլ տալով, որ շենքերը քանդվեն, հալածեն վարձակալներին և վտարեն նրանց, ոչ միայն անիմաստ է, այլև չի հաստատվում որևէ քանակական ապացույցով:

Կան վատ բնակարաններ մատակարարողներ, և կան վատ ավտոբուսի վարորդներ, ոստիկաններ, ուսուցիչներ և գուցե նույնիսկ քաղաքական գործիչներ, բայց չի կարելի այս դերասանների ձախողումները վերագրել այնպիսի բանի, ինչպիսին է նրանք, որտեղ նրանք ապրում են կամ որտեղ նրանք դպրոց են հաճախել: Եթե ​​այս տեսակի դերասաններից որևէ մեկը սխալ բան է անում, իմաստ ունի նրանց պատժել կանոնները խախտելու կամ համայնքը վտանգի ենթարկելու համար: Նման պատժամիջոցներն արդեն գոյություն ունեն այն մարդկանց համար, ովքեր վատ են տնօրինում սեփականությունը այնպես, որ վնաս է հասցնում, և վտարման գործընթացը նախագահում է դատավորը, այլ ոչ թե բնակարան տրամադրողը: Եվ եթե վարձավճարների բարձրացումը խնդիր է, ապա դա փոխհատուցելու լավագույն միջոցը մրցունակ բնակարանային շուկա ստեղծելն է, որպեսզի գնից դժգոհ մարդիկ կարողանան հեշտությամբ փոխարինող գտնել մոտակայքում:

Հանդիպման սենյակում զայրույթի հիմքում ընկած զգացումը պարզ էր. որոշ «անդեմ կորպորացիաներ» փող են աշխատում, շատ փողեր աղքատ մարդկանց հաշվին։ Ակնհայտ է, որ տրամաբանությունը գնում է, որ այդ կորպորացիաներին պետք է դադարեցնել սեփականություն ունենալ Ցինցինատիում: Մասնակիցներից մեկն առաջարկեց թույլ չտալ, որ որոշակի թվից ավելի տներ պատկանեն ցանկացած տեսակի ներդրողների:

Տարօրինակ կերպով, Ցինցինատիի նավահանգիստը համաձայն է: Վերջերս հրապարակված մեկ այլ պատմություն ընդգծում է Պորտի ջանքերը՝ հնարավորինս շատ բնակարան գնելու իր պետական ​​դոլարներով կամ պարտատոմսերի վաճառքից ստացված եկամուտներով: Գաղափարն այն է, որ «ինտուիտիվ» ներդրողներին ոչինչ չի մնա։ Նավահանգիստը հաստատությո՞ւն է։ Իսկ ի՞նչ է լինում, երբ ինչ-որ մեկը դադարում է վարձավճարը վճարել կամ խախտում է վարձակալության պայմանները։ Արդյո՞ք նավահանգիստը կվտարի նրանց։ Շահույթ չհետապնդող և բնակարանային մարմինները, նաև հաստատությունները, շատ ու շատ վարձակալների վտարում են չվճարելու և վարձակալության խախտման համար: Նավահանգիստը նույնպես: Նավահանգիստը նախատեսում է «վերադարձնել իր գումարները տների վարձակալությունից և, ի վերջո, վաճառելուց: Բայց ամբողջ խնդիրն այն է, որ վարձավճարները մատչելի լինեն, իսկ վաճառքի գները այնքան ցածր լինեն, որ մարդիկ կարողանան վճարել»:

Հմմմմ Ինչպե՞ս են նրանք պատրաստվում դա անել։ Պատմությունից վկայում են այն, որ 10,000 դոլարը, որը նավահանգստը կռահում էր, որ կծախսեր տները բարելավելու համար, բավարար չէ: Նավահանգիստը սկսում է գիտակցել, ինչպես ցանկացած այլ սեփականատեր, մեծ թե փոքր, որ ինչ-որ մեկը պետք է վճարի վերանորոգման համար: Եթե ​​դա վերջնական օգտագործող է, վարձակալ կամ գնորդ, ապա գինը կբարձրանա: Դա պարզ մաթեմատիկա է: Ճշմարտությունն այն է, որ ցանկացած գնորդ, լինի դա REIT կամ առաջին անգամ ներդրող, որը գնում է մեկ վարձակալած գույք, վարձավճարը բարելավումների համար վճարելու միակ միջոցն է: Եթե ​​բնակարանի հետ կապված խնդիր կա, ապա դրանց լուծման լավագույն միջոցը բարելավումների խթանումն է, այլ ոչ թե նրանց հանձնարարելը: Եթե ​​մանդատ գա, վարձակալները կվերցնեն ներդիրը, և միավորներն այլևս մատչելի չեն լինի:

Դա կարող է կրճատվել, բայց միշտ կա մեկ ճանապարհ՝ լուծելու ցանկացած բնակարանային խնդիր. թույլ տալ, որ շուկան արտադրի շատ ու շատ բնակարաններ, այնքան, որ արտադրողներն ու մատակարարները ստիպված լինեն մրցակցել միմյանց հետ՝ մարդկանց ստիպելու վարձակալել կամ գնել իրենց ապրանքը: Սրանից պակաս ցանկացած բան կհեռացնի խաղադաշտը սպառողից՝ ստիպելով նրանց մրցել միմյանց հետ և ընդունել ավելի քիչ, քան իդեալական գներ և պայմաններ: Եվ ահա այս ամբողջ քննարկման առանցքային կետը. եթե նույնիսկ չափելի և ուժեղ պատճառահետևանքային կապ լիներ սեփականության և բնակարանային արդյուքների միջև, դրա լավագույն լուծումը, այնուամենայնիվ, կլիներ ավելի շատ բնակարաններ: Բնակարանային խնդիրների մեծ մասի լուծիչը բավականաչափ մատակարարում է ստեղծում, որպեսզի մարդիկ հնարավորություն ունենան ընձեռված հնարավորություններ ունենալ ընտրելու մատչելի այլընտրանք:

Պրոֆեսոր Շելբին համբերատար էր հանդիպման ժամանակ իմ հարցերով և նաև բավական բարեհաճ էր պատասխանել որոշ հարցերի, որոնք ես նրան ուղարկեցի ներդրողների սեփականության և դասի թեմայի վերաբերյալ: Ահա իմ հարցերն ու նրա պատասխաններն ամբողջությամբ։

Որքանո՞վ է կարևոր, որ հստակ սահմանվի, թե ինչ է նշանակում «ներդրող»: Օրինակ, նավահանգիստն օգտագործում է ներդրողների գումարները պարտատոմսերի վաճառքից՝ տներ գնելու համար, որպեսզի այլ ներդրողներին կանգնեցնի դրանք գնելուց. սա իսկապես «լավ» և «վատ» ներդրողների մասին է: Ինչպե՞ս է դա չափվում:

Կարծում եմ, որ իսկապես կարևոր է տարբերակել տարբեր տեսակի ներդրողների միջև: Այս նախագծում մենք հիմնվել ենք «ինստիտուցիոնալ ներդրողներ» տերմինի վրա, որը ուրիշներն օգտագործել են այս երևույթը նկարագրելու համար: Բայց ես գիտակցում եմ, որ դա անկատար տերմին է: Մենք պայքարել ենք ավելի լավ եզրույթ գտնելու համար, որպեսզի նկարագրենք, թե իրականում ինչպիսի դերասան է խնդրահարույց այս ոլորտում: Մեզ մտահոգող սուբյեկտների տեսակներն են, որոնք բացասական ազդեցություն են ունենում մեր քաղաքացիների և համայնքների վրա՝ (1) բարձրացնելով վարձավճարները մինչև այն մակարդակները, որոնք անկառավարելի են վարձակալների համար՝ առանց էականորեն բարելավելու գույքը, (2) վտարելով ավելի բարձր տեմպերով, քան մյուսներից շատերը։ շուկայական տանտերերը և (3) գույքը պատշաճ կերպով չպահպանելը, որպեսզի վարձակալները ստիպված լինեն ապրել վատ պայմաններում, իսկ հարևանները կարող են բացասական ազդեցություն ունենալ իրենց գույքի արժեքի վրա: Մեզ, հավանաբար, ավելի լավ ժամկետ է պետք այս տեսակի ներդրողների համար: Միգուցե միայն «վատ դերասան ներդրողները» բավարար լինեն։ Բայց պատճառն այն է, որ մենք ցանկանում էինք հյուրընկալել այս համայնքային զրույցը այն է, որ Ցինցինատիում մեր քաղաքի շատ մարդիկ և կազմակերպություններ նկատել են, որ մենք ունենք մի քանի խոշոր կազմակերպություններ, հիմնականում REITS, որոնք ասպարեզ են դուրս եկել վերջին մի քանի տարիների ընթացքում և կարծես թե արտադրում են: Այս նյութական խնդիրները բնակիչների համար շատ ավելի բարձր տեմպերով են, քան սովորական տանտերը:

Որո՞նք են այն բացասական արդյունքները, որոնք կարող են կապված լինել «վատ» ներդրողների հետ: Արդյո՞ք այդ արդյունքները պատճառահետևանքային կապ ունեն ներդրողի հեռավորության և չափի հետ: Ակնհայտ է, որ կլինեն խոշոր հեռավոր ներդրողներ, որոնք կունենան «լավ» բնակարաններ և փոքր տեղականներ, որոնք ունեն «վատ» բնակարաններ:

Ես չգիտեմ, որ չափը անպայմանորեն պայմանավորված է (կամ նույնիսկ միշտ կապված է) այս վատ արդյունքների հետ, որոնք ես թվարկեցի վերևում: Անշուշտ, հնարավոր է (և խելամիտ) փոքր ներդրողների և տանտերերի համար այս խնդիրները, ինչպես նաև խոշոր ներդրողների համար՝ որակյալ մատչելի բնակարաններ արտադրելը: Այնուամենայնիվ, երբ այնտեղ են խոշոր ներդրումային կազմակերպությունները, որոնք առաջացնում են այս խնդիրները, և մենք ունենք մի քանի ընկերություններ Ցինցինատիում, այդ ընկերությունները կարող են մեծ ցավ պատճառել իրենց չափի և ազդեցության պատճառով: Նաև խնդիր կա, որ այս խոշոր կազմակերպությունները հաճախ դժվար է պատասխանատվության ենթարկվել, քանի որ նրանք գործում են բազմաթիվ ՍՊԸ-ների ներքո և հաճախ չունեն տեղական ներկայացուցիչ, որը հեշտությամբ հասանելի կլինի վարձակալների և համայնքի փաստաբանների կողմից, երբ խնդիրներ առաջանան: Դա է հիմնարար խնդիրը։

Սեփականության իրավունքը կարգավորելու փորձի փոխարեն, արդյո՞ք իմաստ կունենա անդրադառնալ վատ արդյունքներին՝ օգտագործելով գոյություն ունեցող ծածկագիրը և մշակելով ծրագրեր՝ տարբեր վարքագիծ դրդելու համար: Օրինակ, եթե բնակարանային միավորը խարխուլ է դարձել, քաղաքապետարանը կարող է ցածր տոկոսադրույքով վարկ տրամադրել դրամաշնորհի համար այն հիմնադրամից, որը կարող է թույլ տալ վերանորոգել ավելի մատչելի գնով և կանխել ծախսերի փոխանցումը բնակիչներին:

Կարծում եմ, որ դրա դեմ պայքարելու եղանակներից մեկը գոյություն ունեցող կանոնակարգերի կիրառումն է, և, անշուշտ, մարդիկ, որոնց հետ ես զրուցել եմ քաղաքապետարանում, փորձում են հենց դա անել: Եվ միանշանակ իմաստ ունի առաջարկել դրամաշնորհներ և ցածր տոկոսադրույքով վարկեր՝ օգնելու տանտերերին պահպանել սեփականությունը: Անկասկած, այն դեպքն է, երբ, մասնավորապես, փոքր տանտերերը հաճախ աշխատում են շատ նեղ մարժաներով և իսկապես դժվարանում են պահպանել իրենց ունեցվածքը, հատկապես հիմա, երբ նյութերն ու աշխատուժը թանկացել են: Բայց խնդիրը, որի վրա մենք կենտրոնացած ենք այստեղ, այն տանտերերը չեն, ովքեր փոքր վարկի կարիք ունեն մի քանի սեփականություն բարելավելու համար: Խոսքը խոշոր սուբյեկտների մասին է, որոնք գալիս են թաղամասեր, բարձրացնում են վարձավճարները, իրականում «ներդրումներ» չեն անում սեփականության մեջ՝ նյութապես դրանց մեջ որևէ բան դնելու և այդ վարձավճարների միջոցով արժեք կորզելու իմաստով: Սա այն հիմնարար խնդիրն է, որը մենք պետք է նկատի ունենանք բիզնես մոդելի վերաբերյալ, որը մենք տեսնում ենք միայնակ ընտանիքի վարձույթում: Անցյալում անշարժ գույքի ներդրումների մեծ մասը ձգտում էր եկամուտ ստանալ ժամանակի ընթացքում գույքի արժեքի կուտակման միջոցով: Այսպիսով, կա գույքը պահպանելու խթան: Բայց դա այն չէ, ինչ անում են այս ընկերությունները: Նրանք կարճաժամկետ շահույթ են ստանում վարձավճարների ավելացման և ծախսերի կրճատման միջոցով՝ չպահպանելով սեփականությունները: Կարծում եմ, որ սա սկզբունքորեն տարբերվող բիզնես մոդել է մայրիկ-փոփ տանտերերից շատերից, և մենք պետք է դա նկատի ունենանք, երբ խոսում ենք այս խնդրի մասին: Մենք նաեւ. Պետք է դա նկատի ունենալ, երբ մենք դիտարկում ենք համապատասխան քաղաքականության պատասխանները: Մենք չենք ցանկանում ստեղծել այնպիսի կանոնակարգեր, որոնք կվնասեն փոքրամասշտաբ տանտերերին, ովքեր արդեն պայքարում են որակյալ միավորներ պահպանելու համար:

Կունենայի՞ք որևէ այլ մտքեր կամ մեկնաբանություններ այն մասին, թե ինչ արդյունք կտա այս նախագիծը բնակարանաշինության ավելի լավ արդյունքների առումով: Եթե ​​դա ներառում է կարգավորում, ինչպե՞ս կարող են նոր կանոնները խուսափել խափանման միջոցներ ստեղծելուց, որոնք կարող են նվազեցնել մասնավոր կառուցապատողների ներդրումները Ցինցինատիում բնակարաններ կառուցելու համար:

Շահերի պաշտպանության տեսանկյունից ես ցանկանում եմ, որ սա մարդկանց համախմբի մտածելու լուծումների մասին, որոնք կարող են հանգեցնել ավելի լավ կենսապայմանների և վարձակալների համար ավելի մեծ անվտանգության մեր քաղաքում: Ես չունեմ կանխորոշված ​​քաղաքական նախաձեռնությունների շարք, որոնք ես փորձում եմ առաջ մղել, այլ ավելի շուտ լսում եմ համայնքի մարդկանց, փորձում եմ կապել նրանց և փորձում եմ ուղիներ գտնել, որոնք կարող եմ ուղղորդել հետազոտությունները, որոնք կարող են օգտակար լինել: . Համապատասխանաբար, ինտելեկտուալ և մանկավարժական տեսանկյունից, ես կարծում եմ, որ այս նախագիծն արդեն շատ բան է արել այն, ինչ ակնկալում էր, որն այն է, որ խթանել խոսակցությունը, որն օգնում է մեզ պարզաբանել, թե որն է խնդիրը և ուր պետք է ուղղված լինի մեր քարոզչությունը: