Փակման ժամանակ առաքված արարքի համար անվճար կատարում չկա

Երբ վաճառողը համաձայնում է անշարժ գույք վաճառել գնորդին, կողմերը կնքում են պայմանագիր, որը սահմանում է անշարժ գույքը, նշում է գնման գինը և ներառում է մի քանի այլ կարևոր կետեր (գումարած մի շարք աննշան կետեր): Այնուհետև կողմերը փակում են իրենց գործարքը, և որպես դրա փակման մաս, վաճառողը ստորագրում է անշարժ գույքը գնորդին փոխանցելու ակտը:

Իսկ եթե ակտը չի նկարագրում ճիշտ անշարժ գույքը, բայց գնորդը չի գիտակցում դա և, այնուամենայնիվ, փակվում է: Անշարժ գույքի իրավունքի ավանդական սկզբունքների համաձայն, պայմանագիրը «միաձուլվում» է ակտի մեջ, ինչը նշանակում է, որ պայմանագիրը փաստացիորեն ավարտվում է, և մնում է միայն ակտը: Եթե ​​ակտը սխալ անշարժ գույք է փոխանցել, դա շատ վատ է գնորդի համար, ինչպես նաև, իհարկե, ցանկացած փաստաբանի համար, ով հաստատել է ակտը գնորդի համար:

Այդ սկզբունքը կարող է բավականին դաժան հնչել։ Այն, սակայն, դարեր շարունակ եղել է ամերիկյան անշարժ գույքի մասին օրենքի մի մասը: Վերջերս Նյու Յորք նահանգի վերաքննիչ որոշումը հաստատեց, որ Նյու Յորքը դեռ հետևում է այս սկզբունքին: Այդ դեպքում պայմանագիրը վաճառողից պահանջում էր շատ բան փոխանցել, որի վրա գնորդը մտադիր էր տուն կառուցել։ Լոտը նկարագրվել է բնորոշ «սահմանների և սահմանների իրավական նկարագրության մեջ»՝ արդյունավետորեն, լոտը ցուցադրող հետազոտության գծապատկերի սահմանների պատմողական ընթերցում:

Փակման ժամանակ վաճառողը փոխանցեց անշարժ գույքի մի փոքր այլ կտոր, թեև տարբերությունը չցատկեց, քանի որ ակտին կցված չափերի և սահմանների նկարագրությունը բավականին նման էր պայմանագրում նշվածին: Փաստաթղթի նկարագրությունը, սակայն, բաց է թողել երկրորդ լոտը, որը կարևոր էր գնորդի համար, որպեսզի կարողանար տան համար սեպտիկ տանկի համակարգ տեղադրել:

Վաճառողը հրաժարվել է շտկել ակտը և փորձել է գնորդին ավելի շատ գումար վճարել երկրորդ լոտի համար: Գնորդն ի վերջո դատի է տվել։ Դատարանը հայտարարեց, որ ակտը մարմնավորում է կողմերի միջև վերջնական համաձայնությունը, և պայմանագիրն անտեղի է։ Դատարանը չի վերանայել պայմանագիրը.

Իհարկե, կան բացառություններ այս կանոնից: Օրինակ, եթե ակտում գույքի նկարագրությունն ինչ-որ կերպ երկիմաստ է, ապա դատարանը կարող է հետ գնալ և ուսումնասիրել պայմանագիրը: Եթե ​​պայմանագիրն ինքնին նախատեսում է, որ պայմանագրով նախատեսված որոշակի պարտավորություններ գոյատևում են մինչև փակումը, ապա դատարանը կիրականացնի այդ դրույթը: Առևտրային անշարժ գույքի ժամանակակից պայմանագրերի մեծ մասում ասվում է, որ պայմանագրի բազմաթիվ դրույթներ գոյատևելու են մինչև փակումը: Այնուամենայնիվ, գոյություն ունեցող դրույթների այդ ցանկը սովորաբար չի ներառում վաճառողի պարտավորությունը՝ փոխանցելու համաձայնեցված անշարժ գույքը:

Նախորդ պարբերությունում նշված բացառություններից և ոչ մեկը չկիրառվեց Նյու Յորքի վերջին դատավարության ժամանակ, ուստի գնորդը պարտվեց գործը:

Գնորդը կամ նրա փաստաբանը կարող էին կանխել խնդիրը՝ փակման պահին ավելի ուշադիր ուսումնասիրելով ակտը: Նրանք կարող էին նաև նույնականացնել փոխանցվող գույքը` հղում կատարելով պլատֆորմի քարտեզին, ինչը կհանգեցներ գույքի շատ ավելի պարզ և ավելի քիչ սխալների նկարագրության:

Հղված գործն է Պիկարդն ընդդեմ Քեմփբելի, NY Slip Op. 04442 (8թ., Վերաքննիչ բաժին, չորրորդ վարչություն).