Երկարատև ցուլային շուկայի ընթացքում, որը սնուցվում էր պատմականորեն ցածր տոկոսադրույքներով և գրեթե անվճար փողերով, Դագ Հարմոնը և նրա թիմը գլխավորում էին Մանհեթենի բազմաթիվ ավարական գրասենյակային շենքերի ռեկորդային վաճառքները:
Ոչ երկար. Այս օրերին Հարմոնը՝ Cushman & Wakefield-ի՝ անշարժ գույքի ծառայություններ մատուցող ընկերության կապիտալի շուկաների ղեկավարը, իր ժամանակի մեծ մասը ծախսում է «տրիաժ» կատարելով, ինչպես ինքն է ասում:
Աշխարհի ամենամեծ գրասենյակային շուկան վերջին ժամանակներս հանդուրժել է մեծ ծախսեր կատարող չինացի ներդրողների հեռանալը, Covid-ի ժամանակաշրջանի հեռահար աշխատանքի վերելքը և Ուկրաինայի պատերազմի տնտեսական հետևանքները: Այժմ աճում է մտավախությունը, որ տոկոսադրույքների կտրուկ աճը շատ սեփականատերերի համար չափազանց մեծ է լինելու, և որ երկար սպասված հաշվարկը մոտենում է:
«Կա կոնսենսուսի զգացում, որ կապիտուլյացիան գալիս է», - ասում է Հարմոնը, ով թանկացումները համեմատում է բենզինի հետ, որը բոցավառում է գրասենյակային հրդեհը: «Ուր էլ որ գնամ, աշխարհի ցանկացած վայրում այժմ, ցանկացած ոք, ով ունի գրասենյակ, ասում է. «Ես կուզենայի թեթեւացնել իմ բեռը»։
Արդյունաբերությունը լի է հարկադրանքի տակ խզվող գործընկերությունների, գրասենյակային շենքերի փոխակերպման այլ նպատակներով և շահարկումներով, թե որ մշակողները կարող են չհասնել մյուս կողմին: Միևնույն ժամանակ, պատեհապաշտները պատրաստվում են այն բանին, ինչը, իրենց կարծիքով, լինելու է անկումային գներով անհանգիստ վաճառքների մի շարք, հավանաբար հաջորդ տարվա առաջին եռամսյակում:
«Մենք նեղություն ենք տեսնելու», - ասում է Ադելաիդա Պոլսինելին, Compass-ի վետերան բրոքեր: «Մենք դա արդեն տեսնում ենք»:
Հունվարից ի վեր SL Green-ի և Vornado-ի բաժնետոմսերը՝ երկու հրապարակային վաճառվող REIT-ները, որոնք Նյու Յորքի խոշորագույն գրասենյակների սեփականատերերից են, նվազել են կիսով չափ:
Լարվածության նոր նշաններ հայտնվեցին այս շաբաթ: Blackstone մասնավոր բաժնետոմսերի ընկերությունը ներդրողներին ասել է, որ կսահմանափակի 125 միլիարդ դոլար արժողությամբ առևտրային անշարժ գույքի ֆոնդի մարումները:
Պարզվեց նաև, որ Meta-ն՝ Facebook-ի մայր ընկերությունը, կազատի մոտ 250,000 քառակուսի ոտնաչափ տարածք Հադսոն Յարդսի նոր համալիրում՝ ծախսերը կրճատելու նպատակով: Այն և այլ տեխնոլոգիական ընկերությունները Մանհեթենի համաճարակի ժամանակաշրջանի գրասենյակային շուկայում ընդլայնման վերջին աղբյուրներից էին:
Գրասենյակների փոքր հավաքածուն, ինչպիսին է Hudson Yards-ը, նոր շինություններով և լավագույն հարմարություններով և վայրերով, դեռևս մեծ պահանջարկ ունեն, ըստ Ռութ Քոլփ-Հաբերի, ով, որպես Wharton Properties-ի ղեկավար, խորհրդակցում է ընկերությունների հետ լիզինգի հարցում:
Բայց, նա նախազգուշացրեց, որ իրական «վտանգը թաքնված է B և C կարգի շենքերում, որոնք տագնապալի արագությամբ կորցնում են վարձակալներին՝ առանց փոխարինման»: Այս ամենով հանդերձ, Colp-Haber-ը գնահատել է, որ քաղաքի գրասենյակային շենքերի մոտավորապես 40 տոկոսը «այժմ կանգնած է մեծ որոշման առաջ» իրենց ապագայի վերաբերյալ:
Կանխատեսողները կանխատեսում էին գրասենյակային հատվածի կործանում Covid-ի համաճարակի սկզբից ի վեր, որն արագացրել է հեռահար աշխատանքի միտումը և, հետևաբար, տարածքի պահանջարկի նվազում: Ըստ Kastle Systems-ի՝ գրասենյակային անվտանգության ընկերության, Նյու Յորքի գրասենյակներում աշխատանքային օրվա միջին զբաղվածությունը մնում է 50 տոկոսից ցածր: Կոլումբիայի և Նյու Յորքի համալսարանի պրոֆեսորների կողմից հատկապես սարսափելի և հաճախ հիշատակված վերլուծությունը գնահատում է, որ ԱՄՆ գրասենյակային շենքերի հավաքական արժեքը կարող է կրճատվել մոտ 500 միլիարդ դոլարով՝ ավելի քան մեկ քառորդով մինչև 2029 թվականը:
Ոլորտը մինչ այժմ հերքել է նման կանխատեսումները։ Վարձակալությունը սովորաբար տևում է յոթից 10 տարի, ուստի վարձակալները դեռևս վճարում են վարձավճարը, նույնիսկ եթե նրանց աշխատողներից քչերն են գալիս գրասենյակ: Համաճարակի խորքերում վարկատուները նույնպես պատրաստ էին ցուցաբերել ներողամտություն կամ, ինչպես ոմանք ասում էին, «երկարացնել և ձևացնել»:
Բայց տոկոսադրույքների կտրուկ աճը կարող է վերջապես ստիպել խնդրին: Ֆինանսավորումը անսպասելիորեն թանկացել է սեփականատերերի և մշակողների համար, եթե այն ընդհանրապես հասանելի է: «Եթե պարտք ունեք, ապա հանկարծ ձեր տոկոսադրույքները կրկնապատկվեն, և բանկը կստիպի ձեզ գումար ներդնել ակտիվի մեջ», - ասաց ծրագրավորողներից մեկը:
Ամենախոցելիը կարող են լինել ավելի ցածր որակի շենքերը: Քանի որ վարձակալության ժամկետը լրանում է, շատ վարձակալներ փակում են կամ պահանջում վարձավճարների իջեցում: Նույնիսկ երբ նրանց եկամուտները նվազում են, սեփականատերերը դեռ պետք է վճարեն հարկերը և գործառնական ծախսերը:
JLL-ի ներդրումային վաճառքի նախագահ Բոբ Կնակալը Մանհեթենում տեսնում է «զոմբի» գրասենյակային շենքերի աճող ոհմակ, որոնք դեռ կենդանի են, բայց ակնհայտ ապագա չունեն: Տիպիկ զոմբիները, հնարավոր է, գնվել են սերունդներ առաջ և ամսական չեկեր են տրամադրել շահառուների անընդհատ ընդլայնվող ցուցակին:
«Այժմ շենքը վարձակալության տեսանկյունից մրցունակ չէ, քանի որ նրան անհրաժեշտ է նոր նախասրահ, նոր վերելակներ, պատուհաններ և սանհանգույցներ: Եվ եթե գնայիք այդ 37 հոգու մոտ և ասեիք. «Գիտե՞ք ինչ: Դուք պետք է 750,000 ԱՄՆ դոլարի չեկ գրեք, որպեսզի կարողանանք վերանորոգել շենքը»։ Այս մարդիկ ինֆարկտ կունենային»,- ասաց Քնակալը։
Եթե պարտք կա, որը պետք է գլորվի, վարկատուները սեփականատերերից կպահանջեն ավելի շատ սեփական կապիտալի ներդրում ունենալ՝ շենքի նվազող արժեքը փոխհատուցելու համար: «Կա հաշվարկ, որը գալու է,- ասաց Քնակալը,- և ես կարծում եմ, որ այս մարդկանցից շատերի համար դժվար կլինի վերաֆինանսավորել»:
Դա, ըստ երևույթին, հրահրում է փոխառուների, բանկերի, մասնավոր վարկատուների և այլոց միջև հետին պլանային քննարկումների ալիք:
Մանուս Քլենսին, Trepp-ի վերլուծաբան, որը վերահսկում է հիփոթեքով ապահովված առևտրային արժեթղթերը, իրավիճակը համեմատեց հինգ տարի առաջ աղյուսով առևտրի կենտրոնների հետ, երբ նրանց հեռանկարները վատթարացան: Շատերը, ի վերջո, ընկան բռնագրավման մեջ: Արդյո՞ք գրասենյակային վարկը կարող է վերաֆինանսավորվել, նա կանխատեսեց, որ կախված կլինի շենքի նորությունից, զբաղվածության մակարդակից և վարձակալության ժամկետից: «Շատ անհանգստություն չկա, ինքնին, շատ մտահոգություն կա», - ասաց նա:
Որոշ հնացած գրասենյակային շենքեր կարող են վերածվել բնակելի, ինչը, տեսականորեն, կօգնի նվազեցնել Նյու Յորքի բնակարանների քրոնիկական պակասը: Բայց դա ավելի հեշտ է ասել, քան անել, ասում են շատ փորձագետներ: Դա կպահանջի գոտիավորման փոփոխություններ։ Նույնիսկ այն դեպքում, շատ գրասենյակային շենքեր չեն կարող հարմար թեկնածուներ լինել բնակելի փոխակերպման համար, քանի որ դրանց հատակի թիթեղները չափազանց մեծ են, վերելակները սխալ տեղակայված են, պատուհանները չեն բացվում, կամ նրանց թաղամասերը անհրապույր են: Նման նախագծերը արժեքավոր դարձնելու համար սեփականատերերը պետք է վաճառեն խորը զեղչերով:
Դա տեղի չի ունեցել, համենայն դեպս՝ հրապարակայնորեն: «Ոչ ոք չի ցանկանում լինել առաջինը, ով կսատկի դրա մեջ, քանի որ ոչ ոք չի ուզում անհարկի նոր ցածր մակարդակ սահմանել», - ասում է Դեյվիդ Սթերնը, Townhouse Partners-ի հիմնադիրը, խորհրդատվական ընկերությունը, որը պատշաճ ջանասիրություն է իրականացնում առևտրային անշարժ գույքի տեղաբաշխողների համար: «Սա այն է, ինչին սպասում են բոլորը՝ այս անհավատալի վերագնահատումը»: Ավելի խոսակցական լեզվով ասած, ծրագրավորողը հեգնեց, որ որոշ սեփականատերեր, որոնք սովոր էին տարիներ շարունակ սեփականություն ունենալ, դեռ «չեն տեսել Հիսուսին», բայց կտեսնեին:
Միևնույն ժամանակ, որոշ վերջին գործարքներ հուշում են շուկայի տեղաշարժի մասին: Հուլիսին RXR-ը և Blackstone-ը վաճառեցին 1330 Sixth Avenue-ը 325 մլն դոլարով, ինչը ցածր է 400-ին վճարված $2010 մլն RXR-ից: 2014-ին Oxford Properties-ը, կանադական ներդրումային ընկերությունը, վճարեց $575 մլն՝ հաղթելու համար 450 Park Avenue, 33-անոց հայտերի պատերազմում: - հարկանի աշտարակ. Այն վաճառվել է հաջորդ սեփականատիրոջ կողմից ապրիլին 440 մլն դոլարով:
«Ի՞նչ արժե այսօր»: մի բրոքեր հարցրեց. «440 միլիոն դոլարից պակաս».
Source: https://www.ft.com/cms/s/a970a7f3-e493-43fd-ac11-afe40a73fbb7,s01=1.html?ftcamp=traffic/partner/feed_headline/us_yahoo/auddev&yptr=yahoo