Հիփոթեքի տոկոսադրույքի շարժումները անկախ են և կարող են արագ շրջվել

Հիփոթեքային վարկի արագ 4% բարձրացումը մինչև 7% անհանգստություն է առաջացրել բնակարանային շուկայի վերաբերյալ: Այնուամենայնիվ, բնակելի անշարժ գույքի շուկան արտադրում է իր սեփական ցիկլերը, նույնիսկ հակասում է արժեթղթերի և պարտատոմսերի շուկաներին: Այդ անկախությունը գալիս է նոր և գոյություն ունեցող տների առաջարկի և պահանջարկի վրա կենտրոնանալուց:

Այնուհետև կան անշարժ գույքի վարկատուները: Դրանք առանցքային են, քանի որ գնումների մեծ մասը մեծապես պայմանավորված է երկարաժամկետ պարտքով: Բնակարանների (գրավի) առողջությունն ու գները և վարկառուների վարկային որակը (աշխատանքի ընթացիկ գործոնների հետ մեկտեղ) կարևոր գործոններ են վարկատուների՝ հիփոթեք տրամադրելու պատրաստակամության հարցում:

Հիփոթեքային տոկոսադրույքն այն տեղն է, որտեղ գալիս է Ուոլ Սթրիթը: Երբ վարկատուները վաճառում են հիփոթեքային վարկերի մեծ մասը, ներկայիս տոկոսադրույքները և ներդրողների պահանջարկը որոշում են առաջարկվող տոկոսադրույքը:

Հետադարձ հայացք գցելով՝ հասկանալու այսօրվա հիփոթեքային տոկոսադրույքը

Քանի որ անշարժ գույքի ցիկլերը կարող են երկար լինել և ունենալ տարբեր բնութագրեր, պատմությանը նայելը լավ միջոց է լուծելու այն հարցը. Այսպիսով, ստորև ներկայացված է 1950 թվականից սկսած ամսական գրաֆիկը:

Ինչու՞ այդքան հեռու: Քանի որ 1950-ականների սկզբին լավ տնտեսություն կար՝ կայուն, ցածր գնաճով և պարտատոմսերի եկամտաբերությամբ: Բնակարանային և առևտրային զարգացումը լավ էր ընթանում հետպատերազմյան շրջանում: Բնակելի հիփոթեքային վարկերը սկսեցին տասնամյակը մոտ 4%-ով: Հետո եկավ գնաճի աճը։

Առաջին հերթին պետք է նայել այն 1959 թվականի շրջանին, որտեղ տոկոսադրույքը առաջին անգամ աճել է մինչև 6%-ով, ինչը համեմատելի է այսօրվա հիփոթեքային տոկոսադրույքի հետ: Մակարդակը կարևոր էր, քանի որ ներդրողները պատմականորեն 6% եկամտաբերությունն անվտանգ էին համարում երկարաժամկետ պարտատոմսերի համար: Այնուամենայնիվ, 1959-ի բնակարանների գնորդներն այդ տոկոսադրույքը համարեցին ծայրահեղ: Հետևաբար, 6% տոկոսադրույքը չպահպանվեց՝ հաջորդ վեց տարիների ընթացքում մնալով 5-1/2% տարածքում:

Այնուհետև եղավ 6%-անոց բեկումը՝ առանց երևակայության, այնուհետև չորս տարի շարունակ կայուն բարձրանալով մինչև կարմիր գոտի՝ չլսված 9%-ից 10% մակարդակ: Արդյո՞ք դա նշանակում է, որ այսօրվա դրույքաչափերը նույնպես կարող են հասնել այդ մակարդակին: Հավանաբար ոչ. Այդ զգալի 4%-անոց աճը սկսվեց 5-1/2%-ից։ Այսօրվա 4 տոկոս աճը սկսվեց 2-1/2 տոկոսից մինչև 3 տոկոս: Հատկապես ուշագրավ էր յուրաքանչյուր բարձրացում, հատկապես այսօրվա՝ իր արագությամբ։ Քանի որ նման քայլերը խթանում են ներդրողների հետաքրքրությունը (ավելի մեծ փողի առաջարկ) և տան գնորդների մտահոգությունը (փողի ավելի ցածր պահանջարկ), այդ աճն անպայմանորեն հասնում է առաստաղի:

Պատմության բարձր գնաճը

Ցածր 7% մակարդակում մնալուց հետո փոխարժեքը նորից բարձրացավ՝ այս անգամ հասնելով 10%-ի 9%-ից 10% մակարդակին առաջին անգամ հասնելուց հինգ տարի անց: Կրկին, սակայն, այն հետ է ընկել, բայց միայն 9% մակարդակին:

Վերջապես, չորս տարի անց՝ 1979թ.-ին, երբ ստագֆլյացիան և հիպերինֆլյացիան դառնում էին լուրջ մտահոգություններ, այդ ցուցանիշը հեշտությամբ ճեղքեց 10%-ը՝ արագ տեմպերով, որը տեսավ մինչև 18%:

Օգտագործելով այդ պատմությունը այսօրվա հիփոթեքային տոկոսադրույքի միջավայրի համար

Նախ, այսօրվա 7% մակարդակը ոչ մի հուշում չի տալիս՝ համեմատելով այն 20 տարվա համեմատելի մակարդակի հետ, երբ տոկոսադրույքները նվազում էին:

Կարևորն այն է, որ մինչև 7%-ը համեմատելի է վերը քննարկվածների հետ: Տարբերությունն ավելի մեծ արագությունն է։ Կարևոր է, որ ոչ չափը, ոչ արագությունը չեն կանխատեսում հետագա աճ: Փոխարենը, ինչպես նախկինում եղել է, գլխապտույտ բարձրացումները կտրուկ ավարտվում են և հետ են գնում: Ինչո՞ւ։ Քանի որ, մինչ վարկառուները կարող են սեղմել իրենց ձեռքերը, վարկատուների և ներդրողների ախորժակը բաց է: Բացի այդ, բոլոր նրանք, ովքեր ներգրավված են վաճառքի գործընթացում, մշակում են ռազմավարություններ, որոնք օգնում են դիմակայել գնորդների մտահոգություններին (օրինակ՝ նվազեցված կանխավճարներ, կարգավորելի հիփոթեքային դրույքներ և նվազեցված նախնական դրույքաչափեր): Վերջապես, կա մրցակցության հզոր ուժ վարկատուների միջև:

Այս շուկայում կա նաև ապագա բնակարան գնորդի և վարձակալի վերաբերմունքի փոփոխություն: Այդ նախկին ոչ գնորդները կարող էին փոխվել: Եթե ​​այդպես է, ապա նրանք կողջունեն ավելի քիչ կատաղի շուկա, որտեղ տները որոշ ժամանակ նստում են, և գները իջնում ​​են իրենց արագ աճող բարձրություններից: Ավելի բարձր հիփոթեքային դրույքաչափեր. Ինչպես անցյալ ժամանակաշրջաններում, բնակարանների գնորդները կենտրոնանում են տուն գնելու վրա, ուստի նրանք պատրաստ կլինեն աշխատել գոյություն ունեցող պայմաններով. չմնալ ոչ տանտերեր հանուն հնարավոր է ցածր գնով հիփոթեք ստանալու համար, մինչդեռ տան գների կրկին բարձրանալու վտանգ կա: .

Երկու հիանալի հոդվածներ The Wall Street Journal նկարագրեք, թե ինչպես են փոխվել պայմանները. Նախ՝ ինչպես է փոխվել շուկան բարելավվել է բնակարան գնորդների համար. Երկրորդ, ինչպես է վարձակալների բումը սկսում է քանդվել.

Եզրակացություն – Անշարժ գույքի շուկան տարբերվում է ներդրումային շուկաներից

Մի ընդունեք այդ 7% հիփոթեքային տոկոսադրույքը որպես ֆիքսված եկամտով պարտատոմսերի վաճառք: Բարձր տոկոսադրույքը ավելի բարձր դրույքաչափերի համար հիմք չէ: Դա բոլոր մասնակիցների համար ինչ-որ բան անելու հրավեր է:

Դա բնակելի անշարժ գույքի շուկան է: Տների նկատմամբ պահանջարկը դեռևս առկա է։ Պարզապես պետք է միջոց լինի՝ ցանկալի տները տան գնորդների ձեռքը հասցնելու համար: Դա արդյունաբերության մեջ ներգրավված բոլորի գործն է, ուստի վստահ եղեք, որ լավ բաներ տեղի կունենան բնակարանային շուկայում:

Ներդրողների և բնակարանների գնորդների միջև շատ կարևոր տարբերություն. Ներդրողները նյարդայնանում են, երբ գները նվազում են. Տան գնորդները ոգևորվում են: Այսպիսով, լավ նորություն է, որ բնակարանների գներն այժմ նվազում են: