Անշարժ գույքի աճուրդների ժամանակ մեգա-առանձնատները գների զանգվածային կրճատումներ են կրում

Երբ շուկայում վաճառվող թանկարժեք մեգա առանձնատները թուլանում են՝ ընդարձակ, փայլուն և անկարող գնորդ գրավելու, որոշ սեփականատերեր դիմում են երկակի տարբերակի՝ անշարժ գույքի աճուրդին:

Աճուրդի բլոկը կարող է արագորեն տեղափոխել գավաթային հատկություններ քթից արյունահոսող արժեքներով՝ տարիներ շարունակ անգործությունից հետո: Բայց դա գալիս է դաժան իրականության հետ:

Աճուրդը կարող է հանդես գալ որպես անշարժ գույքի փոխաբերական գիլյոտին՝ կիսով չափ կամ ավելի վատ կտրելով ուռճացված պահանջվող գները, համաձայն CNBC-ի վերջին վաճառքների վերանայման:

Աճուրդով երբևէ վաճառված երեք ամենաթանկ տները՝ յուրաքանչյուրը վաճառքի են հանվել վերջին 14 ամիսների ընթացքում: Եվ չնայած յուրաքանչյուր գործարք իրականացրել է ապշեցուցիչ վերջնական հայտ, երեք առանձնատները տեսան, որ իրենց սկզբնական պահանջվող գները կրճատվեցին միջինը 70%-ով` միասին թողնելով 600 միլիոն դոլար սեղանին:

Դա դժբախտ ճակատագիր է, որը կարող է պատուհասել մաշկաբանին, որը ծրագրավորող է դարձել, և աճուրդավարի հետ նրա տան մոտ ապագան:

Բժիշկ Ալեքս Խադավին՝ Լոս Անջելեսում հայտնի մաշկի բժիշկ, հույս ուներ արագ վաճառքի և մեծ վարձատրության օր, երբ վերջապես ավարտեց. 21,000 քառակուսի ոտնաչափ առանձնատուն, որի կառուցման համար պահանջվել է յոթ տարի և տասնյակ միլիոնավոր դոլարներ:

Բայց մեկ տարուց մի փոքր ավելի այն պահից, ինչ նա այն վաճառքի է հանել, որի գինը 7 դոլար է, որը ցույց է տալիս հաջողակ 87,777,777-ների շարանը, կանխիկացնելու մասին բժշկի երազանքները ջախջախվում են պարտքերի, կապալառուների չվճարված օրինագծերի, սնանկության դատական ​​գործընթացների և անախորժությունների պատճառով: օրենքով։ 

Այժմ նրա բախտը, փողը և ժամանակը սպառվում են: 

Խադավին, ով դիմել է Գլուխ 11-ի սնանկության պաշտպանությանը մոտ երկու շաբաթ անց տունը շուկա հանելուց հետո, այնուամենայնիվ, չի կորցրել իր հումորի զգացումը:

«Տունը խրված է միլիարդատերերի միջև, և ես ամենաաղքատ տղան եմ թաղամասում», - ասաց նա CNBC-ին ծիծաղելով:

Խադավին խոստովանել է, որ մտել է իր գլխի վրա՝ զարգացնելով շքեղ կացարանը, որն իր մեջ ներառում է յոթ ննջասենյակ, 11 լոգարան և վերևի առանձնահատկություններ, ինչպիսիք են ապակեպատ արդյունաբերական վերելակը, հսկա մեքենաների պատկերասրահը, դիջեյների գաղտագողի տաղավարը, որը բարձրանում է մարմարից։ հատակը սնուցվում է ստորգետնյա հիդրոտեխնիկայով և բարձր տեխնոլոգիական աուդիո-վիզուալ համակարգ՝ տան ներսում և դրսում NFT հավաքածուի նախագծման համար:

«Դա մի տեսակ դարձավ կիրք և մոլուցք, և դա ավելի շատ գումար արժեցավ, քան ես կարծում էի», - ասաց Խադավին:

Հանրային գրառումները ցույց են տալիս Խադավին 16 թվականին 2013 միլիոն դոլար է վճարել Սարբոն ճանապարհի 777 հասցեում գտնվող լոտի համար, որը ներառում էր գոյություն ունեցող տունը, որը նա հետագայում քանդեց։. Այնուհետև եկավ մի շարք յոթանիշ ֆինանսավորման գործարքներ, ներառյալ 2020 թվականին 27 միլիոն դոլարի չափով վարկը: 

Այդ ինը տարիները նաև ունեցվածքի շուրջ ֆինանսական խնդիրների փոթորիկ բերեցին՝ ներառյալ չկատարման մասին ծանուցումները, պետական ​​գրավադրումը, հոգաբարձուների վաճառքի սպառնացող վտանգը և կապալառուների կողմից ներկայացված երկու մեխանիկական արգելանքները, որոնք պնդում էին, որ իրենց երբեք չեն վճարել իրենց ծառայությունների համար:

Ի հավելումն ամեն ինչի, անցյալ տարի Խադավին ձերբակալվեց այն բանից հետո, երբ նրան իբր ֆիքսել էին տեսահսկման տեսախցիկը իր բնակելի շենքի նախասրահում՝ օգտագործելով հոմոֆոբ հայհոյանքներ և սպառնալով սպանել իր հարևաններին, ովքեր ամուսնացած գեյ զույգ են: Խադավին իրեն մեղավոր չի ճանաչել և CNBC-ին ասել է, որ որևէ մեկնաբանություն չունի սպասվող գործի վերաբերյալ:

Չնայած իր բոլոր իրավական խնդիրներին, Խադավին կարողացավ ավարտել տունը, բայց ասաց, որ երբեք չէր պատկերացնում, որ ստիպված կլինի կրել ծախսերը մեկ տարուց ավելի՝ սպասելով գնորդի, որը երբեք չի իրականանա: Քանի որ քիչ տարբերակներ են մնացել, նա հանձնվել է այն փաստին, որ իր տան արժեքը շուտով կորոշվի աճուրդում: 

«Ես չեմ կարող կրել ծախսերը: Ես պետք է անեի այն, ինչ պետք է անեի»,- ասաց նա:

Հույս ունենալով արագ վաճառքի վրա՝ Խադավին տան համացուցակային գործակալների՝ Compass-ից Ահարոն Կիրմանի և The Agency-ի Մաուրիսիո Ումանսկու հետ միասին որոշեցին աճուրդի հանել տունը:

«Նա ուներ շատ նեղ ժամանակացույց: Եվ նա պատրաստ էր հրաժարվել վերահսկողության մակարդակից… և թույլ տալ, որ շուկան որոշի գինը շատ նեղ, բարձր պահին», - ասել է Քիրմանը CNBC-ին:  

Վաճառքը կիրականացնի Concierge Auctions-ը՝ շքեղ տների առաջատար աճուրդավարը, և ներառում է 50 միլիոն դոլարի պահուստ, ինչը նշանակում է, որ Խադավին այդ թվից ցածր առաջարկներ չի մատուցի: Աճուրդը կսկսվի ապրիլի 27-ին, իսկ աճուրդը կանցկացվի հինգ օրվա ընթացքում, որը ստանդարտ տևողություն է ընկերության տների մեծ մասի համար:

«Դա շատ կարճ ժամկետ է, որը կարող է լինել լավ կամ վատ», - ասում է Քիրմանը, ով վերջերս համագործակցել է Concierge Auctions-ի հետ 944 Airole Way-ի աճուրդում, որը վաճառվել է ռեկորդային 141 միլիոն դոլարով:

Խադավին հուսով է, որ մեծ վաճառքը բարենպաստ կլինի իր առաջիկա աճուրդի համար: Թեև նա կարծում է, որ միայն 777 Սարբոնից տեսարանն արժե 87.78 միլիոն դոլար, նա խոստովանեց, որ երջանիկ կլիներ միլիոններով պակաս:

«Իմ կախարդական թիվը 77 միլիոն դոլար է», - CNBC-ին ասել է Խադավին: (Նրա սիրած թիվը 7-ն է):

«Ես կցանկանայի, որ այդպես լիներ, դա զարմանալի կլիներ»:

Concierge Auctions-ի հիմնադիր և գործադիր տնօրեն Լորա Բրեյդին CNBC-ին ասել է, որ ընկերության հաճախորդների մեծամասնությունը նախընտրում է աճուրդի գնալ այն բանից հետո, երբ անհաջող փորձել է վաճառել ինքնուրույն: Բայց այն տները, որոնք երկար ժամանակ շուկայում են գտնվում երկնքի բարձր հարցով, հավանաբար աճուրդում նույնպես չեն հավաքի այդ գինը, ասաց նա:

«Նրանք, ովքեր եղել են շուկայում մինչև աճուրդը, հատկապես, եթե նրանք ցուցակված են եղել մեկ կամ ավելի տարի, դժվարությամբ են գերազանցում իրենց նախկին ցուցակային գները աճուրդում, քանի որ նրանք արդեն բացահայտվել են այդ գներով», - ասաց Բրեդին: ասաց.

Եթե ​​Խադավիի տունը վաճառվի 50 միլիոն դոլարով կամ ավելի, ապա ժամանակակից առանձնատունը կզբաղեցնի աճուրդում երբևէ վաճառված ամենաթանկ տների շարքում:

Ահա աճուրդի ժամանակ երբևէ ձեռք բերված ամենաթանկ վաճառքների լավագույն քառյակի հետհաշվարկը, աճուրդի բլոկում նրանց հասցված գների զանգվածային կրճատումները և մեգա գործարքներից յուրաքանչյուրի որոշ հիմնական խաղացողների ավելի մանրամասն դիտարկում:

Ֆլորիդայի Հիլսբորո քաղաքում գտնվող Վերսալից ոգեշնչված այս 60,000 քառակուսի ֆուտանոց առանձնատունն առաջին անգամ շուկա դուրս եկավ 2015 թվականին՝ 159 միլիոն դոլար ռեկորդային գնով: Այն ժամանակ դա Broward Country-ի համար երբևէ ամենաբարձր ցուցակման գինն էր, որը կցում էր Պալմ Բիչին հյուսիսում և Մայամի-Դեյդին հարավում: 

Գերազանց տունը, որը կոչվում է Le Palais Royal, պատված է 22k ոսկու տերևների շեշտադրումներով ներսից և դրսից և ներառում է մի քանի ջրվեժներ, ինչպես նաև 150,000 գալոնանոց հանգստավայրի չափի լողավազան օվկիանոսի առջևի բակում: 

Այդ ժամանակ սեփականատերը Ռոբերտ Պերեյրա II-ն էր՝ Middlesex Corporation-ի գործադիրը, որը Մասաչուսեթսում տեղակայված շինարարական ընկերություն էր, որը հիմնադրել էր Պերեյրայի հայրը: 2015 թվականից մինչև 2018 թվականը տունը շուկայում էր և դուրս էր եկել շուկայում և անվանափոխվել՝ Le Palais Royal-ից Playa Vista Isle:

2018 թվականին Concierge Auctions-ը առանձնատունը բերեց աճուրդի բլոկի։ Հանրային գրառումները ցույց են տալիս, որ ամենաբարձր հայտը ներկայացրել է ՍՊԸ-ն, որը կապված է Teavana-ի համահիմնադիր Էնդրյու Մաքի հետ: 

Տունը, գումարած հարեւանությամբ չկառուցված հողատարածքը, վաճառվել է 42.5 միլիոն դոլարով: Այն ժամանակ գինը երբևէ ձեռք բերված ամենաբարձրն էր աճուրդում, սակայն դեռ 116.5 միլիոն դոլար պակաս Պերեյրայի սկզբնական գնից՝ ամրացնելով գնի իջեցումը մոտ 73%-ով:

Հաղորդվում է, որ Լոս Անջելեսի Բևերլի Պարկ թաղամասում գտնվող Villa Firenze-ի կառուցումը տևել է յոթ տարի և ներառում է 20 ննջասենյակ և 24 լոգարան, ըստ Hilton & Hyland բրոքերային գործակալության:

Սեփականատերը ծնունդով հունգարացի միլիարդատեր Սթիվեն Ուդվար-Հազին էր, ով իր հարստությունը վաստակեց ինքնաթիռների լիզինգի ոլորտում և ներկայումս Air Lease Corp-ի գործադիր նախագահն է:

2021 թվականի սկզբին նա արդեն տարիներ շարունակ փորձում էր վաճառել տունը: 

Առանձնատունն առաջին անգամ շուկա դուրս եկավ 2017 թվականին՝ 165 միլիոն դոլար արժողությամբ՝ այն դարձնելով Ամերիկայի ամենաթանկ վաճառքի տներից մեկը: Բայց այն շուկայում մնաց չորս տարի առանց գնորդների, և այն մի քանի անգամ չցուցակված էր և նորից ցուցակագրվեց, մինչև 160 թվականին գինը մի փոքր իջավ մինչև 2020 միլիոն դոլար:

5 միլիոն դոլարի զեղչը ոչ մի գնորդի չհամոզեց ցատկել, իսկ վաղ 2021 թվականին Beverly Park Court 67 հասցեում գտնվող նստավայրը աճուրդի է հանվել առանց պահուստի. Concierge Auctions-ը նույնպես անցկացրեց աճուրդը: 

Հանրային գրառումները ցույց են տալիս, որ գործարքը փակվել է 2021 թվականի ապրիլին 51 միլիոն դոլարով, ներառյալ 12% գնորդի վճարը և 1.5% միջնորդավճարը, որը բաժանված է ցուցակում գտնվող բրոքերների կողմից, ասվում է աճուրդի հարթակների կայքում: 

Տունը գնել է Roy L. Eddelman Trust-ը: Էդելմանը Spectrum Labs-ի հիմնադիրն ու նախկին նախագահն է, որը 359 թվականին ձեռք է բերել Repligen դեղագործական ընկերությունը 2017 միլիոն դոլարով։ 

Eddelman-ի հաղթող հայտը Villa Firenze-ի համար ներկայացնում էր 114 միլիոն դոլարի նվազում միլիարդատեր վաճառողի սկզբնական գնից՝ 69% զեղչով:

Բևերլի Հիլզում գտնվող Hearst Estate-ը վերջերս աճուրդի հանված ամենահարկ տներից մեկն է: 

Ութ ննջասենյակ ունեցող 15 լոգասենյակ ունեցող գույքը ժամանակին պատկանում էր Ռանդոլֆ Հարստին և ավելի հայտնի դարձան «Կնքահայրը» և «Թիկնապահը» ֆիլմերը, որոնցում ներկայացված էր սաղմոնի գույնի առանձնահատուկ առանձնատունը:  

Դեռևս 2016-ին տունը 195 միլիոն դոլար էր: Տարիների ընթացքում այն ​​դուրս եկավ և դուրս եկավ շուկա և տեսավ, որ դրա գինը նվազեց մինչև 48 միլիոն դոլար:

2019 թվականին ՍՊԸ-ին, որին պատկանող տունը, տրամադրվել է ավելի քան 26 միլիոն դոլար ընդհանուր գումարի պարտքի մասին ծանուցում: Իսկ 2021 թվականին կալվածքի սեփականատեր, ֆինանսիստ և դատավար Լեոնարդ Ռոսը տեսավ, որ իր տունը գնում է դատարանի աճուրդի:

Ցուցակում ներկայացված էին չորս բրոքերներ երեք բրոքերային ընկերություններից, այդ թվում՝ Ջոն Գուլդը Rodeo Realty-ից և Գարի Գոլդը Hilton & Hyland-ի հետ: Երկու գործակալներն էլ ներկա էին դատարանի դահլիճում՝ ականատես լինելու միլիարդատերերի գնային պատերազմին, որը սկսվեց:

Գուլդի խոսքով՝ հինգ միլիարդատերեր են մտել դատարանի դահլիճ, և դատավորը սկսել է սակարկությունը 48 միլիոն դոլարով։

«Դա հուզիչ էր», - ասաց նա: Դատավորը նայեց սենյակը՝ առաջարկելով 100,000 դոլար հավելավճարներ. «48-մեկ, 48-երկու, 48-երեք… Մոտ 54-55 միլիոն դոլարով առաջինները սկսեցին ասել՝ «Ոչ, ինձ համար շատ հարուստ»:

«Հիլթոն և Հայլենդս Գոլդ»-ի խոսքով, ոգևորված շենքով, այն սկսում է զգալ, որ երբեմնի անհասանելի գինը կարող է իրականում հասանելի լինել:

«Դուք ունեք բոլոր այս մարդիկ, ովքեր բացարձակապես պատրաստում են իրենց գումարները գնումներ կատարելու համար, նստած այնտեղ այլ մարդկանց հետ, ովքեր ցանկանում են անել նույն բանը», - ասաց Գոլդը:

«Վաճառքի այս տեսակների տարբերությունն այն է, որ անկանխատեսելի դեպքեր չկան, գավազանն ընկնում է, և դուք գնում եք այդ տունը», - ասաց նա:

Առաջատար հայտը, գումարած աճուրդի 12% վճարը, վաճառքի վերջնական գինը հասցրեց 63.1 միլիոն դոլարի և տունը փոխանցեց Berggruen Holdings-ին՝ միլիարդատեր Նիկոլաս Բերգգրուենի բարեգործական հիմնադրամի ներդրումային մեքենային: 

Ցուցակման գործակալներից յուրաքանչյուրը բաժանել է գործարքի նվազեցված հանձնաժողով, որը հաստատվել է դատավորի կողմից:

2021 թվականի հոկտեմբերին, երբ գործարքը փակվեց, Hearst Estate-ը դուրս բերեց Playa Vista Isle-ը և Villa Firenze-ը՝ դառնալով երբևէ աճուրդով վաճառված ամենաթանկ տունը, բայց գինը դեռևս մոտ 131.9 միլիոն դոլար ցածր էր, քան 2016-ի պահանջվող գինը՝ 68: % կտրել.

Ոչ Գուլդը, ոչ Գոլդը առնչություն չունեին տան հետ, երբ այն առաջին անգամ հայտնվեց շուկայում, բայց երկուսն էլ ասացին, որ պահանջվող գնի և իրական վաճառքի գնի միջև տարբերությունը, լինի դա աճուրդում, թե ավանդական վաճառքում, հաճախ ավելին է ասում վաճառողի անիրատեսական ակնկալիքների մասին: քան դա վերաբերում է շուկայական պայմաններին:

«Յուրաքանչյուր ոք կարող է խնդրել այն, ինչ ուզում է սեփականության համար, ինչ վերաբերում է ինձ», - ասաց Գոլդը: «Երբ նրանք ի սկզբանե խնդրում էին $195 [միլիոն]… Դա պարզապես որոշ վաճառողներ էին, գիտեք, երազում էին խողովակները»: 

Rodeo Realty's Gould-ն ասաց, որ տեսնում է շատ «էգո-գնագոյացում», որտեղ սեփականատերը միջնորդին խնդրում է տունը ցուցակագրել հսկայական գնով, որն ավելի շատ հիմնված է տան սեփականատիրոջ հպարտության վրա, քան շուկայական գնահատման վրա:

Իրականում, նա ասաց, որ տները «գուցե դրան մոտ ոչինչ չարժեն»: 

Տխրահռչակ մեգա-առանձնատունը, որը կոչվում է The One նստած է Բել Էյրի գագաթին և զբաղեցնում է 100,000 քառակուսի ոտնաչափ տարածք՝ 21 ննջասենյակ, 42 լոգարան, 30 մեքենայի համար նախատեսված ավտոտնակ, 60 ոտնաչափ փակ լողավազան և հսկայական գիշերային ակումբ:

Բեհեմոթն ի սկզբանե հրապարակվել է ծրագրավորող Նայլ Նիամիի կողմից՝ 500 միլիոն դոլար արժողությամբ: 

Տասը տարի պահանջվեց Airole Way հասցեում գտնվող 944 հասցեում գտնվող նստավայրի կառուցման համար, և այդ ճանապարհին կառուցապատողը հավաքեց 120 միլիոն դոլարի չափով պարտքերի սար, ըստ դատարանի փաստաթղթերի:

Մեգա-առանձնատունը նույնիսկ ավարտին չէր հասցվել մինչև այն հայտնվել էր սնանկության դատարանում և ուղղություն վերցրեց դեպի աճուրդի բլոկն առանց բնակության վկայականի և 295 միլիոն դոլար նոր պահանջվող գնի:

Աճուրդը, որը նույնպես վարում էր Concierge Auctions-ը, չուներ պահուստ, որը կապահովի հայտերի ցածր շեմը: Բայց այս դեպքում հաղթող հայտը կպահանջի սնանկության գործով դատարանի վերջնական հաստատումը, ինչը անսովոր սցենար է: Ըստ գործադիր տնօրեն Բրեյդիի, Concierge Auction-ի վաճառքների միայն 5%-ն է վերաբերում անհանգիստ գույքին:

One մեգա-առանձնատունը բերեց 126 միլիոն դոլարի լավագույն առաջարկը, որը մատուցեց Ռիչարդ Սաղյանը՝ Fashion Nova արագ նորաձեւության մանրածախ առևտրի տնօրենը: Սաղյանը վճարել է աճուրդավարի ստանդարտ գնորդի պրեմիումը՝ 12%, կամ մոտ 15 միլիոն դոլար՝ ընդհանուր վաճառքի գինը հասցնելով 141 միլիոն դոլարի.

Շաբաթներ անց այն բանից հետո, երբ սնանկության դատարանի դատավորը հաստատեց վաճառքը, Սաղյանը ավելի քան գոհ էր գործարքից: 

«Որպես ողջ կյանքի ընթացքում Անջելենո և անշարժ գույքի մոլի կոլեկցիոներ, ես սա ճանաչեցի որպես հազվագյուտ հնարավորություն, որը նաև թույլ է տալիս ինձ ունենալ եզակի սեփականություն, որը վիճակված է դառնալ Լոս Անջելեսի պատմության մի մասը», - CNBC-ին ասել է Սաղիանը մամուլի խոսնակի միջոցով:

Նա վճարել է ընդամենը 1,342 դոլար մեկ քառակուսի ոտնաչափի համար մի թաղամասում, որտեղ բարձրակարգ տները կարող են XNUMX-XNUMX անգամ գերազանցել այդ թիվը: Սակայն փորձագետներն ասում են, որ Սաղյանին, ամենայն հավանականությամբ, պետք է ևս միլիոններ ծախսի տունն իրականում ավարտելու և բնակության վկայական ստանալու համար: 

«Մենք արեցինք ամեն ինչ, որ մարդկայնորեն հնարավոր էր, որպեսզի ստանանք ամենաբարձր թիվը», - ասում է Compass-ի գործակալ Քիրմանը, ով ծառայում էր որպես դատարանի կողմից հաստատված ցուցակման գործակալ Williams & Williams-ի հետ միասին:

Քիրմանը բացահայտ հիասթափված էր աճուրդի արդյունքից։ 

Բրոքերը, որը բաժանել է գործարքի վերաբերյալ դատավորի կողմից հաստատված 1% միջնորդավճարը, CNBC-ին ասաց, որ հույս ունի, որ վաճառքը կկազմի 177 միլիոն դոլար, ինչը ռեկորդային գին է, որը սահմանվել է հոկտեմբերին Մալիբուում շատ ավելի փոքր առանձնատան համար:

«Ես ուզում էի ռեկորդ սահմանել. Այսինքն՝ ես ուզում էի հարվածել, գիտեք, 200 [միլիոն] դոլար կամ ավելի»,- ասել է Քիրմանը: «Մենք հիասթափված էինք դրանից… բայց շուկան խոսեց»: