Իրավական մարտահրավերները կարող են օգնել փոխել բնակարանային պատմությունը

Ամերիկյան կրթության ամենամեծ ձախողումը եղել է այն, թե ինչպես ենք մենք սովորեցնում ինքներս մեզ իրավունքների մասին: Այն կարծիքը, որ մեր իրավունքները՝ կրոնական ազատություն, խոսք և այլն, հաստատվել են Անգլիայում բռնակալ թագավորի դեմ մեր հեղափոխությամբ, կեղծ է: Փոխարենը, մեր իրավունքները մեզ հասան էվոլյուցիայի ընդլայնված գործընթացի միջոցով: Ծույլ մանկավարժությունը և քարոզչությունը հանգեցրել են պառակտման և վատ քաղաքականության, այդ թվում՝ բնակարանների վրա ազդող քաղաքականության: Բնակարանային իրավունք չկա. Բայց կա մասնավոր սեփականության հաստատված իրավունք։ Եկեք նայենք այդ իրավունքին և Նյու Յորքում վարձակալության վերահսկողության իրավական մարտահրավերին, CHIP, RSA և այլն: ընդդեմ Նյու Յորք քաղաքի և այլն: (2-րդ շրջան), հիմնված այդ իրավունքի վրա, և թե ինչպես է այդ մարտահրավերն օգնում փոխել բնակարանային պատմությունը:

Իրավունքների պատմությունն Ամերիկայում սկսվում է ոչ թե Ֆիլադելֆիայում 1776 թվականին, այլ մի վայրում, որը կոչվում է Runnymede, Անգլիա 1215 թվականին: Այնտեղ էր, որ Անգլիայի Թագավորության տարբեր բարոններ և այլ մագնատներ ստիպեցին Ջոն թագավորին ստորագրել մի փաստաթուղթ, որը հայտնի դարձավ որպես. Ազատությունների մեծ խարտիա. Փաստաթղթում առաջին անգամ գրավոր ամրագրվեց այն միտքը, որ գործադիր իշխանությունը (կներեք անախրոնիզմի համար) ստիպված եղավ զիջել առաջին խորհրդարանին։ Չընտրված լինելով հանդերձ, բարոններն ու մագնատները պահանջում էին, որ մինչ թագավորության մարդկանց զրկելն իրենց ազատություններից, ներառյալ սեփականությունից, պետք է ինչ-որ գործընթաց լինի:

Այս կարևոր իրադարձությունը չլուծեց խնդիրը. Դա միայն 17-ին էր^th դարում և ևս մեկ քաղաքացիական պատերազմ Անգլիայում (նրանք ունեին մի քանիսը), որ այս խնդիրները նորից ի հայտ եկան, այս անգամ դաժանորեն: Թագավոր Չարլզը ցնցում էր մարդկանց գյուղերում և քաղաքներում, որպեսզի վճարի Եվրոպայում պատերազմների համար: Խորհրդարանը, որն այժմ ավելի ուժեղ ինստիտուտ է, բավական էր։ Նրանք թողարկել են 1628 թ իրավունքի միջնորդությունը. Այնտեղ նրանք դիմում են Magna Carta-ին՝ խնդրելով թագավորին դադարեցնել մարդկանց ունեցվածքը բռնագրավելու և գրավելու իր ագրեսիվ ջանքերը։

«Անգլիայի ազատությունների մեծ խարտիան», հայտարարվում և ուժի մեջ է մտնում, որ ոչ մի ազատ մարդ չի կարող բռնվել կամ բանտարկվել կամ զրկվել իր ազատությունից կամ ազատությունից, սովորույթներից, օրենքից դուրս կամ աքսորվել կամ որևէ ձևով: ոչնչացվել է, բայց իր հասակակիցների օրինական դատողությամբ կամ երկրի օրենքով»։

Այդ բառը, ցրված, օրինակ է Անգլո-նորմանդական բառեր մեր իրավական տերմինաբանությամբ: Դա նշանակում է տնօրինել կամ ավելի արդյունավետ կերպով՝ սեփականություն վերցնել։ Եվս 14 տարի վիճաբանություն կպահանջվեր, մինչև խորհրդարանի և թագավորի միջև բաց պատերազմ սկսվեր, պատերազմ, որը հանգեցրեց նրա տապալմանը և մահապատժին: Սա ազդեց Միացյալ Նահանգների հիմնադիրների վրա, քանի որ նրանք տեսնում էին վերջնական կարգավորումը և հիմնական իրավունքների հաստատումը Magna Carta-ում որպես սոցիալական պայմանագրի խախտում անգլիական կառավարության կողմից, խախտում, որն արդարացնում էր Անգլիայի հետ խզումը:

Այսօր դրա կարևորությունն այն է, որ Իրավունքի խնդրագիրը ճանաչվում է որպես օրենքի հիմքերից մեկը: Մեր իրավունքների օրինագծի հինգերորդ փոփոխությունը, փոփոխություն, որը, ըստ երևույթին, միավորում է քրեական և քաղաքացիական արդարադատության խնդիրները (Սահմանադրությանը վերաբերող կարևոր հղում է. հիմնադրի Սահմանադրությունը, Սահմանադրությանը սատարող փաստաթղթերի և գաղափարների հիանալի ամփոփագիր):

«Ոչ ոք չպետք է պատասխանատվության ենթարկվի կապիտալ կամ այլ կերպ տխրահռչակ հանցագործության համար, բացառությամբ երդվյալ ատենակալների կողմից ներկայացված կամ մեղադրական եզրակացության, բացառությամբ այն դեպքերի, որոնք ծագում են ցամաքային կամ ռազմածովային ուժերում կամ միլիցիայում, երբ իրական ծառայության մեջ է ժամանակին: պատերազմի կամ հասարակական վտանգի մասին; ոչ էլ որևէ անձ չպետք է ենթարկվի նույն հանցագործության երկու անգամ կյանքի կամ անդամի վտանգի տակ. ոչ էլ հարկադրված որևէ քրեական գործով վկա լինել իր դեմ, ոչ էլ զրկվել կյանքից, ազատությունից կամ գույքից՝ առանց օրենքի պատշաճ ընթացակարգի. ոչ էլ մասնավոր սեփականությունը հանրային օգտագործման է վերցվում՝ առանց արդարացի փոխհատուցման»։

Բայց մեր Սահմանադրության հեղինակները տարբերություն չեն տեսել քրեական վեճերի միջև, որոնք կարող են մարդուն զրկել «կյանքից, անդամից» և քաղաքացիական վեճերից, որոնք կարող են զրկել մարդուն «կյանքից, ազատությունից կամ սեփականությունից»: Նրանց համար 18 թ^th դարի համատեքստում, դրանցից որևէ մեկի ձեռնարկման համար կառավարության գործողությունները պահանջում են «օրինական պատշաճ գործընթաց», իսկ մասնավոր սեփականության դեպքում՝ «արդարացի փոխհատուցում»: Ամերիկյան Սահմանադրությունը սրբացնում է անգլիական իրավունքի հնագույն սկզբունքները, որոնց դեմ պայքարել են դարեր շարունակ, որպես ամերիկացիների ծննդյան իրավունք: Մարդու ունեցվածքը խլելը նույն ծանրությունն ունի, ինչ նրա կյանքը կամ վերջույթը խլելը:

Պատմությունը կարևոր է. Երբ ես նշեցի, որ բնակարանային քաղաքականությունը վիճարկվում է Հինգերորդ փոփոխության հիման վրա, ինձ երբեմն հարցնում են. «Ի՞նչ կապ ունի «Հինգերորդը վերցնելը» բնակարանի հետ»: Փոփոխության վերջին կեսի մասին մարդիկ չգիտեն. Իսկ «մասնավոր սեփականության իրավունքներ» տերմինը գերիշխող մշակույթում դարձել է հոմանիշ՝ հրացաններով ռանչերների հետ, որոնք կռվում են ակր դատարկ հողի վրա Դաշնային կառավարության հետ: Ճշմարտությունն այն է, որ այն գաղափարը, որ մարդու մասնավոր սեփականությունը կապված է այլ բաների հետ, որոնք մենք համարում ենք խոսքի իրավունք, կորել է:

Այսօր մենք ունենք մարդիկ, ովքեր պնդում են, որ «բնակարանը մարդու իրավունք է»։ Բայց ասելով, որ դա այդպես չէ. Միաժամանակ մենք գիտենք այդ մասնավոր սեփականությունը իսկապես հաստատված սահմանադրական իրավունք է. Այդուհանդերձ, իրավական մարտահրավերները, ինչպիսին Նյու Յորքումն էր, փորձում են դատարաններին ստիպել կիրառել այն, ինչը պետք է ակնհայտ չափանիշ լինի տեղական ինքնակառավարման մարմինների ջանքերում՝ վերահսկելու, թե ինչպես են մարդիկ օգտագործում իրենց մասնավոր սեփականությունը, հատկապես, երբ նրանք գույք են վարձակալում ուրիշներին: կողմից հարուցված գործը Համայնքային բնակարանների բարելավման ծրագիր (CHIP) պարզ է: Գործի իրենց ամփոփումից:

«Հիսուն տարի շարունակ Նյու Յորք քաղաքը հայտարարել է, որ իր վարձով բնակարանների շուկան գտնվում է մշտական ​​«արտակարգ իրավիճակի» մեջ՝ արդարացնելու իրավական ռեժիմը, որը ստիպում է անշարժ գույքի սեփականատերերի փոքր խմբին սուբսիդավորել բնակարանները պատահականորեն ընտրված անհատ վարձակալների բնակչության համար։ . Այդ գույքի սեփականատերերը զրկվել են իրենց գույքի նկատմամբ բոլոր նշանակալից իրավունքներից, ներառյալ՝ ուրիշներին սեփականությունից հեռացնելու իրավունքից. զբաղեցնել, տիրապետել կամ օգտագործել գույքը. եւ ազատորեն տնօրինել գույքը»։

Ինձ երբեք դուր չեն եկել նման մարտահրավերները, որովհետև դրանք անսիրտ են հնչում՝ խաղալով «բնակարանը մարդու իրավունքն է» ամբոխի տրամաբանության սենտիմենտալիզմը. մարդկանց բնակարանների կարիքը հաղթում է այլ մարդկանց սեփականության նկատմամբ հաստատված իրավունքին: Դա կարեկից է թվում, և հաճախ վաճառվում է, բայց իրականում ամենևին էլ կարեկից չէ: Վարձակալության վերահսկման նման քաղաքականությունը վաղուց արդեն հասկացվել է, որ բնակարանային խնդիրները վատթարացնում են ավելի քիչ գումար ունեցող մարդկանց համար, ոչ թե ավելի լավ (կարդացեք վարձավճարների վերահսկողության իմ երկարատև մոտեցումը, Ինչպես է վարձակալության վերահսկումը դարձնում բնակարանն ավելի քիչ մատչելի).

Ես չեմ պատրաստվում հարված առ հարված տալ CHIP, RSA և այլն: ընդդեմ Նյու Յորք քաղաքի և այլն: (2d Cir.) բայց մինչ ես թերահավատորեն եմ վերաբերվում այս դեպքերի կարճաժամկետ և միջանկյալ օգուտներին (տե՛ս իմ գրառումը Վտարման արգելքների իրավական մարտահրավերները. և արդարություն բոլորի համար.), կարծում եմ, որ դրանք կարևոր են: Օրենքի շենքը մեր համակարգում նախադեպային է, որը կառուցված է օրենսդիր մարմինների կողմից ընդունված, գործադիրների կողմից իրականացվող և մեր դատարաններում վիճարկվող օրենքների վրա: Երկար ժամանակ, չնայած Հինգերորդ փոփոխության պարզ լեզվին, դատարանները լայն և խորը հարգանք են ցուցաբերել տեղական ինքնակառավարման մարմիններին անշարժ գույքը կարգավորելիս, հատկապես գոտիավորման և վարձակալների մասին օրենքների միջոցով:

Դեպքեր, ինչպիսիք են CHIP- ը փորձում են ըստ էության նոր օրենք ընդունել, այն է՝ փոխել նախադեպը։ Նկատի առնենք 12-րդ էջի քննարկումը սղագրության մեջ բանավոր վեճերի բողոքարկումը գործի ամենավերջին դատավորի և Էնդրյու Պինկուսի միջև, ով հանդիսանում է գործով գլխավոր փաստաբանը:

«Պարոն ՊԻՆԿՈՒՍ. Ֆիզիկական խլման պահանջի վերաբերյալ, որի մասին մենք հիմա խոսում ենք, մենք փնտրում ենք այն պարտավորությունը, որ երբ գույքի սեփականատերը ցանկանում է հեռացնել գույքը բնակելի տարածքների վարձակալության շուկայից, քանդելու, վերանորոգելու համար, օգտագործել այլ նպատակներով, որ երկարաձգում առաջարկելու պարտավորությունը հակասահմանադրական է և —

ԴԱՏԱՐԱՆ. Պարոն Պինկուս:

Պրն. ՊԻՆԿՈՒՍ: - (անտեսանելի) -

ԴԱՏԱՐԱՆ. Պարոն Պինկուս:

ԴԱՏԱՐԱՆ – Այո: Այսպիսով -

ԴԱՏԱՐԱՆ. (Անտեսանելի) —

ԴԱՏԱՐԱՆ.- Այն, ինչ դուք մեզանից խնդրում եք, որ այս վարչակարգը հակասահմանադրական ճանաչենք, ընձեռված հիմունքներով:

Պրն. ՊԻՆԿՈՒՍ – Այո՛։

Պինկուսը մեկ այլ դեպք էր ներկայացրել. Cedar Point Nursery et al. ընդդեմ Hassid et al., գործ, որի ժամանակ Գերագույն դատարանը որոշեց, որ սեփականության իրավունքի խախտում է, որ Կալիֆորնիայի նահանգը թույլ է տվել արհմիությունների կազմակերպիչներին զբաղեցնել մասնավոր ֆերմաները՝ աշխատողներին կազմակերպելու համար: CHIP-ի գործով դատավորը թերահավատորեն էր վերաբերվում՝ ասելով Pincus-ին. «Ես տեսնում եմ, որ ընդունումը միանգամայն տարբեր է այս հանգամանքում և իրականում որպես Cedar Point-ը, որն իրականում ընդհանրապես չի վերահսկում (էջ 8):

Դատավորը կարծես թե վերջապես սկսում է կապ հաստատել միայն ավելի շատ քննարկումներից հետո: Դա դանդաղ ու ցավոտ գործընթաց է դիտելու համար։ Այն Cedar Point- ը գործը նշում է փոփոխություն. «Դատարանը որոշել է, որ ֆիզիկական յուրացումն առգրավում է՝ լինի դա մշտական, թե ժամանակավոր. Հատկացման տեւողությունը բխում է միայն վճարման ենթակա փոխհատուցման չափից»: Բայց Pincus-ը պետք է կապի այդ գործի կետերը, որը վերաբերում է ֆերմերային տնտեսություններին և արհմիություններին, այն գաղափարին, որ վարձակալներն իրավունք ունեն ինչ-որ կերպ ընդմիշտ մնալ իրենց բնակարաններում, անկախ նրանից, նրանք վճարում են, թե ոչ, և արդյոք սեփականատերը ցանկանում է փոխել օգտագործումը կամ փոխել վարձակալներին:

Ես չեմ փոխում իմ միտքը. ռեսուրսների լավագույն և ամենակարևոր օգտագործումն այսօր հանրային կարծիքն ուսումնասիրելն է՝ հասկանալու համար, թե ինչու են մարդիկ մտածում, թե ինչ են անում բնակարանների վարձակալության և ընդհանրապես բնակարանների մասին: Ինչո՞ւ են մարդիկ կարծում և հավատում, որ բնակարանների վարձակալությունը ինչ-որ կերպ տարբերվում է ցանկացած այլ մասնավոր բիզնեսից: Ինչպե՞ս ենք մենք փոխում այդ տեսակետը, որպեսզի այն հիմնված լինի այն իրականության վրա, որ բնակարանաշինությունը մարգինալ բիզնես է, ինչպես ցանկացած այլ բիզնես, որը փորձում է եկամուտ ստանալ, որը բավարարում է կամ գերազանցում ծախսերը: Ես վերը նշված իրավական մարտահրավերների մասին գրառման մեջ ասացի.

«Տեղական բազմաբնակարան շենքը, լինի դա հսկա ապակյա կամ պողպատից, թե փոքր աղյուսից պատրաստված ֆորփլեքս, բիզնես է, որը ծառայում է տեղացիներին, ինչպես մթերային խանութը կամ անկյունային բարը. Եվ ինչպես այդ բիզնեսները, բնակարանների վարձակալությունը ռիսկային է և գործում է լուսանցքում: Ոչ մի դատավարություն, նույնիսկ այն, որն ունի հուզիչ և գոհացուցիչ դատավճիռ, չի կարող կատարել բնակարանների մասին պատմությունը փոխելու ծանր աշխատանքը»:

Այնուամենայնիվ, դանդաղ և բծախնդիր աշխատանքը, որը պարոն Պինկուսը և նրա գործընկերները կատարում են ամբողջ երկրում, նույնիսկ չարաբաստիկ և նույնիսկ վատ մտածված իրավական մարտահրավերներում, անհրաժեշտ և կարևոր կաթիլ, կաթել, կաթել, ջուրը մաշել է 100 տարվա քարը: օրինական որոշումներ, որոնք նպաստում են կամայական և քմահաճ քաղաքական քայլերին՝ սահմանափակելու և վերահսկելու վարձակալվող գույքն այնպիսի ձևերով, որոնք վնասում են սեփականատերերին, բնակիչներին և ավելի լայնորեն՝ ամբողջ բնակարանային շուկան: Բայց մեր ժամանակը սպառվում է: Ես կանխատեսել եմ մասնավոր վարձույթների մեծ մասի ավարտը մինչև այս տասնամյակի վերջը. Իրավական փաստարկների դանդաղ կաթիլը կարող է ավելի շատ նմանվել բարձր ճնշման ջրի շիթին, եթե մենք ներդրումներ կատարեինք հասարակության կարծիքը փոխելու համար՝ միաժամանակ իրավական դաշտը փոխելու համար: