Վարձակալված բնակարանների համար վարկային միավորների բարելավումը, ոչ թե դրանց արգելումը, պատասխանն է

Ողջ երկրում աճում են մտահոգություններն այն մասին, թե ինչպես և ինչու մարդիկ չեն կարողանում բավարարվել բնակարանների վարձակալության համար: Ակտիվիստները, ովքեր պնդում են, որ ուշադրություն են դարձնում վարձակալած բնակարանների ապագա բնակիչների լավագույն շահերին, փորձել են արգելել քրեական անցյալի ստուգումները, նախկին վտարման գրառումները և վարկերի միավորները՝ որպես ռիսկի գնահատման մաս, որն օգտագործվում է բնակարանային մատակարարների կողմից վարձակալներին զննելու համար: Մինեապոլիսում, օրինակ, քաղաքային խորհուրդը պարտադրեց վարկային միավորների օգտագործման սահմանափակումներ. Խորհրդի անդամը, որն աջակցում է միջամտությանը, ասաց, որ գների աճը և բնակարանների սակավությունը «որոշակի հրատապություն է դնում աջակցելու մարդկանց, ովքեր ամենախոցելի վարձակալներն են»: Բայց արդյո՞ք վարկով չեկերի սահմանափակումը կամ արգելումը լավագույն միջոցն է՝ օգնելու բարակ, վատ կամ առանց վարկ ունեցող մարդկանց:

Սպառողների ֆինանսների պաշտպանության բյուրոյի (CFPB) վերջին զեկույցը կարող է կրակի վրա յուղ լցնել: Զեկույցը, որը անհարմար վերնագրված է. Վարձակալների ֆոնային ստուգումների շուկան, գույքագրում է բոլոր հնարավոր բողոքները բնակարանային մատակարարների կողմից ռիսկերի գնահատմամբ: Ահա իմ ամենասիրածը վտարման տվյալների վերաբերյալ.

«Այս տվյալների հավաքագրումը, մասնավորապես քաղաքացիական և քրեական հանրային գրառումների տվյալները, և հավաքագրված տվյալների ճիշտ համապատասխանեցումը անհատական ​​ապագա վարձակալին, կարող է դժվար լինել: Օրինակ, 3.6 միլիոն վտարման դատարանների արձանագրությունների համաձայն՝ պետական ​​վտարման գործերի 22 տոկոսը երկիմաստ կամ կեղծ գրառումներ են: Արդյունքում, վարձակալների զննման հաշվետվություններում հաղորդված տվյալները և որոնց վրա հիմնվում են վարձակալի սեփականության ռիսկի միավորներ ստեղծելիս հաճախ երկիմաստ են կամ հնացած և կարող են լինել սխալ»:

Սա ինձ ստիպեց բարձրաձայն ծիծաղել, քանի որ մի ամբողջ արդյունաբերություն է զարգացել՝ պնդելով, որ երկիրը կանգնած է «վտարման ճգնաժամի» կամ «համաճարակի» առաջ։ Սա ակնհայտորեն կեղծ է և պատճառներից մեկը, որ հեշտ է այդ եզրակացությանն հանգել, հենց այն է, որ վտարումների վերաբերյալ հստակ կամ հետևողական տվյալներ չկան: Այսօրվա աշխարհում անհնար է որևէ հայտարարություն անել վտարման մասին, որը սահմանվում է որպես վարձակալած գույքից բռնի ուժով իրական հեռացում. չափազանց հազվադեպ է. Փաստաթղթերը ներկայացնելուց հետո վտարումների մեծ մասը հանգեցնում է աշխատանքից ազատման կամ ոչ միանշանակ արդյունքների: Միայն մի փոքր մասն է հանգեցնում այն ​​բանի, որ իրավապահները հայտնվում են բնակարանից իրեր դուրս հանելու համար: Այդուհանդերձ, ագրեսիվ փաստաբանները դա ցանկանում են երկու կողմից. տվյալները ցույց են տալիս «ճգնաժամ», բայց տվյալները վատ են, մի օգտագործեք դրանք զննման համար:

Զեկույցի բացման ժամանակ տեղի ունեցած եռուզեռը կարող է ճշգրտորեն արտացոլել սպառողների վրդովմունքը ռիսկի գնահատման ենթարկվելու համար. բայց բնակարանների վարձակալությունը իրավունք և «իրավունք» չէ որևէ սահմանմամբ: Դրան ես կավելացնեմ «դեռևս», քանի որ փաստաբանները հենց դա են պնդում, որ իսկապես այդպես է. ցանկացած անձի իրավունքը՝ պահանջել մուտք գործել մասնավոր սեփականություն՝ բնակվելու համար անկախ ռիսկի պրոֆիլից:

Մեզանից ոմանք բնակարանը համարում են ապրանք, և այն վարձակալելը ճիշտ այնպես, ինչպես մեքենա կամ այլ իրեր վարձելը: Ռիսկի գնահատումը հնարավոր է դարձնում բնակարանների վարձակալումը, և առանց անցյալի կատարողականը ստուգելու կամ վերանայելու հնարավորության, ավելի փոքր, ավելի մատչելի բնակարանները կվերանան: Այն տեսակետը, որ բնակարանն իրավունք է, և որ ցանկացած մարդ կարող է վերցնել ուրիշի ունեցվածքը բնակարան ունենալու համար, վտանգավոր է և սպառնում է խաթարել մասնավոր վարձակալած բնակարանները. Արժե այս մասին համառ և խիստ բանավեճ ունենալ:

Բայց ո՞րն է այն մարդկանց իրական խնդրի լուծումը, ովքեր ավելի քիչ գումար ունեն և դժվարանում են տնտեսության մեջ՝ ունենալով ավելի բարձր ռիսկային պրոֆիլ և, հետևաբար, բնակարան գտնելու ավելի մեծ մարտահրավեր: Պատասխաններից մեկն է՝ արգելել սկրինինգը կամ սահմանափակել այն այնպես, որ ռիսկը մեղմելու միակ տարբերակը լինի վարձավճարների բարձրացումը: Փաստաբանները սա էլ են ուզում սահմանափակել, իհարկե, վարձակալության հսկողությամբ: Վարձավճարների վերահսկումը վատթարացնում է բնակարանների գնաճը՝ ստեղծելով սակավություն և ռացիոնալացում:

Իրական լուծումը վարկային միավորների բարելավումն է և խրախուսական միջոցների ստեղծումը այն մարդկանց համար, ովքեր բնակարաններ են վարձում, որպեսզի ժամանակին վճարեն վարձը: Երբ նրանք չեն կարող, ամենից շատ անհրաժեշտ է կանխիկ օգնությունը: Բայց կա՞ն արդյոք շուկայական խթաններ՝ վարկեր ստեղծելու և վարձակալների ռիսկայնությունը բարելավելու համար:

CFPB-ի զեկույցում վարկային միավորների մասին ասվում է.

«Վարձակալության նախնական վճարումների պատմությունը, որը թվում է, թե շատ կարևոր է վարձակալության որոշման համար, հիմնականում չի արտացոլվում վարձակալների զննման հաշվետվություններում կամ ռիսկերի գնահատականներում: Սպառողների հաշվետվությունների համակարգում վարձակալության վճարումների պատմության ընդգրկման ոլորտի գնահատականները տատանվում են ԱՄՆ-ի վարձակալների 1.7-ից 2.3 տոկոսի միջև»:

Մասնավոր ընկերություն, Պինատա, հանդես է եկել բիզնես մոդելով, որն անում է հենց դա: Piñata-ն համատեղում է ուղղակի շուկայավարումը վարձավճարների հավաքագրման կառավարման հետ: Երբ բնակիչը, որը գտնվում է Piñata-ից օգտվող ընկերության կողմից կառավարվող շենքում և ժամանակին վճարում է վարձավճարը, բնակիչը կարող է միավորներ ստանալ հանրաճանաչ ապրանքանիշերից պարգևների համար: Մտածեք դա որպես հաճախակի թռչող ծրագիր վարձակալների համար: Պինյատան նաև վարկային բյուրոներին հաղորդում է վարձակալության դրական տեղեկատվություն: Բնակիչների համար խթաններն իրական են՝ իրենց անհրաժեշտ ապրանքների անվճար առաջարկներով և ավելի լավ վարկային միավորով:

Ես խոսեցի Piñata-ի գործադիր տնօրեն Լիլի Լիուի հետ, եթե նա մտահոգված է նոր կանոնակարգերով, հատկապես հարթակների համար, որոնք հավաքում են հայտատուների և բնակիչների մասին տեղեկատվություն մասշտաբով: «Տվյալների զանգվածային հավաքածուներով ալգորիթմներն այնքան լավն են դառնում, որ դժվար է տեսնել, թե ինչպես դրանք չեն ինտեգրվի այս որոշումներին», - ասաց Լյուն, «չնայած ներդաշնակություններով և թռիչքներով, մինչև այն ավելի նորմալանա»: Նա առաջարկում է Piñata-ն որպես լուծում բնակիչների համար, քանի որ այն «դինամիկ ինտերակտիվ արտադրանք է, որն օգնում է վարձակալներին հասկանալ իրենց «սխալները» և որոշակի գործողությունների հետևանքները և օգնում է նրանց փոխել իրենց վարքագիծը՝ իրենց համար ավելի լավ ֆինանսական ապագա կառուցելու համար»:

Կասկածից վեր է, որ վարձակալների շատ փաստաբաններ կարհամարհեն այս մոդելը. մարդիկ ընդհանրապես չպետք է վարձ վճարեն, և ինչու՞ մենք պետք է նրանց խայծենք Amazon-ում անվճար գործարքներովAMZN
անել այն, ինչ չպետք է անեն: Լավ: Դա ներքին հետևողական փաստարկ է սոցիալիստի համար: Այնուամենայնիվ, իրական աշխարհում, այնպիսի ծրագրի ընդլայնումը, ինչպիսին Piñata-ն է, այն մարդկանց համար, ովքեր արդեն ունեն վատ, բարակ կամ չունեն վարկ, իրականում կօգնի մարդկանց ավելի լավ վարկ կառուցել և ապագայում ավելի լավ դարձնել իրենց կյանքը որպես վարձակալներ: CFPB-ի զեկույցում բերված գրեթե բոլոր բողոքները կարող են լուծվել այս տեսակի խրախուսման վրա հիմնված սպառողական մոդելի միջոցով, նույնիսկ ավելի քիչ գումար ունեցող մարդկանց համար:

Վարձակալության պատմության վատ վարկի կամ այլ թերությունների խնդրի պատասխանը ոչ թե այն ջնջելը, այլ մարդկանց ռեկորդը բարելավելու և նրանց պարգևատրելու իրական օգնություն և խթաններ առաջարկելը: Սա հաջողության մեջ ներդրումներ է կատարում ոչ միայն բնակարան տրամադրողի համար, ով տեսնում է վարձավճարների հավաքագրումը 100%-ով, այլ նաև այն սպառողների համար, ովքեր սկսում են տեսնել դրական վարկ, որը, հնարավոր է, կօգնի բարելավել գնողունակությունը, ներառյալ տան սեփականությունը: Ռիսկի գնահատումը երբեք չի անհետանա վարձակալության տնտեսության մեջ, և եթե այն կարգավորվի, ավելի փոքր, ավելի մատչելի բիզնեսները կդադարեն վարձակալել, ավելի շատ բնակարանների սակավություն և ավելի բարձր վարձավճարներ կլինեն: Դա ոչ մեկին չի օգնում, հատկապես այն մարդկանց, ովքեր պայքարում են վարկային խնդիրների հետ: