Ես տուն եմ գնում 74-ամյա մորս հետ, բայց հիփոթեքը կլինի իմ անունով։ Ինչպե՞ս վերնագրենք տունը:

Հարգելի MarketWatch,

Կցանկանայի տեսնել, թե արդյոք կարող եք ինձ ինչ-որ խորհուրդ տալ 74-ամյա մորս հետ տուն գնելու վերաբերյալ: Ես կվճարեմ 240,000 դոլար՝ օգտագործելով իմ սեփական տան վաճառքից ստացված եկամուտը, նոր տան վրա և սկսելու 220,000 դոլար հիփոթեք. Հիփոթեքը կլինի միայն իմ անունով։ Երբ մորս տունը վաճառվի, նա պատրաստվում է ինձ տալ իր տան հասույթի մի մասը՝ $100,000, որպեսզի ես կարողանամ վերաձևակերպել իմ հիփոթեքը և նվազեցնել ամսական վճարումը:

Մեր հարցերն են. Ինչպե՞ս վերնագրենք այն տունը, որտեղ մենք երկուսս էլ ապրելու ենք: Արդյո՞ք մեր երկուսի անունները պետք է դնենք համատեղ վարձակալների տան վրա՝ գոյատևման իրավունքով։ Նաև, այն գումարը, որը նա տալիս է ինձ՝ իմ վերակառուցված հիփոթեքը դնելու համար, կհամարվի՞ որպես նվեր ինձ համար, որտեղ ես պետք է հարկ վճարեմ դրա վրա: Սրանից խուսափելու որևէ միջոց կա՞: Եվ իմ վերջին հարցն այն է, որ ես նաև իմ չափահաս աղջկան դնե՞մ տան տիտղոսում, նաև որպես համատեղ վարձակալներ՝ գոյատևման իրավունքով, որպեսզի տունն իրենը լինի, երբ ես և մայրս այլևս չլինենք այս Երկրի վրա:

Եթե ​​դուք ի վիճակի չեք պատասխանել այս հարցերին, կարո՞ղ եք ինձ ասել՝ պետք է խոսեմ անշարժ գույքի փաստաբանի, հարկայինի կամ ՀԿԿ-ի հետ: Ես վստահ չեմ, թե ում պետք է ուղղեմ այս տեսակի հարցերը: Ես հաճույքով կարդում եմ ձեր սյունակը: Շնորհակալություն ձեր աջակցության համար.

Sincerely,

Տեղափոխվելով մայրիկի հետ

«Մեծ քայլը» MarketWatch սյունն է, որը նայում է անշարժ գույքի անկումներին ՝ սկսած նոր տան որոնումներից մինչև հիփոթեքային վարկ ստանալու դիմումը:

Հարց ունեք տուն գնելու կամ վաճառելու վերաբերյալ: Անկանու՞մ եք իմանալ, թե ուր պետք է լինի ձեր հաջորդ քայլը: Փոստով ուղարկեք Jacob Passy- ին էլ [էլեկտրոնային փոստով պաշտպանված].

Հարգելի Շարժվող,

Շատ քաղցր է, որ դուք պատրաստվում եք տուն գնել ձեր մոր հետ, քանի որ վստահ եմ, որ դա նրան կապահովի հարմարավետության զգացում, քանի որ նա մեծանում է և ավելի շատ օգնության կարիք ունի: Ես գիտեմ, որ դուք չեք խնդրել իմ մտքերն այս պայմանավորվածության վերաբերյալ, բայց ես անհամբեր կլինեի, եթե չառաջարկեի շատ անկեղծ զրույցներ ունենալ միմյանց հետ, որտեղ դուք քննարկեք միասին ապրելու ձեր ակնկալիքները: Սա մեծ փոփոխություն կլինի երկուսիդ համար, և ինչպես ցանկացած սենյակակիցների պայմանավորվածության դեպքում, ավելի լավ է ժամանակից շուտ նույն կողմում լինել՝ խաղաղ համատեղ կյանք ապահովելու համար:

Պետք է խոստովանեմ, որ ես շփոթված եմ ձեր երկուսի ընտրած ժամանակացույցի հետ: Եթե ​​որևէ պատճառ չկա, թե ինչու է սկսել ինքնուրույն տուն գնելը, ես չեմ հասկանում, թե ինչու դուք երկուսով մի քիչ երկար չեք սպասի տունը միասին գնելու համար, հատկապես, եթե երկուսն էլ մտածում եք տան մեջ լինել գործ. Միանգամից ձեր ռեսուրսների միավորումը, ամենայն հավանականությամբ, ձեզ հնարավորություն կտա օգտվել ավելի լավ ֆինանսավորումից:

Հիփոթեքի վերակառուցումը կարող է շահավետ լինել շատ տանտերերի համար: Այն թույլ կտա նվազեցնել ձեր պարտքային պարտավորությունը՝ չփոխելով վարկի տոկոսադրույքը կամ ժամկետը: Այն ժամանակ, երբ հիփոթեքային տոկոսադրույքները աճում են, դա կարող է ավելի լավ տարբերակ լինել շատ տանտերերի համար, քան վերաֆինանսավորումը, եթե ձեր հիմնական նպատակը ձեր չմարված պարտքի չափը նվազեցնելն է:

Այս ռազմավարության որոշ թերություններ կան: Սկզբի համար, ոչ բոլոր հիփոթեքային վարկատուներն են դա թույլ տալիս, այնպես որ սա պետք է լինի մի բան, որը դուք նախապես պարզաբանեք: Եվ նույնիսկ եթե վարկատուն դա թույլ է տալիս, նրանք չեն կարող դա անել բոլոր տեսակի վարկերի համար: Մասնավորապես, կառավարության կողմից տրամադրվող վարկերը, ներառյալ FHA և VA վարկերը, չեն կարող վերաձևակերպվել: Եվ վարկի սպասարկողը ձեզանից կվճարի վերաձևակերպման համար: Այս պատճառներով որոշ վարկառուներ կընտրեն պարզապես հավելյալ վճարումներ կատարել իրենց հիփոթեքի համար, այլ ոչ թե անցնել վերաձևակերպման ամբողջական գործընթաց:

Ձեր իրավիճակում ձեր մոր ներդրումը կարող է նվեր համարվել, եթե նա հիփոթեքի վրա չէ, թեև դուք չէիք լինի դրա վրա հարկ վճարողը: Դուք պետք է խորհրդակցեք հաշվապահի հետ՝ նրանց փորձագիտական ​​խորհրդատվություն ստանալու համար, բայց հավանական է, որ նա պետք է ներկայացնի նվերների հարկային հայտարարագիր: Ասել է թե, եթե նա միլիոնավոր դոլարներ չնվիրի ձեզ և ուրիշներին, հավանական է, որ նա երբեք հարկեր չպարտադրի այդ գումարի վրա՝ ցմահ բացառելու պատճառով:

Նա կարող է լինել տիտղոսում առանց հիփոթեքի վրա, բայց դա պարտադիր չէ, որ պարզ լինի: Եթե ​​տունը գնելուց և հիփոթեքը վերցնելուց հետո մտածում եք նրան ակտում ավելացնելու մասին, ապա պետք է խորհրդակցեք անշարժ գույքի իրավաբանի հետ: Որոշ վարկատուներ կներառեն դրույթներ, որոնք սահմանում են, որ վարկը պետք է ամբողջությամբ վերադարձվի, եթե տան սեփականության իրավունքում էական փոփոխություններ կատարվեն, և դուք կցանկանաք, որ իրավական փորձագետը վերանայի հիփոթեքային ցանկացած պայմանագիր՝ ստուգելու համար, թե արդյոք դա տեղի կունենա այստեղ:

Եթե ​​դուք, փոխարենը, նախատեսում եք ի սկզբանե ձեր մորը ունենալ ակտի վրա՝ առանց նրան հիփոթեքի վրա վերցնելու, դուք պետք է խորհրդակցեք հիփոթեքային վարկատուի հետ՝ ստանալու նրանց հավանությունը այս պայմանավորվածության համար: Ինչպես բացատրում է նյույորքաբնակ անշարժ գույքի իրավաբան Վիկտորիա Սպոդեկը բլոգի գրառման մեջ, «Բանկը պետք է վստահ լինի, որ իրենց շահերը պաշտպանված են, քանի որ նրանք մեծ գումար են տալիս: Բանկի կարողությունը՝ վաճառել գույքը դեֆոլտի դեպքում, չափազանց կարևոր է նրանց մոդելի համար, և նրանք գումար չեն տրամադրի, քանի դեռ պաշտպանված չեն»:

Խնդիրը, որը կարող է առաջանալ սեփականության իրավունքի վրա մի քանի հոգի ունենալով, բայց միայն մեկը հիփոթեքի վրա, այն է, որ տան սեփականության իրավունքը դառնում է բարդ: Վարկատուի տեսանկյունից, ձեր մայրը կունենա տան իրավունքներ, որոնք կարող են դժվարացնել վաճառքը, եթե դուք գնաք բռնագրավման: Այսպիսով, այն, ինչ հաճախ անում են վարկատուները նման սցենարում, ասում է Սպոդեքը, այն է, որ երկու սեփականատերերն էլ ստորագրեն հիփոթեքը, մինչդեռ միայն մեկ հոգի ստորագրում է գրությունը, որը վարկը վերադարձնելու խոստումն է: Այսպիսով, «եթե վարկը չվճարվի կամ չվճարվի, ապա բանկը դեռ հնարավորություն կունենա վաճառել տունը՝ մարելու համար»,- գրում է նա։

Կրկին, դուք կարող եք մտածել, որ ձեր մայրը ցուցակագրվի հիփոթեքում: Եթե ​​նա վարկային խնդիրներ չունի, նրա լրացուցիչ Սոցիալական ապահովության եկամուտը և ակտիվները կարող են օգնել ձեզ ավելի լավ տոկոսադրույք ստանալ հիփոթեքի վրա: Դա նաև կթեթևացնի այն խնդիրները, որոնք կառաջանան այն բանից հետո, երբ նա վճարի վարկը, երբ տունը վաճառվի:

Ինչ վերաբերում է նրան, թե ինչպես եք վերնագրում տունը, կարծում եմ, որ կարևոր է հաշվի առնել, թե ինչու եք ցանկանում երկուսն էլ լինել այդ տիտղոսում, և ինչ նպատակներ ունեք դրանում: Թվում է, թե պարզ է, որ պայմանագրային իրավունքից խուսափելը կարևոր է երկուսի համար, սակայն համատեղ վարձակալությունը կարող է որոշակի ռիսկեր ունենալ: Օրինակ, եթե ձեզանից մեկը պարտքի մեջ է մտնում և չի կարողանում այն ​​մարել, պարտատերերը կարող են պահանջ ներկայացնել գույքի նկատմամբ: Ահա թե ինչու ձեր դստերը կոչում ավելացնելը նույնպես կարող է ռիսկային քայլ լինել:

Բոլորիդ համար տունը կենդանի վստահության մեջ դնելը կարող է առավել իմաստալից լինել: Սա ձեզ հնարավորություն կտա վերահսկել, թե ինչ է տեղի ունենում տան հետ, երբ դուք և ձեր մայրը մահանում են, միաժամանակ թույլ կտա ձեզ մնալ տանը, քանի դեռ երկուսդ էլ դեռ ողջ եք: Տունը ոչ միայն հեշտությամբ կարող է անցնել ձեր դստերը, այլև նա կարող է խուսափել որոշակի հարկերից և պայմանագրային վճարներից: Դուք պետք է փաստաբան վարձեք՝ վստահությունը ձևավորելու և այն ճիշտ ձևավորելու համար, բայց հաշվի առնելով ձեր կենսապայմանների բարդությունը, սա կարող է լինել ձեր խնդրի լավագույն լուծումը և ձեզ և ձեր մորը երաշխավորել, որ դուք կկարողանաք ապրել: այս տանը ձեր մնացած օրերի համար:

Ուղարկելով ձեր հարցերը էլ. Փոստով ՝ դուք համաձայն եք, որ դրանք անանուն հրապարակվեն MarketWatch- ում: Ներկայացնելով ձեր պատմությունը Dow Jones & Company-ին՝ MarketWatch-ի հրատարակչին, դուք հասկանում և համաձայնում եք, որ մենք կարող ենք օգտագործել ձեր պատմությունը կամ դրա տարբերակները բոլոր լրատվամիջոցներում և հարթակներում, այդ թվում՝ երրորդ կողմերի միջոցով:.