Ինչպե՞ս կարող են շրջվել տները ազդել իմ հարկերի վրա:

Տների շրջվելը կարող է շահութաբեր բիզնես լինել: Բայց թույլ մի տվեք, որ իդեալականացված տնային շրջադարձային հեռուստահաղորդումները ազդեն ձեր տեսակետի վրա, թե ինչպես է այն աշխատում: Դուք պետք է լինեք փորձառու, ֆինանսավորվող և բանիմաց, թե ինչ եք անում: Դա հատկապես ճիշտ է, երբ խոսքը վերաբերում է տներ շրջելը և հարկերը։ Այս անշարժ գույքի ուղեցույցը մանրամասնում է, թե ինչ կարելի է ակնկալել տան շրջադարձային հարկերի հետ կապված: Ա ֆինանսական խորհրդատու կարող է օգնել ձեզ ստեղծել ֆինանսական պլան ձեր անշարժ գույքի ներդրումային նպատակների համար և օգնել ձեր բիզնեսը պաշտպանել ֆինանսական սխալներից:

Դուք անշարժ գույքի ներդրող կամ դիլեր եք:

Առաջին հարցը, որին դուք պետք է պատասխանեք, այն է, թե արդյոք դուք a անշարժ գույքի ներդրող կամ դիլեր. Պատճառն այն է, որ IRS-ը տարբեր կերպ է հարկում այս երկու դասերին։ Ներդրողը սովորաբար գնում և պահում է գույք առնվազն մեկ տարի: Սովորաբար, ներդրողները գույքն օգտագործում են վարձակալությունից եկամտի համար և որպես ակտիվ, նրանք ակնկալում են, որ երկար տարիների ընթացքում արժեքը դանդաղորեն կբարձրանա:

Դիլերները, մյուս կողմից, ձեր ավանդականն են տան ֆլիպերներ. Անշարժ գույքը գնելու նրանց ամբողջ պատճառը վերավաճառքն է: Ահա մի քանի կետեր, որոնք IRS-ը կփնտրի, որպեսզի որոշի, թե արդյոք դուք դիլեր եք.

• Անշարժ գույքի առք ու վաճառքի հաճախականությունը և չափը

• Անկախ նրանից, թե գույքը երբևէ նշված է որպես ձեր առաջնային նստավայր

• Ինչու սեփականություն անցկացվել է և արդյոք այն ծառայել է այլ նպատակների, քան վերավաճառքի համար

• Որքան գովազդ և առաջխաղացում է ներդրվել գույքի վաճառքի մեջ

• Քանի բարելավումներ են կատարվել

• Գույքը վաճառող հարկ վճարողի ընդհանուր գործունեությունը

Ընդհանրապես, եթե դուք տուն եք շրջում, ապա այն գնում եք այն մեկ նպատակով՝ բարելավելու և վերավաճառելու այն: Սա ձեզ դարձնում է անշարժ գույքի դիլեր: Եթե ​​դուք ունեք լրացուցիչ հարցեր, դուք պետք է դիմեք ֆինանսական խորհրդատուի կամ հարկային փորձագետի:

Շրջվող տների և կապիտալ շահույթի հարկ

Կան երկու տեսակներ կապիտալ շահույթի հարկեր, կարճաժամկետ և երկարաժամկետ: Կապիտալի շահույթի կարճաժամկետ հարկերը հարկվում են նույն դրույքաչափով, ինչ ձեր եկամտահարկը և նախատեսված են ակտիվների (օրինակ՝ անշարժ գույքի) շահույթների համար, որոնք պահվել են մեկ տարուց պակաս ժամկետով: Կապիտալի շահույթի երկարաժամկետ հարկեր նախատեսված են մեկ տարվա ընթացքում պահվող ակտիվների համար և գանձվում են ավելի բարենպաստ դրույքաչափով, որը տատանվում է 0%-ից մինչև 20%՝ կախված բրայից:

Պատմությունը շարունակվում է

Տնային մատիտները հիմնականում պատրաստվում են ընկնել կարճաժամկետ կապիտալի շահույթի ճամբարում: Հիշեք, երբ տուն եք շրջում, ամեն օր, երբ պահում եք գույքը, գումար եք կորցնում: Դուք ցանկանում եք մուտք գործել, կատարելագործումներ կատարել և արագ վաճառել շահույթով: Դա հատկապես ճիշտ է, եթե գնումը ֆինանսավորել եք վարկով:

Ամբողջական հարկային բուժում անշարժ գույքի դիլերների համար

Այս պահին մենք պարզեցինք, որ ակտիվ տնային ֆլիպերները անշարժ գույքի դիլերներ են: Դա նշանակում է, որ կան այլ հարկեր, որոնց մասին նրանք պետք է տեղյակ լինեն: Անձնական եկամտահարկ վճարելու հետ մեկտեղ (որը կարող է հասնել մինչև 37%), անշարժ գույքի դիլերները պետք է վճարեն լրացուցիչ 15.3% ինքնազբաղվածության հարկ:

Եկեք աշխատենք օրինակի միջոցով՝ օգտագործելով SmartAsset-ի հարկային հաշվիչը. Եթե ​​անշարժ գույքի դիլերը, որը ներկայացնում է առանձին, տարեկան ստանում է $200,000 եկամուտ, նրանք կարող են ակնկալել վճարել $40,811 դաշնային եկամտահարկ: Այդ գումարին ավելացրեք 30,600 դոլար ինքնազբաղվածության հարկի համար, և դուք կստանաք 71,411 դոլար ընդհանուր հարկային հաշիվ կամ 35.71 ԱՄՆ դոլարի 200,000%:

Իհարկե, սա առանց հարկային նվազեցումների հաշվառման: Եկեք խոսենք ձեր հարկային օրինագիծը նվազեցնելու որոշ քայլերի մասին:

Ձեր տան շրջադարձային հարկային բեռի իջեցում

Նույնիսկ անշարժ գույքի դիլեր լինելու բարձր հարկերով, կան եղանակներ՝ նվազեցնելու ձեր տան շրջադարձային հարկային բեռը: Ահա երեք քայլ, որոնք պետք է ձեռնարկվեն, որոնք կօգնեն նվազեցնել ձեր հարկային հաշիվը, երբ դուք սկսում եք շրջել տները:

1. Ձևավորել ՍՊԸ

Նախքան տունը շրջելու մեջ մտնելը, խելացի է ձեր բիզնեսը հիմնել: Ամենահայտնի բիզնես կառույցներից է ա սահմանափակ պատասխանատվությամբ ընկերություն կամ ՍՊԸ. ՍՊԸ-ները թույլ են տալիս պահումներ կատարել բիզնեսի ծախսերի համար: Բացի այդ, նրանք օգնում են ձեզ պաշտպանել ձեր անձնական ակտիվները իրավական պահանջից, եթե ամեն ինչ սխալ է:

Նրանց ճկունությունը ևս մեկ պատճառ է, թե ինչու են նրանք այդքան հայտնի: ՍՊԸ-ն կարող է լինել անհատ ձեռնարկատեր կամ գործընկերություն կամ կազմակերպվել որպես կորպորացիա՝ կիրառելի հարկային արտոնություններից օգտվելու համար: Նկատի ունեցեք, որ ՍՊԸ-ները պետական ​​կառավարվող սուբյեկտներ են, ուստի դրանց ձևավորման ճշգրիտ կանոնները և նրանց տրամադրած արտոնությունները տարբերվում են ըստ նահանգների:

2. Կատարեք հարկային նվազեցումներ

Որպես ՍՊԸ՝ դուք կարող եք դուրս գրել ձեր տնային բիզնեսի ծախսերից շատերը: Ահա ինը սովորական նվազեցումներ, որոնք դուք կարող եք կատարել.

• Տան բարեկարգման ծախսերը վաճառված գույքի վրա

• Անշարժ գույքի վարկերի տոկոսներ

• Ներդրումային գույքի գույքահարկը

• Շինարարության թույլտվության ծախսերը

• Անշարժ գույքի հանձնաժողովներ

• Ճամփորդական ծախսեր

• Գրասենյակային պարագաներ

• Կայքից դուրս գրասենյակային բոլոր ծախսերը, ինչպիսիք են վարձավճարը, ինտերնետը, կոմունալ ծառայությունները և այլն:

• Իրավաբանական և հաշվապահական վճարներ

3. Նվազեցնել կապիտալ կորուստները 

Դուք կարող եք ամեն անգամ չշահել որպես տան մատիտ: Դրա արդյունքն այն է, որ դուք կարող եք հանել ձեր առջև ծառացած կապիտալի կորուստները և օգտագործել դրանք ձեր կապիտալի շահույթի հարկը փոխհատուցելու համար: Խոսեք ձեր ֆինանսական խորհրդատուի հետ այն մասին, թե ինչպես լավագույնս փոխհատուցել այդ շահույթը կորուստներով, և արդյոք դուք որակավորում եք կապիտալի կորուստների տեղափոխում.

Հարկային արտոնություններ, որոնք դուք չեք ստանա որպես տան մռայլ

Չնայած այն ամենին, ինչ դուք կարող եք կարդալ ինտերնետում, եթե դուք ակտիվորեն շրջում եք տների վրա տարեկան մի քանի տներ, կան հարկային արտոնություններ, որոնք ուրիշները ստանում են, որոնք դուք չեք անի: Ահա մի քանի հարկային արտոնություններ, որոնք դուք կարող եք հաշվի առնել.

• 121 բացառում: այս IRS կանոնը վերաբերում է ձեր հիմնական բնակավայրը. Այն թույլ է տալիս խուսափել կապիտալի շահույթի հարկից ձեր հիմնական բնակության վաճառքից ստացված շահույթից, մինչև $250,000 շահույթ (կամ $500,000, եթե ամուսնացած եք): Կրկնելու համար, այս տունը պետք է նշվի որպես ձեր հիմնական բնակավայր՝ համապատասխանելու համար: Բացառումը պահանջում է, որ դուք ապրել եք տանը նախորդ 24 ամիսներից առնվազն 60-ը: Դա նշանակում է, որ տները արագ շրջելու համար չեն համապատասխանում:

• 1031 փոխանակում: այս հարկերի հետաձգման ծրագիր թույլ է տալիս ներդրողներին վաճառել մեկ ներդրումային գույք և հետաձգել վաճառքի հարկերը՝ գնելով նոր ներդրումային գույք: IRS-ը ձեզ 45 օր է տալիս փոխարինող գույքը բացահայտելու և 180 օր՝ գործարքը կատարելու համար: Բայց ինչո՞ւ տնային ֆլիպերները չեն կարող օգտվել դրանից: IRS-ը շատ կոնկրետ է այն մասին, թե ով կարող է մասնակցել 1031 փոխանակմանը: Նրանք մասնավորապես արգելում են մասնակցել վերավաճառքի համար գնված գույքը:

The Bottom Line

Անշարժ գույքի առք ու վաճառքը կարող է լինել ա բարդ գործընթացը, հատկապես, երբ դուք ներառում եք տան շրջադարձային հարկերը: Լավագույնն այն է, որ նախապատրաստված գործի անցնեք և իմանաք, թե ինչի համար եք պատրաստ լինելու: Դուք պետք է իմանաք, թե IRS-ն ինչ կպահանջի ձեզնից վճարել, ինչպես նաև ձեր բիզնեսի կառուցվածքն այնպես, որ դուք ձեզ լավագույն դիրքում դնեք երկարաժամկետ հեռանկարում հաջողության հասնելու համար:

Խորհուրդներ շրջվող տների համար

• Պարտադիր չէ, որ ձեր շուռ տվող բիզնեսը փորձի ինքնուրույն կառավարել իր ֆինանսները՝ աճող կապիտալից մինչև հարկային պլանավորում: Ձեր անկյունում ֆինանսական խորհրդատու ունենալը կարող է հսկայական ծանրաբեռնվածություն հանել ձեր ուսերից և աճելու ավելի շատ հնարավորություններ տալ: Եթե ​​դուք չունեք ֆինանսական խորհրդատու, նրան գտնելը դժվար չէ: SmartAsset-ի անվճար գործիքը համընկնում է ձեզ մինչև երեք ստուգված ֆինանսական խորհրդատուների հետ, ովքեր ծառայում են ձեր տարածքին, և դուք կարող եք անվճար հարցազրույց անցկացնել ձեր խորհրդատուի հետ՝ որոշելու, թե որն է ձեզ համար ճիշտ: Եթե ​​պատրաստ եք գտնել խորհրդատու, որը կօգնի ձեզ հասնել ձեր ֆինանսական նպատակներին, սկսել հիմա.

• Հարկերը կարգի բերելու հետ մեկտեղ պետք է ուշադրություն դարձնել, թե որտեղ եք բանկում: Որոշ բանկեր պարզապես ավելի բարեհամբույր են փոքր բիզնեսի նկատմամբ: Ստուգեք մեր ցուցակը լավագույն բանկերը փոքր բիզնեսի համար օգտվել այս հնարավորություններից։

Լուսանկարը՝ ©iStock/Feverpitched, ©iStock/Սվետլանա Մալիշևա, ©iStock/Aleutie

The Post Շրջվող տներ և հարկեր. Անշարժ գույքի ուղեցույց հայտնվել առաջին SmartAsset բլոգ.