Ինչպես գնահատել անշարժ գույքի ներդրումային գույքը

Անշարժ գույքում ներդրումների արժեքը վերլուծելու մեթոդները նման են բաժնետոմսերի հիմնարար վերլուծության ժամանակ օգտագործվող մեթոդներին: Քանի որ անշարժ գույքի ներդրումները սովորաբար կարճաժամկետ առևտուր չեն, դրամական միջոցների հոսքը և հետագա եկամտաբերության մակարդակը վերլուծելը կարևոր է շահավետ ներդրումներ կատարելու նպատակին հասնելու համար:

Շահույթ ստանալու համար ներդրողները պետք է իմանան, թե ինչպես արժեւորել անշարժ գույքը և խելամիտ կռահումներ անեն այն մասին, թե յուրաքանչյուրը որքան շահույթ կստանա՝ լինի գույքի գնահատման, վարձակալության եկամտի կամ երկուսի միջոցով: Անշարժ գույքի ճշգրիտ գնահատումները կարող են օգնել ներդրողներին ավելի լավ որոշումներ կայացնել, երբ խոսքը վերաբերում է անշարժ գույքի առքուվաճառքին:

Սեփական կապիտալի գնահատումը սովորաբար իրականացվում է երկու հիմնական մեթոդաբանության միջոցով՝ բացարձակ արժեք և հարաբերական արժեք: Նույնը վերաբերում է անշարժ գույքի գույքի գնահատմանը:

Ապագա զուտ գործառնական եկամտի (ՆԱԻ) զեղչումը անշարժ գույքի համար համապատասխան զեղչային դրույքաչափով նման է բաժնետոմսերի զեղչված դրամական հոսքերի (DCF) գնահատմանը: Միևնույն ժամանակ, անշարժ գույքում համախառն եկամտի բազմապատկիչ մոդելի ինտեգրումը համեմատելի է բաժնետոմսերի հետ հարաբերական արժեքի գնահատումների հետ: Ստորև մենք կքննարկենք, թե ինչպես կարելի է գնահատել անշարժ գույքը այս մեթոդներով:

Կապիտալացման դրույքաչափը

Անշարժ գույքի ներդրողի կողմից անշարժ գույքի գնահատումներ կատարելիս ամենակարևոր ենթադրություններից մեկը համապատասխան կապիտալիզացիայի դրույքաչափ ընտրելն է, որը նաև հայտնի է որպես գլխարկային դրույք:

Կապիտալիզացիայի դրույքաչափը անշարժ գույքի պահանջվող եկամտաբերությունն է՝ զուտ արժեքի արժեւորումից կամ արժեզրկումից: Պարզ ասած, դա NOI-ի նկատմամբ կիրառվող դրույքաչափն է՝ գույքի ներկա արժեքը որոշելու համար:

Օրինակ, ենթադրենք, որ գույքը ակնկալվում է, որ առաջիկա տասը տարիների ընթացքում կստեղծի 1 մլն ԱՄՆ դոլարի NOI: Եթե ​​այն զեղչվեր կապիտալիզացիայի 14% տոկոսադրույքով, գույքի շուկայական արժեքը կլինի.

$\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{ուր`}\\&\text{Շուկայական արժեք}=\text{Զուտ գործառնական եկամուտ}/ {\ text{cap rate}}\end{adigned}$â € <$7,142,857(0.14$1,000,000â € <)որտեղՇուկայական արժեքը=Զուտ գործառնական եկամուտ/գլխարկի դրույքաչափըâ € <

7,142,857 դոլար շուկայական արժեքը լավ գործարք է, եթե գույքը վաճառվի 6.5 միլիոն դոլարով: Բայց վատ գործարք է, եթե վաճառքի գինը 8 միլիոն դոլար է։

Կապիտալիզացիայի դրույքաչափի որոշումը հիմնական չափորոշիչներից մեկն է, որն օգտագործվում է եկամուտ ստեղծող գույքը գնահատելու համար: Թեև դա որոշ չափով ավելի բարդ է, քան ընկերության կապիտալի միջին կշռված արժեքը (WACC) հաշվարկելը, կան մի քանի մեթոդներ, որոնք ներդրողները կարող են օգտագործել համապատասխան կապիտալիզացիայի դրույքաչափ գտնելու համար, ներառյալ հետևյալը.

• Կառուցման մեթոդ
• Շուկայական արդյունահանման մեթոդ
• Ներդրումների շրջանակի մեթոդ

Կառուցման մեթոդ

Գլխամասի տոկոսադրույքը հաշվարկելու ընդհանուր մոտեցումներից մեկը կուտակման մեթոդն է: Սկսեք տոկոսադրույքից և ավելացրեք հետևյալը.

1. Իրացվելիության համապատասխան հավելավճար՝ առաջանում է անշարժ գույքի ոչ իրացվելիության պատճառով
2. Վերագրավման հավելավճար՝ հաշվի է առնվում հողի զուտ արժեւորումը
3. Ռիսկի հավելավճար - բացահայտում է անշարժ գույքի շուկայի ընդհանուր ռիսկային ազդեցությունը

Հաշվի առնելով 6% տոկոսադրույքը, 1.5% ոչ իրացվելիության դրույքը, 1.5% վերադարձի հավելավճարը և 2.5% ռիսկի դրույքաչափը, բաժնետիրական գույքի կապիտալացման դրույքը կազմում է 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5): %)։ Եթե ​​զուտ գործառնական եկամուտը կազմում է $200,000, ապա գույքի շուկայական արժեքը կազմում է $1,739,130 ​​($200,000 / 0.115):

Այս հաշվարկը կատարելը շատ պարզ է: Այնուամենայնիվ, բարդությունը կայանում է կապիտալիզացիայի դրույքաչափի առանձին բաղադրիչների ճշգրիտ գնահատականների գնահատման մեջ, ինչը կարող է մարտահրավեր լինել: Կազմման մեթոդի առավելությունն այն է, որ այն փորձում է սահմանել և ճշգրիտ չափել զեղչման դրույքաչափի առանձին բաղադրիչները:

Շուկայական արդյունահանման մեթոդ

Շուկայական արդյունահանման մեթոդը ենթադրում է, որ առկա է ընթացիկ, մատչելի NOI և վաճառքի գների վերաբերյալ տեղեկատվություն համադրելի եկամուտ ստեղծող հատկությունների վերաբերյալ: Շուկայական արդյունահանման մեթոդի առավելությունն այն է, որ կապիտալիզացիայի դրույքաչափն ավելի իմաստալից է դարձնում ուղղակի եկամտի կապիտալացումը:

Կապիտալիզացիայի տոկոսադրույքը որոշելը համեմատաբար պարզ է: Ենթադրենք, որ ներդրողը կարող է գնել ավտոկայանատեղի, որը ակնկալվում է 500,000 ԱՄՆ դոլար NOI-ում ստեղծել: Տարածքում կան երեք համադրելի եկամտաբեր կայանատեղիներ.

• Ավտոկայանատեղի 1-ն ունի NOI 250,000 ԱՄՆ դոլար և վաճառքի գինը 3 միլիոն դոլար: Կապիտալիզացիայի դրույքաչափը կազմում է 8.33% ($250,000 / $3,000,000):
• Ավտոկայանատեղի 2-ն ունի NOI 400,000 ԱՄՆ դոլար և վաճառքի գինը 3.95 միլիոն դոլար: Կապիտալիզացիայի դրույքաչափը կազմում է 10.13% ($400,000 / $3,950,000):
• Ավտոկայանատեղի 3-ն ունի NOI 185,000 ԱՄՆ դոլար և վաճառքի գինը 2 միլիոն դոլար: Կապիտալիզացիայի դրույքաչափը կազմում է 9.25% ($185,000 / $2,000,000):

Հաշվի առնելով այս երեք համեմատելի անշարժ գույքի միջին սահմանաչափերը, ընդհանուր կապիտալիզացիայի դրույքաչափը 9.24% կլինի շուկայի ողջամիտ ներկայացում: Օգտագործելով այս կապիտալացման դրույքաչափը, ներդրողը կարող է որոշել այն գույքի շուկայական արժեքը, որը նրանք դիտարկում են: Ավտոկայանատեղիի ներդրումային հնարավորության արժեքը կազմում է 5,411,255 ԱՄՆ դոլար (500,000 ԱՄՆ դոլար / 0.0924):

The Band-of-Investment մեթոդը

Ներդրումների տիրույթի մեթոդով կապիտալիզացիայի տոկոսադրույքը հաշվարկվում է անհատական ​​տոկոսադրույքներով գույքի համար, որոնք օգտագործում են ինչպես պարտքի, այնպես էլ սեփական կապիտալի ֆինանսավորում: Այս մեթոդի առավելությունն այն է, որ դա կապիտալիզացիայի ամենահարմար դրույքն է ֆինանսավորվող անշարժ գույքի ներդրումների համար:

Առաջին քայլը խորտակվող ֆոնդի գործակիցը հաշվարկելն է: Սա այն տոկոսն է, որը պետք է առանձնացվի յուրաքանչյուր ժամանակաշրջանում, որպեսզի ապագայում որոշակի գումար լինի: Ենթադրենք, որ $950,000 NOI-ով գույքը ֆինանսավորվում է 50%-ով՝ օգտագործելով 7% տոկոսադրույքով պարտքը, որը պետք է ամորտիզացվի 15 տարվա ընթացքում: Մնացածը վճարվում է սեփական կապիտալով 10% պահանջվող եկամտաբերությամբ: Խորտակվող ֆոնդի գործակիցը հաշվարկվում է հետևյալ կերպ.

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{where:}\\&\text{SFF}=\text{Խորտակվող ֆոնդի գործակից}\\ &i=\text{Պարբերական տոկոսադրույք, որը հաճախ արտահայտվում է որպես}\\&\phantom{i=}\text{տարեկան տոկոսադրույք}\\&n=\text{Ժամանակաշրջանների քանակը, հաճախ արտահայտված տարիներով}\end{հավասարեցված }$â € <SFF=(1+i)n-1iâ € <որտեղSFF=Խորտակվող ֆոնդի գործոնi=Պարբերական տոկոսադրույք, որը հաճախ արտահայտվում է որպես անi=տարեկան տոկոսադրույքըâ € <

Միացնելով թվերը՝ մենք ստանում ենք.

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

Սա հաշվարկում է 3.98%: Այն տոկոսադրույքը, որով պետք է վճարվի վարկատուին, հավասար է ֆոնդի այս անկման գործոնին գումարած տոկոսադրույքը։ Այս օրինակում դա ստացվում է 10.98% (0.07 + 0.0398):

Այսպիսով, միջին կշռված դրույքաչափը կամ ընդհանուր կապիտալիզացիայի դրույքաչափը, օգտագործելով 50% կշիռը պարտքի համար և 50% կշիռը սեփական կապիտալի համար, հետևյալն է.

• 10.49% [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

Արդյունքում գույքի շուկայական արժեքը կազմում է.

• $9,056,244 ($950,000 / 0.1049)

Գնահատման մեթոդներ

Բացարձակ գնահատման մոդելները որոշում են ապագա մուտքային դրամական հոսքերի ներկա արժեքը՝ ակտիվի ներքին արժեքը ստանալու համար: Ամենատարածված մեթոդներն են շահաբաժինների զեղչի մոդելը (DDM) և զեղչված դրամական հոսքերի (DCF) տեխնիկան:

Մյուս կողմից, հարաբերական արժեքի մեթոդները ենթադրում են, որ երկու համադրելի արժեթղթերը պետք է նույն գնով գնահատվեն՝ ըստ իրենց եկամուտների: Հարաբերակցությունները, ինչպիսիք են՝ գին-շահույթ (P/E) և գին-վաճառք, համեմատվում են նույն արդյունաբերության այլ ընկերությունների հետ՝ որոշելու, թե բաժնետոմսը ցածր է, թե գերագնահատված:

Ինչպես սեփական կապիտալի գնահատման դեպքում, անշարժ գույքի գնահատման վերլուծությունը պետք է իրականացնի երկու ընթացակարգերը՝ որոշելու մի շարք հնարավոր արժեքներ:

Զեղչի ապագա NOI

Զեղչված զուտ գործառնական եկամտի հիման վրա անշարժ գույքի արժեքի հաշվարկման բանաձևը հետևյալն է.

$\begin{aligned}&\text{Market Value}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{որտեղ՝}\\&NOI=\text{Զուտ գործառնական եկամուտ} \\&r=\text{Անշարժ գույքի ակտիվների շահութաբերության պահանջվող տոկոսադրույքը}\\&g=\text{Աճի տեմպը }NOI\\&R=\text{Կապիտալիզացիայի տոկոսադրույքը }(rg)\end{aligned}$â € <Շուկայական արժեքը=r-gNOI1â € <â € <=RNOI1â € <â € <որտեղNOI=Զուտ գործառնական եկամուտr=Անշարժ գույքի ակտիվների պահանջվող եկամտաբերությունըg=-ի աճի տեմպը NOIâ € <

NOI-ն արտացոլում է շահույթը, որը գույքը կստեղծի գործառնական ծախսերի ֆակտորինգից հետո, բայց մինչև հարկերի և տոկոսավճարների նվազեցումը: Այնուամենայնիվ, նախքան ծախսերը հանելը, պետք է որոշվեն ներդրումներից ստացված ընդհանուր եկամուտները:

Վարձակալությունից ակնկալվող եկամուտը սկզբում կարելի է կանխատեսել՝ հիմնվելով մոտակայքում գտնվող համադրելի գույքի վրա: Շուկայական պատշաճ ուսումնասիրության դեպքում ներդրողը կարող է որոշել, թե վարձակալները ինչ գներ են վճարում տվյալ տարածքում և ենթադրել, որ մեկ քառակուսի ոտնաչափ վարձավճարները կարող են կիրառվել այս գույքի համար: Վարձավճարների կանխատեսվող աճերը հաշվառվում են աճի տեմպերով բանաձևի շրջանակներում:

Քանի որ թափուր աշխատատեղերի բարձր տոկոսադրույքները պոտենցիալ սպառնալիք են անշարժ գույքի ներդրումների վերադարձի համար, պետք է օգտագործվեն կամ զգայունության վերլուծություն կամ իրատեսական պահպանողական գնահատականներ՝ չվճարված եկամուտը որոշելու համար, եթե ակտիվը չի օգտագործվում ամբողջ հզորությամբ:

Գործառնական ծախսերը ներառում են այն ծախսերը, որոնք ուղղակիորեն կատարվում են շենքի առօրյա գործունեության արդյունքում, ինչպիսիք են գույքի ապահովագրությունը, կառավարման վճարները, պահպանման վճարները և կոմունալ ծախսերը: Նշենք, որ ամորտիզացիան ներառված չէ ընդհանուր ծախսերի հաշվարկում: Անշարժ գույքի զուտ գործառնական եկամուտը նման է շահույթին մինչև տոկոսները, հարկերը, մաշվածությունը և ամորտիզացիան (EBITDA):

Անշարժ գույքի ներդրումներից NOI-ի զեղչումը առավելագույն տոկոսադրույքով նման է ապագա շահաբաժինների հոսքի զեղչմանը համապատասխան պահանջվող եկամտաբերությամբ՝ ճշգրտված շահաբաժինների աճի համար: Բաժնետոմսերի ներդրողները, ովքեր ծանոթ են շահաբաժինների աճի մոդելներին, պետք է անմիջապես տեսնեն նմանությունը:

Համախառն եկամտի բազմապատկիչ

Համախառն եկամտի բազմապատկիչ մոտեցումը հարաբերական գնահատման մեթոդ է, որը հիմնված է հիմքում ընկած այն ենթադրության վրա, որ նույն տարածքում գտնվող գույքը կգնահատվի համախառն եկամտի համամասնությամբ, որը նրանք օգնում են ստեղծել:

Ինչպես ենթադրում է անունը, համախառն եկամուտը ընդհանուր եկամուտն է մինչև գործառնական ծախսերի նվազեցումը: Այնուամենայնիվ, թափուր աշխատատեղերի դրույքաչափերը պետք է կանխատեսվեն՝ ճշգրիտ համախառն եկամտի գնահատում ստանալու համար:

Օրինակ, եթե անշարժ գույքի ներդրողը գնում է 100,000 քառակուսի ոտնաչափ շենք, նրանք կարող են որոշել գույքի համեմատելի տվյալների հիման վրա, որ շրջակայքում մեկ քառակուսի ոտնաչափ միջին ամսական համախառն եկամուտը կազմում է $10: Թեև ներդրողը սկզբում կարող է ենթադրել, որ համախառն տարեկան եկամուտը կազմում է $12 մլն ($10 x 12 ամիս x 100,000 քառ. ֆուտ), այնուամենայնիվ, ամենայն հավանականությամբ, ցանկացած պահի շենքում կլինեն որոշ ազատ միավորներ:

Ենթադրելով, որ կա 10% թափուր աշխատատեղ, ապա համախառն տարեկան եկամուտը կազմում է $10.8 մլն ($12 մլն x 90%): Նմանատիպ մոտեցում է կիրառվում նաև զուտ գործառնական եկամտի մոտեցման նկատմամբ:

Անշարժ գույքի արժեքի գնահատման հաջորդ քայլը համախառն եկամտի բազմապատկիչի որոշումն է և այն բազմապատկելը համախառն տարեկան եկամտի վրա: Համախառն եկամտի բազմապատկիչը կարելի է գտնել՝ օգտագործելով վաճառքի պատմական տվյալները: Համեմատելի գույքի վաճառքի գները դիտարկելը և այդ արժեքը բաժանելով ստացված համախառն տարեկան եկամտի վրա, ստացվում է միջին բազմապատկիչ տարածաշրջանի համար:

Գնահատման այս տեսակ մոտեցումը նման է բաժնետոմսերի գնահատման համար համեմատելի գործարքների կամ բազմակի օգտագործմանը: Շատ վերլուծաբաններ կկանխատեսեն ընկերության շահույթը և կբազմապատկեն մեկ բաժնետոմսի շահույթը (EPS) ոլորտի P/E հարաբերակցությամբ: Անշարժ գույքի գնահատումը կարող է իրականացվել նմանատիպ միջոցառումների միջոցով:

Անշարժ գույքի գնահատման խոչընդոտներ

Անշարժ գույքի գնահատման այս երկու մեթոդներն էլ համեմատաբար պարզ են թվում: Այնուամենայնիվ, գործնականում այս հաշվարկներով եկամուտ ստեղծող գույքի արժեքը որոշելը բավականին բարդ է: Նախևառաջ, կարող է ժամանակատար և դժվար լինել բանաձևի բոլոր մուտքերի վերաբերյալ պահանջվող տեղեկատվություն ստանալը, ինչպիսիք են զուտ գործառնական եկամուտը, կապիտալիզացիայի դրույքաչափում ներառված հավելավճարները և վաճառքի համեմատելի տվյալները:

Երկրորդ, այս գնահատման մոդելները պատշաճ կերպով չեն ազդարարում անշարժ գույքի շուկայում հնարավոր խոշոր փոփոխությունները, ինչպիսիք են վարկային ճգնաժամը կամ անշարժ գույքի բումը: Արդյունքում, պետք է իրականացվի հետագա վերլուծություն՝ կանխատեսելու և հաշվի առնելու տնտեսական փոփոխականների հնարավոր ազդեցությունը:

Քանի որ անշարժ գույքի շուկաները ավելի քիչ իրացվելի են և թափանցիկ, քան ֆոնդային շուկան, երբեմն դժվար է ստանալ անհրաժեշտ տեղեկատվություն՝ լիովին տեղեկացված ներդրումային որոշում կայացնելու համար:

Ասված է, որ մեծ կապիտալ ներդրումների պատճառով, որոնք սովորաբար պահանջվում են մեծ զարգացում գնելու համար, այս բարդ վերլուծությունը կարող է մեծ օգուտ բերել, եթե այն հանգեցնի թերգնահատված գույքի հայտնաբերմանը (նման է սեփական կապիտալի ներդրմանը): Այսպիսով, անհրաժեշտ միջոցները ուսումնասիրելու համար ժամանակ հատկացնելն արժե ժամանակ և էներգիա:

The Bottom Line

Անշարժ գույքի գնահատումը հաճախ հիմնված է սեփական կապիտալի վերլուծությանը նման ռազմավարությունների վրա: Այլ մեթոդներ, ի լրումն զեղչված NOI-ի և համախառն եկամտի բազմապատկման մոտեցման, նույնպես հաճախ օգտագործվում են: Ոլորտի որոշ փորձագետներ, օրինակ, ակտիվ աշխատանքային գիտելիքներ ունեն քաղաքների միգրացիայի և զարգացման օրինաչափությունների վերաբերյալ:

Արդյունքում, նրանք կարող են որոշել, թե որ տեղային տարածքներն են ամենայն հավանականությամբ զգալու ամենաարագ գնահատման տեմպերը: Անկախ նրանից, թե որ մոտեցումն է օգտագործվում, ռազմավարության հաջողության ամենակարևոր կանխատեսումն այն է, թե որքան լավ է այն ուսումնասիրված: