Ինչպես կատարել տարեկան մոտ 12% անշարժ գույք

Ֆոնդային շուկան ոչ միայն ապահովում է անվտանգ եկամտաբերություն մինչև 11.8%, ձեզ կասեն վանիլային փողերի կառավարիչները: Եվ նրանք հիմնականում ճիշտ են, բայց երբեմն՝ սխալ:

Երբ այս 11.8% շահաբաժինները ապահով են գնելու համար, դա իսկապես կարող է վճարել հակառակ լինելու համար.

11.8% եկամտաբերությունը նշանակում է, որ միլիոն դոլարանոց պորտֆելը կարող է տարեկան $118,000 պասիվ եկամուտ ստեղծել: Սկսելու համար դա ամուր վեցանիշ աշխատավարձ է:

Նման շահաբաժիններն են, որ mREIT-ները (հիփոթեքային անշարժ գույքի ներդրումային տրեստներ) դարձնում են այդքան գրավիչ: Այսօր մենք կառանձնացնենք երեքը, որոնք եկամտաբերություն են 10.3% և 11.8% միջև։ Բայց նախ՝ բիզնես այբբենարան։

mREITs. Մեծ շահաբաժինների պարգևներ (ռիսկերով)

Բաժնետիրական REIT-ները ունեն և, հնարավոր է, նույնիսկ շահագործում են մի շարք գույք, լինեն դրանք առևտրի կենտրոններ, հյուրանոցներ, հիվանդանոցներ կամ նույնիսկ շրջագայություններ: Նրանցից պահանջվում է յուրաքանչյուր դոլարից 90 ցենտ վճարել հարկվող շահույթ՝ որպես շահաբաժիններ ներդրողներին: Այսպիսով, նրանք հակված են գերազանցել ավանդական հատվածների մեծ մասը՝ դարձնելով դրանք հանրաճանաչ ընտրություն կենսաթոշակային պլանավորողների շրջանում:

mREIT-ները չունեն որևէ ֆիզիկական հատկություն, բայց նրանք դեռ մեծ շահաբաժիններ են ստանում՝ շնորհիվ իրենց կորպորատիվ կարգավիճակի:

mREIT-ները գործարքներ են կնքում թղթի վրա, ավելի ստույգ հիփոթեքային վարկեր և սովորաբար բնակելի կամ առևտրային: Նրանք փորձում են վարկ վերցնել ավելի էժան կարճաժամկետ տոկոսադրույքներով, այնուհետև գնել արժեթղթավորված հիփոթեքային վարկեր՝ արդյունավետորեն «վարկավորելով» (հուսով ենք՝ ավելի բարձր) ավելի երկարաժամկետ տոկոսադրույքներով:

Սա կապիտալի արդյունավետ բիզնես է, որը կարող է մեծ վճարումներ առաջացնել: 10%+ շահաբաժինները սովորական են, և mREIT-ները սովորաբար վճարում են բոլոր REIT-ներից առավելագույնը:

mREITs. Որոշ ամենաճարպիկ շահաբաժիններ, որոնք կարող եք գտնել

Ոլորտը միջինում վճարում է 7.4 տոկոս։ Ինչպես նշվեց, մեծ մասը տալիս է այս առատաձեռնությունը հարցական նշաններ: (Եթե նրանք չանեին, նրանց եկամտաբերությունը ավելի քիչ կլիներ, քանի որ դրանց գները կբարձրանան եկամտաբեր այլ ներդրողների կողմից, ովքեր փնտրում էին եկամտաբերություն):

Ավանդական mREIT-ները լավագույնս աշխատում են, երբ երկարաժամկետ տոկոսադրույքները կամ մնում են հարթ կամ նվազում: Դա պայմանավորված է նրանով, որ քանի որ երկարաժամկետ տոկոսադրույքները նվազում են, նոր վարկերն ավելի քիչ են վճարում, ինչը գործող հիփոթեքն ավելի արժեքավոր է դարձնում:

Այս դինամիկան հակված է տուժել, երբ տոկոսադրույքները բարձրանում են, քանի որ այն կրճատում է այս հիփոթեքային պորտֆելների արժեքը: Պատմականորեն, տոկոսադրույքների աճի ժամանակաշրջանները ցնցել են mREIT-ի գները և պատճառ են դարձել, որ տարածության շատ ընկերություններ կրճատեն իրենց շահաբաժինները:

Սա խնդիր է հենց հիմա, քանի որ.

• Ինքը՝ Դաշնային պահուստային համակարգը, կանխատեսում է, որ 2022 թվականին երեք անգամ կբարձրացնի հենանիշային դրույքաչափերը:
• CME FedWatch Tool-ը, որը գործում է որպես ապագա տոկոսադրույքների բարձրացման շուկաների ակնկալիքների բարոմետր, ցույց է տալիս այս տարի 60 տոկոսադրույքի բարձրացման XNUMX% հավանականություն:
• Goldman Sachs-ը, Bank of America-ն և մի քանի այլ հետազոտական ​​ընկերություններ կանխատեսում են յոթ տոկոսադրույքի բարձրացում մինչև 2022 թվականի ավարտը։

Դա աղետալի կարգավորում է բոլորի համար, բացառությամբ mREIT-ների առավել դիմացկունների, ինչի պատճառով արդյունաբերությունը ընդհանուր առմամբ նվազել է ավելի քան երկու անգամ ավելի արագ, քան ավելի լայն շուկան:

Արժե՞ արդյոք այսօր գնել որևէ mREIT: Մենք ցանկանում ենք համոզվել, որ վճարումը և գինը անվտանգ է: Ի վերջո, ի՞նչ իմաստ ունի 11.8% եկամտաբերությունը, եթե մենք կորցնենք տարեկան 11.8% գնով:

Եկեք նայենք այդ mREIT եռյակին, որը ես նշեցի ավելի վաղ:

Պատրաստ կապիտալ

Շահաբաժնի եկամտաբերություն. 11.8%

Պատրաստի կապիտալ (RC) ստեղծում, ձեռք բերում, ֆինանսավորում և սպասարկում է փոքր և միջին հաշվեկշռային առևտրային վարկեր: Ready-ի հիմնական բիզնեսը փոքր մնացորդային առևտրային (SBC) վարկերն են, որոնց սկզբնավորումները (35%) և ձեռքբերումները (13%) միավորվում են և կազմում են հիմնական շահույթի մոտավորապես կեսը: Մոտավորապես ևս մեկ քառորդը գալիս է Փոքր բիզնեսի կառավարման 7(ա) վարկերից, 19%-ը` բնակելի հիփոթեքային բանկային ծառայություններից, իսկ մնացածը` տարբեր այլ ներդրումների համակցություն:

Ready Capital-ի բիզնեսի ավելի մեծ պատկերը, համենայնդեպս, քանի որ այն վերաբերում է մեր ընթացիկ աճող տոկոսադրույքի իրավիճակին, ֆիքսված տոկոսադրույքով վարկերի տոկոսն է՝ լողացող տոկոսադրույքով: Լավ նորություն կա. SBA 7(a)-ի գրեթե բոլոր վարկերը և SBC վարկերի ավելի քան երկու երրորդը լողացող տոկոսադրույքով են, ինչը նշանակում է, որ RC-ն ավելի լավ է դիրքավորվում աճող տոկոսադրույքների հետևանքով, քան մրցակիցները, որոնք ավելի ծանր են: ֆիքսված տոկոսադրույքով հիփոթեքային վարկեր:

Մենք դեռ պետք է տեսնենք, թե ինչպես է RC-ն գործել 4 թվականի 2021-րդ եռամսյակում, էլ չենք խոսում 1 թվականի 2022-ին եռամսյակում, երբ տոկոսադրույքներն իսկապես բարձրացան: Բայց ստորև բերված գծապատկերում կարող եք տեսնել, որ անցյալ տարվա սկզբին տոկոսադրույքների աճը, անշուշտ, ոչինչ չի վնասել ընկերության հաշվեկշռային արժեքին:

Պետք է նշել մի բան, որ Ready Capital-ը վերջերս ավարտեց 7 միլիոն բաժնետոմսերի աճը հունվարի կեսերին: Սակայն, ի պատիվ ընկերության, նա դա արեց «ճիշտ ճանապարհով»՝ հայտարարելով բաժնետոմսերի վաճառքի մասին, մինչդեռ այն վաճառվում էր հաշվեկշռային արժեքից շատ ավելի բարձր գնով, ինչը հանգեցրեց վաճառքի, որը դեռևս տեղի ունեցավ հաշվեկշռային արժեքից մի փոքր ավելի բարձր:

Բայց կրկին, այստեղ ամենակարևորը Ready Capital-ի պորտֆելի կառուցումն է, որն այն հիանալի կերպով կարգավորում է այն, ինչը ակնկալվում է, որ այս տարի ակտիվ Դաշնային պահուստային բանկ կլինի:

AGNC Investment Corp. (AGNC)

Շահաբաժնի եկամտաբերություն. 10.5%

Եկեք նայենք մետաղադրամի շրջադարձային կողմին:

AGNC Investment Corp. (AGNC) ներդրումներ է կատարում գրեթե բացառապես գործակալության հիփոթեքային ապահովված արժեթղթերում (MBS): 2021 թվականի վերջի դրությամբ AGNC-ի $82.0 մլրդ պորտֆելը ներառում էր $52.6 մլրդ բնակելի MBS-ներ, իսկ մնացածի մեծ մասը ($27.1 մլրդ) գտնվում էր “TBA” դիրքում:

Եվ այո, դա իսկապես նշանակում է «հայտարարվել»: Մենք գիտենք, որ նրանք պատրաստվում են ներգրավել AGNC-ին կամ գնելու կամ վաճառելու MBS-ներ, բայց մենք պատկերացում չունենք, թե ինչ գնով, անվանական գումարով, ով է թողարկում և այլն: Մենք դա կանենք ավելի ուշ, ոչ հիմա:

Եթե ​​սա ծանոթ է թվում, դա այն պատճառով է, որ ես ուսումնասիրեցի AGNC-ն դեռ նոյեմբերի կեսերին և զգուշացրի ընթերցողներին իր պորտֆելի կառուցման մասին: Այն ժամանակ իր գործակալությունների պորտֆելի գրեթե 90%-ը 30 տարվա ֆիքսված հիփոթեքով էր, և դրանից հետո շատ բան չի փոխվել:

Ես այն ժամանակ ասացի, որ սա նախազգուշացման նշան էր, և ներդրողները, ովքեր ուշադրություն դարձրին այդ նախազգուշացմանը, խուսափել են երկնիշ կորուստներից:

Զուգակցեք դա ղեկավարության հետ, որը չի ցանկանում կտրատել շահաբաժինները. ընկերությունը վերջին վեց տարիների ընթացքում չորս անգամ հետ է տվել իր վճարումները, և դուք ունեք mREIT, որը վատ սարքավորված է Fed-ի դաժան կառավարման հաջորդ մի քանի տարիների համար:

Ellington Financial (EFC)

Շահաբաժնի եկամտաբերություն. 10.3%

Հիփոթեքային REIT Ellington Financial (EFC) առաջարկում է 10%-ից ավել շահաբաժին և բավականին դիվերսիֆիկացված հիփոթեքային պորտֆել, որի ակտիվները բաժանվում են մոտավորապես 50-50 վարկերի և գործակալությունների վարկերի միջև:

Գործակալության կողմից Էլինգթոնը ճնշող մեծամասնությամբ ներդրումներ է կատարում ֆիքսված տոկոսադրույքով սահմանված լողավազաններում, թեև այն ունի հետք պահումներ հակադարձ հիփոթեքային լողավազաններում, լողացող տոկոսադրույքով սահմանված լողավազաններում և այլ գործիքներում:

Բայց վարկային կողմում ամեն ինչ մի փոքր ավելի բարենպաստ է աճող տոկոսադրույքի վրա: Ակտիվների մեծ մասը պատկանում է բնակելի հիփոթեքային վարկերին և անշարժ գույքին պատկանող (REO), բայց կան նաև զգալի պահումներ առևտրային հիփոթեքով ապահովված արժեթղթերում, առևտրային հիփոթեքային վարկերում, ոչ գործակալությունների բնակելի MBS-ներում, սպառողական վարկեր, ներդրումներ վարկ տրամադրող կազմակերպություններում, նույնիսկ կորպորատիվ: պարտք. Սրա տարբեր ասպեկտներն իրենց բնույթով կրում են լողացող տոկոսադրույքներ, ներառյալ գործնականում իր փոքր մնացորդի առևտրային հիփոթեքային վարկերի պորտֆելը:

Ինչպես Ready Capital-ի դեպքում, մենք դեռ պետք է տեսնենք, թե ինչպես են վերջին չորս կամ հինգ ամիսներն ազդել Էլինգթոնի հաշվեկշռային արժեքի վրա, բայց այն, ինչ տեսանք նախորդ տարվա ընթացքում, հուսադրող է:

Ավելի քիչ հուսադրող է EFC-ի շահաբաժինների պատմությունը, որը ներառում է 2013 թվականից սկսած նրա ամսական շահաբաժինների վեց տարբեր կրճատումներ՝ 77 ցենտից մեկ բաժնետոմսի դիմաց մինչև 8 ցենտ 2020 թվականին, մինչև վերադառնա իր ներկայիս 15 ցենտին: Այսպիսով, թեև թվում է, թե Էլինգթոնն այստեղ ստեղծել է ցանկացած եղանակային պորտֆոլիո, լուրջ եկամուտ ունեցող ներդրողների համար չափազանց դժվար է վստահել, որ այս վճարումը երկար ժամանակ կմնա կայուն:

Բրետ Օուենսը գլխավոր ներդրումային ռազմավարն է Հակասական աշխարհայացք. Ավելի մեծ եկամտի գաղափարների համար ստացեք անվճար պատճենեք նրա վերջին հատուկ զեկույցը. Ձեր վաղաժամկետ կենսաթոշակի պորտֆելը. հսկայական շահաբաժիններ՝ ամեն ամիս, ընդմիշտ:

Բացահայտում. Ոչ մեկը