Բնակարանների գները վերջին 10 տարում գրեթե կրկնապատկվել են, և դա կարող է նշանակել, որ դուք որոշակի լուրջ հարկեր ունեք, եթե վաճառում եք ձեր տունը: 259,000 թվականին շուրջ 2011 դոլարի ներքևից հետո, տան միջին վաճառքի գինը գրելու պահին անշեղորեն բարձրացել է՝ հասնելով ավելի քան 453,000 դոլարի: Ինչպես շատ միտումներ, համաճարակը կարող էր արագացնել դա, բայց բնակարանների գներն արդեն բարձրանում էին տարիներ շարունակ: Սա հիանալի նորություն է վաճառել ցանկացող տների սեփականատերերի համար: Նրանք պատրաստվում են որոշակի իրական փող աշխատել:
Ցավոք սրտի, իրական փողի հետ գալիս են իրական հարկերը: Եթե դուք անշարժ գույք վաճառում եք շահույթ ստանալու համար, ապա գումարի վրա պարտք կունենաք կապիտալ շահույթի հարկ: Ցավոք սրտի, ի տարբերություն աշխատավարձից պահվող հարկերի, IRS-ն այդ գումարն առաջ չի վերցնում: Դուք պետք է հաշվարկեք այն և կտրեք չեկը: Այնուամենայնիվ, կան միջոցներ, որոնք կարող են ավելի քիչ ցավ պատճառել: Եթե ցանկանում եք օգնել նվազագույնի հասցնել ձեր հարկային հաշիվը տան վաճառքից, մտածեք ֆինանսական խորհրդատուի հետ աշխատելու մասին:
Որո՞նք են անշարժ գույքի կապիտալ շահույթի հարկերը:
Կապիտալի շահույթի հարկը գանձվում է ներդրումների վաճառքից ստացված ցանկացած շահույթից: Սա վերաբերում է այն գումարների մեծամասնությանը, որոնք դուք վաստակում եք ակտիվներ գնելու և վաճառելու միջոցով, ինչպիսիք են բաժնետոմսերը, պարտատոմսերը և նույնիսկ անշարժ գույքը (օրինակ՝ ձեր տունը): Անշարժ գույքի դեպքում ձեր հարկվող շահույթը կհաշվարկեք հետևյալ կերպ.
Գինը, որի համար վաճառել եք գույքը – Գինը, որը վճարել եք գույքը գնելու համար = Հարկվող շահույթ
Այսպիսով, օրինակ, ասեք, որ տասը տարի առաջ գնել եք ձեր տունը 260,000 դոլարով: Դուք այն այսօր վաճառում եք 450,000 դոլարով: Դուք պարտք կունենաք կապիտալի շահույթի հարկեր $190,000-ով (ձեր գնման և վաճառքի գնի տարբերությունը):
Երկարաժամկետ կապիտալի շահույթը, այսինքն՝ առնվազն մեկ տարվա ընթացքում պահվող ակտիվներից ստացված շահույթը, սովորաբար հարկվում է շատ ավելի ցածր տոկոսադրույքով, քան ստացված եկամուտը (փող, որը դուք ստանում եք աշխատանքից): 2021 թվականին միայնակ/ամուսնացած անձանց համար կապիտալ շահույթի հարկի դրույքաչափերը սահմանվել են.
0 տոկոս – $0-$40,400 միայնակ/$0-$80,800 Ամուսնացած
15 տոկոս – $40,401-$445,850 միայնակ/$80,801-$501,600 Ամուսնացած
20 տոկոս – $445,851+ միայնակ/$501,601 Ամուսնացած
2022 թվականի դրությամբ միջակայքերը հետևյալն են.
0 տոկոս – $0-$41,675 Միայնակ / $0-$83,350 Ամուսնացած
15 տոկոս - $41,676-$459,750 Միայնակ / $83,351- $517,200 Ամուսնացած է
20 տոկոս - $459,751+ ամուրի/517,201 դոլար Ամուսնացած
Այսպիսով, վերը նշված մեր օրինակից ասեք, որ դուք վաճառել եք ձեր տունը և ստացել եք $190,000 շահույթ 2021 թվականին: Ենթադրելով, որ դուք ամուրի եք, դուք այս վաճառքից կապիտալ շահույթի հարկը կհաշվարկեք հետևյալ կերպ.
$40,400 * 0 տոկոս = $0
($190,000 – $40,401) = $149,599
$149,599 * 15 տոկոս = $22,439
$0 + $22,429 = $22,429
Սա ձեր կապիտալ շահույթի հարկային բեռը գտնելու պարզեցված տարբերակ է, բայց հիմունքները կան: Այս վաճառքից դուք կարող եք 22,429 դոլար հարկ վճարել: Սա շատ է, նույնիսկ երբ հիշում եք, որ դուք $190,000 շահույթ եք ստացել, որով այն վճարելու եք: (Ավելի շատ, երբ հիշում եք, որ ձեր տունը վաճառելուց հետո դուք պետք է նորը գտնեք սպիտակ շոգ շուկայում…) Բարեբախտաբար, IRS-ը բացառություն է կազմել՝ օգնելու տանտերերին այդ խնդրի հետ կապված:
Կապիտալ շահույթի բացառումը
Եթե դուք շահույթ եք ստանում ձեր տան վաճառքից, կարող եք բացառել այդ շահույթի առաջին $250,000-ը հարկերից: Ամուսնացած զույգերի համար, որոնք համատեղ դիմում են ներկայացնում, այդ թիվը հասնում է 500,000 դոլարի:
Քննադատաբար, այս բացառումը վերաբերում է ձեր շահույթին, այլ ոչ թե ընդհանուր վաճառքին: Այսպիսով, վերը նշված մեր օրինակից, ասեք, որ դուք վաճառել եք ձեր տունը $450,000-ով որպես միայնակ: Վաճառքից ձեր շահույթը հասել է $190,000-ի: Դուք կարող եք բացառել այդ ամբողջ շահույթը ձեր հարկերից և ոչինչ պարտք չեք ունենա:
Մյուս կողմից, ասեք, որ դուք $280,000 շահույթ եք ունեցել վաճառքից: Կապիտալ շահույթը բացառելուց հետո մնացած 30,000 ԱՄՆ դոլարի համար դուք պետք է հարկեր վճարեք: (Որը, քանի որ այդ ամենը կկազմի 0 տոկոս կապիտալ շահույթի հարկի սահմաններում, կրկին հասնում է $0 հարկերի):
Այս բացառմանը համապատասխանելու համար դուք պետք է համապատասխանեք սեփականության և օգտագործման թեստին: Սա նշանակում է, որ դուք պետք է լինեք տան սեփականատեր և օգտագործեք այն որպես ձեր հիմնական բնակավայր վաճառքին նախորդող հինգ տարուց առնվազն երկու տարի: Պարտադիր չէ, որ սա շարունակական լինի։ Դուք կարող եք պարբերաբար ապրել տանը, քանի դեռ խոսքը գնում է առնվազն երկու տարվա ընդհանուր մասին: (Տե՛ս IRS Հրատարակությունը 523-ը բացառման թեստի պահանջների ամբողջական նկարագրության համար:) ԱՄՆ զինված ուժերի, արտաքին ծառայության, Խաղաղության կորպուսի և ակտիվ հետախուզության անդամները կարող են տարբեր կերպ հաշվարկել իրենց շարունակական օգտագործումը՝ ելնելով իրենց տեղակայման ժամանակացույցից:
Ճիշտ հաշվարկեք ձեր կապիտալ շահույթի հարկերը
Ինչպես վերը նշեցինք, տան վաճառքից կապիտալ շահույթը մի փոքր ավելի բարդ է, քան սովորական ներդրումային շահույթը: Բացի տան սկզբնական գնման գնից, դուք կարող եք նաև հանել որոշ փակման ծախսեր, վաճառքի ծախսեր և գույքի հարկային հիմքը ձեր հարկվող կապիտալի շահույթից:
Փակման ծախսերը կարող են ներառել հիփոթեքի հետ կապված ծախսերը (օրինակ, եթե տունը գնելիս նախապես վճարել եք տոկոսներ) և հարկերի հետ կապված ծախսերը:
Վաճառքի ծախսերը հիմնականում վերաբերում են ցանկացած գումարի, որը դուք ծախսել եք տունը վաճառելու համար: Սա ներառում է բրոքերի վճարները, ցուցակագրման ծախսերը, իրավական վճարները, գովազդի վճարները, այն գումարը, որը դուք ծախսել եք, որպեսզի տունն ավելի ներկայանալի տեսք ունենա վաճառքի համար, և հարակից այլ ծախսեր:
Տան հարկային հիմքը տարիների ընթացքում գույքում ձեր կատարած ցանկացած լուրջ բարելավման արժեքն է: Սա, ըստ էության, ցանկացած գումար է, որը դուք ծախսել եք ֆիզիկական կառուցվածքի վրա, որը արժեք է ավելացրել տան համար: Այն կրճատվում է այդ կառույցի ցանկացած արժեզրկումով (օրինակ, եթե դուք ավելացրել եք տախտակամած, բայց հետո թույլ եք տվել, որ այդ տախտակամածը քանդվի), չնայած ակտիվորեն բնակեցված տների համար արժեզրկումը հազվադեպ խնդիր է:
Այսպիսով, օրինակ, ասեք, որ ամուրի եք և տուն եք գնել 250,000 750,000 դոլարով։ Դուք այն վաճառում եք XNUMX դոլարով։ Դուք ունեք հետևյալ հարակից ծախսերը.
$40,000 խոհանոցի և լոգարանի վերանորոգում;
$35,000 բրոքերային վճարներ;
$2,500 ծախսվել է բաց տների մաքրման և բեմադրության վրա.
$5,000 փաստաբանի վարձատրության և փակման այլ ծախսերի գծով:
Դուք կարող եք հաշվարկել ձեր հարկվող կապիտալի շահույթը հետևյալ կերպ.
$750,000 – ($250,000 + $40,000 + $35,000 + $2,500 + $5,000) = $417,500
$417,500 – $250,000 (կապիտալ շահույթի բացառումը) = $167,500
Դուք 167,500 դոլարի հարկեր կունենաք:
Արագ մի վաճառեք
Եթե ընդհանրապես հնարավոր է, մի վաճառեք ձեր տունը մեկ տարուց պակաս ժամկետում: Դուք պետք է սպասեք առնվազն երկու տարի՝ ձեր տունը վաճառելու համար, որպեսզի իրավասու լինեք կապիտալ շահույթների բացառման համար: Այնուամենայնիվ, նույնիսկ եթե դուք չեք համապատասխանում այդ բացառմանը, դուք կարող եք սովորաբար վճարել ներդրումային ակտիվներից գանձվող հարկի նվազեցված դրույքաչափը:
Այս նվազեցված տոկոսադրույքը կոչվում է երկարաժամկետ ներդրումների տոկոսադրույք: Այն վերաբերում է միայն ակտիվներին, որոնք դուք պահել եք ավելի քան մեկ տարի: Եթե դուք տիրապետում եք ձեր գույքին 12 ամսից պակաս ժամկետով, դուք պետք է հարկեր վճարեք ցանկացած շահույթի վրա սովորական եկամտի դրույքաչափով (այսինքն՝ այն դրույքաչափով, որով IRS-ը հարկում է աշխատել և ստացված եկամուտը): Սա զգալիորեն ավելի բարձր է, քան կապիտալ շահույթի հարկի դրույքաչափը:
The Bottom Line
Ձեր կապիտալի շահույթի հարկերը նվազեցնելու հիմնական միջոցը համոզվելն է, որ դուք հաշվարկում եք բոլոր այն կրճատումները, որոնք IRS-ը թույլ է տալիս ձեր ընդհանուր շահույթին: Դրանից հետո կապիտալի շահույթի բացառումը կվերացնի այն գումարի մեծ մասը, որը տանտերերի մեծ մասը կվճարի իրենց վաճառքից:
Տան գնման խորհուրդներ
Հիանալի է, եթե դուք կարող եք գումար վաստակել ձեր տնից, բայց առաջին հերթին սա պետք է լինի ապրելու տեղ: SmartAsset-ի հիփոթեքային հաշվիչի միջոցով դուք կարող եք պարզել, թե կոնկրետ ինչ կարժենա այդ նոր տունը, ինչը թույլ կտա ձեզ կատարել ձեր բյուջեի և ձեր ապագայի համար ճիշտ զանգը:
Ֆինանսական խորհրդատուն կարող է օգնել ձեզ հարկային պլանավորման հարցում, որպեսզի չգերվճարեք: Որակյալ ֆինանսական խորհրդատու գտնելը պարտադիր չէ, որ դժվար լինի: SmartAsset-ի անվճար գործիքը ձեզ համընկնում է մինչև երեք ֆինանսական խորհրդատուների հետ, ովքեր սպասարկում են ձեր տարածքը, և դուք կարող եք անվճար հարցազրույց անցկացնել ձեր խորհրդատուների հետ՝ որոշելու, թե որն է ձեզ համար ճիշտ: Եթե պատրաստ եք գտնել խորհրդատու, որը կօգնի ձեզ հասնել ձեր ֆինանսական նպատակներին, սկսեք հենց հիմա:
Լուսանկարը՝ ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/fstop123, ©iStock.com/jhorrocks
Գրառումը Ինչպես խուսափել անշարժ գույքի կապիտալ շահույթի հարկից, հայտնվեց առաջինը SmartAsset բլոգում:
Աղբյուր՝ https://finance.yahoo.com/news/avoid-capital-gains-tax-real-173959424.html