Բնակարանների գները նվազում են. Այո, տունը դեռ լավ ներդրում է

Բնակարանների գների երկարատև աճից հետո ազդանշաններն այժմ մատնանշում են սառեցման շրջանի մասին: Փոխանակ բնակարանների գնորդները ոգևորվեն այս հնարավորությամբ, շատերը մտածում են՝ արդյոք ռեցեսիայի ժամանակ տուն գնելը դեռևս իմաստուն ներդրում է:

Թեև կան որոշ բացառություններ, տուն ունենալը մարդկանց մեծամասնության համար դեռևս խելացի ֆինանսական քայլ է: Սա հատկապես ճիշտ է, եթե դուք նախատեսում եք սեփականություն ունենալ առնվազն հինգ տարի: Ահա ամենակարևոր պատճառները, թե ինչու պետք է առաջնահերթություն դարձնեք տուն գնելը:

Ձեր տան սեփականատերը լավ պաշտպանություն է գնաճի դեմ

Պատմականորեն անշարժ գույքի արժեւորումը գերազանցել է գնաճի մակարդակը: Ըստ Յեյլի համալսարանի տնտեսագիտության պրոֆեսոր Ռոբերտ Շիլերի, այս ակտիվների դասի տարեկան եկամտաբերությունը 1928-2021 թվականներին կազմում է 4.2%: Համեմատեք սա նույն ժամանակահատվածի տարեկան 3.08% գնաճի հետ։

Կան տարիներ, ներառյալ 2022 թվականը, որտեղ գնաճը գերազանցում է անշարժ գույքի արժեւորմանը։ Բայց երբ նայում եք միտումներին ավելի երկար ժամկետներում, անշարժ գույքից վաստակած եկամտաբերությունը հակված է ավելի բարձր լինել:

Այս ներդրումներին նայելու մեկ այլ միջոց է ձեր հիփոթեքային տոկոսադրույքը: Եթե ​​դուք տուն եք գնում և 30 տարվա ֆիքսված տոկոսադրույքով հիփոթեք եք վերցնում 5.25%-ով, դուք կվճարեք նույն տոկոսադրույքը ամբողջ 30 տարվա համար: Ակնկալվում է, որ տոկոսադրույքները կարճաժամկետ բարձր կմնան, դուք առաջ եք գնում, քանի որ ձեր վճարած տոկոսը ավելի քիչ է, քան գնաճի մակարդակը:

Երբ գնաճի մակարդակը իջնի, դրա հետ մեկտեղ կիջնեն տոկոսադրույքները։ Այս պահին դուք կարող եք ընտրել վերաֆինանսավորումը ավելի ցածր տոկոսադրույքով և դեռ գումար խնայել:

Եթե ​​փոխարենը որոշեք վարձակալել, վարձավճարը, որը դուք վճարում եք, կարող է փոխվել, երբ ձեր վարձակալությունը ավարտվի: Վարձակալների մեծ մասի համար վարձակալությունը ներառում է միայն 12 ամիս ժամկետ: Ըստ Ռեդֆինի, տարեցտարի վարձավճարների աճը ներկայումս կազմում է 15% և արդեն մի քանի ամիս շարունակ պահպանվում է դեռահասների շրջանում:

Գնելու փոխարեն վարձակալելով՝ դուք ռիսկի եք դիմում ամեն տարի ավելի շատ վճարել բնակարանների համար՝ ձեր վճարումը կայուն պահելու փոխարեն, եթե տուն եք գնում:

Ձեր տան սեփականատերը հավասարություն է ստեղծում

Մեկ կարևոր բան, որը պետք է հիշել, երբ դուք կատարում եք ձեր ամսական հիփոթեքային վճարումը, այն է, որ ձեր հաշվի մի մասը վճարում է վարկի մայր գումարը: Այլ կերպ ասած, դուք կառուցում եք սեփական կապիտալ: Երբ գնաք տունը վաճառելու, այս գումարը հետ կստանաք:

Մյուս կողմից, վարձակալությունը չի կառուցում սեփական կապիտալը: Ամեն ամիս, երբ դուք վճարում եք ձեր վարձը, այլ բան չունեք ցույց տալու, քան ձեր գլխավերեւում գտնվող տանիքը: Եթե ​​դուք վերցնում եք $200,000 հիփոթեք 30 տարով 6%-ով և վաճառում եք տասը տարի հետո, դուք ավելի շատ $32,000 սեփական կապիտալ եք հավաքել:

Տան սեփականության համար կան հարկային արտոնություններ

Բնակարան ունենալու հիմնական առավելությունը հարկային արտոնություններն են: Երկու առավել նշանակալից են հիփոթեքային տոկոսների նվազեցումը և կապիտալի շահույթի ազատումը: Հիփոթեքային տոկոսների նվազեցմամբ դուք կարող եք դուրս գրել ձեր վճարած տոկոսները, քանի որ այն վերաբերում է ձեր հարկային բրա:

Օրինակ, եթե դուք գտնվում եք 25% հարկային բլոկում, դուք իրականացնում եք հարկային խնայողություն ձեր վճարած տոկոսների 25%-ի վրա: Այսպիսով, եթե դուք վճարել եք $10,000 հիփոթեքային տոկոսներ տարվա համար, կարող եք դուրս գրել $2,500 ձեր հարկերից, եթե մանրամասնեք:

Կապիտալ շահույթից ազատվելու դեպքում միայնակ հայտատուները կարող են իրենց հարկվող եկամտից բացառել մինչև 250,000 ԱՄՆ դոլարի շահույթը հիմնական բնակության վայրի վաճառքից: Եթե ​​ձեր ամուսնու հետ համատեղ հայտարարագիր ներկայացնեք, կարող եք բացառել մինչև $500,000: Սա հսկայական հարկային արտոնություն է, և սա այն ճանապարհներից մեկն է, որով մարդիկ հարստություն են ձեռք բերում անշարժ գույքով:

Եթե ​​վարձակալում եք, հարկային նվազեցում չկա, որ պահանջեք: Հարկային արտոնություններ ընդհանրապես չկան.

Երկարաժամկետ գնահատում

Բացի ձեր տանը սեփական կապիտալ կառուցելուց, դուք նաև գների բարձրացում եք ստանում: Ինչպես նշվեց նախկինում, անշարժ գույքի արժեքի միջին տարեկան աճը կազմում է մոտավորապես 4%: Օգտագործելով 72-ի կանոնը՝ կարող եք ակնկալել, որ ձեր տան արժեքը կկրկնապատկվի 18 տարում: Եթե ​​դուք կատարել եք $50,000 կանխավճար և վերցրել եք $200,000 վարկ 30 տարով 6%-ով, 18 տարի անց, դուք կուտակել եք $77,123 սեփական կապիտալ: Ձեր $250,000 արժողությամբ տան ընդհանուր արժեքը, երբ գնել եք, աճել է մինչև $500,000: Դուք այժմ ունեք $377,123 ներդրումային մնացորդ ($50,000 կանխավճար + $77,123 արժողությամբ հիմնական վճարումներ + $250,000 արժեւորում), եթե դուք վաճառում եք:

Պատմականորեն, բնակարանների գները աճի միտում ունեն. Եղել են միայն մի քանի բացառություններ, հիմնականում 2008-ին և 2019-ին: Հետևաբար, հավանականությունը մեծ է, որ դուք կգիտակցեք աճող արժեք ձեր տանը:

Միակ գնահատականը, որը դուք զգում եք որպես վարձակալ, ձեր ամսական վարձավճարի տարեկան աճն է: Չկա երկարաժամկետ գնահատում, որ դուք վայելեք, քանի որ դուք որևէ սեփական կապիտալ չեք կառուցում:

Ինչու այս անգամն անցյալի նման չէ

Ըստ Consumer Affairs-ի՝ մարդկանց 63%-ը հույս ունի բնակարանային վթարի դեպքում, որպեսզի կարողանա իրենց թույլ տալ տուն գնել: Ցավոք, ոչ մի նախանշան ցույց չի տալիս, որ դա տեղի կունենա: Փորձագետների մեծամասնությունը համաձայն է, որ 2008-ի նման վթարը սեղանի վրա չէ:

Դրա համար կան մի քանի պատճառներ: Նախ, սպառողն այսօր ավելի ուժեղ հաշվեկշիռ ունի, քան 2008-ին: Բացի այդ, 2008-ին գրավադրված հիփոթեքային վարկերից շատերը ցածր որակի էին, և շատ չստուգումներ և մնացորդներ չկան, որպեսզի անորակ վարկառուներին թույլ չտան ստանձնել հիփոթեքային վարկեր: Այսօր արդյունաբերությունը շատ տարբեր է, և ավելի շատ սահմանափակումներ կան, թե ովքեր են հիփոթեքային վարկ ստանալու իրավունքը:

Ի վերջո, վթարը տեղի է ունենում միայն այն դեպքում, երբ ավելի շատ վաճառողներ կան, քան գնորդներ: Երբ գնորդները քիչ են, վաճառողները պետք է իջեցնեն գինը, որպեսզի գայթակղեն ինչ-որ մեկին գնել: Բայց եթե մարդկանց 63%-ը սպասում է կողքին, ապա լայնածավալ վթար քիչ հավանական է: Մարդկանց մեծ խումբը պատրաստ է գնելու, ուստի պահանջվող գների ցանկացած անկում կհանգեցնի գնորդների հեղեղի, որն իրականում կկայունացնի գները:

Միշտ վախեցե՞լ է տուն գնելը:

Տուն գնելը միշտ սարսափելի առաջարկ է եղել: Դա խոշոր ֆինանսական ներդրում է, քանի որ գրանցվում եք ամսական վճարման համար հաջորդ 30 տարիների համար: Ահա թե ինչու եք տեսնում, որ տների գները նվազում են տնտեսական անկումների ժամանակ: Եթե ​​մարդը անորոշ է, որ վաղը աշխատանք կունենա, ապա, ամենայն հավանականությամբ, չի պարտավորվի տուն գնել:

Եթե ​​ժամացույցը հետ շրջեք դեպի 1950-ականները և տեսնեք, որ բնակարանների գները շատ ավելի ցածր էին, ապա պետք է հիշեք, որ այն ժամանակ միայն մեկ ամուսին էր շատ դեպքերում եկամուտ ստանում: Բացի այդ, դժվար էր տուն գնելը վարկավորման բարձր չափանիշների պատճառով: Միայն Բնակարանային դաշնային մարմնի (FHA) և Վետերանների վարչակազմի (VA) տնային վարկերի ծրագրերի ստեղծումն ավելի հեշտ դարձավ տուն գնելը:

Այդուհանդերձ, տուն գնելը հսկայական նախաձեռնություն էր: Սա նույնիսկ ավելի ճիշտ էր 1970-ականներին, երբ ստագֆլյացիան տիրեց, և տոկոսադրույքները բարձրացան մինչև գրեթե 20%:

Շուտով դեպի 2008թ., և կառավարությունը ստիպված եղավ նորից ներխուժել՝ մարդկանց գայթակղելու՝ գնելու տներ 8,000 ԱՄՆ դոլարի առաջին անգամ բնակարան գնելու վարկով:

Անկախ նրանից, թե որ ժամանակաշրջանին եք նայում, միշտ էլ կան պատճառներ, որ մարդիկ նյարդայնանում են տուն գնելուց (ի լրումն այն բնական վախի՝ մինչև 30 տարի ամսական վճարում կատարելու համար):

Ի՞նչ անել, եթե արդեն իսկ սեփական տուն ունեք:

Քանի որ անշարժ գույքը հիանալի երկարաժամկետ ներդրում է, ավելին ի՞նչ կարող եք անել, եթե արդեն իսկ ունեք տուն: Սկզբի համար դուք կարող եք դիտարկել ներդրումային գույք գնելը: Դուք ոչ միայն օգտվում եք երկարաժամկետ արժեւորումից, այլև, երբ վարձակալում եք գույքը, ձեր վարձակալը վճարում է ձեր ամսական հիփոթեքը՝ խթանելով ձեր վերադարձը:

Հասկանալի է, որ ոչ բոլորն են շահագրգռված ֆիզիկապես սեփականության իրավունքով վարձակալած գույք կամ դրա հետ կապված աշխատանքով: Այլընտրանքը անշարժ գույքի մեջ ներդրումներն է՝ բաժնետոմսեր ձեռք բերելով ընկերություններում, որոնք առնչվում են բնակարանային շուկայի հետ: Q.ai-ն առաջարկում է Ներդրումային փաթեթներ REIT-ներով և ներկառուցված այլ անշարժ գույքի դիրքերով:

Որոշ մարդիկ կարող են մտածել իրենց հիփոթեքի հիմնական գումարի վրա հավելյալ վճարելու մասին: Այնուամենայնիվ, եթե ձեր տոկոսադրույքը 4%-ից ցածր է, ավելի խելացի է գումարը ներդնել հիփոթեքը մարելու փոխարեն: Դա պայմանավորված է նրանով, որ դուք կարող եք ավելի բարձր եկամուտ ստանալ ձեր գումարի վրա:

Ֆոնդային շուկայի միջին տարեկան եկամտաբերությունը 8% է: Եթե ​​դուք տարեկան 6,000 դոլար եք ներդնում 10 տարի, ապա կստանաք 93,872 դոլար: Եթե ​​դուք տարեկան վճարեիք հավելյալ $6,000 ձեր 4% հիփոթեքի համար, 10 տարի հետո դուք կխնայեիք $69,655 տոկոսադրույքը: Քանի որ ձեր բաժնետոմսերը կվաստակեն $24,217 ավելի, քան ձեր տոկոսային խնայողությունները, դուք ավելի լավ է ձեր գումարը ներդնեք շուկայում:

Ո՞վ չպետք է տուն գնի

Կան մի քանի դեպքեր, երբ ավելի շատ իմաստ ունի վարձել, քան գնել։ Սրանք բոլորը վերադառնում են ժամանակին: Եթե ​​դուք նոր եք սկսում ձեր կարիերան և վստահ չեք, թե որտեղ եք ուզում ապրել, իմաստ չունի պարտավորվել տանը:

Բացի այդ, եթե դուք նոր եք աշխատանքի ընդունվել նոր քաղաքում, ֆինանսապես ավելի խելամիտ է կարճաժամկետ վարձակալել, քանի որ դուք պարզում եք, թե որտեղ կցանկանայիք ապրել ժամանակի ընթացքում: Վերջիվերջո, եթե վաճառելուց առաջ առնվազն հինգ տարի չեք տեսնում, որ տուն ունեք, ավելի լավ է վարձակալեք և չգնեք: Սա պայմանավորված է բնակարանների գների կարճաժամկետ չգնահատման ռիսկով և փակման բոլոր ծախսերով, որոնք դուք վճարում եք տուն գնելիս: Ձեր սեփական կապիտալը, արժեւորումը և հարկային արտոնությունները ժամանակ են պահանջում, որպեսզի ձեզ հաղթահարեն փակման ծախսերի սկզբնական անկումը և գիտակցեք գնումների առավելությունները:

Եզրափակում

Ընդհանուր առմամբ, բնակարանաշինությունը դեռ լավ ներդրում է, նույնիսկ այն դեպքում, երբ բնակարանների վաճառքը դանդաղում է: Թեև կարճաժամկետ հեռանկարում առկա է գների համահարթեցման կամ անկման վտանգ, մի ակնկալեք կտրուկ անկում, ինչպես 2008 թվականին: Եվ եթե արժեթղթերի շուկայում ներդրումներ կատարելը որևէ ուղեցույց է, դուք գիտեք, որ շուկայում ժամանակը շատ ավելի կարևոր է, քան ժամանակացույցը: շուկա. Այլ կերպ ասած, ավելի լավ է ներդրումներ կատարել անշարժ գույքի շուկայում, նույնիսկ անկումների ժամանակ, քան փորձել ընտրել գնելու կամ վաճառելու լավագույն ժամանակը:

Ոչ ոք չգիտի, թե երբ կհայտնվի հատակը կամ երբ գները նորից կսկսեն աճել: Եթե ​​դուք չեք ցանկանում բաց թողնել ակցիան, ավելի լավ է մտնել, քան սպասել: