Բնակարանային շուկաները դաժան սեղմման են ենթարկվում

Covid-19-ի համաճարակի ընթացքում երկու տարի շարունակ տուն վաճառողները Սիդնեյի լայնածավալ արևմուտքի ամենահեռավոր արվարձանում գտնվող Quakers Hill-ում տուն վաճառողները հարստություններ էին հավաքում: Մոտ 60 կամ 70 հեռուստադիտողներ շրջում էին վաճառքի հանված յուրաքանչյուր տուն, հիշում է Ջոշ Տեսոլինը Ռեյ Ուայթից, որը գույքի գործակալ է: Գնորդներն աճուրդներում վազում էին, գնորդները շատ ավելի բարձր էին շանսերից: «Մենք կխնդրեինք, ենթադրենք, 1 միլիոն դոլար և վաճառեինք 1.4 միլիոն դոլարով», - ասում է պարոն Տեսոլինը: «Այն ժամանակ շուկան խելագար էր, շատ տարբեր պատկեր էր հիմա»: Այս տարի շրջակայքում գները նվազել են 20%-ով։ Սեփականատերերը քաշում են իրենց տները, քանի որ չեն կարողանում վաճառել այնքան, որքան ուզում են։ Շուկան ծամածռվում է.

Ավստրալիայում տների գները նվազել են հինգ ամիս շարունակ՝ Quakers Hill-ին դասելով համաշխարհային տենդենցի առաջնագծում: Մինչ կենտրոնական բանկերը պայքարում են գնաճը մեղմելու համար, նրանք բարձրացնում են տոկոսադրույքները ամենաարագ տեմպերով առնվազն չորս տասնամյակների ընթացքում, ինչը այժմ վերածվում է բնակարանային շուկայի կոտորածի: Oxford Economics խորհրդատվական ընկերության կողմից մշտադիտարկվող 18 երկրներից 8-ում գները նվազում են և ամենաարագ իջնում ​​են ամենաշատ գերտաքացած շուկաներում: Կանադայում և Շվեդիայում փետրվարից ի վեր դրանք նվազել են ավելի քան 12%-ով. Նոր Զելանդիայում դրանք նվազել են ավելի քան XNUMX%-ով անցյալ տարվա իրենց բարձրակետից ի վեր: Գները սկսել են նվազել նաև Ամերիկայում և Բրիտանիայում: Նույն ուղղությամբ են գնում շատ այլ երկրներ։

Գործարքները նույնպես նվազել են. Ըստ Ռիելթորների ազգային ասոցիացիայի՝ լոբբիստական ​​խմբի տվյալների, Ամերիկայում բնակարանների վաճառքը օգոստոսին նվազել է մեկ հինգերորդով՝ նախորդ տարվա համեմատ: Նոր Զելանդիայում եռամսյակային վաճառքներն ամենաթույլն են եղել 2010 թվականից ի վեր՝ մինչև հունիս ընկած երեք ամիսների ընթացքում: Բրիտանական խոշոր շինարարների, ինչպիսիք են Barratt-ը և Taylor Wimpey-ը, բաժնետոմսերի գներն այս տարի կրկնակի նվազել են։ Դոկտոր Հորթոնի և Լեննարի՝ Ամերիկայի ամենամեծ ընկերությունները, նվազել են ավելի քան 30%-ով։

Սա երկարատև բումի ավարտն է, որը շատ տանտերեր համարել են որպես կանխատեսված: Հիփոթեքային վարկերի ցածր տոկոսադրույքները և մատակարարման սահմանափակությունը նպաստեցին 2007-09 թվականների համաշխարհային ֆինանսական ճգնաժամին հաջորդող տասնամյակում հարուստ համաշխարհային տների գների կայուն աճին: Ամերիկայում գները, օրինակ, աճել են գրեթե 60%-ով 2012-ի իրենց շեմից մինչև 2019-ի վերջ: Հետո եկավ համաճարակը, որի ընթացքում գներն իսկապես աճեցին: Ամերիկայում, Կանադայում և Նիդեռլանդներում 30 թվականից ի վեր դրանք աճել են ավելի քան 2020%-ով: Արգելափակումները և հեռահար աշխատանքի անցումը մեծացրել են այգիներով կամ գրասենյակներով ծայրամասային անշարժ գույքի պահանջարկը: Կառավարությունները, անհանգստացած բնակարանային ճգնաժամի պատճառով, քանի որ Covid-ը տարածվում է, ժամանակավորապես թեթևացրել կամ հանել են հիփոթեքային կանոնակարգերը՝ հեշտացնելով գնելը: Պանդեմիկ խնայողությունները օգնեցին առաջին անգամ գնորդներին կուտակել մեծ ավանդներ:

Պատմությունը շարունակվում է

Սակայն տոկոսադրույքների բարձրացումն այժմ վերադարձրել է հիփոթեքային տոկոսադրույքները տասնամյակների ընթացքում չտեսնված մակարդակի: Մեկ տարի առաջ Ամերիկայում 30-ամյա ֆիքսված տոկոսադրույքով հիփոթեքը 3%-ից ցածր էր։ Այսօր այն ընդամենը մի փոքր ամաչկոտ է՝ 7%-ով։ Նոր Զելանդիայում ութ տարվա ընթացքում առաջին անգամ հիփոթեքային տոկոսադրույքները գերազանցել են 7%-ը. Բրիտանիայում ֆիքսված տոկոսադրույքով միջին հնգամյա վարկն այժմ մեկ տասնյակում առաջին անգամ գերազանցում է 6%-ը։ Սա ավելի կբարդացնի ապագա գնորդների կյանքը և կբարձրացնի առկա տների սեփականատերերի շրջանում անհանգստության հավանականությունը: Դա փոփոխություն է, որը, հավանաբար, երկար տարիներ կունենա տհաճ քաղաքական և սոցիալական հետևանքներ:

Երեք գործոն կորոշի, թե որտեղ է ցավն առավել սուր և, հետևաբար, որտեղ են առավել հավանական այդ հետևանքները: Առաջինը վերջին գների աճն է։ Բնակարանային շուկաները, որտեղ գները աճել են համաճարակից ի վեր, հատկապես խոցելի են սառեցման պահանջարկի նկատմամբ: Մինչ շատ հարուստ երկրներ այս տարվա սկզբին դանդաղեցին տարեկան աճի տեմպերը միանիշ թվով, Ամերիկան ​​և Կանադան պահպանեցին երկնիշ աճ, ինչը պայմանավորված էր լեռնային քաղաքներում և արևագոտի նահանգներում բնակարանների հսկայական պահանջարկով, որոնք գրավում են կալիֆորնիացիներին և Նորին: Յորքցիները՝ Տորոնտոյի նման քաղաքների հետ միասին։

Փոխառության մակարդակը երկրորդ գործոնն է: Որքան բարձր է տնային տնտեսությունների պարտքը որպես եկամտի մասնաբաժին, այնքան ավելի խոցելի են սեփականատերերը հիփոթեքային վարկերի ավելի բարձր վճարումների և չվճարումների նկատմամբ: Կենտրոնական բանկիրները մխիթարություն կգտնեն նրանում, որ տնային տնտեսությունների պարտքը եկամտի համեմատ ավելի ցածր է, քան համաշխարհային ֆինանսական ճգնաժամի նախաշեմին էր այն երկրներում, ինչպիսիք են Ամերիկան, Բրիտանիան և Իսպանիան: Այնուամենայնիվ, որոշ երկրներ բախվում են պարտքերի սարին: Սա նրանց զգայուն է դարձնում հիփոթեքային տոկոսադրույքների նույնիսկ փոքր աճի նկատմամբ: Ավստրալիայում, Կանադայում և Շվեդիայում տնային տնտեսությունները, որոնց հաջողվել է խուսափել ֆինանսական ճգնաժամի ողջ ծանրությունից, տարիների ընթացքում ապշեցուցիչ փոխառություններ են ստացել, ինչը նախազգուշացումներ է առաջացրել ֆինանսական վերահսկողների կողմից: Ինչպես Շվեդիայի Կենտրոնական բանկի կառավարիչ Ստեֆան Ինգվեսն է ասում. «Դա նման է հրաբխի գագաթին նստած»:

Երրորդ գործոնն այն արագությունն է, որով բարձր տոկոսադրույքները անցնում են տների սեփականատերերին: Ամենամեծ ռիսկը լողացող տոկոսադրույքով հիփոթեքով վարկառուների համար է, որը տատանվում է քաղաքականության տոկոսադրույքների փոփոխությամբ: Նրանց սպառնում է տնօրինվող եկամտի անհապաղ կրճատում։ Կանադայում փոփոխական տոկոսադրույքով հիփոթեքը կազմում է բոլոր վարկերի կեսից ավելին: Ավստրալիայում և Շվեդիայում նրանք կազմում են գրեթե երկու երրորդը:

Այլ երկրներում հաստատուն ժամկետով փոխառությունները շատ ավելի տարածված են, ինչը նշանակում է, որ տոկոսադրույքի բարձրացումն անցնում է զգալի ուշացումով: Ամերիկայում հիփոթեքային վարկերի ճնշող մեծամասնությունը նման պայմաններով է։ Այս հիփոթեքային վարկերը նույնպես ավելի տարածված են, քան նախկինում ամբողջ Եվրոպայում: Բայց ոչ բոլոր ժամկետային վարկերն են նման: Ամերիկայում դրանց մեծ մասը ամրագրված է երկու-երեք տասնամյակի ընթացքում: Այլ երկրներում նույնիսկ ֆիքսված տոկոսադրույքով վարկառուները բավական շուտով կկանգնեն հիփոթեքային վարկերի թանկացման հետ: Նոր Զելանդիայում ֆիքսված տոկոսադրույքով հիփոթեքային վարկերը կազմում են առկա վարկերի հիմնական մասը, սակայն ավելի քան 70%-ի մարման ժամկետը չի գերազանցում երկու տարին: Անցյալ տարի Բրիտանիայից դուրս բերվածների գրեթե կեսը նույնպես:

Հավաքեք սա միասին, և բնակարանային խորը անկման բոլոր բաղադրիչները տեղում են: Այս անգամ, սակայն, ամենայն հավանականությամբ այն կգլխավորի ոչ թե Ամերիկան, այլ Կանադան, Նիդեռլանդները, Ավստրալիան, Նոր Զելանդիան և Նորվեգիան (տես աղյուսակը): Ավստրալիայում և Կանադայում գները կարող են իջնել իրենց գագաթնակետից մինչև 14%, ինչը մի փոքր ավելին է, քան ակնկալվում է Ամերիկայում կամ Բրիտանիայում, համաձայն մի շարք անշարժ գույքի ընկերությունների կանխատեսումների: Կանադայի թագավորական բանկի տնտեսագետներն ակնկալում են, որ 40-2022 թվականներին երկրում վաճառքների ծավալը կնվազի ավելի քան 23%-ով՝ գերազանցելով 38-2008 թվականների 09% անկումը:

Ցավի շեմերը

Յուրաքանչյուր երկրում որոշ մարդիկ ավելի շատ կտուժեն, քան մյուսները: Միջին վարկառուի վարկային որակը բարելավվել է վերջին տարիներին, քանի որ համաշխարհային ֆինանսական ճգնաժամից հետո ներդրված ավելի խիստ կանոնակարգերը ավելի են դժվարացրել ավելի ռիսկային վարկառուների համար հիփոթեքային վարկեր վերցնելը: Բայց տեմպերի շոկի և կենցաղային ծախսերի աճի թունավոր համակցությունը տանտերերին ծանր լարվածության տակ կդնի:

Ավստրալիայում, օրինակ, բնակարանային վարկի երեք հինգերորդը փոփոխական պայմաններով է: Համաձայն Կենտրոնական բանկի՝ հոկտեմբերի 7-ին հրապարակված ֆինանսական կայունության վերջին հաշվետվության, այս վարկառուների կեսը կտեսնի իր պահեստային կանխիկ գումարը կամ այն, որը մնացել է հիփոթեքից և կենսական հիմնական ծախսերից հետո, կնվազի առնվազն մեկ հինգերորդով, եթե տոկոսադրույքները բարձրանան շուկայականին համապատասխան: ակնկալիքները, և 15%-ը կտեսնի, որ այս միջոցը բացասական կդառնա: Մեծ Բրիտանիայում մոտ 2 միլիոն տնային տնտեսություններ կամ հիփոթեք ունեցողների մեկ քառորդը կարող է տեսնել, որ ավելի բարձր վճարումները կլանեն իրենց ընտանիքի եկամտի լրացուցիչ 10%-ը մինչև 2025 թվականի սկիզբը: 12%-ից կհասներ 26%-ի, եթե տոկոսադրույքները բարձրանային երեք տոկոսային կետով։

Հատկապես խոցելի են առաջին անգամ գնորդները և վերջին վարկառուները: Շատերը ծախսեցին իրենց ֆինանսները՝ տուն գնելու համար՝ թողնելով ավելի քիչ պահեստային կանխիկ՝ հիփոթեքային ծախսերի ցատկումը ծածկելու համար: Ամերիկայում, առաջին անգամ գնորդները հաշվում էին նախորդ տարվա յուրաքանչյուր երրորդ վաճառքը: Շատերն ունեն չնչին խնայողություններ: Ավստրալացի գնորդների մոտ կեսը, ովքեր վարկեր են վերցրել 2021 թվականի սկզբից մինչև 2022 թվականի օգոստոս ընկած ժամանակահատվածում, երեք ամսից պակաս հիփոթեքային վճարներ են հատկացրել անձրևոտ օրվա համար: Հազարամյակներին, ովքեր վերջապես կարողացել են սեփականություն գնել, տհաճ անակնկալ են սպասվում:

Առաջին անգամ գնորդները նույնպես քիչ ժամանակ են ունեցել սեփական կապիտալը կուտակելու համար: Oxford Economics-ը գնահատում է, որ մեկ տարվա ընթացքում Ամերիկայում բնակարանների գների 15%-ով անկումը կչեղարկի համաճարակի սկզբից ի վեր կուտակված բնակարանային կապիտալի երկու երրորդը: Ի հակադրություն, հին սեփականատերերն ավելի ապահով են: 65 տարեկան և ավելի բարձր տարիքի ամերիկացի տների սեփականատերերի կեսից ավելին տեղափոխվել է մինչև հազարամյակի վերջը: Սա նոր սեփականատերերին թողնում է բացասական սեփական կապիտալի մեջ մղվելու ավելի մեծ վտանգի տակ, ինչը դժվարացնում է տուն տեղափոխելը կամ գրավադրելը: Մեծ Բրիտանիայում բնակարանների գների 20%-ով անկումը կթողնի հիփոթեքային վարկերի 5%-ը բացասական կապիտալում, ըստ Նիլ Հադսոնի՝ Residential Analysts խորհրդատվական կազմակերպության: Լոնդոնի հիփոթեքային վարկերի յուրաքանչյուր տասներորդը կազդի:

Լավ նորությունն այն է, որ բանկերը պետք է կարողանան դիմակայել անկումը: 2007-09 թվականներին չվճարված պարտքերի աճը որոշ ամերիկյաններին մղեց եզրագծին: Մեծ Բրիտանիայի բանկերն այժմ մոտ չորս անգամ ավելի շատ կապիտալ ունեն կորուստները ծածկելու համար, ըստ Capital Economics-ի՝ մեկ այլ խորհրդատվական կազմակերպության: Անգլիայի բանկի վերջին սթրես-թեստը ցույց է տալիս, որ երկրի վարկատուները կկարողանան կլանել բնակարանների գների 33% անկումը և գործազրկության մակարդակի աճը 3.5%-ից մինչև 12%: Ամերիկայում բանկերը նահանջել են հիփոթեքային շուկայից, և ոչ բանկերն այժմ տրամադրում են նոր հիփոթեքային վարկերի կեսից ավելին: Այսպիսով, ռիսկերն այլևս չեն կենտրոնանում համակարգային կարևոր վարկատուներում:

Այդուհանդերձ, բնակարանների սեղմումը կունենա խորը հետևանքներ: «Բնակարանային ցիկլը բիզնես ցիկլն է», - գրել է Էդվարդ Լիմերը Կալիֆորնիայի համալսարանից, Լոս Անջելես, 2007 թվականին հրապարակված մի աշխատության մեջ: Այն նշում է, որ բնակարանների դանդաղումը նախորդել է Ամերիկայի վերջին տասը անկումներից ութին: Ֆինանսական ճգնաժամից հետո պարոն Լիմերը հետևեց մի թղթին, որը վերնագրված էր «Բնակարանային տնտեսությունն իրականում բիզնես ցիկլն է», այն դեպքում, երբ ընթերցողները չկարողանային ստանալ հաղորդագրությունը: Երկու ցիկլերի միջև կապն առաջանում է այն պատճառով, որ բնակարանը «հարստության էֆեկտներ» է հաղորդում սեփականատիրոջ վրա: Երբ բնակարանների գները բարձրանում են, մարդիկ լավ են զգում իրենց ֆինանսական վիճակը, ուստի պարտք վերցրեք և ավելի շատ ծախսեք: Երբ ընկնում են, մարդիկ ձգում են գոտիները։ Անգլիայի բանկի 2019 թվականի հետազոտությունը ցույց է տվել, որ բնակարանների գների 10%-ով աճը սպառումը բարձրացնում է 0.35-0.5%-ով։

Բնակարանային շուկայի և տնտեսության մնացած հատվածի միջև մեկ այլ կարևոր ալիք ներդրումներն են: Բնակարանաշինության, հատկապես բնակարանաշինության հետ կապված կապիտալ ծախսերը կարող են չափազանց անկայուն լինել և հաճախ տարբերությունն են աճող կամ կրճատվող տնտեսության միջև: Իրոք, 2007-09 թվականներին ԱՄՆ ՀՆԱ-ի անկման մեկ երրորդը բաժին է ընկել բնակարանային ներդրումների նվազմանը: Բրիտանիայի վերաբերյալ հետազոտությունները նման արդյունքներ են գտել: Տնաշինարարները հետապնդում են բումերը և վատանում են տնտեսական վատ լուրերից: Քանի որ այս անգամ անհանգստությունները մեծացել են, ամերիկյան մասնավոր բնակարանների մեկնարկը ապրիլից նվազել է 20%-ով: Այս անգամ լարված փոխառուները, որոնք արդեն իսկ կանխիկացած են գնաճի և էներգիայի զգալի վճարումների պատճառով, նույնպես ավելի քիչ կծախսեն այլ ապրանքների և ծառայությունների վրա, քանի որ նրանք փորձում են բավարարել իրենց ավելի բարձր հիփոթեքային վճարումները:

Որոշ մարդիկ տեսնում են բնակարանային վթարի բացասական կողմը: Նրանք հույս ունեն, որ ցածր գները երիտասարդներին թույլ կտան գնել իրենց առաջին տները: Այս հույսերը գրեթե վստահ են, որ կկործանվեն: Բնակարանային շտկումներում, և երբեմն տարիներ հետո, բնակարանների սեփականության տոկոսադրույքները հակված են նվազման, այլ ոչ թե բարձրանալու: Օրինակ՝ Բրիտանիայում մարդկանց մոտ 65%-ն ունի սեփական տուն՝ համաշխարհային ֆինանսական ճգնաժամի սկզբում 70%-ի դիմաց: Իռլանդիայում, որը 2000-ականների վերջին տեղի ունեցավ ամենակարող վթար, բնակարանի սեփականության մակարդակը դեռ ավելի քան տասը տոկոսային կետով ցածր է իր գագաթնակետից: Տնտեսական պայմանները, որոնք հանգեցնում են բնակարանների գների միաժամանակ անկմանը, վտանգում են ապագա բնակարանատերերի հնարավորությունները: Գործազրկությունն աճում է, իսկ աշխատավարձերը՝ նվազում. Եթե ​​տոկոսադրույքները բարձրանում են, մարդիկ ի վիճակի են ավելի քիչ վարկ վերցնել, իսկ հիփոթեքային վարկատուները հակված են ավելի անբարյացակամ դառնալ վարկավորման հարցում: Կանադայում փոխառության ծախսերի ավելացումը «կճահի» ցանկացած խնայողություն ձեռքբերման ավելի ցածր գնից, կանխատեսում է Բրիտանական Կոլումբիայի համալսարանի Ցուր Սոմերվիլը:

Բնակարանը քաղաքական է

Բնակարանների անկման ամենամեծ ազդեցությունը կարող է լինել քաղաքականության մեջ: Այն երկրներում, որտեղ տան սեփականությունը դիտվում է որպես ծես, ցածր գները, առանց մատչելիության բարձրացման, աղ կշփեն արդեն ցավոտ վերքերի վրա: «Ինչի՞ վրա ընկնելը. Անհեթեթ գրոտեսկային գների անկում ուղղակի աներևակայելիի փոխարեն»: հարցնում է Մոնրեալի համայնքային աշխատող և հեծանիվների մեխանիկ Ռոբին Բլեքը: «Հիմնականում ես ընդունել եմ, որ երազանքն ավարտված է: Ես բաց եմ թողել պատուհանը»: Մի քանի հազարամյակներ խրվել են ավանդ թույլ տալու համար. այժմ նրանք ստիպված կլինեն պայքարել հիփոթեքային շատ ավելի բարձր վճարումներ կատարելու համար։ Վերագրանցման սպառնալիքը թաքնված է. Ձեր տունը կորցնելը հնարավոր է այնպես, ինչպես նախկինում չէր:

Տարիներ շարունակ ավելի կայացած տների սեփականատերերը մխիթարվում էին այն մտքով, որ, նույնիսկ եթե իրական աշխատավարձի աճը սարսափելի է, գոնե իրենց տան գինը բարձրանում է: Այդ օրերն ավարտվեցին։ Նույնիսկ բեյբ-բումերները, գների տասնամյա աճի մեծ հաղթողները, այժմ կանգնած են թոշակի ժամանակ ավելի փոքր բույն ձվով ապրելու հեռանկարի հետ, քանի որ կրճատումը դառնում է ավելի քիչ եկամտաբեր: Այս ամենը նշանակում է, որ տոկոսադրույքների աճը կունենա անկանխատեսելի քաղաքական հետևանքներ, քանի որ մարդիկ, ովքեր ժամանակին շահել են ստատուս քվոն, բացահայտում են, թե ինչ է զգում կորցնելը:

Մի զարմացեք, ուրեմն, եթե քաղաքականություն մշակողները հսկայական փրկարար գործողություններ սկսեն։ Արդեն Հունգարիայի կառավարությունն իր քաղաքացիներին առաջարկել է պաշտպանություն հիփոթեքային տոկոսադրույքների բարձրացումից: Նոր Զելանդիայի բնակարանների վերաբերյալ իր վերլուծության մեջ ԱՄՀ-ն անհանգստանում է, որ «քաղաքականության աջակցությունը կարող է անհրաժեշտ լինել երկրորդ փուլի հետևանքներից և ընդգծված անկումից խուսափելու համար»: Հաղորդվում է, որ Իսպանիայում բանկերը դիտարկում են փոփոխական տոկոսադրույքով հիփոթեքային վարկերի վճարումների սահմանափակման հարցը: Բրիտանացի ֆինանսական փորձագետ Մարտին Լյուիսը, ով ավելի մեծ ազդեցություն ունի, քան երկրի բոլոր թերթերը միասին վերցրած, սկսել է պետական ​​աջակցություն տրամադրել հիփոթեքային վարկ ունեցողներին: Քանի որ տների գները նվազում են, նման պահանջները միայն կաճեն:

Տնտեսության, ֆինանսների և շուկաների ամենամեծ պատմությունների ավելի փորձագիտական ​​վերլուծության համար գրանցվեք Դրամական բանակցությունները, մեր շաբաթական միայն բաժանորդների համար նախատեսված տեղեկագիրը:

© 2022 The Economist Newspaper Limited. Բոլոր իրավունքները պաշտպանված են.

The Economist-ից, որը հրատարակվել է արտոնագրով։ Բնօրինակ բովանդակությունը կարելի է գտնել այստեղ https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze