Տան սեփական կապիտալի վարկ ընդդեմ HELOC. Ո՞րն է տարբերությունը:

Տնային սեփական կապիտալի վարկ ընդդեմ HELOC

Տնային կապիտալ վարկեր և տնային կապիտալի վարկային գծեր (HELOCs) վարկեր են, որոնք ապահովված են վարկառուի տանը: Վարկառուն կարող է սեփական կապիտալով վարկ կամ վարկային գիծ վերցնել, եթե ունեն հավասարություն իրենց տանը։ Սեփական կապիտալը տարբերությունն է պարտքի միջև հիփոթեք վարկ և տան ներկայիս շուկայական արժեքը: Այլ կերպ ասած, եթե վարկառուն վճարել է իր հիփոթեքային վարկը այնքանով, որ տան արժեքը գերազանցում է չմարված վարկի մնացորդը, ապա վարկառուն կարող է այդ տարբերության կամ սեփական կապիտալի տոկոսը վերցնել, ընդհանուր առմամբ մինչև վարկառուի սեփական կապիտալի 85%-ը:

Քանի որ և՛ տնային կապիտալով վարկերը, և՛ HELOC-ներն օգտագործում են ձեր տունը որպես գրավի առարկա, նրանք սովորաբար ունեն շատ ավելի լավ տոկոսային պայմաններ, քան անձնական վարկեր, կրեդիտ քարտերԵւ այլ չապահովված պարտք. Սա երկու տարբերակներն էլ չափազանց գրավիչ է դարձնում: Այնուամենայնիվ, սպառողները պետք է զգույշ լինեն դրանց օգտագործումից: Վարկային քարտի պարտքի կուտակումը կարող է ձեզ հազարավոր տոկոսներ արժենալ, եթե չկարողանաք այն մարել, բայց ձեր HELOC-ի կամ տնային կապիտալի վարկը մարելու անկարողությունը կարող է արդյունքում կորցնելով ձեր տունը.

Տնային կապիտալով վարկերը վարկառուին տալիս են միանվագ գումար, իսկ դրա դիմաց նրանք պետք է ֆիքսված վճարումներ կատարեն վարկի ժամկետի ընթացքում: Ամրագրվել են նաև սեփական կապիտալով վարկերը տոկոսադրույքները. Ընդհակառակը, HELOC-ները թույլ են տալիս վարկառուին անհրաժեշտության դեպքում օգտագործել իրենց սեփական կապիտալը մինչև որոշակի նախապես սահմանված վարկային սահմանաչափ: HELOC-ներն ունեն ա փոփոխական տոկոսադրույք, իսկ վճարումները սովորաբար ֆիքսված չեն։

Ե՛վ տնային կապիտալով վարկերը, և՛ HELOC-ները թույլ են տալիս սպառողներին մուտք ունենալ միջոցներ, որոնք նրանք կարող են օգտագործել տարբեր նպատակներով, ներառյալ պարտքի համախմբումը և բնակարանների բարելավումը: Այնուամենայնիվ, կան հստակ տարբերություններ տնային կապիտալով վարկերի և HELOC-ների միջև:

Տնային կապիտալի վարկ

Տնային կապիտալով վարկը որոշակի ժամկետով վարկ է, որը տրվում է ա վարկատուին վարկառուին՝ հիմնվելով իրենց տան սեփական կապիտալի վրա: Տնային սեփական կապիտալով վարկերը հաճախ կոչվում են երկրորդ հիփոթեքային վարկեր: Վարկառուները դիմում են որոշակի գումարի համար, որն իրենց անհրաժեշտ է, և եթե հաստատվի, այդ գումարը ստանում են միանվագ կանխավճարով: Տնային կապիտալով վարկն ունի ֆիքսված տոկոսադրույք և հաստատագրված վճարումների ժամանակացույց՝ վարկի ժամկետի համար: Ա տան սեփական կապիտալի վարկ կոչվում է նաև տնային կապիտալի ապառիկ վարկ կամ սեփական կապիտալի վարկ:

Վարկի գրավ և պայմաններ

Ձեր տան սեփական կապիտալը ծառայում է որպես գրավ, այդ իսկ պատճառով այն կոչվում է երկրորդ հիփոթեք և գործում է այնպես, ինչպես սովորական ֆիքսված տոկոսադրույքով հիփոթեքը: Այնուամենայնիվ, տանը պետք է լինի բավարար կապիտալ, ինչը նշանակում է, որ առաջին հիփոթեքը պետք է վճարվի այնքանով, որ վարկառուին որակավորվի տնային կապիտալի վարկ ստանալու համար:

Վարկի գումարը հիմնված է մի քանի գործոնների վրա, ներառյալ համակցված վարկ-արժեք (CLTV) հարաբերակցությունը. Սովորաբար, վարկի գումարը կարող է կազմել գույքի 80%-ից 90%-ը գնահատված արժեքը. Այլ գործոններ, որոնք ազդում են վարկատուի վարկային որոշման մեջ, ներառում են, թե արդյոք վարկառուն լավն ունի վարկային պատմություն, ինչը նշանակում է, որ այլ վարկային ապրանքների, այդ թվում՝ առաջին հիփոթեքային վարկի դիմաց վճարումները ժամկետանց չեն եղել: Վարկատուները կարող են ստուգել վարկառուին վարկային միավոր, որը վարկառուի թվային ներկայացում է վարկունակություն.

Վճարումներ և տոկոսադրույք

Տնային կապիտալի վարկի տոկոսադրույքը ֆիքսված է, ինչը նշանակում է, որ տոկոսադրույքը չի փոխվում տարիների ընթացքում: Նաև վճարումները ֆիքսված են, հավասարաչափ վարկի ժամկետի ընթացքում։ Յուրաքանչյուր վճարման մի մասը գնում է տոկոսներին և վարկի մայր գումարին: Սովորաբար, բաժնային վարկի ժամկետը կարող է տևել հինգից մինչև 30 տարի, սակայն ժամկետի տևողությունը պետք է հաստատվի փոխատուի կողմից: Անկախ այն ժամանակաշրջանից, վարկառուները կունենան կայուն, կանխատեսելի ամսական վճարումներ, որոնք պետք է կատարեն սեփական կապիտալի վարկի ժամկետի համար:

Տնային սեփական կապիտալի վարկային գիծ (HELOC)

HELOC-ը շրջանառվող վարկային գիծ է: Այն թույլ է տալիս վարկառուին գումար վերցնել վարկային գծի դիմաց մինչև կանխորոշված ​​սահմանաչափը, կատարել վճարումներ, այնուհետև նորից գումար վերցնել:

Տնային կապիտալով վարկի դեպքում վարկառուն ստանում է վարկի գումարը միանգամից, մինչդեռ HELOC-ը թույլ է տալիս վարկառուին մուտք գործել գիծ, ​​ըստ անհրաժեշտության: Վարկային գիծը բաց է մնում մինչև դրա ժամկետի ավարտը։ Քանի որ փոխառված գումարը կարող է փոխվել, վարկառուի նվազագույն վճարումները նույնպես կարող են փոխվել՝ կախված վարկային գծի օգտագործումից:

Վարկի գրավ և պայմաններ

Ինչպես սեփական կապիտալով վարկը, HELOC-ներն ապահովված են ձեր տան սեփական կապիտալով: Չնայած HELOC-ն ունի նմանատիպ հատկանիշներ a վարկային քարտ քանի որ երկուսն էլ շրջանառվող վարկ գծերով, HELOC-ն ապահովված է ակտիվով (ձեր տունը), մինչդեռ վարկային քարտերն անապահով են: Այլ կերպ ասած, եթե դուք դադարեցնեք ձեր վճարումները HELOC-ով, ապա ձեզ ուղարկեք այնտեղ անհոգություն, դուք կարող եք կորցնել ձեր տունը:

HELOC-ն ունի փոփոխական տոկոսադրույք, ինչը նշանակում է, որ տոկոսադրույքը կարող է աճել կամ նվազել տարիների ընթացքում: Արդյունքում նվազագույն վճարը կարող է աճել, քանի որ դրույքաչափերը բարձրանում են: Այնուամենայնիվ, որոշ վարկատուներ առաջարկում են ֆիքսված տոկոսադրույք տնային սեփական կապիտալի վարկային գծերի համար: Բացի այդ, վարկատուի կողմից առաջարկվող տոկոսադրույքը, ինչպես տնային կապիտալով վարկի դեպքում, կախված է ձեր վարկունակությունից և այն բանից, թե որքան եք վարկ եք վերցնում:

Խաղարկություն և մարման ժամկետներ

HELOC տերմիններն ունեն երկու մաս. Առաջինը ոչ-ոքի է, իսկ երկրորդը` մարման ժամկետ: Այն խաղարկության ժամկետը, որի ընթացքում կարող եք միջոցներ հանել, կարող է տևել 10 տարի, իսկ մարման ժամկետը կարող է տևել ևս 20 տարի, ինչը HELOC-ին դարձնում է 30 տարվա վարկ: Երբ խաղարկության ժամկետն ավարտվի, այլևս գումար չես կարող վերցնել:

HELOC-ի խաղարկության ժամանակահատվածում դուք դեռ պետք է վճարումներ կատարեք, որոնք սովորաբար միայն տոկոսներով են: Արդյունքում, խաղարկության ընթացքում վճարումները հակված են փոքր լինելու։ Այնուամենայնիվ, վճարումները զգալիորեն բարձրանում են մարման ժամկետի ընթացքում, քանի որ փոխառված մայր գումարն այժմ ներառված է վճարման ժամանակացույցում տոկոսների հետ մեկտեղ:

Կարևոր է նշել, որ միայն տոկոսներով վճարումներից ամբողջական, հիմնական և տոկոսային վճարումների անցումը կարող է բավականին ցնցող լինել, և վարկառուները պետք է բյուջե կազմեն այդ ավելացված ամսական վճարումների համար:

Հիմնական տարբերությունները

HELOC-ները կարող են օգտակար լինել որպես բնակարանի բարելավման վարկ, քանի որ դրանք թույլ են տալիս ձեզ ճկունություն վերցնել այնքան կամ այնքան քիչ, որքան անհրաժեշտ է: Եթե ​​պարզվի, որ ձեզ ավելի շատ գումար է պետք, դուք կարող եք այն ստանալ ձեր վարկային գծից՝ ենթադրելով, որ դեռ առկա է, առանց մեկ այլ հիփոթեքային վարկի համար կրկին դիմելու:

Դուք պետք է ինքներդ ձեզ մի հարց տաք. Ի՞նչ է դա վարկի նպատակը? Տնային սեփական կապիտալով վարկը լավ ընտրություն է, եթե հստակ գիտեք, թե որքան պետք է պարտք վերցնել և ինչպես եք ցանկանում ծախսել գումարը: Հաստատվելուց հետո ձեզ երաշխավորվում է որոշակի գումար, որը դուք ստանում եք ամբողջությամբ, երբ վարկը տրամադրվում է: Արդյունքում, տնային կապիտալի վարկերը կարող են օգնել մեծ ծախսերի հետ, ինչպիսիք են մանկական քոլեջի ֆոնդի վճարումը, վերափոխումը կամ պարտքի համախմբում.

Ընդհակառակը, HELOC-ը լավ ընտրություն է, եթե վստահ չեք, թե որքան գումար պետք է վերցնեք կամ երբ այն ձեզ անհրաժեշտ կլինի: Ընդհանրապես, այն ձեզ տալիս է կանխիկ դրամի մշտական ​​հասանելիություն որոշակի ժամկետով, երբեմն մինչև 10 տարի: Դուք կարող եք պարտք վերցնել ձեր տողի դիմաց, մարել այն ամբողջությամբ կամ մասնակիորեն, այնուհետև այդ գումարը նորից վերցնել ավելի ուշ, քանի դեռ գտնվում եք HELOC-ի խաղարկության ժամանակաշրջանում:

Այնուամենայնիվ, սեփական կապիտալի վարկային գիծը հետ կանչելի է, ճիշտ այնպես, ինչպես վարկային քարտը: Եթե ​​ձեր ֆինանսական վիճակը վատթարանում է կամ ձեր տանը շուկայական արժեքը հրաժարվում է, ապա ձեր վարկատուն կարող է որոշել նվազեցնել կամ փակել ձեր վարկային գիծը: Այսպիսով, չնայած HELOC-ի հիմքում ընկած գաղափարն այն է, որ դուք կարող եք ներգրավել միջոցները, քանի որ դրանք ձեզ անհրաժեշտ են, այդ գումարին մուտք գործելու ձեր կարողությունը վստահ չէ:

Հատուկ նկատառումներ

Կարևոր է նշել, որ HELOC-ի ձեռքբերումը կարող է ավելի կոշտ լինել 2021 թվականին. 2020 թվականին երկու խոշոր բանկերը՝ Wells Fargo-ն և JPMorgan Chase-ը, սառեցրին նոր HELOC-ները՝ որպես կորոնավիրուսային համաճարակի հետևանք: Այլ բանկեր ապագայում կարող են փակել վարկի վրա:

Սկզբում որոշակի շփոթություն կար այն հարցի շուրջ, թե արդյոք տների սեփականատերերը կկարողանան դա անել հանել տոկոսները իրենց սեփական կապիտալի վարկերից և HELOC-ներից դրանց ընդունումից հետո իրենց հարկային հայտարարագրերի վրա Հարկային կրճատումների և աշխատատեղերի մասին օրենք (TCJA). Ի տարբերություն օրենքի առաջ, տների սեփականատերերը չեն կարող նվազեցնել տնային կապիտալի վարկերի և HELOC-ների տոկոսները, քանի դեռ միջոցները չեն օգտագործվել «գնելկառուցեք կամ էապես բարելավեք» ձեր տունը, և այն գումարը, որը դուք ծախսում եք նման բարելավումների վրա, պետք է ծախսեք այն գույքի վրա, որը ծառայում է որպես վարկի սեփական կապիտալ:

Այլ կերպ ասած, դուք այլևս չեք կարող այս վարկերից տոկոսներ հանել, եթե այդ գումարն օգտագործեք ձեր երեխայի քոլեջի համար վճարելու կամ պարտքը վերացնելու համար: Օրենքը կիրառվում է մինչև 2025 թվականը հարկային տարիների համար: Պահումները սահմանափակվում են 750,000 ԱՄՆ դոլար կամ ավելի ցածր որակավորված վարկերի տոկոսներով (375,000 ԱՄՆ դոլար այն անձի համար, ով ամուսնացած է առանձին դիմում ներկայացնելով): Կան լրացուցիչ կանոններ, հատկապես, եթե դուք նաև ունեք առաջին հիփոթեքը, այնպես որ նախքան այս նվազեցումը օգտագործելը, համոզվեք, որ ստուգեք հարկային փորձագետի հետ:

The Bottom Line

Հիշեք, որ միայն այն պատճառով, որ դուք կարող եք պարտք վերցնել ձեր սեփական կապիտալի դիմաց չի նշանակում, որ դուք պետք է. Բայց եթե ձեզ անհրաժեշտ է, կան բազմաթիվ գործոններ, որոնք պետք է հաշվի առնել, երբ որոշեք, թե որն է վարկ վերցնելու լավագույն միջոցը. ինչպես եք օգտագործելու գումարը, ինչ կարող է պատահել տոկոսադրույքների հետ, ձեր երկարաժամկետ ֆինանսական ծրագրերը և ձեր ռիսկի նկատմամբ հանդուրժողականություն և տատանվող դրույքաչափերը:

Որոշ մարդկանց դուր չի գալիս HELOC-ի փոփոխական տոկոսադրույքը և նախընտրում են տնային կապիտալի վարկը ֆիքսված վճարումների կայունության և կանխատեսելիության և իմանալու համար, թե որքան պարտք ունեն:

Այնուամենայնիվ, եթե դուք անորոշ եք անհրաժեշտ գումարի վերաբերյալ և ձեզ հարմար է փոփոխական տոկոսադրույքը, ապա HELOC-ը կարող է լինել ձեր լավագույն խաղադրույքը: Ինչպես ցանկացած վարկային ապրանքի դեպքում, կարևոր է չգերազանցվել և ավելին չվերցնել, քան կարող եք վերադարձնել, քանի որ ձեր տունը վարկի գրավն է: