ԱՄՆ տնային ֆինանսավորման շուկայում տասնամյակներ շարունակ գերիշխում է 30-ամյա ֆիքսված տոկոսադրույքով հիփոթեքային վարկը:
Այժմ ԱՄՆ բնակարանային շուկայի որոշ հիմնական խաղացողներ կարծում են, որ ժամանակն է բնակարան գնորդներին տրամադրել վարկերը մինչև 40 տարի երկարացնելու տարբերակը: Ավելի ցածր ամսական վճարումները կարող են օգնել որոշ վարկառուների կարգավորել բնակարանների գների գնաճը: Հետո նորից, գուցե չարժե ավելացնել ևս 10 տարվա վարկի վճարումներ:
Ստորև բերված է օրինակ, թե ինչպիսին կարող են լինել վարկի վճարումները 40 տարվա ֆիքսված տոկոսադրույքով հիփոթեքային վարկի համար՝ համեմատած սովորական 30 և 15 տարվա վարկերի հետ:
Ջեյքոբ Պասսին բացատրեց, որ 40-ամյա հիփոթեքային վարկերի վերաբերյալ պետական կառույցների միջև քննարկումները մինչ այժմ կենտրոնացած են վարկի փոփոխության շուրջ, որոնք պայքարում են վարկառուների համար՝ իրենց վճարումները ընթացիկ դարձնելու համար: Բայց սա կարող է ցույց տալ 40-ամյա վարկերի լայն ընդունման և հասանելիության ճանապարհը բոլոր տների գնորդների համար:
ԱՄՆ-ն ունի հիփոթեքային վարկերի անհավանական իրացվելի շուկա՝ Ֆանի Մեյի գլխավորությամբ FNMA, -0.73% և Ֆրեդի Մաքը FMCC, -1.10%, որոնք գնում են նոր վարկերի մեծամասնությունը, փաթեթավորում դրանք և ներդրողներին վաճառում հիփոթեքով ապահովված արժեթղթեր: Հիփոթեքային երկու հսկաները, որոնք երկուսն էլ վերցվել են կառավարության պահպանության տակ 2008 թվականին, սահմանել են իրենց գնած վարկերի վարկավորման վարկավորման ստանդարտները: Երկուսն էլ արդեն մասնակցել են առկա հիփոթեքային վարկերի փոփոխման ծրագրերին 40 տարի ժամկետով դժվար փոխառուների համար, և երկուսն էլ ներգրավված կլինեն, եթե 40-ամյա վարկերը լայնորեն հասանելի դառնան տների գնորդների համար:
40 տարի ժամկետով վարկի հնարավոր առավելությունները
40 տարվա վարկի ակնհայտ պոտենցիալ առավելությունը ամսական ավելի ցածր վճարումն է: Մինչև վարկի ժամկետների համեմատությունը կատարելը, ահա Սենթ Լուիսի Դաշնային պահուստային բանկի գծապատկերը, որը ցույց է տալիս ԱՄՆ-ում բնակարանների վաճառքի միջին գների շարժումը 1970 թվականից սկսած.
Սեն-Լուի Դաշնային պահուստային բանկը
Սենթ Լուիսի Fed-ի ամենավերջին գնահատականը ԱՄՆ-ում բնակարանների վաճառքի միջին գնի վերաբերյալ հրապարակվել է հունվարի 26-ին և կազմում է $408,100, և մեր օրինակները հիմնված են այս թվի վրա: Մի քանի տասնամյակների գծապատկերը ցույց է տալիս շուկայի համար շատ հետընթացներ, ներառյալ երկար և ցավոտը 2007 թվականի առաջին եռամսյակից մինչև 2009 թվականի առաջին եռամսյակը, բայց հակառակ դեպքում, գծապատկերի ուղղությունը բավականին պարզ է, հատկապես, երբ հաշվի ենք առնում հիփոթեքային վարկերի մեծ մասը: վարկեր.
Մի կողմ թողնելով ցածր եկամուտ ունեցող վարկառուների համար նախատեսված հատուկ ծրագրերը, որոնք կարող են ունենալ ցածր կանխավճարի պահանջներ, մեր օրինակները ենթադրում են 20% կանխավճար՝ 81 ԱՄՆ դոլար՝ 620 ԱՄՆ դոլար վարկի գումարի համար:
Ազգային միջին գինը կարող է չկիրառվել այն տարածքի համար, որտեղ դուք փնտրում եք տուն գնել, բայց այն պետք է լավ ծառայի վարկի պայմանների տարբերությունները լուսաբանելու և ցույց տալու համար, թե ինչպես է փոխվում վարկի վճարումների կշիռը մայր գումարի և տոկոսների նկատմամբ ժամանակի ընթացքում:
Տոկոսադրույքներ և ամորտիզացիոն վարկերի վճարումներ
Քանի որ ԱՄՆ-ի հիփոթեքային ֆինանսավորման ներկայիս շուկայում գերակշռում են 30 և 15 տարի ժամկետով ֆիքսված տոկոսադրույքով հիփոթեքային վարկերը, մենք երկուսն էլ կհամեմատենք հիպոթետիկ 40 տարվա վարկի հետ: Գործում են նաև կարգավորելի տոկոսադրույքով հիփոթեքային վարկեր։ Այնուամենայնիվ, դրանք ունեն տարբեր սկզբնական ֆիքսված ժամանակահատվածներ:
Հարկ է նաև հաշվի առնել, որ չնայած տոկոսադրույքների վերջին աճին, բնակարանների համար վարկերի տոկոսադրույքները դեռևս պատմականորեն ցածր մակարդակի վրա են:
Ահա Freddie Mac-ի գծապատկերը, որը ցույց է տալիս 30-ամյա հիփոթեքային վարկերի տոկոսադրույքների շարժումը 1971 թվականի ապրիլից ի վեր, 15-ին ավելացվել են 1991-ամյա վարկեր և 2005-ին ավելացվել են կարգավորելի վարկերի տոկոսադրույքներ.
Freddie Mac
Ըստ Freddie-ի 31 թվականի մարտի 2022-ին ավարտված շաբաթվա հետազոտության՝ 30 տարի ժամկետով վարկի միջին տոկոսադրույքը կազմել է 4.67%, իսկ 15 տարի ժամկետով վարկի միջին տոկոսադրույքը կազմել է 3.83%։
Վճարման հետևյալ օրինակները չեն արտացոլում սկզբնավորման վճարները կամ միավորները կամ այլ վճարները վարկի սկզբնավորման գործընթացում տարբեր ծառայությունների համար: Վարկի վճարումները բացառում են նաև գույքահարկերը և ապահովագրավճարները, որոնք սովորաբար պահվում և գանձվում են վարկի սպասարկողի կողմից որպես ընդհանուր ամսական վճարի մաս:
40 տարվա վարկի համար մենք օգտագործում ենք նույն տոկոսադրույքը, ինչ 30 տարի ժամկետով վարկը: Դրա պատճառներից մեկն այն է, որ միջինը հասանելի չէ 40 տարվա տների գնման կամ վերաֆինանսավորման շուկայի համար, որն իրականում դեռ գոյություն չունի:
Մեկ այլ պատճառ էլ այն է, որ 40-ամյա վարկը պարտադիր չէ, որ ունենա ավելի բարձր տոկոսադրույք, քան 30-ամյա վարկը: (Ապրիլի 1-ի դրությամբ՝ ԱՄՆ գանձապետական 20-ամյա պարտատոմսերի եկամտաբերությունը TMUBMUSD20Y, 2.618% կազմել է 2.59%, ինչը բարձր է 2.44-ամյա գանձապետական պարտատոմսերի 30% եկամտաբերությունից։ TMUBMUSD30Y, 2.457%. )
Ամորտիզացիոն վարկի վճարումն այն է, որը մարում է վարկի մայր գումարը վարկի ժամկետի ընթացքում: Այսպիսով, վարկի սկզբնական վճարումները մեծապես կշռված են տոկոսների նկատմամբ, իսկ վարկի վերջում վճարումները մեծապես կշռված են մայր գումարի նկատմամբ:
Ահա մեր հիպոթետիկ 40-ամյա հիփոթեքային վարկի և 30 ԱՄՆ դոլարի 15-ամյա և 326,480-ամյա վարկերի ամսական մայր գումարի և տոկոսավճարների համեմատությունը՝ հիմնված 20 ԱՄՆ դոլարի տան գնման համար 408,100% կանխավճարի վրա, ազգային միջին գինը՝ համաձայն: Սենթ Լուիսի Fed-ի ամենավերջին տվյալները.
Ժամկետ
Տոկոսադրույքը
Ամսական P&I
Վճարված տոկոսների ընդհանուր գումարը
Վճարված տոկոսների ընդհանուր գումարը` առաջին 5 տարին
Վճարված տոկոսների ընդհանուր գումարը` առաջին 10 տարին
5 տարի հետո կառուցված սեփական կապիտալը
10 տարի հետո կառուցված սեփական կապիտալը
40 տարի
4.67%
$1,504
$395,244
$74,500
$144,875
$97,336
$117,177
30 տարի
4.67%
$1,687
$280,970
$73,133
$138,890
$109,729
$145,215
15 տարի
3.83%
$2,387
$103,218
$54,430
$90,151
$170,423
$277,936
Դոլարի բոլոր թվերը կլորացված են։
Աղյուսակում ներկայացված են յուրաքանչյուր վարկի ժամկետի համար վճարված ընդհանուր տոկոսների համեմատությունները: Ակնհայտ է, որ տոկոսների գումարները ավելի բարձր են, քանի որ ժամկետները երկարանում են: Բայց կան նաև համեմատություններ առաջին հինգ տարիների և առաջին 10 տարվա տոկոսավճարների համար յուրաքանչյուր վարկի համար, և համեմատություններ առաջին հինգ և 10 տարիների ընթացքում կուտակված սեփական կապիտալի չափի, ներառյալ կանխավճարը:
Այս օրինակում 40 տարվա վարկի ժամկետի համար վճարված տոկոսների գումարը կգերազանցի վարկի գումարը: Դա մոտ է տան գինը կրկնապատկելուն:
Դուք կարող եք նաև տեսնել, որ 15 տարվա վարկի դեպքում դուք 70 տարի հետո կձևավորեք գնման գնի մոտ 10%-ի սեփական կապիտալը:
Առավելություններն ու թերությունները
40 տարվա վարկն ունի ամենացածր ամսական վճարումը` 1,504 դոլար: Բայց դա 183 տարվա վարկից ամսական ընդամենը 30 դոլարի «խնայողություն» է: Այս օրինակում տան ընդհանուր գինը դիտարկելիս, վարկի ժամկետին ևս 10 տարի ավելացնելը կտրուկ գին է թվում վճարումը ամսական $200-ից պակաս իջեցնելու համար:
Հեշտ է ասել, որ տուն գնողի համար 40 տարվա վարկը այնքան էլ լավ գործարք չի թվում: Բայց տան սեփականատիրոջ համար, որը դժվարանում է կատարել իր ամսական վճարումները, ում առաջարկվում է 40 տարվա վարկի փոփոխություն, ավելի ցածր վճարումը կարող է փոխել բոլորը:
Ավելի ծայրահեղ է 30-ամյա և 15-ամյա թվերի համեմատությունը։ 15 տարվա վարկի ամսական վճարը $700 ավելի է։ Որոշ տնային գնորդներ կարող են իրենց թույլ տալ ավելի բարձր վճարում: 15 տարի ժամկետով վարկի առավելություններն այն են, որ վարկի դիմաց վճարված ընդհանուր տոկոսը կազմում է 103,218 ԱՄՆ դոլար՝ 289 տարվա վարկի 970 ԱՄՆ դոլարի դիմաց: Թվում է, թե տասնհինգ տարին արագ է անցնում, և ոգևորիչ զգացողություն է դադարեցնել վճարումները:
Դուք կարող եք համեմատել 15-ամյա և 30-ամյա վարկերի, ինչպես նաև այլ ժամանակահատվածների և կարգավորելի տոկոսադրույքով վարկերի ձեր սեփական համեմատությունները՝ օգտագործելով MarketWatch-ը: հիփոթեքի հաշվիչ.
15-ամյա վարկի հակափաստարկը կարող է ներառել կորցրած հնարավորություններ: 30-ամյա վարկի տոկոսադրույքը կազմում է 4.67%, և կարելի էր ակնկալել, որ երկարաժամկետ կտրվածքով կշահի շատ ավելի բարձր եկամտաբերություն ֆոնդային շուկայում լայն ներդրումներից: Բայց դա հարց է առաջացնում, թե արդյոք 700 տարվա վարկով ազատված ամսական 30 դոլար կանխիկ գումարը կներդրվի: Կարող է գայթակղիչ լինել այդ գումարը ծախսել ավելի թանկ մեքենայի վրա, քան դուք այլ կերպ կգնեիք:
Որոշումը, թե որ տունը գնելու և վարկի ժամկետի որոշումը պետք է հաշվի առնեն ընտանիքի կարիքները, ներառյալ տարածքը, խնայողությունները և ներդրումները կենսաթոշակի և կրթության համար, ինչպես նաև տնային տնտեսությունների անհամար ծախսերը:
Տան գնորդը պետք է գոնե հասկանա, թե ինչպես են աշխատում վարկերի տարբեր տեսակները:
Ավելի խորը ամորտիզացիայի մեջ
Նայելով ամորտիզացիայի բաշխմանը, մեկ այլ միջոց է ցույց տալու, թե որքան եք վճարում ձեր տունը ֆինանսավորելու համար: Օրինակ, 30 տարվա վարկի դեպքում տոկոսները կազմում են 1,271 դոլար ձեր առաջին ամսական 1,687 դոլար վճարումից (կրկին, թիվը կլորացվում է): Ահա վարկի ամսական վճարման հիմնական մասի համեմատությունը երեք վարկատեսակների համար առաջին ամսվա ընթացքում և հետագա գծում.
Ժամկետ
Տոկոսադրույքը
Ամսական P&I
Հիմնական մասը - առաջին ամիս
Հիմնական մասը – 60 ամիս
Հիմնական մասը – 120 ամիս
40 տարի
4.67%
$1,504
$233
$293
$370
30 տարի
4.67%
$1,687
$417
$524
$662
15 տարի
3.83%
$2,387
$1,345
$1,623
$1,966
Աղյուսակները միասին ցույց են տալիս, թե որքան ավելի արագ է մարվում ձեր վարկի մնացորդը (կամ ձեր սեփական կապիտալը կուտակվում) վարկի ավելի կարճ ժամկետներով:
Վերջնական մտքեր և նախազգուշացում
Տուն գնելիս, հատկապես ձեր առաջին տունը, ամեն ինչ պետք է սեղանի վրա լինի: Երկարատև քննարկումը պետք է ներառի բոլոր հիմնական ֆինանսական նպատակներն ու կարիքները, ներառյալ կենսաթոշակային խնայողությունները, կրթությունը, ապագա բժշկական ծախսերը և նույնիսկ այն մեքենաները, բեռնատարները կամ ամենագնացները, որոնք դուք նախատեսում եք կամ պետք է գնել: Դուք կարող եք նաև ուշադիր նայել ձեր նախնական գնահատականին, թե որքան տարածք է ձեզ անհրաժեշտ: Դրանից որքա՞նն է նախատեսված պահեստավորման համար: Ի՞նչ եք պահում: Եթե քիչ եք պահում, կարող եք ավելի քիչ վճարել:
Տրանսպորտային միջոցների գնումները սովորաբար ֆինանսավորվում են, և շատ զույգերի համար կարող են լինել ամսական վճարումներ, որոնք մոտենում են բնակարանի վարկի ամսական վճարմանը: Այսպիսով, անհրաժեշտ է կոշտ հայացք հայելու մեջ: Մեքենա գնելիս շատ տարբեր կարիքներ կան, որոնք պետք է հաշվի առնվեն, ներառյալ աշխատանքը. ձեզ կարող է թանկարժեք բեռնատար մեքենա պահանջվել: Կամ, օրինակ, անշարժ գույք վաճառելու դեպքում ձեզ կարող է անհրաժեշտ լինել տեսնել ուշ մոդելի գեղեցիկ մեքենա վարելիս լավ տպավորություն թողնելու համար:
Բայց որոշ մարդիկ կարող են հետաձգել նոր մեքենայի գնումը, ինչը կարող է թուլացնել ճնշումը, երբ կայացնում են մի քանի տասնամյակ տնային ֆինանսավորման որոշում:
Ցնցման նախազգուշացում
Գույքի հարկերը հաշվարկվում են տարբեր ձևերով՝ կախված նրանից, թե որ նահանգում եք ապրում: Որոշ նահանգներում հարկերը հիմնված են տան վաճառքի գնի կամ գույքահարկի գնահատողի կողմից տան արժեքի ընթացիկ գնահատականի վրա, տարեկան աճը, հնարավոր է, սահմանափակվի ցածր տոկոսներով: Սա կարող է նշանակել, որ տան գնորդը կվճարի շատ ավելի բարձր գույքահարկ, քան վճարում էր վաճառողը:
Ձեր բնակարան գնելու որոշման գործընթացի սկզբում համոզվեք, որ ձեր սեփական գնահատականը կազմեք ձեր գույքահարկի մասին, այլ ոչ թե ապավինեք վարկատուի կամ սեփականատիրոջ գնահատականին, որը կարող է հիմնված լինել նախորդ տարվա գույքահարկի վրա: Դուք կարող եք կապվել վարչաշրջանի գույքի գնահատողի հետ այս գնահատականի հետ կապված օգնության համար:
Մեկ այլ գործոն, որը պետք է հաշվի առնել, տան սեփականատիրոջ ապահովագրությունն է, ներառյալ լրացուցիչ ծածկույթը, որը կարող է պահանջվել, եթե դուք գտնվում եք ջրհեղեղի գոտում կամ այլ վտանգների, օրինակ՝ փոթորիկների, հակված տարածքում: Եթե դուք, օրինակ, հյուսիսարևելյան կամ միջինարևմտյան նահանգից դեպի հարավ եք շարժվում, կարող եք հանդիպել շատ տարբեր և շատ ավելի թանկ ապահովագրական շուկայի, քան նախկինում հանդիպել եք:
Ահա, թե որքան կխնայի 40 տարվա հիփոթեքը ձեզ ամեն ամիս՝ ընդդեմ 30 տարվա վարկի: Եվ վերջնական արժեքը:
ԱՄՆ տնային ֆինանսավորման շուկայում տասնամյակներ շարունակ գերիշխում է 30-ամյա ֆիքսված տոկոսադրույքով հիփոթեքային վարկը:
Այժմ ԱՄՆ բնակարանային շուկայի որոշ հիմնական խաղացողներ կարծում են, որ ժամանակն է բնակարան գնորդներին տրամադրել վարկերը մինչև 40 տարի երկարացնելու տարբերակը: Ավելի ցածր ամսական վճարումները կարող են օգնել որոշ վարկառուների կարգավորել բնակարանների գների գնաճը: Հետո նորից, գուցե չարժե ավելացնել ևս 10 տարվա վարկի վճարումներ:
Ստորև բերված է օրինակ, թե ինչպիսին կարող են լինել վարկի վճարումները 40 տարվա ֆիքսված տոկոսադրույքով հիփոթեքային վարկի համար՝ համեմատած սովորական 30 և 15 տարվա վարկերի հետ:
Ջեյքոբ Պասսին բացատրեց, որ 40-ամյա հիփոթեքային վարկերի վերաբերյալ պետական կառույցների միջև քննարկումները մինչ այժմ կենտրոնացած են վարկի փոփոխության շուրջ, որոնք պայքարում են վարկառուների համար՝ իրենց վճարումները ընթացիկ դարձնելու համար: Բայց սա կարող է ցույց տալ 40-ամյա վարկերի լայն ընդունման և հասանելիության ճանապարհը բոլոր տների գնորդների համար:
Կարդալ: Իսկապե՞ս, 40 տարվա հիփոթեք. Ֆեդերացիայի մի պաշտոնյա կարծում է, որ դա լավ գաղափար է: Սակայն մյուսներն ասում են, որ դա ռիսկային առաջարկ է:
ԱՄՆ-ն ունի հիփոթեքային վարկերի անհավանական իրացվելի շուկա՝ Ֆանի Մեյի գլխավորությամբ
-0.73%
-1.10% ,
FNMA,
և Ֆրեդի Մաքը
FMCC,
որոնք գնում են նոր վարկերի մեծամասնությունը, փաթեթավորում դրանք և ներդրողներին վաճառում հիփոթեքով ապահովված արժեթղթեր: Հիփոթեքային երկու հսկաները, որոնք երկուսն էլ վերցվել են կառավարության պահպանության տակ 2008 թվականին, սահմանել են իրենց գնած վարկերի վարկավորման վարկավորման ստանդարտները: Երկուսն էլ արդեն մասնակցել են առկա հիփոթեքային վարկերի փոփոխման ծրագրերին 40 տարի ժամկետով դժվար փոխառուների համար, և երկուսն էլ ներգրավված կլինեն, եթե 40-ամյա վարկերը լայնորեն հասանելի դառնան տների գնորդների համար:
40 տարի ժամկետով վարկի հնարավոր առավելությունները
40 տարվա վարկի ակնհայտ պոտենցիալ առավելությունը ամսական ավելի ցածր վճարումն է: Մինչև վարկի ժամկետների համեմատությունը կատարելը, ահա Սենթ Լուիսի Դաշնային պահուստային բանկի գծապատկերը, որը ցույց է տալիս ԱՄՆ-ում բնակարանների վաճառքի միջին գների շարժումը 1970 թվականից սկսած.
Սեն-Լուի Դաշնային պահուստային բանկը
Սենթ Լուիսի Fed-ի ամենավերջին գնահատականը ԱՄՆ-ում բնակարանների վաճառքի միջին գնի վերաբերյալ հրապարակվել է հունվարի 26-ին և կազմում է $408,100, և մեր օրինակները հիմնված են այս թվի վրա: Մի քանի տասնամյակների գծապատկերը ցույց է տալիս շուկայի համար շատ հետընթացներ, ներառյալ երկար և ցավոտը 2007 թվականի առաջին եռամսյակից մինչև 2009 թվականի առաջին եռամսյակը, բայց հակառակ դեպքում, գծապատկերի ուղղությունը բավականին պարզ է, հատկապես, երբ հաշվի ենք առնում հիփոթեքային վարկերի մեծ մասը: վարկեր.
Մի կողմ թողնելով ցածր եկամուտ ունեցող վարկառուների համար նախատեսված հատուկ ծրագրերը, որոնք կարող են ունենալ ցածր կանխավճարի պահանջներ, մեր օրինակները ենթադրում են 20% կանխավճար՝ 81 ԱՄՆ դոլար՝ 620 ԱՄՆ դոլար վարկի գումարի համար:
Ազգային միջին գինը կարող է չկիրառվել այն տարածքի համար, որտեղ դուք փնտրում եք տուն գնել, բայց այն պետք է լավ ծառայի վարկի պայմանների տարբերությունները լուսաբանելու և ցույց տալու համար, թե ինչպես է փոխվում վարկի վճարումների կշիռը մայր գումարի և տոկոսների նկատմամբ ժամանակի ընթացքում:
Տոկոսադրույքներ և ամորտիզացիոն վարկերի վճարումներ
Քանի որ ԱՄՆ-ի հիփոթեքային ֆինանսավորման ներկայիս շուկայում գերակշռում են 30 և 15 տարի ժամկետով ֆիքսված տոկոսադրույքով հիփոթեքային վարկերը, մենք երկուսն էլ կհամեմատենք հիպոթետիկ 40 տարվա վարկի հետ: Գործում են նաև կարգավորելի տոկոսադրույքով հիփոթեքային վարկեր։ Այնուամենայնիվ, դրանք ունեն տարբեր սկզբնական ֆիքսված ժամանակահատվածներ:
Մեծ քայլ. Հիփոթեքի տոկոսադրույքները մեծանում են 4.5%-ից. ահա թե ինչ պետք է իմանան բնակարան գնորդները
Հարկ է նաև հաշվի առնել, որ չնայած տոկոսադրույքների վերջին աճին, բնակարանների համար վարկերի տոկոսադրույքները դեռևս պատմականորեն ցածր մակարդակի վրա են:
Ահա Freddie Mac-ի գծապատկերը, որը ցույց է տալիս 30-ամյա հիփոթեքային վարկերի տոկոսադրույքների շարժումը 1971 թվականի ապրիլից ի վեր, 15-ին ավելացվել են 1991-ամյա վարկեր և 2005-ին ավելացվել են կարգավորելի վարկերի տոկոսադրույքներ.
Freddie Mac
Ըստ Freddie-ի 31 թվականի մարտի 2022-ին ավարտված շաբաթվա հետազոտության՝ 30 տարի ժամկետով վարկի միջին տոկոսադրույքը կազմել է 4.67%, իսկ 15 տարի ժամկետով վարկի միջին տոկոսադրույքը կազմել է 3.83%։
Վճարման հետևյալ օրինակները չեն արտացոլում սկզբնավորման վճարները կամ միավորները կամ այլ վճարները վարկի սկզբնավորման գործընթացում տարբեր ծառայությունների համար: Վարկի վճարումները բացառում են նաև գույքահարկերը և ապահովագրավճարները, որոնք սովորաբար պահվում և գանձվում են վարկի սպասարկողի կողմից որպես ընդհանուր ամսական վճարի մաս:
40 տարվա վարկի համար մենք օգտագործում ենք նույն տոկոսադրույքը, ինչ 30 տարի ժամկետով վարկը: Դրա պատճառներից մեկն այն է, որ միջինը հասանելի չէ 40 տարվա տների գնման կամ վերաֆինանսավորման շուկայի համար, որն իրականում դեռ գոյություն չունի:
Մեկ այլ պատճառ էլ այն է, որ 40-ամյա վարկը պարտադիր չէ, որ ունենա ավելի բարձր տոկոսադրույք, քան 30-ամյա վարկը: (Ապրիլի 1-ի դրությամբ՝ ԱՄՆ գանձապետական 20-ամյա պարտատոմսերի եկամտաբերությունը
2.618%
2.457% .
TMUBMUSD20Y,
կազմել է 2.59%, ինչը բարձր է 2.44-ամյա գանձապետական պարտատոմսերի 30% եկամտաբերությունից։
TMUBMUSD30Y,
)
Ամորտիզացիոն վարկի վճարումն այն է, որը մարում է վարկի մայր գումարը վարկի ժամկետի ընթացքում: Այսպիսով, վարկի սկզբնական վճարումները մեծապես կշռված են տոկոսների նկատմամբ, իսկ վարկի վերջում վճարումները մեծապես կշռված են մայր գումարի նկատմամբ:
Ահա մեր հիպոթետիկ 40-ամյա հիփոթեքային վարկի և 30 ԱՄՆ դոլարի 15-ամյա և 326,480-ամյա վարկերի ամսական մայր գումարի և տոկոսավճարների համեմատությունը՝ հիմնված 20 ԱՄՆ դոլարի տան գնման համար 408,100% կանխավճարի վրա, ազգային միջին գինը՝ համաձայն: Սենթ Լուիսի Fed-ի ամենավերջին տվյալները.
Դոլարի բոլոր թվերը կլորացված են։
Աղյուսակում ներկայացված են յուրաքանչյուր վարկի ժամկետի համար վճարված ընդհանուր տոկոսների համեմատությունները: Ակնհայտ է, որ տոկոսների գումարները ավելի բարձր են, քանի որ ժամկետները երկարանում են: Բայց կան նաև համեմատություններ առաջին հինգ տարիների և առաջին 10 տարվա տոկոսավճարների համար յուրաքանչյուր վարկի համար, և համեմատություններ առաջին հինգ և 10 տարիների ընթացքում կուտակված սեփական կապիտալի չափի, ներառյալ կանխավճարը:
Այս օրինակում 40 տարվա վարկի ժամկետի համար վճարված տոկոսների գումարը կգերազանցի վարկի գումարը: Դա մոտ է տան գինը կրկնապատկելուն:
Դուք կարող եք նաև տեսնել, որ 15 տարվա վարկի դեպքում դուք 70 տարի հետո կձևավորեք գնման գնի մոտ 10%-ի սեփական կապիտալը:
Առավելություններն ու թերությունները
40 տարվա վարկն ունի ամենացածր ամսական վճարումը` 1,504 դոլար: Բայց դա 183 տարվա վարկից ամսական ընդամենը 30 դոլարի «խնայողություն» է: Այս օրինակում տան ընդհանուր գինը դիտարկելիս, վարկի ժամկետին ևս 10 տարի ավելացնելը կտրուկ գին է թվում վճարումը ամսական $200-ից պակաս իջեցնելու համար:
Հեշտ է ասել, որ տուն գնողի համար 40 տարվա վարկը այնքան էլ լավ գործարք չի թվում: Բայց տան սեփականատիրոջ համար, որը դժվարանում է կատարել իր ամսական վճարումները, ում առաջարկվում է 40 տարվա վարկի փոփոխություն, ավելի ցածր վճարումը կարող է փոխել բոլորը:
Ավելի ծայրահեղ է 30-ամյա և 15-ամյա թվերի համեմատությունը։ 15 տարվա վարկի ամսական վճարը $700 ավելի է։ Որոշ տնային գնորդներ կարող են իրենց թույլ տալ ավելի բարձր վճարում: 15 տարի ժամկետով վարկի առավելություններն այն են, որ վարկի դիմաց վճարված ընդհանուր տոկոսը կազմում է 103,218 ԱՄՆ դոլար՝ 289 տարվա վարկի 970 ԱՄՆ դոլարի դիմաց: Թվում է, թե տասնհինգ տարին արագ է անցնում, և ոգևորիչ զգացողություն է դադարեցնել վճարումները:
Դուք կարող եք համեմատել 15-ամյա և 30-ամյա վարկերի, ինչպես նաև այլ ժամանակահատվածների և կարգավորելի տոկոսադրույքով վարկերի ձեր սեփական համեմատությունները՝ օգտագործելով MarketWatch-ը: հիփոթեքի հաշվիչ.
15-ամյա վարկի հակափաստարկը կարող է ներառել կորցրած հնարավորություններ: 30-ամյա վարկի տոկոսադրույքը կազմում է 4.67%, և կարելի էր ակնկալել, որ երկարաժամկետ կտրվածքով կշահի շատ ավելի բարձր եկամտաբերություն ֆոնդային շուկայում լայն ներդրումներից: Բայց դա հարց է առաջացնում, թե արդյոք 700 տարվա վարկով ազատված ամսական 30 դոլար կանխիկ գումարը կներդրվի: Կարող է գայթակղիչ լինել այդ գումարը ծախսել ավելի թանկ մեքենայի վրա, քան դուք այլ կերպ կգնեիք:
Որոշումը, թե որ տունը գնելու և վարկի ժամկետի որոշումը պետք է հաշվի առնեն ընտանիքի կարիքները, ներառյալ տարածքը, խնայողությունները և ներդրումները կենսաթոշակի և կրթության համար, ինչպես նաև տնային տնտեսությունների անհամար ծախսերը:
Տան գնորդը պետք է գոնե հասկանա, թե ինչպես են աշխատում վարկերի տարբեր տեսակները:
Ավելի խորը ամորտիզացիայի մեջ
Նայելով ամորտիզացիայի բաշխմանը, մեկ այլ միջոց է ցույց տալու, թե որքան եք վճարում ձեր տունը ֆինանսավորելու համար: Օրինակ, 30 տարվա վարկի դեպքում տոկոսները կազմում են 1,271 դոլար ձեր առաջին ամսական 1,687 դոլար վճարումից (կրկին, թիվը կլորացվում է): Ահա վարկի ամսական վճարման հիմնական մասի համեմատությունը երեք վարկատեսակների համար առաջին ամսվա ընթացքում և հետագա գծում.
Աղյուսակները միասին ցույց են տալիս, թե որքան ավելի արագ է մարվում ձեր վարկի մնացորդը (կամ ձեր սեփական կապիտալը կուտակվում) վարկի ավելի կարճ ժամկետներով:
Վերջնական մտքեր և նախազգուշացում
Տուն գնելիս, հատկապես ձեր առաջին տունը, ամեն ինչ պետք է սեղանի վրա լինի: Երկարատև քննարկումը պետք է ներառի բոլոր հիմնական ֆինանսական նպատակներն ու կարիքները, ներառյալ կենսաթոշակային խնայողությունները, կրթությունը, ապագա բժշկական ծախսերը և նույնիսկ այն մեքենաները, բեռնատարները կամ ամենագնացները, որոնք դուք նախատեսում եք կամ պետք է գնել: Դուք կարող եք նաև ուշադիր նայել ձեր նախնական գնահատականին, թե որքան տարածք է ձեզ անհրաժեշտ: Դրանից որքա՞նն է նախատեսված պահեստավորման համար: Ի՞նչ եք պահում: Եթե քիչ եք պահում, կարող եք ավելի քիչ վճարել:
Տրանսպորտային միջոցների գնումները սովորաբար ֆինանսավորվում են, և շատ զույգերի համար կարող են լինել ամսական վճարումներ, որոնք մոտենում են բնակարանի վարկի ամսական վճարմանը: Այսպիսով, անհրաժեշտ է կոշտ հայացք հայելու մեջ: Մեքենա գնելիս շատ տարբեր կարիքներ կան, որոնք պետք է հաշվի առնվեն, ներառյալ աշխատանքը. ձեզ կարող է թանկարժեք բեռնատար մեքենա պահանջվել: Կամ, օրինակ, անշարժ գույք վաճառելու դեպքում ձեզ կարող է անհրաժեշտ լինել տեսնել ուշ մոդելի գեղեցիկ մեքենա վարելիս լավ տպավորություն թողնելու համար:
Բայց որոշ մարդիկ կարող են հետաձգել նոր մեքենայի գնումը, ինչը կարող է թուլացնել ճնշումը, երբ կայացնում են մի քանի տասնամյակ տնային ֆինանսավորման որոշում:
Ցնցման նախազգուշացում
Գույքի հարկերը հաշվարկվում են տարբեր ձևերով՝ կախված նրանից, թե որ նահանգում եք ապրում: Որոշ նահանգներում հարկերը հիմնված են տան վաճառքի գնի կամ գույքահարկի գնահատողի կողմից տան արժեքի ընթացիկ գնահատականի վրա, տարեկան աճը, հնարավոր է, սահմանափակվի ցածր տոկոսներով: Սա կարող է նշանակել, որ տան գնորդը կվճարի շատ ավելի բարձր գույքահարկ, քան վճարում էր վաճառողը:
Ձեր բնակարան գնելու որոշման գործընթացի սկզբում համոզվեք, որ ձեր սեփական գնահատականը կազմեք ձեր գույքահարկի մասին, այլ ոչ թե ապավինեք վարկատուի կամ սեփականատիրոջ գնահատականին, որը կարող է հիմնված լինել նախորդ տարվա գույքահարկի վրա: Դուք կարող եք կապվել վարչաշրջանի գույքի գնահատողի հետ այս գնահատականի հետ կապված օգնության համար:
Մեկ այլ գործոն, որը պետք է հաշվի առնել, տան սեփականատիրոջ ապահովագրությունն է, ներառյալ լրացուցիչ ծածկույթը, որը կարող է պահանջվել, եթե դուք գտնվում եք ջրհեղեղի գոտում կամ այլ վտանգների, օրինակ՝ փոթորիկների, հակված տարածքում: Եթե դուք, օրինակ, հյուսիսարևելյան կամ միջինարևմտյան նահանգից դեպի հարավ եք շարժվում, կարող եք հանդիպել շատ տարբեր և շատ ավելի թանկ ապահովագրական շուկայի, քան նախկինում հանդիպել եք:
Աղբյուր՝ https://www.marketwatch.com/story/heres-how-much-a-40-year-mortgage-would-save-you-each-month-vs-a-30-year-loan-and- the-ultimate-cost-11649084594?siteid=yhoof2&yptr=yahoo