ԱԹԵՐԹՈՆ, Կալիֆոռնիա – ՀՈՒԼԻՍԻ 12. Առանձնատունը տեսել են 12 թվականի հուլիսի 2005-ին Աթերտոնում, Կալիֆորնիա: ... [+]
Getty Images
Բնակարանային ֆինանսների դաշնային գործակալություն (FHFA) պարզապես հայտարարել GSE-ի համապատասխան վարկերի սահմանաչափերն առաջին անգամ կգերազանցեն 1 միլիոն դոլարը. Պարզ անգլերենով այս հայտարարությունը նշանակում է, որ Ֆենի Մեյը 2023թ
Այս նոր $1,089,300 ավելի բարձր սահմանաչափը կկիրառվի միայն «բարձրարժեք» շուկաների համար, բայց GSE վարկի սահմանաչափերը բարձրանում են ամբողջ տախտակով: Միացյալ Նահանգների աշխարհագրական տարածքների մեծ մասը 726,000 թվականին կունենա $2023 վարկի սահմանաչափեր, 647,200 թվականի 2022 դոլարից. (ի արձանագրության FHA-ն ունի նույնքան բարձր վարկային սահմանաչափեր.)
Յուրաքանչյուր ոք, ով մտածում է, որ «այս թվերը սարսափելի բարձր են թվում», ճիշտ ուղու վրա է:
Նույնիսկ $726,000-ի «կանոնավոր» սահմանաչափը շատ ավելի բարձր է $455,000-ից, Միացյալ Նահանգներում տների (ներկայումս բարձրացված) միջին վաճառքի գինը. Այսպիսով, այս բարձր սահմանները պատմության անցքերից մեկն են, որոնք պատմում են նրանք, ովքեր պնդում են, որ դաշնային բնակարանային քաղաքականությունը վերաբերում է աղքատներին բնակարաններ ձեռք բերելու օգնությանը, այլ ոչ թե առավելագույնի հասցնելու հիփոթեքային վարկերի քանակը, որոնք ֆինանսական արդյունաբերությունը կարող է գրել:
Թույլ տալով դաշնային աջակցություն հիփոթեքային վարկերի համար հանգստյան տների, երկրորդ տների, ներդրումային գույքի և կանխիկացման վերաֆինանսավորման, ինչպես նաև «առաջին անգամ» գնորդների համար, ովքեր ունեն նախկինում պատկանող տներ և նրանց համար, ովքեր վաստակում են միջինից բարձր եկամուտ, այդ անցքերից ընդամենը մի քանիսն են: Բայց ես շեղվում եմ.
Այս վարկերի սահմանաչափերը պետք է համակարգված կրճատվեին վերջին երկու տասնամյակների ընթացքում, ինչպես նաև ավելացվեին գ-վճարներ որը բոլոր աշխարհագրական տարածքները կդներ նույն հիմքի վրա: Այդ համակարգը փոխելու ձախողումը նշանակում է, որ բնակարանների գների աճի հետ մեկտեղ ավելացել է հիփոթեքային վարկերի դաշնային աջակցությունը՝ այդպիսով խթանելով գների հետագա աճը:
Շատ քիչ պետական պաշտոնյաներ նույնիսկ ընդունել են այս խնդիրը:
Անկախ նրանից, միլիոն դոլարի շեմն անցնելը պետք է գոնե որոշակի ուշադրություն հրավիրի քաղաքականության այս խնդրի վրա: The Wall Street Journal-ը հուսադրող է թվում, հաղորդում է «Ավելի բարձր սահմանները նույնպես հավանաբար կվերսկսեն բանավեճն այն մասին, թե որքան մեծ է հիփոթեքը չափազանց մեծ կառավարության կողմից աջակցելու համար»: Բայց վերջին 15 և ավելի տարիների ընթացքում իսկապես շատ բանավեճեր չեն եղել:
Լավագույն դեպքում, Կոնգրեսի մի քանի անդամներ երկրի «թանկարժեք» տարածքներից կան մոտավորապես 100 նման շրջաններ մեկ տասնյակից ավելի նահանգներում - ունենալ ընդունեց խնդիրը և կոչ արեց ավելի բարձր գ-վճարներ ցածր սահմանների փոխարեն. Այս մասին հուշումներ ոչ- բանավեճը հայտնվեց FHFA-ի նախկին տնօրեն Էդ ԴեՄարկոյի վերջին ելույթում մեկնաբանություններ Wall Street Journal-ին:
Միգուցե 1 միլիոն դոլարը իրականում գերազանցող վարկի սահմանաչափը գրավի ինչ-որ մեկի ուշադրությունը և գոնե առաջացնի խիստ անհրաժեշտ քաղաքականության քննարկում հիփոթեքային շուկայում կառավարության ազդեցության մասին:
ԴեՄարկոն ճիշտ է. Քննարկումը is շատ անհրաժեշտ: Ցավոք, վերջին մի քանի տասնամյակների ընթացքում այս ճակատում գրեթե ոչ մի առաջընթաց չի գրանցվել: Անկախ նրանից, թե որ քաղաքական կուսակցությունն էր վերահսկում Կոնգրեսը կամ Սպիտակ տունը, պետական պաշտոնյաներն անշեղորեն ընդլայնել են դաշնային հետքը հիփոթեքային շուկայում:
Օրինակ, կառավարությունը գերիշխում է երկրորդային հիփոթեքային շուկայում 2008 թվականի ֆինանսական ճգնաժամից ի վեր, երբ GSE-ները դեռևս գտնվում են կառավարության պահպանության տակ: Քչերն են հիշում, սակայն, որ ճգնաժամից առաջ իրավիճակը շատ տարբեր չէր: Սկսած 1996 է 2007Ֆանի և Ֆրեդիի տարեկան մասնաբաժինը հիփոթեքային ապահովված արժեթղթերի (MBS) ընդհանուր շուկայում կազմել է միջինը 60 տոկոս՝ ընդամենը մոտ 10 տոկոսային կետով ցածր, քան հետճգնաժամային մասնաբաժինը:
Թեև նման շուկայական մասնաբաժինը կարծես թե չի անհանգստացնում որևէ մեկին Վաշինգտոնում, Ֆանիի կանոնադրությունը սահմանում է, որ դրանց երկրորդային շուկայական գործառնությունները «պետք է իրականացվի այնպիսի պայմաններով, որոնք ողջամտորեն կկանխեն կորպորացիայի օբյեկտների չափից ավելի օգտագործումը»: Ֆրեդիի կանոնադրությունը ներառում է գրեթե նույնական լեզու:
Թերևս օրենքի գերակայության այս տիպի խնդիրը չափազանց անհասկանալի է ընտրված պաշտոնյաների համար։
Եթե այո, նրանք պարզապես կարող են ապավինել բնակարանային ֆինանսավորման որոշ հեշտությամբ առնչվող փաստերին, որոնք համընկնում են ավելի շատ դաշնային ներգրավվածության հետ: Օրինակ, ԱՄՆ-ում բնակարանների սեփականության մակարդակը գրեթե ճիշտ այնտեղ, որտեղ այն եղել է մինչև Ֆանիի և Ֆրեդիի նկատմամբ ընդլայնված վստահությունը; տան գնի արժեւորումն ունի հետևողականորեն գերազանցում էր եկամուտը աճը, և հարկատուները ստիպված են եղել վճարել հարյուր միլիարդավոր դոլարների փրկության միջոցներ.
Ֆաննին և Ֆրեդին (FHA-ի հետ միասին) օգնել են վառելանյութին ավելի շատ հիփոթեքային պարտք, ավելի քիչ սեփական կապիտալով, համար ավելի թանկ տներ. Այս քաղաքականությունը եղել է հատկապես վնասակար է ցածր եկամուտ ունեցող ընտանիքների համար, եւ բոլորը Տիպիկ ամերիկացին պետք է ցույց տա գոյություն ունեցող բնակարանային ֆինանսավորման համակարգը չափազանց մեծ պարտք է, բնակարանի բարձր ծախսեր, տների անկայուն գներ, գերկանոնակարգում և դաշնային օգնության հետքեր:
Դաշնային քաղաքականությունը նաև դուրս է մղել մասնավոր հատվածի բիզնեսներին, որոնք կարող էին օգնել ավելի կայուն համակարգի կառուցմանը, հավանաբար վարկավորման և ապահովագրության ավելի բազմազան տարբերակներով:
Ինչպես ես մատնանշում եմ տան սեփականության մասին գլխում Ամերիկյան նոր աշխատավորի հզորացում, առաջիկա գիրքը, որը խմբագրել է իմ գործընկերը Սքոթ Լինսիկոմի, դաշնային քաղաքականությունը վտանգել է աշխատավորների կարողությունը՝ հարստություն ստեղծելու և ակտիվներ կուտակելու, հատկապես անհանգիստ աշխատանքային շուկաներում: Երկարաժամկետ, ցածր սեփական կապիտալի պարտքը խաղ է, անկախ հիմքում ընկած ակտիվից:
Իդեալական լուծումը կլինի դաշնային կառավարությանն ամբողջությամբ հեռացնել բնակարանային ֆինանսավորման ոլորտից: Թեև նման փոփոխությունն ապացուցվել է քաղաքականապես դժվար, Կոնգրեսը կարող է իրականացնել ցանկացած շարք աստիճանական բարեփոխումներ, որոնք պարզապես տանում են բնակարանների ֆինանսավորման համակարգը ավելի լավ ուղղությամբ:
Դաշնային կողմից 1 միլիոն դոլար արժողությամբ տներին այլևս չաջակցելը խելամիտ է սկսելու համար:
Աղբյուր՝ https://www.forbes.com/sites/norbertmichel/2022/12/01/the-latest-boost-for-affordable-housing-gse-loan-limits-now-above-1-million/