Հոնկոնգից մինչև Սիդնեյ Ասիայի ամենաթանկ քաղաքներում տների գները նվազում են

(Bloomberg) – Ասիա-Խաղաղօվկիանոսյան ամենաթանկ բնակարանային շուկաներից մի քանիսը սկսում են սառչել անցյալ տարվա կտրուկ աճից հետո:

Ամենաընթերցվածը Bloomberg- ից

Սիդնեյում և Հոնկոնգում բնակարանների գները սկսել են իջնել, մինչդեռ Սինգապուրում արժեքները հազիվ բարձրացան նախորդ եռամսյակում, քանի որ գնորդները զգուշանում են տոկոսադրույքների բարձրացումից և տնտեսական հակաքամիներից:

Շրջադարձը չէր կարող ավելի կտրուկ լինել, այն բանից հետո, երբ փոխառության ցածր ծախսերը և համաճարակի ժամանակ բաց թողնելու վախը խթանեցին սեփականության համաշխարհային մոլուցքը, որը ձգվում էր Տորոնտոյից մինչև Օքլենդ: Անցյալ տարի Սիդնեյի գներն աճել են գրեթե 27%-ով, մինչդեռ Սինգապուրում արժեքներն ամենաշատն են ցատկել վերջին ավելի քան մեկ տասնամյակի ընթացքում, իսկ Հոնկոնգը մնացել է աշխարհում ամենաանմատչելի վայրը տուն գնելու համար:

Թեև պայմանները տարբեր են տարածաշրջանում, սակայն դանդաղման հետևում կան որոշ ընդհանուր հայտարարներ: Մատչելիության վերաբերյալ մտահոգությունները ստիպեցին Սինգապուրին պարտադրել անշարժ գույքի սահմանափակումներ, մինչդեռ գնաճի ռիսկերը ստիպում են կենտրոնական բանկերին մտածել տոկոսադրույքների բարձրացման մասին, ինչը կդժվարացնի տների գնորդների համար հիփոթեքային վարկերի վճարումը:

Միևնույն ժամանակ, Covid-19-ը ավելացնում է հակառակորդները Չինաստանի անշարժ գույքի շուկաներում: Հոնկոնգը պայքարում է բնակիչների արտագաղթի հետ, որը հետևում է վերջին ալիքը զսպելու իր ձախողված ջանքերին, մինչդեռ Շանհայում շրջափակումը ոչնչացնում է արագ վերականգնման հույսերը անկումից առաջացած ծրագրավորողների կողմից ավելորդ պարտքերի ճնշմամբ:

«Համաշխարհային ֆինանսական ճգնաժամից ի վեր տարածաշրջանի կառավարություններն ավելի զգոն են դարձել ակտիվների գների աճի հարցում, մինչդեռ համաճարակը նաև ուշադրության կենտրոնում է դրել հարստության բացերի ընդլայնումը», - ասաց Knight Frank-ի Ասիա-Խաղաղօվկիանոսյան բնակելի տարածքի ղեկավար Վիկտորիա Գարեթը: «Չնայած վաճառողի շուկայից անցումը կբացահայտի ավելի շատ հնարավորություններ, գնորդները, ամենայն հավանականությամբ, կդառնան ավելի ընտրողական և զգայուն գնի նկատմամբ»:

Պատմությունը շարունակվում է

Կանխատեսվում է, որ 2022 թվականին բնակավայրերի գները ողջ տարածաշրջանում կաճի ավելի մեղմ և կայուն տեմպերով՝ 3%-ից 5%-ով, գնահատում է Գարեթը: Դա ավելի ցածր է, քան նախորդ տարվա 9.1% աճը:

Անշուշտ, որոշ շուկաներում պահանջարկը կարող է պահպանվել, մասամբ այն պատճառով, որ բնակարանային ֆոնդի պակասը դժվար թե մեղմվի առաջիկա 12 ամիսների ընթացքում, ասաց Գարեթը: Եվ քանի որ տոկոսադրույքների բարձրացման ցիկլը դեռ իր սկզբնական փուլում է, գնորդների համար մնում է հնարավորությունների պատուհան՝ օգտվելու դեռևս բարենպաստ ֆինանսավորման դրույքաչափերից, ավելացրեց նա:

Այլուր գնորդները չեն զսպվել: Մեծ Բրիտանիայում տների գներն աճել են 2004 թվականից ի վեր ամենաարագ տարեկան տեմպերով մարտին, մինչդեռ ԱՄՆ-ի 20 քաղաքներում արժեքները նույնպես աճում են:

Ստորև բերված է հիմնական քաղաքներում բնակարանների վերջին միտումների ամփոփումը:

Sydney

Ավստրալիայի ամենաբնակեցված քաղաքում տների գները հոգնածության նշաններ են ցույց տալիս ռեկորդային բարձր մակարդակի մոտ, քանի որ աճում են ակնկալիքները, որ Կենտրոնական բանկը շուտով կսկսի բարձրացնել տոկոսադրույքները:

Մատչելիությունն արդեն կշռում է շուկայի վերին հատվածը, երբ եկամուտների աճը բավականին հետ է մնում գների աճից. 2020 թվականի մարտից մինչև 2021 թվականի դեկտեմբեր ընկած ժամանակահատվածում աշխատավարձն աճել է 3.3%-ով՝ համեմատած բնակարանների արժեքի 22.6%-ով բարձրացման հետ: Սիդնեյում տան միջին արժեքը 17 անգամ ավելի է, քան երկրում միջին աշխատավարձը:

Բացի այդ, Ավստրալիայի տնային տնտեսությունների համախառն պարտքը, որպես տնօրինվող եկամտի մասնաբաժին, մոտ 200% է: Այդ ամենն ազգի ամենամեծ բնակարանային շուկայում գնորդներին ստիպել է զգուշավոր լինել: Անցյալ ամիս նավահանգստային քաղաքում տների գները թուլացել են 0.2%-ով, փետրվար ամսվա կորուստների հետ միասին՝ ընդհատելով հաղթական շարանը, որը սկսվել է 2020 թվականի հոկտեմբերին:

«Դա շատ բան կապված է տոկոսադրույքների մասին խոսակցությունների հետ, և Սիդնեյը, քանի որ դա այդքան թանկ շուկա է, շատ զգայուն է տոկոսադրույքների բարձրացման մասին խոսելիս», - ասում է Ռեյ Ուայթ անշարժ գույքի ընկերության գլխավոր տնտեսագետ Ներիդա Կոնիսբին: Աճուրդներում մրցակցության նվազումը «արտացոլում է այն տրամադրությունները, որոնք իսկապես փոխվել են պահուստային գնից շատ ավելի բարձր վճարելու մարդկանց պատրաստակամության նկատմամբ»:

Հոնգ կոնգ

Օգոստոսից ի վեր Հոնկոնգում բնակելի տների գները նվազում են, առանց արագ վերականգնման: Մարտահրավերները տատանվում են՝ սկսած անկումային տնտեսությունից և տոկոսադրույքների աճից մինչև քաղաքական լարվածությունից և խիստ սոցիալական հեռավորության միջոցներից հիասթափված տեղացիների և արտագաղթողների շարունակական հեռանալը:

Անցյալ տարի քաղաքի բնակարանային շուկան անկասելի տեսք ուներ, իսկ օգոստոսին գները ռեկորդ էին սահմանել: Արժեքներն ի վեր նվազել են 7.3%-ով, ըստ Centaline Property Agency Ltd. UBS Group AG-ն ակնկալում է, որ այս տարի գները կնվազեն բնակչության արտահոսքի և տոկոսադրույքների բարձրացման պատճառով: Goldman Sachs Group Inc.-ն էլ ավելի հոռետեսորեն է տրամադրված՝ կանխատեսելով 20% անկում մինչև 2025 թվականը։

«Բնակարանների գները կմնան ճնշման տակ առնվազն մոտ ապագայում», - ասում է Ռոզաննա Թանգը, Colliers International-ի Հոնկոնգի և Մեծ Բեյ Տարածքի հետազոտության ղեկավարը: «Բացի Covid-19-ից, շուկայի այլ անորոշությունները, ներառյալ աշխարհաքաղաքական լարվածությունը և տոկոսադրույքի ռիսկերը, նույնպես հետաձգում են տների գնորդների որոշումների կայացումը»:

singapore

Այն բանից հետո, երբ գներն ամենաշատն աճեցին ավելի քան մեկ տասնամյակի ընթացքում, Սինգապուրի բնակարանային շուկան սառչում է անշարժ գույքի սահմանափակումների և բարձր հարկերի հետևանքով: Անցած եռամսյակում նորակառույց առանձնատների գների աճը դանդաղել է մինչև 0.4%, մինչդեռ մարտին վաճառքը իջել է մինչև 21 ամսվա ամենացածր ցուցանիշը:

Դեկտեմբերին իշխանությունները մտցրեցին սառեցման միջոցներ՝ լուծելու մատչելիության պակասը, ինչպես նաև այն ռիսկը, որ տնային տնտեսությունները կարող են դժվարությամբ վճարել իրենց հիփոթեքը ավելի բարձր դրույքաչափերով: Փետրվարին կառավարությունը հայտարարեց ավելի բարձր գույքահարկերի մասին՝ ուղղված հարուստ բնակիչներին, ինչը կարող է ստիպել այդ հատվածի որոշ գնորդներին նստել կողքին:

Այդուհանդերձ, վերլուծաբաններն ասում են, որ սահմանափակումները կարող են պարզապես կարճաժամկետ շտկվել, հաշվի առնելով, որ իրական պահանջարկ կա տեղացիների շրջանում, ինչպիսիք են նրանք, ովքեր իրենց հանրային բնակարաններից մասնավոր միավորներ են վերափոխում, ինչպես նաև հազարամյակներ, ովքեր ձգտում են ինքնուրույն ապրել:

Սպառողական գների աճը կարող է նաև խթանել պոտենցիալ գնորդներին շուկա մտնել ավելի շուտ, քան ուշ և պահպանել գնողունակությունը, ասում է Savills Plc-ի հետազոտությունների գործադիր տնօրեն Ալան Չյոնգը: «Գնաճն այն օփիոիդն է, որը խթանում է պահանջարկը», - ասաց նա:

հարբած վիճակում նավ տանել

Շանհայում բնակելի գները՝ Չինաստանի ամենակայուն բնակարանային շուկաներից մեկը, վերսկսել են աճել դեկտեմբերին՝ երեք ամիս տևած անկումից հետո, այն բանից հետո, երբ պաշտոնյաները քայլեր ձեռնարկեցին՝ կասեցնելու ծրագրավորողների իրացվելիության ճգնաժամի հետևանքով առաջացած դանդաղումը: Այժմ վերականգնումը սպառնում է ֆինանսական կենտրոնի լայնածավալ արգելափակմանը:

«Մենք այժմ տեսել ենք, որ Covid-ն ավելի ուժեղ է գրավում Շանհայում, ինչը կարող է արդյունքում սահմանափակել շուկան երկրորդ եռամսյակում», - ասում է Ռոդի Ալանը, Ասիայի Խաղաղօվկիանոսյան տարածաշրջանի գլխավոր հետազոտական ​​պատասխանատու Jones Lang LaSalle-ում:

Այդուհանդերձ, քաղաքի ավելի երկարաժամկետ հեռանկարն ավելի լավ է թվում՝ շնորհիվ ցածր պաշարների և տոկոսադրույքների կրճատման: Տնտեսական դանդաղումը Չինաստանին դրդել է մեղմացման ռեժիմի՝ այլ խոշոր տնտեսությունների հետ քաղաքականության կտրուկ տարաձայնության մեջ: Կենտրոնական բանկը հունվարին գրեթե երկու տարվա ընթացքում առաջին անգամ նվազեցրեց հիմնական տոկոսադրույքը, մինչդեռ խոշոր բանկերը իջեցրեցին հիփոթեքային տոկոսադրույքները և կրճատեցին վարկերի հաստատման ժամկետները:

Շանհայում բնակարանների վաճառքը, հավանաբար, կկայունանա այս տարի՝ պոտենցիալ վերսկսելով տարեվերջին, ասել է Յանգ Հոնգսուն՝ E-House China Enterprise Holdings Ltd.-ի հետազոտական ​​ինստիտուտի տնօրենը:

Ամենաընթերցվածը Bloomberg Businessweek- ից

© 2022 Bloomberg LP