Բնակարանային դաշնային քաղաքականությունը հեշտացնում է վարկ ստանալը, բայց տան սեփականատեր չլինելը

Անցյալ շաբաթ ես ցուցմունք տվեցի Ներկայացուցիչների պալատի ֆինանսական ծառայությունների հանձնաժողովի լսումների ժամանակ Բում և անկում. անհավասարություն, բնակարանների սեփականություն և տաք բնակարանային շուկայի երկարաժամկետ ազդեցությունները. Առաջին անգամը չէ, որ ես ցուցմունք եմ տալիս...կամ գրավոր— Այս թեմաների շուրջ, այնպես որ ես ամենևին էլ զարմացած չէի, թե քանի վկաներ (և Կոնգրեսի անդամներ) ցանկանում են ավելի շատ ուրիշների փողերը գցել այսպես կոչված բնակարանների պակասի վրա:

Բայց հաշվի առնելով պատգամավոր Էդ Պերլմուտերի (D-CO) մեկնաբանությունները, ես ցանկանում եմ պահպանել արձանագրությունը:

Ըստ Պերլմութերի (մոտ 2:55 նշագիծըԵս չեմ ուզում ոչինչ անել բնակարանների մատակարարման հետ կապված, և ուզում եմ «կտրել պահանջարկը՝ համոզվելով, որ մարդիկ կանխիկ գումար չունեն»: Բայց դա իմ առաջարկածի ոչ ճշգրիտ նկարագրությունն է:

Ես խնդիր չունեմ ավելի շատ բնակարաններ կառուցելու, անկախ նրանից՝ միայնակ տներ, թե բնակարաններ: Խնդիրն այն է, որ բնակարանային պայմանները միշտ որոշակիորեն սահմանափակված են մատակարարումներով: Շատ վայրերում, որտեղ մարդիկ ցանկանում են ապրել, պարզապես բավարար հող չկա մատակարարումը զգալիորեն մեծացնելու համար:

Այս սակավության մի մասը պայմանավորված է նահանգային և տեղական գոտիավորման սահմանափակումներով, ինչպիսիք են նրանք, որոնք բարձրահարկ բնակարանները հեռու են պահում ծայրամասային թաղամասերից շատերից: Այդ թաղամասերում գերակշռում են միայնակ ընտանիքի տները, և նրանք այդպես էլ կմնան: Պարզապես շատ ազատ հողատարածք չի մնացել ամենացանկալի քաղաքային և ծայրամասային տարածքներում, ուստի նույնիսկ բոլոր գոտիավորման սահմանափակումների վերացումը շուտով հսկայական փոփոխություններ չի բերի:

Ամեն դեպքում, ժամանակ է պահանջվում նոր բնակարաններ կառուցելու համար, և մարդիկ չեն կարող պարզապես գնալ Walmart-ից մեկը վերցնել: (Այո, հնարավոր է գնել տնակ կամ փոքրիկ գոմ Home Depot-ում):

Մյուս խնդիրն այն է, որ մարդիկ, ընդհանուր առմամբ, պետք է երկար ժամանակ վճարեն մեծ ծախսերի համար, և այդ վճարումները հետևողականորեն կատարելու կարողությունը կախված է մի շարք տնտեսական և սոցիալական գործոններից: Այս գործոններից շատերը ուղղակիորեն կապ չունեն բնակարանների ֆինանսավորման քաղաքականության հետ:

Այսպիսով, չնայած ես կողմ եմ ավելի շատ տներ և բնակարաններ կառուցելուն, ճշմարտությունն այն է, որ դաշնային կառավարությունը քիչ բան կարող է անել, քան զերծ մնալ մատակարարման սահմանափակումները վատթարացնելուց և տնտեսական հնարավորությունների կրճատումից: Այնուամենայնիվ, պատմականորեն, հենց դա է ինչ դաշնային քաղաքականությունը արել են.

Դաշնային քաղաքականությունը հետևողականորեն մեծացրել է պահանջարկը` հեշտացնելով վարկեր ստանալ երկրի բոլոր աշխարհագրական տարածքներում, ունենալով բաժնետոմսերի անընդհատ ցածր և մարման ավելի երկար ժամկետների միտում: Այն ամենը, ինչ երբևէ արել է այս մոտեցումը, այն է, որ ավելի շատ մարդկանց մղել շուկա՝ առաջարկելու նույն սահմանափակ առաջարկը: Եվ դա հաճախ արել է դա՝ անտեսելով անհատների կարողությունը՝ հաղթահարելու երկարաժամկետ, ցածր կապիտալով հիփոթեքային վարկերի բարձր ռիսկը, այդպիսով մարդկանց թողնելով ավելի շատ պարտքեր և ավելի քիչ մատչելի բնակարաններ:

Զարմանալի է, որ դաշնային քաղաքականություն մշակողները շարունակում են ֆիքսված մնալ պահանջարկի էլ ավելի մեծացման վրա՝ ավելի շատ մարդկանց, հատկապես ավելի ցածր եկամուտ ունեցողներին, հսկայական հիփոթեքով շուկա մղելով:

Սկավառակը հաճախ ներառում է հարստության բացը փակելու որոշ տարբերակներ, քանի որ բնակարանները կազմում են ամերիկացիների հարստության մեծ մասը: Բայց եթե Կոնգրեսի որևէ անդամ առաջարկեր ավելացնել աղքատ մարդկանց հարստությունը՝ սուբսիդավորելով մարժա հաշիվները բաժնետոմսերի վրա մոլախաղերի համար, առաջարկը ծիծաղելի կլիներ Կապիտոլիումի բլրի համար: Այնուամենայնիվ, սեփական կապիտալը շուկաներ և բնակարանների գներ ցուցադրել են նմանատիպ անկայունություն— այսինքն՝ նմանատիպ ֆինանսական ռիսկ՝ տասնամյակների ընթացքում:

Այնպես որ, պարզաբանելու համար, ես կողմնակից չեմ մարդկանց փողերը խլելուն։

Այնուամենայնիվ, ես կողմնակից եմ, որ նրանք կարողանան ավելի շատ կանխիկ գումար պահել և ինքնուրույն որոշել, թե երբ է ճիշտ ժամանակը պարտք վերցնելու համար: Այլ կերպ ասած, ես ասում եմ, որ ժամանակն է անցել, երբ դաշնային կառավարությունը դադարեցնի ցածր սեփական կապիտալով, երկարաժամկետ հիփոթեքային վարկեր ստանալը: Այդ մոտեցումն ակնհայտորեն չի հասնում արդյունքների՝ բնակարաններն ավելի մատչելի դարձնելով, ուստի Ներկայացուցիչների պալատի Ֆինանսական ծառայությունների հանձնաժողովի շատ անդամներ պնդում են, որ ցանկանում են:

Իրականում անիմաստ է խոստովանել, որ մատչելիությունը հիմնական նպատակն է՝ անելով այն ամենը, ինչ հայտնի է հակառակն իրականացնելու համար: Նույնիսկ այն Անշարժ գույքի բրոքերների ազգային ասոցիացիայի նախագահը զիջում է (Տես 2:55:56 նշագիծը) որ «պահանջարկը շատ ավելի բարձր է, քան առաջարկը ներկայումս», ուստի նույնիսկ պահանջարկը խթանող դաշնային քաղաքականության նույն մակարդակը շարունակելը բարձր ճնշում կգործադրի գների վրա:

Երկարաժամկետ հեռանկարում բնակարանների բարձր գների լուծումը չի կարող լինել պարզապես առաջարկի ավելացումը, քանի որ դաշնային քաղաքականությունը դեռևս կխթանի պահանջարկը, ինչը շատ ավելի հեշտ է անել, քան առաջարկի ավելացումը:

Փոխանակ թույլ տալ, որ անհատների ապաստանի որոշումները զարգանան իրենց տնտեսական հանգամանքներով, դաշնային քաղաքականությունը հիմնականում մարդկանց ասել է, որ մոռանան այդ հանգամանքները և ավելի մեծ վարկեր վերցնեն ավելի քիչ գումարով կանխավճարի դիմաց: Այս մոտեցումը հաճախ ձախողվում է վարկառուի համար, պարզապես հարցրեք միլիոնավորներին, ովքեր Ֆանիի և Ֆրեդիի վերելքից հետո բռնագրավման միջոցով են անցել, ինչպես նաև բոլորին, ովքեր փորձում են խնայողություններ անել, որպեսզի ավելի ապահով լինեն նախքան հսկա վարկ վերցնելը:

Այն, ինչ այդքան ապշեցուցիչ է, դաժան պատմությունն է հենց նույն քաղաքականության դեղատոմսերից, որոնք այժմ պահանջում են իմ բոլոր լսող գործընկերները և Ներկայացուցիչների պալատի ֆինանսական ծառայությունների դեմոկրատների մեծ մասը:

Նոր գործարքի դարաշրջանի Դաշնային Բնակարանային Վարչություն ստեղծել է կարմիր գծեր և առանձնացված թաղամասեր, երկարաձգեց հիփոթեքային պայմանները և նվազեցրեց կանխավճարները 20 տոկոսից շատ ցածր: Այնուհետև GSE-ները ստեղծվեցին 1960-ականների վերջին (որպես բյուջեի հնարք, ինչի համար արժե), բայց տան սեփականության մակարդակը հազիվ թեթևացավ: Բիլ Քլինթոնի 1994 թվականի ռազմավարությունը՝ օգտագործելով GSE-ները՝ տոկոսադրույքը բարձրացնելու համար՝ ավելի հեշտացնելով երկարաժամկետ, ցածր կապիտալով հիփոթեքային վարկեր ձեռք բերելը, անմեղսունակ աղետ էր, և սևամորթների սեփականության տոկոսադրույքն էլ ավելի իջավ տասնամյակներ շարունակ այս քաղաքականությունից հետո: Շատ դեմոկրատներ նույնիսկ ցանկանում են ընդլայնել 1900-ականների ամենադժվար բնակարանային քաղաքականությունը՝ հանրային բնակարանների և վարձավճարների սուբսիդիաները:

Բացի այս ակնհայտ ձախողումներից, դաշնային քաղաքականությունը դուրս է մղել մասնավոր հատվածի բիզնեսները, որոնք կարող էին օգնել ավելի կայուն համակարգի կառուցմանը: Մասնավոր ընկերությունները կարող էին, օրինակ, տրամադրել վարկավորման և ապահովագրության ավելի բազմազան տարբերակներ, եթե չստիպվեին մրցակցել դաշնային կառավարության հետ: Բայց դաշնային կառավարությունը գերիշխում է շուկայում:

Այնպես որ, ոչ, ես չեմ ուզում համոզվել, որ մարդիկ կանխիկ գումար չունեն տներ գնելու համար: Բայց ես ուզում եմ, որ դաշնային կառավարությունը դադարի մարդկանցից կանխիկ գումար վերցնել՝ ավելի շատ դաշնային ծրագրեր և ավելի շատ վարկեր ֆինանսավորելու համար, որոնք, ի վերջո, խլում են նրանց կանխիկ գումարը: