Շփոթված եք բնակարանային շուկայի հետ կապված: Ահա թե ինչ է կատարվում

Այլապես շիկացած բնակարանային բումի դանդաղումը ապշեցուցիչ արագ է եղել:

ԱՄՆ-ի բնակարանային շուկան աճեց համաճարակի ընթացքում, քանի որ տնամերձ մարդիկ փնտրում էին ապրելու նոր վայրեր՝ խթանված ռեկորդային ցածր տոկոսադրույքներով:

Այժմ, անշարժ գույքի գործակալները, ովքեր ժամանակին հայտնում էին բաց տներից դուրս գնորդների տողերի մասին և հետևի տախտակամածի վրա հայտերի պատերազմների մասին, ասում են, որ տներն ավելի երկար են նստում, և վաճառողները ստիպված են իջեցնել իրենց տեսարժան վայրերը:

Դա և՛ պոտենցիալ գնորդներին, և՛ վաճառողներին զարմացնում է, թե որտեղ են նրանք կանգնած:

«Քանի որ ռեցեսիայի մտահոգությունները ծանրանում են սպառողների հեռանկարների վրա, մեր հարցումը ցույց է տալիս, որ անորոշությունը հայտնվել է շատ գնորդների մտքերում», - ասում է Realtor.com-ի գլխավոր տնտեսագետ Դանիել Հեյլին:

Ահա այն հիմնական գործոնները, որոնք հետևում են անկայուն բնակարանային շուկայի:

Դանդաղեցման հիմնական շարժիչ ուժը հիփոթեքային տոկոսադրույքների բարձրացումն է։ 30-ամյա ֆիքսված հիփոթեքի միջին տոկոսադրույքը, որն այսօր ամենահայտնի ապրանքն է, որը կազմում է բոլոր հիփոթեքային դիմումների ավելի քան 90%-ը, այս տարի սկսվել է հենց 3%-ով։ Ըստ Mortgage News Daily-ի, այն այժմ 6%-ից մի փոքր բարձր է:

Դա նշանակում է, որ անձը, ով գնել է 400,000 դոլար արժողությամբ տուն, այժմ ամսական մոտ 700 դոլար ավելի բարձր վճար կունենա, քան հունվարին:

Դանդաղեցման մյուս գործոնները բարձր գներն են և ցածր առաջարկը։

Գները այժմ 43%-ով բարձր են, քան եղել են կորոնավիրուսային համաճարակի սկզբում, ըստ S&P Case-Shiller-ի տների ազգային գների ինդեքսի: Ըստ Realtor.com-ի, վաճառքի տների առաջարկն աճում է՝ սեպտեմբերի սկզբին աճելով 27%-ով՝ համեմատած մեկ տարի առաջվա նույն ժամանակահատվածի հետ: Թեև այդ համեմատությունը մեծ է թվում, այն դեռևս բավարար չէ փոխհատուցելու համար վաճառվող տների երկար տարիների պակասը:

Ակտիվ գույքագրումը դեռևս 43%-ով ցածր է, քան եղել է 2019 թվականին: Նոր ցուցակները նույնպես նվազել են 6%-ով սեպտեմբերի վերջին, ինչը նշանակում է, որ պոտենցիալ վաճառողներն այժմ մտահոգված են, քանի որ տեսնում են, որ ավելի շատ տներ ավելի երկար են նստում շուկայում:

Փոլ Լեգերը Վաշինգտոնում գտնվող Joel Nelson Group-ի գնորդների գործակալն է: Նա կենտրոնանում է մրցունակ Կապիտոլիումի բլրի թաղամասի վրա, և նա ասաց, որ տեսել է, որ ցուցակներն աճել են 20-ով՝ հասնելով 171-ի՝ Աշխատանքի օրվանից անմիջապես հետո: Նա այժմ շուկան անվանում է «փքված»։ Համեմատության համար նշենք, որ մարտին վաճառքի է հանվել ընդամենը 65 տուն:

«Սա շատ ավանդական է Աշխատանքի օրվանից հետո գույքագրման աճը, և մեկ շաբաթից տեսնելը, թե ինչպես է շուկան կլանում նոր գույքագրումը, շատ խոսուն կլինի», - ասաց նա: «Շատ».

Գույքագրումը մեծ հարված է ստանում ազգային մակարդակում, քանի որ տնաշինարարները դանդաղեցնում են արտադրությունը, քանի որ ավելի քիչ պոտենցիալ գնորդներ են շրջում իրենց մոդելներով: ԱՄՆ-ի մարդահամարի տվյալների համաձայն՝ մեկ ընտանիքի տների համար բնակարանների մեկնարկը հուլիսին 18.5 թվականի հուլիսի համեմատ նվազել է 2021%-ով:

Տան շինարարների տրամադրությունը միայնակ ընտանիքի շուկայում օգոստոսին ընկավ բացասական տարածքի մեջ առաջին անգամ համաճարակի սկզբում կարճատև անկումից հետո, ըստ Տնաշինարարների ազգային ասոցիացիայի: Շինարարները հայտնել են ավելի ցածր վաճառքի և թույլ գնորդների հոսքի մասին:

«Դաշնային պահուստի կողմից իրականացվող ավելի խստացված դրամավարկային քաղաքականությունը և շինարարության շարունակական բարձր ծախսերը բերել են բնակարանային անկման», - օգոստոսի զեկույցում ասաց NAHB-ի գլխավոր տնտեսագետ Ռոբերտ Դիտցը:

Գնորդները, սակայն, ամբողջությամբ չեն անհետացել՝ չնայած դեռևս թանկ վաճառքի շուկայի և վարձակալության նույնքան թանկ շուկայի:

«Տվյալները ցույց են տալիս, որ որոշ տնային գնորդներ արծաթյա երեսպատումներ են գտնում սառեցման մրցակցության տեսքով՝ վաճառքի համար նախատեսված տների քանակի աճի համար», - ասում է Realtor.com-ի Հեյլին: «Հատկապես այն գնորդների համար, ովքեր ստեղծագործական են դառնում, օրինակ՝ ավելի փոքր շուկաներ ուսումնասիրելով, այս աշունը կարող է համեմատաբար ավելի լավ հնարավորություններ բերել բյուջեի սահմաններում տուն գտնելու համար»:

Բնակարանների գները վերջապես սկսում են սառչել. Ըստ Black Knight-ի՝ հիփոթեքային տեխնոլոգիաների և տվյալների մատակարարի, հունիսից հուլիս ընկած ժամանակահատվածում դրանք նվազել են 0.77%-ով, ինչը գրեթե երեք տարվա ընթացքում առաջին ամսական անկումն է:

Թեև անկումը կարող է փոքր թվալ, դա գների ամենամեծ մեկամսյա անկումն է 2011 թվականի հունվարից ի վեր: Սա նաև երկրորդ վատագույն հուլիս կատարողականն է, որը սկսվում է 1991 թվականից՝ 0.9 թվականի հուլիսին գրանցված 2010% անկումից հետո՝ Մեծ անկման ժամանակ:

Այնուամենայնիվ, գների այդ անկումը շատ քիչ բան կտա բարելավելու մատչելիության ճգնաժամը, որը առաջացել է հիփոթեքային տոկոսադրույքների բարձրացման պատճառով: Թեև օգոստոսին գները փոքր-ինչ հետ են իջել, այս շաբաթ դրանք կրկին կտրուկ աճել են՝ դառնալով վերջին 35 տարվա ընթացքում բնակարանային ոլորտում ամենաքիչ մատչելի շաբաթը:

Ներկայումս միջին եկամտի 35.51%-ը պահանջվում է 30 տարվա հիփոթեքով և 20%-ով իջեցված տան միջին մայր գումարի և տոկոսների ամսական վճարման համար: Դա աննշանորեն գերազանցում է նախորդ 35 տարվա հունիսին գրանցված ամենաբարձր ցուցանիշը, երբ վճարումների և եկամուտների հարաբերակցությունը հասավ 35.49%-ի, ըստ Black Knight-ի ձեռնարկությունների հետազոտության և ռազմավարության փոխնախագահ Էնդի Ուոլդենի:

Տոկոսադրույքների աճին նախորդող հինգ տարիների ընթացքում եկամուտ-վճար հարաբերակցությունը կայուն էր շուրջ 20%: Թեև բնակարանների գներն աճել են 2020 և 2021 թվականներին, ռեկորդային ցածր տոկոսադրույքները փոխհատուցել են բարձրացումները:

«Հաշվի առնելով այն մեծ դերը, որ մատչելիության մարտահրավերները, ըստ երևույթին, խաղում են բնակարանային շուկայի դինամիկայի փոփոխության մեջ, բնակարանների գների վերջին անկումը, հավանաբար, կշարունակվի», - ասաց Ուոլդենը:

Redfin անշարժ գույքի բրոքերային ընկերության նոր զեկույցը ցույց է տվել, որ թեև օգոստոսին բնակարանների գնորդների պահանջարկը մի փոքր արթնացավ, վերջին շաբաթվա ընթացքում հիփոթեքային տոկոսադրույքների վերջին աճը նորից քնեցրեց այն: Ավելի քիչ մարդիկ են փնտրել «վաճառվող տներ» Google-ում՝ սեպտեմբերի 3-ին ավարտվող շաբաթվա ընթացքում որոնումներով, ինչը 25%-ով նվազել է նախորդ տարվա համեմատ, ըստ զեկույցի:

Redfin-ի պահանջարկի ինդեքսը, որը չափում է Redfin գործակալների կողմից տնային էքսկուրսիաների և բնակարան գնելու այլ ծառայությունների հարցումները, ցույց է տվել, որ սեպտեմբերի 4-ին ավարտվող յոթ օրվա ընթացքում պահանջարկը 18%-ով աճել է 2022 թվականի հունիսին ցածր մակարդակից, բայց դեռևս նվազել է 11%-ով մեկ տարվա ընթացքում։ տարին։

«Տարվա այս եղանակին բնակարանային շուկան միշտ սառչում է,- ասում է Ռեդֆինի գլխավոր տնտեսագետ Դերիլ Ֆերվեզերը,- բայց այս տարի ես ակնկալում եմ, որ աշունն ու ձմեռը հատկապես սառը կլինեն, քանի որ վաճառքները սովորականից ավելի են չորանում»: