(Bloomberg) – Առևտրային հիփոթեքային պարտատոմսերի վաճառքը ժայռից ընկել է՝ տարեկան կտրվածքով իջնելով մոտ 85%-ով, քանի որ աճող տոկոսադրույքները նվազեցնում են վարկերի ծավալը և դեֆոլտները վախեցնում են ներդրողներին:
Ամենաընթերցվածը Bloomberg- ից
Պարտատոմսերից միայն մոտ 4.27 միլիարդ դոլար է թողարկվել այս տարի՝ նախորդ տարվա նույն պահին 29.38 միլիարդ դոլարից պակաս, համաձայն Bloomberg-ի կողմից կազմված տվյալների՝ հիմնված առանց կառավարության աջակցության գործարքների: Ներդրողները մեղադրում են Դաշնային պահուստային համակարգի ագրեսիվ տոկոսադրույքների արշավը, որը թանկացրել է փոխառուների վերաֆինանսավորումը: Ավելի բարձր տոկոսադրույքները նաև նվազեցրել են գույքի վաճառքը՝ արդյունավետորեն բարձրացնելով գնորդների գները:
Ճնշման ավելացումը գրասենյակային և մանրածախ գույքի ոլորտներում դեֆոլտի վերջին շարանն է, ինչը պարտատոմսերի գնորդներին ավելի զգուշավոր է դարձնում: Այս շաբաթ Bloomberg-ը հաղորդել է, որ Brookfield Corp.-ը՝ Լոս Անջելեսի կենտրոնում գտնվող ամենամեծ գրասենյակի սեփականատիրոջ ծնողը, պարտքը վերաֆինանսավորելու փոխարեն չի վճարել երկու շենքերի հետ կապված վարկերը, քանի որ տարածքի պահանջարկը նվազում է: Միևնույն ժամանակ, նախկին նախագահ Դոնալդ Թրամփի աշտարակի հետ կապված վարկը Մանհեթենի Ուոլ Սբ. 40 հասցեում ներառվել է վարկատուների դիտացանկում: Եվ ներդրողները փորձում են փակել երկրի ամենամեծ առևտրի կենտրոններից մեկը՝ Նյու Յորք նահանգի Վեսթ Նյակ քաղաքում գտնվող Palisades կենտրոնը:
«Դեֆոլտի ռիսկն աճել է և կարող է ավելի խնդրահարույց լինել, եթե տոկոսադրույքներն աճեն, իսկ տնտեսությունը դանդաղի», - ասում է ՄԱԿ-ի Դաշնային վարկային միության գլխավոր ներդրումային տնօրեն Քրիս Սալիվանը: «Ուստի, կարծում եմ, որ զգուշավոր և հատկապես ջանասիրաբար մոտեցումը տեղին է»:
Վարկավորման ծավալի անկումը հետևում է անշարժ գույքի շուկայի գործունեության դանդաղեցմանը, որը սկսվել է 2022 թվականի երկրորդ կեսից, երբ Fed-ը սկսեց լրջորեն բարձրացնել տոկոսադրույքները:
Անցյալ տարի գրանցվել է առևտրային անշարժ գույքի վարկերի 10%-ով անկում՝ հիմքում ընկած պարտքը, որը սովորաբար վերափաթեթավորվում է առևտրային հիփոթեքային պարտատոմսերի մեջ, նախորդ տարվա համեմատ՝ մինչև 804 միլիոն դոլար՝ 891 միլիոն դոլարից, համաձայն Հիփոթեքային բանկիրների ասոցիացիայի տվյալների: Առևտրային խումբը ակնկալում է 15 թվականին CRE վարկերի հետագա 2023% անկում՝ մինչև 684 միլիոն դոլար՝ կրկին նվազեցնելով արժեթղթավորման և վաճառվող վարկերի քանակը:
«Ամեն ինչ սառեցված է, ուստի հումք չկա CMBS գործարքներ կատարելու համար», - հեռախոսային հարցազրույցում ասաց Փոլ Նորիսը, ապահովագրական ակտիվների մենեջեր Conning & Co.-ի կառուցվածքային արտադրանքի ղեկավարը:
Վերջին մի քանի շաբաթվա ընթացքում միայն մի քանի գործարքներ են հատել ավարտի գիծը: Բանկերը նույնիսկ ստեղծագործական են դառնում գործարքային կառույցների հետ՝ փորձելով գրավել ներդրողներին: Անցյալ շաբաթ Deutsche Bank AG-ի գլխավորած վարկատու խումբը գնեց 765.5 միլիոն դոլար ընդհանուր գումարի CMBS խողովակաշարը՝ հինգ տարի մարման ժամկետով, ինչը անոմալիա է շուկայում, որը հակված է ավելի երկար ժամկետով պարտք վաճառելուն:
«Այժմ շատ դժվար է նոր գործարքներ բերել շուկա, քանի որ անշարժ գույքի շուկայում ոչինչ չի կատարվում», - ասաց Նորիսը: «Ոչ ոք չի ցանկանում վերաֆինանսավորել իր շենքերը, և անորոշության պատճառով գնորդների և վաճառողների ակնկալիքների առումով հսկայական բաց կա»:
Եվ ներդրողների պահանջարկի մեծ մասը, ըստ Սալիվանի, ամենայն հավանականությամբ կշեղվի գրավի գերազանց կատարման և հովանավորչության հետ կապված գործարքների ուղղությամբ: «Գավաթային հատկությունները դեռ նախընտրելի կլինեն»:
Անշուշտ, CMBS ինդեքսը գերազանցում է ավելի լայն ներդրումային մակարդակի պարտատոմսերի շուկան՝ այս տարի մինչ այժմ հավաքելով 1.14%, վերջինիս 0.85% աճի համեմատ, ըստ Bloomberg ինդեքսի տվյալների:
Գլխարկների դրույքաչափերը
Fed-ի արշավային ցիկլը նաև հանգեցրել է ավելի բարձր սահմանաչափերի կամ կապիտալիզացիայի դրույքաչափերի, ինչը նման է պարտատոմսի եկամտաբերությանը: Վերջին շրջանում այս թվերն աճել են, քանի որ գույքի արժեքները նվազել են՝ նվազեցնելով գործարքների ծավալը:
«Ոչ ոք չի ցանկանում կորցնել, եթե կարողանա օգնել դրան», - ասում է Barclays Plc-ի CMBS-ի ստրատեգ Լիա Օվերբին: ԱՄՆ-ում առևտրային անշարժ գույքի գները 13 թվականին նվազել են 2022%-ով, ըստ Green Street-ի, հաղորդում է Bloomberg-ը:
Բայց քանի որ գնաճը շարունակաբար բարձր է մնում, իսկ գործազրկությունը՝ ցածր, Ֆեդերացիան կարող է ստիպված լինել ավելի երկար պահել արշավների տոկոսադրույքները: «Եթե ռեցեսիայի ռիսկն ավելի սրվի, դա դժվար կլինի առևտրային անշարժ գույքի շուկայում», - ավելացրեց նա:
Տարվա մնացած ժամանակահատվածում Barclays-ը գնահատում է, որ CMBS-ի թողարկումը կմնա ցածր: 2023 թվականի համար բանկը կանխատեսում է 25 միլիարդ դոլարի կապուղու պարտք, կամ մի քանի գույքով ապահովված պարտատոմսեր: Այն ակնկալում է 45 միլիարդ դոլար մեկ ակտիվի, մեկ վարկառուի պարտատոմսեր կամ արժեթղթեր, որոնք ապահովված են մեկ գույքի հիփոթեքով:
«Շուկան պետք է սովորի, թե ինչպես գործել այս նոր դրույքաչափերի ռեժիմում, և կոնսենսուսի հասնի, թե իրերը որտեղ պետք է գնեն», - ասաց Օվերբին: «Որքան շուտ շուկան հասկանա, որ սա նոր իրականություն է, այնքան լավ»:
Ամենաընթերցվածը Bloomberg Businessweek- ից
© 2023 Bloomberg LP
Աղբյուր՝ https://finance.yahoo.com/news/commercial-property-market-freezes-bond-180729652.html