Պոնզիի նմանվող Չինաստանի անշարժ գույքի շուկան քայքայում է հավատը պետության հանդեպ

120 կմ գնացքով ճանապարհորդությունը Լուոյանգ և Չժենչժոու քաղաքների միջև տնտեսական վատ վիճակի և կոտրված երազանքների ցուցադրություն է: Պատուհանից մեկ ժամ տեւող ճանապարհի ընթացքում մեկը մյուսի հետեւից անցնում են անծայրածիր, կիսակառույց բնակելի աշտարակները։ Շենքերից շատերը հայտնվում են ավարտին մոտ. ոմանք ավարտվել են և դարձել են ընտանիքների տներ: Բայց շատ ավելին դատարկ կմախքներ են, որտեղ շինարարությունը վաղուց դադարել է: Կառուցապատողները սպառել են կանխիկ գումարը և այլևս չեն կարող վճարել աշխատողներին և գնել նյութեր: Նախագծերը կանգ են առել. Ընտանիքները երբեք չեն ստանա իրենց տները:

Գնացքը Չինաստանի կենտրոնական հատվածով օգնում է բացատրել երկրի վերջին հիշողության ամենամեծ ճգնաժամերից մեկը՝ հասարակության վստահության կորուստը կառավարության տնտեսական մոդելի նկատմամբ: Տասնամյակներ շարունակ անշարժ գույքի արդյունաբերությունը խորհրդանշում էր Չինաստանի անկասելի վերելքը: Անհատ ձեռնարկատերերը հսկայական հարստություններ են ձեռք բերել: Միջին մարդիկ ականատես են եղել, որ իրենց զուտ արժեքն աճում է, երբ տների արժեքները եռապատկվում են: Տեղական իշխանությունները լցրել են իրենց դրամարկղերը՝ վաճառելով հսկայական հողատարածքներ կառուցապատողներին: Չինաստանի տնային տնտեսությունների հարստության զարմանալի 70%-ն այժմ կապված է անշարժ գույքի վրա:

Այս մոդելի նկատմամբ վստահությունը խաթարելը նշանակում է սասանել Չինաստանի աճի հրաշքի հիմքերը: Covid-19-ի լայնածավալ արգելափակումներով և մասնավոր ձեռներեցների նկատմամբ ճնշմամբ՝ դա տեղի է ունենում բազմաթիվ ճակատներում: Բայց ոչ մի տեղ դա այնքան պարզ չէ, որքան անշարժ գույքի ոլորտում, որը կազմում է ՀՆԱ-ի մոտ 25%-ը: Նոր նախագծերի մեկնարկը հուլիսին մեկ տարվա համեմատ նվազել է 45%-ով, բնակարանների վաճառքը՝ 33%-ով, իսկ գույքի ներդրումները՝ 12%-ով։ Հետևանքները տարածվում են տնտեսության վրա՝ հարվածելով ինչպես կահույքագործներին, այնպես էլ պողպատագործներին: Վստահությանը հարվածը հասցվում է Չինաստանի առաջնորդ Սի Ցզինպինի համար կրիտիկական ժամանակաշրջանում, որին, հավանաբար, հոկտեմբերին կայանալիք կուսակցության համագումարում երրորդ ժամկետը կստանա:

Համակարգի նկատմամբ վստահության վերականգնումը շատ կարևոր է պարոն Սիի և Կոմունիստական ​​կուսակցության համար: Այնուամենայնիվ, կառավարության արձագանքը եղել է ոչ բնորոշ և դանդաղ, և պաշտոնյաները կարծես թե անհանգստացած են իրավիճակի բարդությունից: Բնակարանային շուկայի նկատմամբ հավատը վերականգնելու համար հանրությունը պետք է տեսնի, որ փակված ծրագրերն ավարտված են և գները բարձրանում են: Մինչդեռ շինարարական ընկերությունները և նրանց աշխատողները պետք է փոխհատուցվեն, իսկ տեղական և օտարերկրյա ներդրողները պետք է փոխհատուցվեն իրենց հաստատագրված եկամուտով ապրանքների համար: Եվ այս ամենը պետք է արվի առանց նորովի ուռճացնելու պարտքի անկայուն փուչիկը, որը դարձել է գույքի շուկան։

Պատմությունը շարունակվում է

Գծեր ավազի մեջ

Բնակարանային ճգնաժամը երկու անմիջական պատճառ ունի. Առաջինը կառավարության կողմից իրականացվող ճնշումն է սեփականության արդյունաբերության ավելցուկների դեմ: 2020 թվականի օգոստոսից պաշտոնյաները սահմանափակել են ծրագրավորողների՝ ակտիվների նկատմամբ պարտավորությունների հարաբերակցությունը, զուտ պարտքը սեփական կապիտալին և կանխիկը՝ կարճաժամկետ պարտքի նկատմամբ՝ «երեք կարմիր գծեր» անունով հայտնի քաղաքականության մեջ։ Սա ստիպել է շատերին դադարեցնել անկայուն փոխառությունները և վաճառել ակտիվները՝ լրջորեն սահմանափակելով նոր նախագծեր կառուցելու և վաճառելու նրանց հնարավորությունը:

Չինաստանի զրոյական Covid-ի քաղաքականությունը երկրորդ հարվածն է. Կենտրոնական կառավարությունը տասնյակ քաղաքների ստիպել է օրերով, իսկ երբեմն էլ շաբաթներով փակել բնակիչներին իրենց տներում, երբ հայտնաբերվում են կորոնավիրուսային դեպքեր: Գրելու պահին Չենդու և Շենչժեն մեգապոլիսները ամբողջությամբ կամ մասամբ արգելափակված են: Անջատումները թույլ չեն տվել մարդկանց դիտել տները և գնումներ կատարել: Դրանք ազդել են նաև սպառողի հոգեկանի վրա։ Ձեռնարկատերերը վախենում են իրենց բիզնեսի հանկարծակի փակումից։ Աշխատակիցներն անհանգստանում են աշխատանքից ազատվելու համար. Այս տեսակի անհանգստությունը չի խրախուսում տուն գնելը:

Արդյունքը ճռճռոց է: Չինաստանի կառուցապատողները մեծապես կախված են տների կառուցումից շատ առաջ վաճառելու վրա, որպեսզի ստեղծեն իրացվելիություն: Անցյալ տարի նրանք նախապես վաճառել են տների 90%-ը։ Բայց առանց պարտատոմսերի և վարկերի հասանելիության, քանի որ բանկերը նվազեցնում են իրենց ազդեցությունը անշարժ գույքի ոլորտում, և երբ նոր վաճառքներն այժմ նվազում են, անշարժ գույքի շուկայի Պոնզիի նման բնույթն ամբողջությամբ ի հայտ է եկել:

Evergrande-ը՝ աշխարհի ամենաապահով ծրագրավորողը, դեֆոլտ չկատարեց դեկտեմբերին: Իր օֆշորային պարտքերը վերակառուցելու ջանքերը, որոնք նախատեսված էին որպես օրինակ, կորցրեցին հուլիսի վերջի վերջնաժամկետը: Առնվազն 28 այլ գույքային ընկերություններ բաց են թողել ներդրողներին վճարումները կամ անցել են վերակառուցման: Հոնկոնգում ցուցակված 30 ծրագրավորողների բաժնետոմսերի առևտուրը, որոնք կազմում են շուկայի 10%-ը, սառեցվել է, ըստ Gavekal հետազոտական ​​ընկերության: Օգոստոսի սկզբին Չինաստանի ցուցակված ծրագրավորողների կեսը առևտուր էր անում 0.5-ից ցածր գնի և շահույթի հարաբերակցությամբ, այն մակարդակը, որը Evergrande-ը վաճառում էր դեֆոլտից չորս ամիս առաջ, նշում է Չիկագոյում գործող MacroPolo վերլուծական կենտրոնի Song Houze-ը:

Ընկերությունները, որոնք ընդամենը ամիսներ առաջ համարվում էին անվտանգ խաղադրույքներ, այժմ պայքարում են: Վերցրեք Country Garden-ը՝ Չինաստանի ամենամեծ ծրագրավորողը՝ վաճառքներով: Այս տարվա սկզբին վերլուծաբանների մեծամասնությունը հրաժարվեց այն մտավախություններից, որ այն կհայտնվի ճնշման տակ: Ներդրողները շարունակել են գնել նրա պարտատոմսերը։ Սակայն օգոստոսի 30-ին Country Garden-ը բացահայտեց, որ առաջին կիսամյակի շահույթը նվազել է գրեթե 100%-ով։ Անշարժ գույքի շուկան «արագ ընկել է ծանր դեպրեսիայի մեջ», նշվում է իր եկամուտներում: Country Garden-ի լարվածությունը ցույց է տալիս, որ խնդիրներն այլևս հատուկ չեն որոշ մշակողների համար: Ամբողջ արդյունաբերությունը վտանգի տակ է.

Բնակարանային պոտենցիալ գնորդները դուրս են մնացել շուկայից. Այնուամենայնիվ, շատ ավելի մտահոգիչ են միլիոնավոր մարդիկ, որոնք հաճախ տարիներ շարունակ սպասում են տներին, որոնց համար նրանք արդեն վճարել են: 60-ից 2013 թվականներին նախավաճառված տների ընդամենը 2020%-ն է առաքվել:

Պարոն Լյուն, ով խնդրել է, որ իրեն հիշատակեն իր ազգանունով, 2014 թվականին բնակարան է գնել Չժենչժոուում՝ կատարելով նախնական 250,000 յուան ​​(40,000 դոլար) կանխավճար: Տունը նախատեսվում էր ավարտել 2017 թվականին: Բայց այդ օրը այդպես էլ չեկավ: Փոխարենը, նա բնակարան է վարձել, նախքան ի վերջո գնելու ևս մեկը հին շենքում՝ առանց վերելակի: Հազիվ թե դա այն կյանքն է, որը նա պատկերացնում էր իր համար։ Պարոն Լյուն երբեք չի սկսել վճարել իր հիփոթեքը և անվերջ քննարկումներ է անցկացրել անշարժ գույքի կառուցապատողի հետ՝ իր կանխավճարը վերադարձնելու վերաբերյալ: «Օգտակար չկա», - ասում է նա:

Վերլուծաբանները տարիներ շարունակ տեղյակ էին այս խնդիրների մասին, սակայն կարծում էին, որ Չինաստանի իշխանությունները թույլ չեն տա տուժող բնակարան գնորդներին բողոքել։ Երկու տարի առաջ pwc հաշվապահական ընկերության կողմից հրապարակված զեկույցում նշվում էր, որ նույնիսկ այն դեպքում, երբ բնակարանային նախագծերի շինարարությունը դադարեցվում է, «հարյուր կամ հազարավոր չհամակարգված տնային տնտեսությունները սովորաբար քիչ կարողություն ունեն ազդելու բաների վրա»:

Այս հաշվարկը շրջվել է գլխի վրա։ Հիփոթեքային վարկերի վճարումից հրաժարվելու վերաբերյալ տվյալներ հավաքելու և հրապարակելու փոքր, բայց ազդեցիկ շարժումը զարմացրել է իշխանություններին։ Հուլիսի 12-ին անանուն կամավորները սկսեցին սոցցանցերում տարածել հիփոթեքային բոյկոտի վերաբերյալ տվյալները: Մինչ այժմ բացահայտվել է մոտ 350; վերլուծաբանները կարծում են, որ սա, հավանաբար, իրական թվի մի մասն է: Պետական ​​գրաքննիչները ամեն ինչ արել են պայթյունավտանգ տեղեկատվությանը հղումները հեռացնելու համար, սակայն ցույցերի մասին գիտելիքները, այնուամենայնիվ, տարածվել են: Ինչպես դա արվում է, մյուսներին կհամոզեն հետաձգել գնումները կամ դադարեցնել հիփոթեքային վճարումները:

Ներդրողները և բնակարանների պոտենցիալ գնորդներն այժմ անհանգստությամբ հետևում են, թե ինչպես է պետությունը միավորում իր արձագանքը ինչպես կենտրոնական, այնպես էլ տեղական մակարդակներում: Ավելի քան մեկ տասնամյակ Չինաստանի քաղաքները կիրառում էին կանոնների և խթանների երկար ցանկ՝ անշարժ գույքի տեղական շուկաները կարգավորելու համար՝ սովորաբար նվազեցնելու սպեկուլյացիաները և զսպելու գների արագ աճը: Դրանք ներառում էին հիփոթեքային վարկերի հասանելիության վերահսկողություն, ինչպես նաև սահմանափակումներ, թե ովքեր կարող են գնել տներ և որքան կարող են գնել:

Քաղաքներն այժմ թուլացնում են այս կանոնները։ Մայիս-հուլիս ամիսներին մունիցիպալ իշխանությունները հայտարարել են 304 անհատական ​​միջոցառումներ՝ վստահությունը վերականգնելու համար, ըստ cicc, չինական ներդրումային բանկի: Չժենչժոուն, որը գտնվում է հիփոթեքային բողոքների կենտրոնում, վաղաժամ շարժվող էր: մարտին հայտարարեց 18 ակցիա՝ պահանջարկը խթանելու ակնկալիքով։ Դրանք ներառում էին միջոցներ՝ հեշտացնելու հիփոթեքային վարկեր ստանալը և տարեց անդամ ունեցող ընտանիքներին թույլ տալու բնակարան գնել, եթե նրանք տեղափոխվեն քաղաք:

Գնորդներին ուղղված այս ազդանշանները մեծ ուշադրություն են գրավել ոչ թե այն պատճառով, որ վերակենդանացրել են պահանջարկը, այլ այն պատճառով, որ կարծես հակասում են կենտրոնական կառավարության քաղաքականությանը: Օգոստոսին չինական սոցիալական ցանցերում լայնորեն տարածված տեսանյութում երևում է, որ Հունան նահանգում կոմունիստական ​​կուսակցության տեղական ղեկավարը կոչ է անում մարդկանց գնել հնարավորինս շատ տներ. «Գնե՞լ եք երրորդը: Հետո գնիր չորրորդը»։ Հաղորդագրությունը բախվում է անձամբ պարոն Սիի հաղորդագրության հետ, ով զգուշացրել է, որ «տները ապրելու համար են» և, իհարկե, ոչ սպեկուլյատիվ ներդրումների համար:

Տեղական ինքնակառավարման մարմինները նաև խրախուսվել են կարգավորող մարմինների և պաշտոնյաների կողմից՝ ստեղծելու փրկության միջոցներ՝ անավարտ բնակարանային ծրագրերում ներդրումներ անելու համար և, ի վերջո, օգնելու տրամադրել տները հիասթափված գնորդներին: Չժենչժոուն 80 միլիարդ յուան ​​(12 միլիարդ դոլար) է հատկացրել գործին: Մտածմունքն այն է, որ տեղական ֆոնդերը ավելի լավ կհամապատասխանեն տեղում պայմաններին:

Չժենչժոուն փորձարկում է թերևս ամենաագրեսիվ տեղական պլանը: Քաղաքի կառավարությունը հրահանգ է տվել կառուցապատողներին, որում ասվում է, որ դադարեցված շինարարությունը պետք է վերսկսվի մինչև հոկտեմբերի 6-ը: Անվճարունակ ընկերությունները, որոնք չեն կարող դա անել, պետք է դիմեն վերակառուցման՝ նոր ներդրումներ բերելու համար, ինչպես նաև մարեն բնակարանների գնորդների կողմից կատարված կանխավճարները, ինչպիսին պարոն Լյուն է: Դա չկատարելը կարող է հանգեցնել ծրագրավորողների հետաքննությանը՝ յուրացումների և այլ ծանր հանցագործությունների համար:

Իրենց հերթին քաղաքականություն մշակողները մայիսի կեսերից բազմիցս իջեցրել են հիփոթեքային վարկերի տոկոսադրույքները: Տների մատակարարումը երաշխավորելու համար կենտրոնական կառավարությունը լիովին երաշխավորել է որոշ մասնավոր կառուցապատողների կողմից նոր պարտատոմսերի թողարկումը՝ փաստացիորեն ռիսկը տեղափոխելով պետության վրա: Longfor-ը, որը պայքարում է անշարժ գույքի ոլորտում, օգոստոսի 1.5-ին 3.3 մլրդ յուան ​​արժողությամբ պարտատոմս է գնահատել 26% արժեկտրոնային փոխարժեքով, որը շատ ցածր է շուկայական գնից: Դա հնարավոր է եղել բացառապես այն պատճառով, որ պարտատոմսը ամբողջությամբ ստորագրվել է China Bond Insurance պետական ​​գործակալության կողմից: Ավելի շատ նման թողարկումներ են նախատեսվում կառուցապատողներին իրացվելիություն ապահովելու համար, որոնց կառավարությունը համարում է ավելի որակյալ: Դա հաղթողներ ընտրելու ծրագրի սկիզբն է:

Պետական ​​աջակցության ևս մեկ թել է գալիս ուղղակի իրացվելիության տեսքով։ Օգոստոսի 22-ին Կենտրոնական բանկը և ֆինանսների նախարարությունը հայտարարեցին, որ իրենք կաջակցեն պետության կողմից ղեկավարվող քաղաքականության բանկերից հատուկ վարկեր, որոնք կարող են տրամադրվել նախավաճառված տների ավարտին: Ծրագրի չափը չի բացահայտվել, սակայն Bloomberg լրատվական ծառայությունը հայտնել է, որ հասանելի կլինի 200 միլիարդ յուան:

Այս տեսակի պետական ​​ծախսերը երկսայրի սուր են: Մի կողմից, դա կօգնի տները հանձնել օրինական սեփականատերերին և վերսկսել հիփոթեքային վճարումները՝ նվազեցնելով ճնշումը բանկերից: Բայց միևնույն ժամանակ կանխիկ գումարը լցնում է վատ տեղական կառավարման և կասկածելի գույք կառուցապատողների կողմից ստեղծված փոսը: «Դա պարզապես ներկայացնում է փող, որը չի կարող ծախսվել այլ տեղ խթանների վրա», - նշում է Ալեքս Վոլֆը JPMorgan Chase բանկից:

Վերադարձ դեպի նկարչական տախտակ

Չժենչժոուի ջանքերը՝ խրախուսելու նոր գնորդներին մարտ ամսից ի վեր, նվազել են: Փոխարենը, պայմանները շարունակել են վատթարանալ, ինչը ենթադրում է, որ տեղական քաղաքականության հետ շփվելը բավարար չէ: Տեղական փրկության միջոցները նույնպես աննշան տեսք ունեն: Թղթի վրա մի քանի քաղաքներ ունեն ծախսելու մեծ գումարներ, բայց նրանք ապավինում են տեղական ինքնակառավարման մարմինների ֆինանսավորող ընկերություններին, որոնք իրենք էլ կանխիկ փողի համար փակված են: Վերլուծաբաններն ուշադիր հետևում են Չժենչժոուի փորձին՝ վերսկսել ամբողջ շինարարությունը մեկ ամսվա ընթացքում, բայց շատերը հարցնում են, թե արդյոք այդպիսի արագ շտկման համար անհրաժեշտ միջոցները հասանելի են: Միջոցառումները կարող են փլուզումների ալիք առաջացնել փոքր ծրագրավորողների շրջանում՝ առաջացնելով խուճապ և ֆինանսական ցնցումներ:

Ներդրողները ավելի շատ հույս են դրել կենտրոնական կառավարության վրա, բայց մինչ այժմ նրա արձագանքը չի կարողացել համապատասխանել ճգնաժամի մասշտաբին: 200 միլիարդ յուանի վարկավորման ծրագիրը կարող է կազմել երկրի բոլոր անավարտ տներն ավարտելու համար անհրաժեշտի ընդամենը 10%-ը: Մոտ 5 տրիլիոն դոլար արժողությամբ բնակելի անշարժ գույքը նախավաճառվել է 2020 թվականից ի վեր, կարծում է MacroPolo-ի պարոն Սոնգը՝ այդ տների նույնիսկ մի փոքր մասի փրկությունը աներևակայելի թանկ է դարձնում:

Կենտրոնական իշխանությունը դեռ ավելի շատ լծակներ ունի ձգելու։ Macquarie ներդրումային բանկից Լարի Հուն ասում է, որ մի շարք միջոցառումներ կարող են իրականացվել: Դրանք ներառում են «երեք կարմիր գծերի» քաղաքականության ժամանակավոր թուլացում կամ խոստանալով հանդես գալ որպես վերջին ատյանի վարկատու բոլոր փակուղային բնակարանային ծրագրերի համար: Վերջինս, թեև թանկ է, լիովին գտնվում է կենտրոնական կառավարության ֆինանսական հնարավորությունների մեջ:

Բանավեճն այժմ կենտրոնանում է ոչ թե այն բանի վրա, թե արդյոք կենտրոնական կառավարությունը կարող է վերականգնել վստահությունը, այլ այն, թե որքան հեռու է նա պատրաստ գնալու: Լծակների նկատմամբ սկզբնական ճնշումը կոչված էր պատժելու այն ընկերություններին, որոնք չափազանց մեծ պարտք էին վերցրել: Ավելի մեծ փրկարարական օգնությունը կխրախուսի ավելի շատ ծրագրավորողներին օգնություն խնդրել տներն ավարտելու համար՝ դրդելով կառավարությանը սուբսիդավորել ավելի շատ գույքի հատվածը, գրում է Ալեն Ֆենգը Ռոդիում հետազոտական ​​ընկերությունից. երեք կարմիր գիծ».

Լծակների դեմ արշավը նաև նպատակ ուներ հաջորդ տասնամյակում սեփականության ոլորտն ավելի համապատասխանեցնել պահանջարկին: Պաշտոնյաները վաղուց են խոստովանել, որ մշակողները չափազանց շատ տներ էին վաճառում: 70 թվականից ի վեր վաճառվածների մոտ 2018%-ը ձեռք է բերվել այն մարդկանց կողմից, ովքեր արդեն ունեցել են մեկը, գնահատում է JPMorgan-ը: Պարտքի մակարդակի սահմանափակումը պետք է ստիպեր ընկերություններին հարմարվել իրական պահանջարկին:

Այդ պահանջարկը հավանաբար կնվազի, քանի որ Չինաստանի բնակչության աճը դանդաղում է: 1.57 թվականին բնակարանների վաճառքը հասել է 2021 միլիարդ քառակուսի մետրի, ինչը ավելի քան երկու անգամ ավելին է, քան 2007 թվականին: Բայց Չեն Լոնգ Plenum-ից, մեկ այլ հետազոտական ​​ընկերություն, ծրագրում է, որ իրական տարեկան պահանջարկը հաջորդ տասնամյակում կնվազի մինչև 0.88-1.36 միլիարդ քառակուսի մետր: ժողովրդագրական տեղաշարժը տեղի է ունենում, և ուրբանիզացիան դանդաղում է: Շուկայի ուռճացումը նշանակում է թիկունք կանգնել փուչիկը:

Կառավարության հավասարակշռման ակտը հղի է ռիսկերով. Հոկտեմբերի կեսերին կուսակցության համագումարը տեղի կունենա, քանի որ խոշոր քաղաքները փակ են: Հիփոթեքային բոյկոտները կշարունակվեն և, հնարավոր է, դեռ ավելի մեծ կլինեն: Չինաստանի տնտեսական հիմքերի նկատմամբ ընդհանուր վստահությունը կարող է անցնել այն շեմը, որից այն անցնելը շատ ավելի դժվար է դառնում վերականգնելը: Այս ամենը նշանակում է, որ պարոն Սիի երրորդ ժամկետը կսկսվի անբարենպաստ պայմաններում։

© 2022 The Economist Newspaper Limited. Բոլոր իրավունքները պաշտպանված են.

The Economist-ից, որը հրատարակվել է արտոնագրով։ Բնօրինակ բովանդակությունը կարելի է գտնել այստեղ https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/09/12/chinas-ponzi-like-property-market-is-eroding-faith-in-the-state