Բրոդվեյի թատրոնի սեփականատերերը մտադիր են ավելի քիչ անսպասելի վնասներ պատճառել գոտիավորման կանոնների փոփոխությունից հետո

Բրոդվեյում նույնիսկ եթերի արժեքը հիմա ավելի թանկ է։

1998-ին Նյու Յորքի քաղաքային պլանավորման վարչությունը փոփոխեց գոտիավորման կանոնները, որպեսզի Բրոդվեյի տանտերերը վաճառեն իրենց թատրոնների վերևում գտնվող եթերի իրավունքները անշարժ գույքի կառուցապատողներին, ովքեր ցանկանում են Թատերական թաղամասում բարձր աշտարակներ հավաքել: Փոխանցված տարածքը շարելով այլ շինհրապարակների վրա՝ նոր շենքերը կարողացել են բարձրանալ ավելի բարձր, քան այլ կերպ հնարավոր կլիներ:

«Այս բոլոր նոր գերաշտարակները, որոնք փոխում են քաղաքի հորիզոնի տեսքը… չէին կարող տեղի ունենալ առանց օդային իրավունքների փոխանցման»: նկատվում Ռոբերտ Ֆոն Անկեն, անշարժ գույքի գնահատող.

Որպես օդային իրավունքների պաշտպանության յուրաքանչյուր գործարքի մաս, անշարժ գույքի կառուցապատողը պետք է ներդրում կատարի Թատերական ենթաշրջանային հիմնադրամում, որը դրամաշնորհներ է տրամադրում օրիգինալ շոուների արտադրությանն աջակցելու, նոր հանդիսատես ներգրավելու և թատրոնի մասնագետների հոսքը դիվերսիֆիկացնելու համար: Այն ավելի քան 10 միլիոն դոլար է բաժանել օդային իրավունքների վաճառքից և մեկ տեղական քաղաքական գործիչ հայտարարված որ իր կողմից միջոցների օգտագործումը մենթորության ծրագրեր հիմնելու համար «ևս մեկ անգամ ցույց է տալիս, որ մեր քաղաքի ապագայում ներդրումներ կատարելու համար հարևանության [օդային] իրավունքների օգտագործումը շահեկան է»:

Երբ Հիմնադրամը ձևավորվեց 1998 թվականին, յուրաքանչյուր ներդրման սկզբնական դրույքաչափը սահմանվեց 10 ԱՄՆ դոլար մեկ քառակուսի ոտքի համար: Բայց քանի որ օդային իրավունքների շուկայական գինը բարձրացել է տանիքից, ներդրման տոկոսադրույքը բարձրացել է մինչև 14.91 դոլար մեկ քառակուսի ֆուտի համար 2006 թվականին, և կրկին մինչև 17.60 դոլար մեկ քառակուսի ոտքի համար 2011 թվականին:

2016թ.-ին Քաղաքաշինության վարչությունը առաջարկել է ավելացնել ներդրման տոկոսադրույքը մինչև վաճառքի գնի 20 տոկոսը կամ 20 տոկոսը 347 դոլար մեկ քառակուսի ոտնաչափի համար, անկախ այն բանից, թե որ գումարն է ավելի մեծ: Այնուհետև յուրաքանչյուր երեք-հինգ տարին մեկ քառակուսի ոտնաչափի համար 347 դոլարի հատակային գինը կկարգավորի:

«Մեթոդաբանության այս փոփոխությունները կհամապատասխանեն 1998-ի տեքստային փոփոխության սկզբնական մտադրությանը, որը սահմանեց ցուցակված թատրոնների կարողությունը՝ փոխանցելու [եթերի] իրավունքները ամբողջ ենթաշրջանում՝ նորաստեղծ ենթաշրջանային հիմնադրամում ներդրում կատարելու համար, որը համարժեք է 20 տոկոսին։ [օդային իրավունքների] փոխանցման արժեքի մասին», բացատրել Նյու Յորքի քաղաքային պլանավորման հանձնաժողովի փոխնախագահ Քենեթ Նաքլս.

Այնուամենայնիվ, օդային իրավունքների գինը 1998 թվականից ի վեր աճել է շատ ավելի արագ, քան ներդրման դրույքաչափերը։

Համաձայն զեկույցներից մեկի՝ 2007 թվականից հետո վաճառված օդային իրավունքները տատանվում էին 318 դոլարից մինչև 692 դոլար մեկ քառակուսի ոտնաչափի դիմաց՝ գնաճի համար ճշգրտվելուց հետո: Միջին գինը 461 դոլար էր մեկ քառակուսի ֆուտի համար, ինչը նշանակում է, որ Հիմնադրամում ներդրման միջին դրույքաչափը մեկ քառակուսի ոտնաչափի գնի չորս տոկոսից պակաս էր:

Հակառակելով ներդրման տոկոսադրույքի պոտենցիալ աճին, Բրոդվեյի թատրոնների սեփականատերերը և անշարժ գույքի կառուցապատողները պատերազմեցին:

«Այստեղ առաջարկվող նման կտրուկ աճը, անկասկած, կսառեցնի շուկան՝ հանգեցնելով մի քանի գործարքների (եթե այդպիսիք կան»: պնդեց Փայման Լոդհի, Նյու Յորքի անշարժ գույքի խորհրդի փոխնախագահ: Նկարագրելով ճշգրտումը որպես «ծանր, չափից դուրս և անարդար», Լոդհին շարունակեց, որ «առնվազն 400 տոկոս աճը մեկ գիշերվա ընթացքում տարբեր կերպ և անարդարացիորեն է վերաբերվում թատրոնների սեփականատերերին, քան նրանք, ովքեր նախկինում կարողացել են վաճառել իրենց եթերի իրավունքները և նրանց, ովքեր ենթակա են դրան։ հիմա շատ կտրուկ աճ».

«Մեզ մտահոգում է շուկայի անկման դեպքում հարկ վճարելու անհրաժեշտությունը, ինչպես նաև այն ազդեցությունը, որը դա կունենա բանակցությունների վրա»: արձագանքեց փաստաբան, որը ներկայացնում է թատրոնի սեփականատերերը: «Մեր մտահոգությունը նույնպես տեսական է»,- ասաց փաստաբանը՝ հավելելով, որ «գները պետք է որոշի շուկան»։

Նյու Յորքի քաղաքային խորհրդի անդամներից մեկը, ով վերջերս 16,000 ԱՄՆ դոլարի նվիրատվություն էր ստացել Բրոդվեյի թատրոնի սեփականատիրոջից, հարձակվեց պոտենցիալ աճի վրա, և Քաղաքային պլանավորման վարչությունը հետ կանչեց իր առաջարկը հենց 2017-ին քվեարկության գնալուց առաջ:

Քննադատելով Նյու Յորքի քաղաքապետ Բիլ դե Բլազիոյի վարչակազմը «իր մարմարները վերցնելու և տուն գնալու համար», այն ժամանակվա խորհրդի անդամ Դեն Գարոդնիկը բողոքել է որ «դա հիասթափեցնող է, զարմանալի է, և դա շատ վատ է մշակութային հաստատությունների համար, որոնք իսկապես պարտվող են այստեղ»:

Ապրիլին քաղաքաշինության վարչությունը նոր քաղաքապետ Էրիկ Ադամսի օրոք վերանայեց գոտիավորման կանոնները և առաջարկեց ավելացնել ներդրման տոկոսադրույքը մինչև $24.65 մեկ քառակուսի ֆուտի համար: Առաջարկվող 40 տոկոս աճը կհամապատասխանի Թատերական թաղամասում կառուցված ընդհանուր մակերեսի գնահատված արժեքի 40 տոկոս աճին 2011 թվականի միջև, երբ վերջին անգամ փոխվեց ներդրման տոկոսադրույքը, մինչև 2021 թվականը:

Թեեւ համայնքի փաստաբանները բողոքել է որ «24 դոլարը ողորմելի է, և այսօրվա աշխարհում, երբ մենք տեսնում ենք գնաճը, դուք չեք կարող շատ բան անել մեկ քառակուսի ոտնաչափի համար 24 դոլարով», վարչությունը շարունակեց առաջարկը, և ներդրման նոր դրույքաչափը հանգիստ էր. ընդունվել մի քանի շաբաթ առաջ առանց մամուլի հրապարակումների։

Եթե ​​անշարժ գույքի կառուցապատողները ավելի շատ գումար չվճարեն եթերի իրավունքների համար, ապա Բրոդվեյի թատրոնի սեփականատերերը այժմ ավելի քիչ գումար կվերցնեն տուն: