Blackstone's Giant անշարժ գույքի հիմնադրամը փորձության է ենթարկվում

Բլեքսթոունը (նշում՝ BX) նկարագրում է Breit-ը որպես «ինստիտուցիոնալ որակի անշարժ գույքի հարթակ, որը մասնավոր անշարժ գույք է բերում եկամտի վրա կենտրոնացած ներդրողներին»։ Այժմ Բրեյթն անշարժ գույքի ոլորտում ԱՄՆ-ի խոշորագույն ներդրումային տրեստներից մեկն է՝ մոտ 5,000 սեփականություն, հիմնականում՝ բազմաբնակարան բնակելի տներ և պահեստներ, ինչպես նաև Լաս Վեգասի հյուրանոցների/խաղատների անշարժ գույք, այդ թվում՝ Bellagio և MGM Grand:

Թեև այն չի վաճառվում հրապարակային, այն վաճառվում է խոշոր բրոքերային ընկերությունների և ֆինանսական խորհրդատուների կողմից՝ 2,500 ԱՄՆ դոլարի համեմատաբար ցածր նվազագույն ներդրումով: Ընդամենը հինգ տարվա ընթացքում Breit-ը դարձել է Blackstone-ի անշարժ գույքի ոլորտում առաջատար ֆրանշիզայի շահութաբեր մասը՝ 1.8 միլիարդ դոլար վճարելով անցյալ տարի և 1 միլիարդ դոլար՝ 2022 թվականի առաջին վեց ամիսներին:

Այդ արագ աճը կարող է ունենալ բացասական կողմ: Վերջերս անհանգստություն կար Breit-ի հեռանկարի վերաբերյալ, ներառյալ այն, թե ինչպես է այն գնահատվում և արդյոք ներդրողների հետգնումները կավելանան ցածր մակարդակներից: BofA Securities-ի վերլուծաբան Քրեյգ Զիգենթալերը հուլիսին գնահատել է, որ զուտ հոսքերը կամ վաճառքից պակաս մարումները, ըստ էության, անցել են «նվազագույնի» այն բանից հետո, երբ վերջին 2 ամիսների ընթացքում միջինը ամսական 18 միլիարդ դոլար ներհոսք է եղել:

Ի պատասխան վերլուծաբանների հարցերին Breit-ի վերաբերյալ Blackstone-ի եկամուտների կոնֆերանսի վերաբերյալ հուլիսին, գործադիր տնօրեն Սթիվեն Շվարցմանը ասաց, որ Breit-ը և Blackstone-ի այլ առաջարկները «հսկայական արժեք» են տալիս ներդրողներին, «ովքեր հիշում են դա և գնահատում են ընկերությունը: Դա կառուցում է մեր ապրանքանիշը: Դա մեզ օգնում է գումար հայթայթել»:

Վերջերս, այնուամենայնիվ, Breit-ի և Blackstone-ի այլ մանրածախ ապրանքների, ինչպիսիք են Blackstone Private Credit Fund-ի, ավելի ամպամած հեռանկարը կարծես թե ծանրաբեռնված է: Blackstone բաժնետոմս, որը կազմում է մոտ 102 դոլար, նոյեմբերյան իր գագաթնակետից նվազել է 30%-ով:

A Բարոնուհին Breit-ի վերլուծությունը ցույց է տալիս, որ ներդրողները պետք է զգույշ լինեն և փոխարենը հաշվի առնեն հրապարակային առևտուր անշարժ գույքի ներդրումային տրեստները կամ REIT-ները, որոնք ավելի գրավիչ տեսք ունեն: Breit-ն այս տարի թանկացել է, մինչդեռ հանրային REIT-ները նվազել են: Breit-ն ունի համեմատաբար բարձր վճարներ, առաջարկում է սահմանափակ իրացվելիություն և ավելի մեծ լծակներ ունի, քան համեմատելի հանրային ընկերությունները:

Բլեքսթոունն ասում է, որ Breit-ն այս տարի արժեւորվել է, քանի որ ուժեղ ֆինանսական ցուցանիշներն ավելի քան փոխհատուցել են բարձր տոկոսադրույքների ազդեցությունը: Այն ասում է, որ Breit-ը «բացառիկ ցուցանիշներ է ապահովել» ներդրողների համար և «բացառապես լավ դիրքավորված է»՝ հաշվի առնելով իր ուշադրությունը բնակարանների և պահեստների վրա:

Բնակարաններն օգտվում են վարձավճարների երկնիշ բարձրացումից, իսկ պահեստների պահանջարկը մեծ է եղել: «Սրանք լավագույն հիմունքներն են, որոնք ես տեսել եմ այս երկու ոլորտներում իմ ողջ կարիերայի ընթացքում», - ասաց Blackstone-ի նախագահ Ջոնաթան Գրեյը վերջերս կայացած վեբինարում:

Breit-ի վճարները համեմատելի են իր մասնավոր ինստիտուցիոնալ անշարժ գույքի ֆոնդերի հետ, և Բլեքսթոունն ասում է, որ Breit-ի լծակները համեստ են մասնավոր անշարժ գույքի բազմաթիվ հիմնադրամների համեմատ:

Breit-ի վաճառքի խոշոր կետերից մեկը՝ բաշխման եկամտաբերությունը մոտավորապես 4%, բարձր է REIT միջինից մոտ 3%: Բայց բաշխումը լիովին չի վաստակվել՝ հիմնվելով REIT դրամական միջոցների հոսքի հիմնական չափման վրա: Բաշխման եկամտաբերությունը որոշ չափով տարբերվում է բաժնետոմսերի չորս դասերի միջև:

Breit-ը տարբերվում է հանրային REIT հասակակիցներից, ինչպիսիք են

Պրոգլիս

(PLD),

Ամերիկայի միջին բնակարանի համայնքներ

(

MAA

), Եւ

AvalonBay համայնքներ

(AVB), որը կարելի է գնել և վաճառել հանրային շուկաներում: Breit-ն իր բաժնետոմսերի միակ գնորդն է և սահմանում է ամսական մարումները ֆոնդի զուտ ակտիվների արժեքի 2%-ով, իսկ եռամսյակային մարումները՝ 5%-ով:

Breit-ն ասում է, որ իր բաժնետոմսերը պետք է համարել «սահմանափակ իրացվելիություն և երբեմն կարող են լինել ոչ իրացվելի»: Breit-ը բավարարել է մարման բոլոր պահանջները իր սկզբից: Հունիսի 35-ին ավարտված 18 ամիսների ընթացքում ներհոսքերով, որոնք կազմել են մոտ 30 միլիարդ դոլար, հիմնադրամը գնումներ է կատարում: Օրինակ, Breit-ը և Blackstone-ի մեկ այլ հիմնադրամ ունեն 13 միլիարդ դոլարի գործարք ձեռք բերելու համար քոլեջի ուսանողների համար բնակարանների ամենամեծ սեփականատերերից մեկը,

Ամերիկյան համալսարանական համայնքներ

(ACC), որը կփակվի առաջիկա մի քանի օրվա ընթացքում:

Breit-ի աճը պայմանավորված է պորտֆելի գերազանց ընտրությամբ և մեծ եկամուտներով: Նրա ակտիվների գրեթե 80%-ը գտնվում է վարձակալած բնակարաններում և արդյունաբերական օբյեկտներում, ներառյալ պահեստները, որոնք ուղղված են էլեկտրոնային առևտրին, որոնք վերջին տարիներին եղել են անշարժ գույքի երկու ամենաուժեղ ոլորտները:

Breit-ի ընդհանուր եկամտաբերությունը սկզբից ի վեր կազմել է տարեկան միջինը 13.5%, մինչդեռ Vanguard Real Estate (VNQ) բորսայական ֆոնդը 7% է, որի ունեցվածքը գերակշռում է ամենամեծ հանրային REIT-ների կողմից: «Այն հիանալի աշխատանք է կատարել՝ ընտրելով ոլորտները», - ասում է Դեյվ Բրեգը, Green Street-ի վերլուծաբանը, որը անշարժ գույքի հետազոտական ​​անկախ ընկերություն է:

Breit-ի արժեքը պահպանվել է ֆինանսական շուկաներում և հանրային REIT հատվածում այս տարվա հետևանքների ֆոնին: Breit-ի ընդհանուր եկամուտն այս տարի մինչև հունիսը կազմել է մոտ 7%:

Մյուս կողմից, Vanguard ETF-ն ունեցել է բացասական 13% ընդհանուր եկամտաբերություն մինչև հուլիսի վերջը, մինչդեռ համեմատելի հանրային REIT-ները, ինչպիսիք են Prologis-ը, AvalonBay-ը և

Camden գույքի վստահություն

(CPT) զեղչը կազմում է 15% կամ ավելի՝ հիմնված ընդհանուր վերադարձի վրա: Breit-ը տուժել է 2017 թվականի հունվարին իր հիմնադրման օրվանից ընդամենը երեք ամիս:

Breit-ը կարող է աճել, մինչդեռ համեմատելի հանրային ընկերությունները նվազում են, քանի որ այն հետևում է մասնավոր անշարժ գույքի շուկաներին, որոնք կարող են ավելի դանդաղ շարժվել, քան ավելի անկայուն հանրային շուկաները: Բլեքսթոունը ֆոնդը ամսական գներ է անում՝ հիմնվելով նրա ֆինանսական կատարողականի և այլ գործոնների վրա, ներառյալ տոկոսադրույքի փոփոխությունները:

Բլեքսթոունը մատնանշում է Breit-ի պորտֆելի ուժեղ կատարողականը. զուտ գործառնական եկամուտը 16 թվականի առաջին կիսամյակում աճել է 2022%-ով, այս տարի դրական եկամտաբերության համար: Հանրային REIT-ները նույնպես լավ արդյունքներ են գրանցել, սակայն դրանց բաժնետոմսերը նվազել են բարձր տոկոսադրույքների և անկման հետ կապված մտահոգությունների պատճառով:

«Երբ հանրային REIT-ները զեղչերով առևտուր են անում իրենց ակտիվների հիմնական արժեքի համեմատ, դա հիանալի գնման հնարավորություն է», - ասում է Բրեգը Գրին Սթրիթից: «Մենք չենք կարծում, որ ներդրողները պետք է գնեն մասնավոր շուկաներում, երբ հանրային շուկայի հնարավորություններն այդքան մեծ են»:

Նա հաշվարկել է, որ խոշոր հանրային REIT-ները վերջերս վաճառվում էին իրենց զուտ ակտիվների արժեքի մոտ 15% զեղչով:

Որպես Breit-ի այլընտրանք, ներդրողները կարող են դիտարկել լավ կառավարվող հանրային այլընտրանքներ, ինչպիսիք են Prologis-ը, պահեստների առաջատար սեփականատերը կամ բազմաընտանիք REIT-ները, ինչպիսիք են AvalonBay-ը կամ Mid-America Apartment Communities-ը: Բարոնուհին վերջերս բարենպաստ է գրել բնակարանի REIT հատվածի վրա:

Breit-ի ներդրողների մարման խնդրանքները կարծես թե մեծանում են: Siegenthaler-ի վերլուծությունը ցույց տվեց, որ վաճառքները մոտավորապես համընկնում էին մարումների հետ: «Հաշվի առնելով, որ Breit-ը 9.8 թվականի առաջին եռամսյակում 2022 միլիարդ դոլարի ներհոսք է ստեղծել (ամսական 3 միլիարդ դոլար գումարած), այն փաստը, որ դրա հոսքերը կարող էին դանդաղել մինչև վերջակետը, զարմանալի էր և տեղի ունեցավ ավելի վաղ, քան մենք սպասում էինք», - գրել է նա: Նա, այնուամենայնիվ, Blackstone-ի գնման վարկանիշ ունի և ակնկալում է, որ մանրածախ առևտրի հոսքերը դեպի Breit և այլ մեքենաներ կվերականգնվեն վերականգնման ժամանակ:

Բլեքսթոունն իր վերջին եկամուտների կոնֆերանսի ժամանակ նշել է, որ ներդրողները երկրորդ եռամսյակի ընթացքում 2.9 միլիարդ դոլարի մարումներ են խնդրել իր մանրածախ ֆոնդերից, ներառյալ Breit-ը:

Բլեքսթոունն ասում է, որ անհանգստացած չէ: «Շուկայի ծայրահեղ անկայունության այս ժամանակահատվածում դրամահավաքի դանդաղումը զարմանալի չէ, բայց Breit-ի զուտ հոսքերը դեռևս դրական են՝ ելնելով ուժեղ կատարողականից», - ասում է ընկերությունը: Բարոնուհին.

Հուլիսյան կոնֆերանսի զանգին պատասխանելով այն հարցին, թե ինչպես է այն կարգավորելու մարման սահմաններից դուրս մարումների շրջանը, Գրեյը, ով կառուցեց ընկերության անշարժ գույքի կայսրությունը, մատնանշեց Breit-ի «իրացվելիության զգալի քանակությունը»: Ինքը՝ Գրեյը, վերջերս հիմնադրամում ներդրել է 50 միլիոն դոլար։

Keefe, Bruyette & Woods-ի վերլուծաբան Ռոբերտ Լին այս տարվա սկզբին գրել է, որ այլընտրանքային մենեջերները ցանկանում են ներգրավել «արգելափակված կապիտալ» անհատ ներդրողներից: Թեև դա խնդիր չէ, երբ ժամանակները լավ են, նա ասաց, որ «վտանգ կա, որ սթրեսի ժամանակ անհատ ներդրողները կարող են գիտակցել, որ այնքան էլ գոհ չեն իրենց կապիտալին հասանելիության բացակայությունից»:

Breit-ը գանձում է բազային տարեկան վճար՝ զուտ ակտիվների 1.25%-ի չափով և ունի խրախուսական վճար՝ տարեկան ընդհանուր եկամտի 12.5%-ի չափով, եթե հասնում է առնվազն 5% եկամտաբերության: Բրագը գնահատում է, որ Breit-ի վճարները երկու-երեք անգամ գերազանցում են հանրային REIT-ներին և հիմնադրամներին՝ կախված ներդրողի ընտրած մեքենայից:

Breit-ի զուտ ակտիվների արժեքը կազմում էր 68 միլիարդ դոլար, որը համարժեք է բաժնետոմսերի շուկայական արժեքին, և ընդհանուր արժեքը՝ ներառյալ 116 միլիարդ դոլար պարտքը հունիսի վերջին: Breit-ը հաշվարկում է իր լծակների հարաբերակցությունը 42%-ով` պարտքը բաժանված ընդհանուր արժեքի վրա: Համեմատելի հանրային REIT-ները այդ մակարդակի մոտ կեսն են: Առաջին եռամսյակի վերջում հիմնադրամն ուներ 46 միլիարդ դոլարի չմարված պարտք, մինչդեռ համեմատաբար մեծությամբ «Պրոլոգիսը» ուներ 18 միլիարդ դոլար:

Ոչ մի հանրային REIT վերլուծաբան չի հետևում Breit-ին: Այն չի թողարկում եկամուտների մասին լուրեր կամ եռամսյակային կոնֆերանս զանգեր չի անում: Այն ներկայացնում է եռամսյակային 10-Q և տարեկան 10-Ks, բայց նրա ֆինանսական հաշվետվությունները, ինչպես հանրային REIT-ների, բարդ են:

REIT ներդրողները նայում են զուտ եկամուտին, բայց ավելի շատ կենտրոնանում են այլ միջոցների վրա, ինչպիսիք են գործառնություններից ստացված միջոցները և բաշխման համար մատչելի միջոցները, որոնք ավելացնում են զգալի ամորտիզացիոն ծախսեր: Գաղափարն այն է, որ արժեզրկման մեծ մասը երևակայական անկանխիկ ծախս է, քանի որ հիմքում ընկած անշարժ գույքի արժեքը չի նվազում:

Breit-ը, ի տարբերություն մեծ հանրային REIT-ների, գործել է կարմիրով` հիմնվելով զուտ եկամտի վրա: Այն կորցրեց ավելի քան 800 միլիոն դոլար վերջին երկու տարում, ընդհանուր ընդունված հաշվապահական սկզբունքների կամ GAAP-ի հիման վրա, և մոտ 650 միլիոն դոլար՝ 2022 թվականի առաջին վեց ամիսներին:

2021 թվականի համար այն հաշվարկել է բաշխման համար հասանելի իր միջոցները 1.3 միլիարդ դոլար, բայց դա չի ծածկել 1.6 միլիարդ դոլարի բաժնետերերին բաշխումները: Breit-ի սեփականատերերի մոտ կեսը վերաներդրել է իրենց բաշխումները անցյալ տարի՝ նվազեցնելով կանխիկ ծախսերը:

Բրեյթի կողմից բաշխման համար հասանելի միջոցների հաշվարկը, որը ոչ GAAP-ի ֆինանսական միջոցն է, բացառել է 1.8 միլիարդ դոլարի կառավարման և խրախուսական վճարները, որոնք վճարվել են Blackstone-ին 2021 թվականին: Պատճառն այն է, որ վճարումները կատարվել են Breit-ի բաժնետոմսերով, այլ ոչ թե կանխիկ: Բայց վճարները վճարներ են՝ անկախ նրանից՝ դրանք վճարվում են պահեստում, թե կանխիկ: Breit-ը հետ է գնում Blackstone-ին վճարված բաժնետոմսերը, ինչը նշանակում է, որ Blackstone-ն արդյունավետորեն կանխիկ գումար է ստանում: Breit-ը ներառում է կառավարման և խրախուսական վճարները որպես ծախս իր GAAP զուտ եկամտի հաշվարկում:

Breit-ի բաշխումը գրեթե ամբողջությամբ կապիտալի վերադարձ է իր կորուստների պատճառով: Ի հակադրություն, խոշոր REIT-ների մեծ մասը շահաբաժիններ է վճարում առնվազն մասամբ զուտ եկամտից:

Բլեքսթոունն ասում է, որ Բրեյթի զուտ եկամուտը ճնշված է ավելի մեծ ամորտիզացիոն ծախսերի պատճառով՝ հանրային REIT-ների համեմատ: Այդ բարձր արժեզրկումը հանգեցնում է հարկային արտոնյալ բաշխման՝ օգուտ բերելով ներդրողներին, ասվում է այնտեղ: Breit-ն ասում է, որ ամբողջությամբ ֆինանսավորել է բաշխումը գործառնություններից դրամական հոսքերից, GAAP չափիչ, որը բացառում է կառավարման և խրախուսական վճարները, սկսած իր սկզբից:

Իր առաջին հինգ տարիների ընթացքում Breit-ը վաստակել է խելացի հատվածի հատկացումների և անշարժ գույքի ցուլ շուկայի շնորհիվ: Բայց բարձր գնով և բարձր վճարներով, դժվար կլինի կրկնել իր պատմական արդյունքները և հաղթել հանրային REIT-ներին: Եվ այն դեռ պետք է փորձարկվի կայուն տնտեսական անկման կամ զուտ մարումների ժամանակաշրջանում:

Գրել Էնդրյու Բարին ՝ [էլեկտրոնային փոստով պաշտպանված]